○溫磊

（上海航天大廈酒店管理有限公司 上海 200235）

酒店業(yè)不同合作經營方式的財務風險及管理措施研究

○溫磊

（上海航天大廈酒店管理有限公司 上海 200235）

我國酒店業(yè)作為綜合服務行業(yè)，是第三產業(yè)中的重要基礎行業(yè)。在經濟全球化，國際競爭國內化、國內競爭國際化的情況下，我國酒店業(yè)迎來了新一輪的發(fā)展機遇，同時也面臨著激烈的競爭。為了在競爭中保持自身優(yōu)勢，尋求發(fā)展空間，我國酒店業(yè)需要探求適合自身經營特點的合作方式，以不斷壯大和發(fā)展自己。本文探討了酒店業(yè)不同合作經營方式下的財務風險及管理措施，以期對業(yè)內有所借鑒。

酒店 合作經營 財務風險

一、酒店業(yè)不同合作經營方式的特點

1、委托管理的合作經營方式

委托管理的合作經營方式主要是通過酒店業(yè)主與管理集團簽署管理合同來約定雙方的權利、義務和責任。管理集團能以自己的管理風格、服務規(guī)范、質量標準和運營方式向被管理酒店輸出專業(yè)技術、管理人才和管理模式，并向被管理酒店收取約占營業(yè)額2%～5%的基本管理費和約占毛利3%～6%的獎勵管理費的管理方式。該合作方式能以較強的酒店管理經驗和能力，對下屬酒店進行緊密的控制與管理，并減少投資風險。

2、合同管理的合作經營方式

合同管理是酒店業(yè)主通過與酒店集團簽訂經營管理合同，將酒店委托給該集團經營管理。合同期間，該酒店可以使用集團商號及標志，加入集團營銷系統(tǒng)，并全面接受酒店集團管理。酒店集團按該成員酒店凈利潤的一定比例收取管理費。這種方式有利于把酒店集團的利益同其托管酒店的經營業(yè)績相掛勾。

3、租賃經營的合作經營方式

租賃經營的合作經營方式包括土地租賃和酒店租賃兩種形式，前者是指土地所有者出租土地使用權，由承租人投資興建酒店，后者指酒店業(yè)主將酒店租賃給承租人。按照國際慣例，租賃經營的期限一般為25年，承租人作為法人直接經營管理酒店。租賃費用包括雙方協(xié)議商定的固定租金和一定比例的年銷售收入，經營利潤歸承租人。

4、特許經營的合作經營方式

特許經營是以特許經營權的轉讓為核心的一種經營方式，利用管理集團自己的專有技術、品牌與酒店業(yè)主的資本相結合來擴張經營規(guī)模的一種商業(yè)發(fā)展模式。通過認購特許經營權的方式將管理集團所擁有的具有知識產權性質的品牌名稱、注冊商標、定型技術、經營方式、操作程序、預訂系統(tǒng)及采購網絡等無形資產的使用權轉讓給受許酒店，并一次性收取特許經營權轉讓費或初始費，以及每月根據營業(yè)收入而浮動的特許經營服務費（包括公關廣告費、網絡預訂費、員工培訓費、顧問咨詢費等）的管理方式。該合作方式的特點是有較強品牌實力及經營、管理、服務運作的能力，有效地低成本擴張和品牌輸出。

5、資本經營的合作經營方式

隨著產權交易和資本市場的發(fā)展，資本經營的方式開始在旅店業(yè)悄然興起。與租賃經營、特許經營、合同管理等模式不同，資本經營的核心和實質是以資本為紐帶，通過兼并、收購、重組等資本運作，達到資本擴張和集約經營的目的。而酒店集團則以投資者身份賺取利潤，通過獨資、控股或參股等直接或間接投資方式來獲取酒店經營管理權，并對其下屬系列酒店實行相同品牌標識、相同服務程序、相同預訂網絡、相同采購系統(tǒng)、相同組織結構、相同財務制度、相同政策標準、相同企業(yè)文化以及相同經營理念的管理方式。

二、酒店業(yè)不同合作經營方式的財務風險及管理措施

1、委托管理與合同管理合作經營方式下的財務風險控制

委托管理與合同管理方式下的主要風險是酒店管理方的管理風險，因為酒店業(yè)經濟效益的高低在很大程度上還取決于酒店業(yè)的經營管理能力。酒店業(yè)投資方通常通過如下方式降低或控制風險。

（1）合作伙伴的選擇。隨著酒店管理行業(yè)及酒店管理公司行業(yè)的逐步規(guī)范和行業(yè)管理信息的透明化，酒店業(yè)主在進行項目委托管理決策時，應盡可能地早期接觸不同品牌的酒店管理公司，理論上業(yè)主可以接觸任何有意向的酒店管理企業(yè)，進行早期了解或同品牌項目考察，而實際上幾乎所有的酒店管理公司都會有意與業(yè)主合作。在實際工作進程中，對酒店管理公司的篩選也受酒店項目工程進程的時間限制，業(yè)主必然會從多家候選公司中僅針對其中兩家或一家進行深入洽談，并達成最終合作。

對合作方的了解途徑包括各種正式或非正式的溝通交流，項目考察、項目盈利能力的了解、開放網絡渠道的了解、同行的了解等多種形式。對合作方了解的目的是評估合作方的專業(yè)資源能力、管理水平、品牌影響力等綜合因素。具備較多專業(yè)成功案例項目管理的酒店管理公司，對業(yè)主的資產管理的專業(yè)風險就越小。

（2）項目管理業(yè)主代表的參與。根據對國內同行業(yè)的了解，與管理公司合作期間，酒店業(yè)主一般將派遣相對專業(yè)且負責任的業(yè)主代表全面參與酒店經營。

委托管理項目中業(yè)主委派的人員多為酒店副總經理或財務副總監(jiān)，他們參與酒店經營，使業(yè)主時刻了解酒店人、財、物的營運狀態(tài)；且按照常規(guī)，酒店在各類支出審批程序上，酒店副總經理具有決策參與權與審批權，業(yè)主的資產權益和財務權益能夠得到保障。

（3）有關合約條款的約定性。在酒店管理的實踐中，對管理公司水平的評估及業(yè)主權益的保障會在具體合約中給予說明，以加強管理公司的業(yè)績表現評定，強化酒店投資者、業(yè)主在財務及資產收益方面的保障。委托管理合同中一般應在以下方面給予約定：董事會領導下的總經理負責制。酒店項目執(zhí)行的是董事會授權下總經理負責制，在具體的總經理管理權限中會對如資金審批額度、合同權限、資產處理權限、定期協(xié)調委員會機制等方面給予約定，以保障業(yè)主財務權益。

2、租賃經營合作經營方式的財務風險控制

租賃經營合作方式所面臨的財務風險主要是信用風險，業(yè)主一般采取以下方式加強財務風險的控制。

（1）風險保證金/押金機制。酒店租賃經營的特點是，無論酒店資產出租前狀況如何，業(yè)主必須收取一定數額的資產押金或合同保證金。合同保證金的多少，根據項目規(guī)模大小、租賃方預期投資裝修的金額、單月租金數額等因素約定，一般有以下三種形式。

首先，相當于一個全年（12個月）租金的合同保證金：相當于一個全年租金作為合同風險金的項目，一般有兩種情況下可以實施，一是項目本身規(guī)模較小，一般為經濟型酒店；二是業(yè)主已經對酒店進行了完全裝修，租賃方不需要對酒店再進行任何的投入即可展開營業(yè)。其次，相當于半年（6個月）租金的合同保證金：相當于半年租金作為合同風險金的項目，一般中型酒店均采用此種形式，租賃方需對酒店進行一定程度的整改或裝修。收取半年租金作為合同風險金一方面是保障資產權益，另一方面是不致于對租賃方造成較大的現金流資金壓力。最后，相當于一個季度（3個月）租金的合同保證金：相當于一個季度租金作為合同風險金的項目，一般情況是基于除酒店建筑結構外，內部裝修全部由租賃方來完成，且裝修資金較大。其中對固定裝修和不可移動設備投入較多的，基于互惠互利原則，可對該類型的租賃經營者給予一定的押金優(yōu)惠，同時業(yè)主的資產和財務保障在投資方的固定裝修和不可移動設備中得到體現。

（2）合同條款的保障部分。業(yè)主和管理公司締結的項目租賃合同是保障雙方權益的法律依據。為保障業(yè)主權益，綜合有關同類項目文件等，行業(yè)內對業(yè)主的保障條款一般分為以下幾項內容。租金付款方式：先付后用，租金按季度、半年或每年支付；經營保險：酒店經營保險等均由租賃方投保，并將業(yè)主作為被保險人之一；經營期間及結束之后的法律事宜：經營期間所有應付款與應收款等經營權益歸租賃方，同時所有義務亦由經營方承擔。

（3）新添置經營資產歸屬權事項。對業(yè)主比較有保障的經營期間的新添置資產，主要體現為合同結束或終止時，業(yè)主應要求，凡可移動物品由租賃方撤走，不可移動或與建筑連接的固定裝修或設備歸業(yè)主所有，則對業(yè)主的總體財產可獲得有效保障。

3、特許經營合作經營方式的財務風險控制

特許經營合作經營方式對業(yè)主的財務風險主要表現于持續(xù)經營合作風險和品牌危機風險，業(yè)主一般采取以下方式控制財務風險。

（1）特許經營持續(xù)合作的風險控制。因為特許經營合作經營方式的特殊性，品牌方僅提供品牌標準，不參與管理，業(yè)主自行聘請和組建管理團隊，對特許經營的諸多風險仍是源自于品牌選擇和品牌選擇前業(yè)主對特許經營業(yè)務的充分認知。

酒店業(yè)的品牌經營不同于餐飲業(yè)和咖啡業(yè)等連鎖服務業(yè)的特許加盟，餐飲業(yè)及咖啡業(yè)的特許加盟有原材料供應等合作環(huán)節(jié)的存在。酒店品牌的特許加盟主要體現在服務標準、培訓標準手冊、銷售預訂支持等幾個方面。業(yè)主必須在選擇品牌與選擇能夠勝任的管理團隊兩個環(huán)節(jié)上進行控制，才是保障業(yè)主權益的根本。

（2）品牌危機的風險控制。酒店品牌危機的風險更多的基于合作方本身品牌選擇決策權的風險控制，業(yè)主規(guī)避品牌危機主要是選擇有知名度的酒店服務品牌。酒店業(yè)主根據項目所處的地域環(huán)境、項目定位、加盟品牌預算等情況，可以選擇區(qū)域性、全國性和國際性品牌。

4、資本經營合作經營方式的財務風險控制

（1）杠桿風險。酒店業(yè)資本運營，特別是大規(guī)模的收購與兼并需要巨額的資金支持。一般來講，酒店企業(yè)不可能通過自有資本來完成一項巨大的收購兼并工程，這樣做也是不經濟的。許多酒店業(yè)希望通過債務杠桿來完成兼并收購，但這樣做需要承擔巨大的財務風險，特別是在信息不對稱、市場發(fā)生巨變以及經營決策可能出現重大失誤的情況下，以高負債進行的資本運營所面臨的財務風險就更大。所以對于杠桿比例的大小要控制，同時，要對于后續(xù)償債資金來源做出妥善安排。

（2）反收購風險。酒店業(yè)在制定收購兼并方案時，要充分考慮收購兼并方所采取的反收購行動，這種財務風險在實行股份制企業(yè)或上市公司中特別突出。一般來說，一個酒店是不愿意輕意被人兼并的，總要采取相應的防衛(wèi)措施。例如訴諸法律尋求法律保護、尋找其他借口獲得政府保護等。在這種情況下，如果收購方案不周全，就有可能導致收購失敗，從而付出慘痛的代價。因此，酒店企業(yè)在進行資本運行兼并時，要制定詳細的收購方案，并對可能出現的問題作出充分的估計。

總之，業(yè)主和酒店經營管理方選擇怎樣的合作方式是一個重要戰(zhàn)略決策，必須根據各自的條件來抉擇。而不同合作方式所面臨的財務風險有較大差異。權衡不同合作經營方式的財務風險，采取相應的避險措施，是業(yè)主或酒店經營管理方必須關注的重要問題。

[1]于娟、溫東慶：淺議特許經營的風險[J].現代商業(yè)，2007（8）.

[2]嚴文穎：中小經濟型連鎖酒店發(fā)展策略分析[J].商場現代化，2008（1）.

（責任編輯：張瓊芳）