申海洋

（山西建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，山西 太原 030006；太原理工大學(xué)，山西 太原 030024）

當(dāng)前農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)模式探究

申海洋

（山西建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，山西 太原 030006；太原理工大學(xué)，山西 太原 030024）

農(nóng)村住宅的改善迫在眉睫，為新農(nóng)村建設(shè)帶來契機(jī)，因此，農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)尤為必要。農(nóng)村房地產(chǎn)在結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)指導(dǎo)思想下，以促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)文明發(fā)展為主旨，規(guī)劃先行，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，科學(xué)發(fā)展。新農(nóng)村房地產(chǎn)的開發(fā)講求規(guī)劃，講求規(guī)模，更講求循序漸進(jìn)、科學(xué)的開發(fā)模式。

新農(nóng)村建設(shè)；農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)模式；集中公寓；旅游房地產(chǎn)；綜合型房地產(chǎn)開發(fā)

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，但是相對(duì)于城市房地產(chǎn)來說，農(nóng)村房地產(chǎn)卻基本處于空白。隨著城市的快速發(fā)展，城市土地存量日漸稀少，城市房地產(chǎn)開發(fā)的成本大大提高，而國家農(nóng)村土地政策的引導(dǎo)性放開和新農(nóng)村建設(shè)的展開，使農(nóng)村成為我國房地產(chǎn)發(fā)展的第二個(gè)主戰(zhàn)場，農(nóng)村將迎來房地產(chǎn)開發(fā)的大好機(jī)遇。

一、農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的必要性

新村新貌的農(nóng)村越來越多，但是受長期形成的城鄉(xiāng)二元體制影響，我國城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，農(nóng)村仍然比較落后。從總體上來說，農(nóng)村面貌沒有根本改變，環(huán)境臟、亂、差，使得城鄉(xiāng)差距表現(xiàn)得更明顯、更突出。尤其是農(nóng)民居住環(huán)境的改善已迫在眉睫。

農(nóng)村住宅的建設(shè)受小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的制約，呈現(xiàn)分散零亂、一戶一宅的面貌。建筑外觀在很大程度上相互模仿，千宅一面，使用功能和住房布置不夠合理，造型單調(diào)，缺少統(tǒng)一規(guī)劃及合理的設(shè)計(jì)和施工。要想改變這種狀況，必須進(jìn)行農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)。

按照“十二五”規(guī)劃的內(nèi)容，國家資金和資源將適時(shí)向農(nóng)村傾斜，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生活條件改善等方面的投資力度將逐步加強(qiáng)，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)為農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了契機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入農(nóng)村市場在供給條件、需求基礎(chǔ)、市場潛力、政策環(huán)境等各方面有堅(jiān)實(shí)的保障。另外，房地產(chǎn)開發(fā)有益于調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力、提高農(nóng)民收入、縮小城鄉(xiāng)差距，因此，在農(nóng)村進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)顯得尤為必要。

二、農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展思路

建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村是目前和未來農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的指導(dǎo)思想。農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)作為其中一部分，為了避免城市房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生的諸多問題和后遺癥，農(nóng)村房地產(chǎn)在結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)指導(dǎo)思想下，以促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)文明發(fā)展為主旨，規(guī)劃先行，并把統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，整體推進(jìn)科學(xué)發(fā)展作為農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的整體思路。

1.以促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)文明發(fā)展為主旨

農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展是基于農(nóng)村而面向農(nóng)民和社會(huì)大眾的，它的目標(biāo)和主旨是以居住提升文明，以集聚繁榮經(jīng)濟(jì)，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，積極引導(dǎo)農(nóng)村社會(huì)向富裕型、生態(tài)型的現(xiàn)代社區(qū)邁進(jìn)。

農(nóng)村房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，在居住設(shè)計(jì)上要結(jié)合當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)、民情、民俗，以科學(xué)的建筑設(shè)計(jì)，使農(nóng)民既享受到現(xiàn)代化的人居環(huán)境，又能最大限度保留農(nóng)民固有的鄉(xiāng)風(fēng)文明，以新的居住方式提升當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村文明。

農(nóng)村房地產(chǎn)要發(fā)揮好規(guī)模帶動(dòng)作用，把農(nóng)村社區(qū)打造成居住集聚、商業(yè)集聚、農(nóng)業(yè)集聚的新型社區(qū)，以集聚產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，以配套完善吸引資本投放，從而繁榮農(nóng)村過去分散零亂的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，使農(nóng)村逐漸向現(xiàn)代化社區(qū)邁進(jìn)。

2.規(guī)劃先行

發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)要規(guī)劃先行。在城鎮(zhèn)總體規(guī)劃下，做好村鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃，在規(guī)劃的指導(dǎo)下，做好農(nóng)田保護(hù)、工商業(yè)集聚點(diǎn)定點(diǎn)、水電交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按照適度超前、因地制宜、各具特色的要求，以最有效的資源配置方式，使農(nóng)村房地產(chǎn)在科學(xué)規(guī)劃下，有條不紊地逐步發(fā)展，充分考慮目前與日后的發(fā)展所需，不過多占用未來的資源，為日后的發(fā)展留下空間，使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。

3.統(tǒng)籌規(guī)劃，整體推進(jìn)科學(xué)發(fā)展

農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展要以統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)籌用地、統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌施工、統(tǒng)籌配套的要求，整體推進(jìn)科學(xué)發(fā)展。農(nóng)村房地產(chǎn)的開發(fā)，要避免低水平重復(fù)建設(shè)。新村建設(shè)和舊村改造是農(nóng)村房地產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分，要做好這一部分建設(shè)，首先就要以規(guī)劃為準(zhǔn)繩，村民不得擅自無規(guī)劃自建房，對(duì)于應(yīng)拆而未拆的舊宅及亂搭亂建的建筑物進(jìn)行全面清理。

農(nóng)村房地產(chǎn)在發(fā)展時(shí)，要集約化用地，對(duì)住宅用地統(tǒng)一規(guī)劃，在結(jié)合土地整治過程中，及時(shí)將空地、閑地、空心村宅基地等浪費(fèi)用地的情況作出回收整治。把原本難以利用的土地變成發(fā)展資源，在整體治理下，發(fā)展中心區(qū)，控制次發(fā)展區(qū)，以中心區(qū)的外部效應(yīng)，把經(jīng)濟(jì)影響力輻射到次發(fā)展區(qū)，在適當(dāng)時(shí)機(jī)由中心區(qū)向次發(fā)展區(qū)科學(xué)發(fā)展，逐步把農(nóng)村建設(shè)成現(xiàn)代化社區(qū)。

三、新農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展模式

各地農(nóng)村發(fā)展程度不平衡，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)差距明顯。所以，新農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展模式也是多種多樣的。但是，新農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展思路是一樣的，實(shí)事求是，一切從實(shí)際出發(fā)，這是發(fā)展的依據(jù)。

開發(fā)模式之一：走集約發(fā)展道路，興建集中公寓。這種模式的優(yōu)勢是資源共享，節(jié)約用地。但是農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移難度大，打破以前農(nóng)村“一戶一院”的傳統(tǒng)布局，農(nóng)民接受有困難，住宅單一，整體形象比較差。適用于工業(yè)興村的新農(nóng)村，近城郊區(qū)的“城中村”，農(nóng)業(yè)興村的新農(nóng)村。

開發(fā)模式之二：旅游房地產(chǎn)開發(fā)

旅游房地產(chǎn)不同于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目。它具有要素的綜合性、資源的依托性、開發(fā)銷售和經(jīng)營方式的多樣性以及生活方式的非常態(tài)性等特點(diǎn)，這種開發(fā)模式可以細(xì)化為以下幾種模式，按照房地產(chǎn)與旅游資源的關(guān)系分為：

（1）依托自然資源模式

依托自然資源模式是指旅游房地產(chǎn)地處旅游資源覆蓋的范圍之內(nèi)或緊鄰旅游資源的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式。許多景區(qū)不僅是公共資源，還肩負(fù)著發(fā)展的責(zé)任。資源開發(fā)是浪費(fèi)，過度開發(fā)是破壞。自然資源依托模式是旅游業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)，是旅游目的地留住游客的基本條件，是旅游地持續(xù)發(fā)展的根本前提，也是旅游地延長游客逗留時(shí)間、提高旅游消費(fèi)層次的條件。但這種模式逐漸顯露出一些弊端，如景區(qū)生態(tài)惡性化、景觀凌亂化，開發(fā)粗放化等。

（2）保護(hù)古村鎮(zhèn)，開發(fā)新村模式

保護(hù)舊城開發(fā)新城的模式就是利用特色古鎮(zhèn)為依托，在保護(hù)古城的前提下，建立旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的模式。保留古村鎮(zhèn)的原生態(tài)，另外，建新城供當(dāng)?shù)鼐用窬幼?，新舊分開。這種做法以平遙古城、喬家大院為例，完整保護(hù)的古城使得平遙、喬家大院成為了世界文化遺產(chǎn)。

（3）文化主題、品牌效應(yīng)模式

文化主題、品牌效應(yīng)模式是指旅游房地產(chǎn)開發(fā)要符合或有利于當(dāng)?shù)匚幕陌l(fā)展，有利于名產(chǎn)品的發(fā)展。文化是人類社會(huì)歷史發(fā)展過程中所創(chuàng)造的物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富的總和。不同地域的人在不同的環(huán)境里會(huì)創(chuàng)造不同的文化，這種文化的差異會(huì)體現(xiàn)在生活中的各個(gè)方面，有形的建筑、街道、生活習(xí)慣等，無形的語言、意識(shí)、風(fēng)氣等。沒有特色就沒有旅游，沒有差異就沒有吸引力，就構(gòu)不成旅游度假的動(dòng)機(jī)。在農(nóng)村進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，建筑形式一定要符合整體文化的風(fēng)格，時(shí)時(shí)注意不失文化主題。

旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式保留了很多地方特色，能夠滿足大多數(shù)農(nóng)民意志，農(nóng)村住宅依山傍水，錯(cuò)落別致，村容村貌富有詩情畫意，更容易吸引城里人到此定居，更易城鄉(xiāng)一體化，但是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展較慢，農(nóng)民收入短時(shí)間不會(huì)一下提高很多，旅游房地產(chǎn)開發(fā)占用土地較多，容積率低，具有一定的局限性。

開發(fā)模式之三：綜合型房地產(chǎn)開發(fā)

既要走集約化發(fā)展道路，興建集中公寓，節(jié)省土地資源，又要保留地方原生態(tài)，滿足農(nóng)民原先生活傳統(tǒng)；既有城市的高樓大廈，又有別致的農(nóng)家小院。這種開發(fā)模式汲取前兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，盡可能避免其存在的短處。這是未來許多新農(nóng)村必走的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。

（1）加強(qiáng)規(guī)劃、科學(xué)布局。村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃是村鎮(zhèn)范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、人口、環(huán)境等協(xié)調(diào)發(fā)展與布局的總體規(guī)劃。只有抓好規(guī)劃，確?？茖W(xué)有序地進(jìn)行建設(shè)，才能逐步改變村鎮(zhèn)建設(shè)雜亂無章、水平低下的問題，切實(shí)改善村鎮(zhèn)居民的生產(chǎn)、生活環(huán)境。為此，村鎮(zhèn)建設(shè)要遵循村鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律，站在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，考慮村鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展格局，站在村鎮(zhèn)自然和文化發(fā)展脈絡(luò)的角度，尊重村鎮(zhèn)的實(shí)際和特點(diǎn)，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃、合理布局的原則，編制統(tǒng)一協(xié)調(diào)的村鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，并將其納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。

（2）利用優(yōu)勢、集約發(fā)展。從各地的實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域特點(diǎn)和資源優(yōu)勢，堅(jiān)持因地制宜、集約發(fā)展原則，科學(xué)地確定建設(shè)方式、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)；多層次地推進(jìn)舊村改造、新村建設(shè)和環(huán)境治理，做到突出重點(diǎn)，注重實(shí)效，防止盲目攀比、重復(fù)建設(shè)。要根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)的不同功能作用，重點(diǎn)發(fā)展規(guī)模較大、基礎(chǔ)較好、有區(qū)域帶動(dòng)作用的中心鎮(zhèn)，形成各具特色的村鎮(zhèn)建設(shè)新格局。對(duì)多數(shù)村莊建設(shè)，要按照有利生產(chǎn)、方便生活的原則，重點(diǎn)引導(dǎo)農(nóng)民搞好住房建設(shè)，配套進(jìn)行道路、供水、供電、電信、能源等生產(chǎn)生活設(shè)施建設(shè)，對(duì)鄉(xiāng)政府所在地集鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)為農(nóng)村現(xiàn)代化、提高村鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量和農(nóng)業(yè)服務(wù)的設(shè)施建設(shè)。對(duì)重點(diǎn)發(fā)展的小城鎮(zhèn)，要根據(jù)其地位作用、區(qū)位條件、資源條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等特點(diǎn)，制定有關(guān)政策，促進(jìn)其加快發(fā)展。集約發(fā)展是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的客觀要求，也是村鎮(zhèn)建設(shè)的必然選擇。土地作為不可再生、不可替代的資源，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、人民安居樂業(yè)等方面具有舉足輕重的地位和作用。人口多、耕地少的基本國情，要求各地在村鎮(zhèn)建設(shè)中，嚴(yán)格保護(hù)耕地，集約使用建設(shè)用地，合理確定用地規(guī)模，不得以超前為借口，搞不切合實(shí)際的“大規(guī)劃”，以保持土地開發(fā)和利用的平衡。

（3）改善環(huán)境、體現(xiàn)特色。村鎮(zhèn)住宅建設(shè)是為村鎮(zhèn)居民辦實(shí)事、辦好事，要充分尊重村鎮(zhèn)居民選擇。致力于改善居住與生活環(huán)境，提供綠化、凈化、美化和效能化的發(fā)展空間，強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的和諧，保護(hù)古樹名木和名人故居、古建筑、古村落等歷史文化，重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)，把綠化作為村鎮(zhèn)生態(tài)建設(shè)的主體工程來抓，大力建設(shè)公共綠地、居住區(qū)綠地，在道路兩側(cè)、河流兩岸及荒山荒地植樹造林，努力提高村鎮(zhèn)綠地和森林覆蓋率，實(shí)行田、林、路、河、住房、供水、排污等綜合治理，突出抓好村鎮(zhèn)垃圾處理場、垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾收集池建設(shè)，逐步完善配套環(huán)保設(shè)施，開展水源保護(hù)工作，保證群眾生產(chǎn)生活、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的用水需要，切實(shí)解決人口、資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展問題，大力節(jié)約土地，避免資源的過度開發(fā)，加快環(huán)境條件惡劣地區(qū)貧困人口的轉(zhuǎn)移，使小城鎮(zhèn)成為接納生態(tài)移民的主要載體，把不斷滿足村鎮(zhèn)居民的需要，提供安全、方便、舒適的生產(chǎn)生活環(huán)境作為主要的追求目標(biāo)。

新農(nóng)村建設(shè)，目的是富民、安民、惠民。毫無疑問，新農(nóng)村建設(shè)并不等于大拆大建，而新農(nóng)村房地產(chǎn)也不等同于盲目的開發(fā)建設(shè)，不成熟的地區(qū)不開發(fā)，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的不開發(fā)，有損農(nóng)民利益的不開發(fā)。新農(nóng)村房地產(chǎn)的開發(fā)講求規(guī)劃、講求規(guī)模，但更講求循序漸進(jìn)。農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展是機(jī)遇與挑戰(zhàn)同行的，作為一個(gè)龐大的市場，它有無限商機(jī)，對(duì)于錯(cuò)綜復(fù)雜的農(nóng)村土地機(jī)制，它又面臨改革滯后的挑戰(zhàn)。但無論如何，新農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)伴隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的全面展開而蓬勃發(fā)展。

［1］盛壘.新農(nóng)村建設(shè)與農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展［J］.重慶社會(huì)科學(xué)，2007，（1）.

［2］張雪晶.旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式研究［J］.商場現(xiàn)代化期刊，2005，（10）.

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A

1673-0046（2011）03-0037-02