李 瑩，張 雁

（浙江國際海運職業(yè)技術學院，浙江 舟山 316021）

淺析舟山旅游房地產(chǎn)發(fā)展意義及對策

李 瑩，張 雁

（浙江國際海運職業(yè)技術學院，浙江 舟山 316021）

文章在簡述旅游房地產(chǎn)概念的基礎上,對旅游房地產(chǎn)的特點、舟山開發(fā)旅游房地產(chǎn)的意義和有利條件進行了分析,并結合舟山的實際,提出了舟山開發(fā)旅游房地產(chǎn)的若干對策。

旅游房地產(chǎn)；舟山；開發(fā)對策

近些年來，隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，個人財富的不斷積累，在社會轉型升級的大背景下，人們的消費習慣也正在發(fā)生潛移默化的改變，旅游已經(jīng)逐漸成為人們在繁忙工作生活之余重要的休閑方式，如體驗旅游、文化旅游、生態(tài)旅游、禪修旅游等等，新形式、新概念的旅游形態(tài)更是層出不窮。特別是進入大橋時代之后，大大提高了舟山群島整體旅游的可進入性，“海島”變成了“半島”，人們出入舟山群島更加便捷?？臻g上距離的拉近，隨之而來的將是四方游客的紛至沓來。旅游的形式也從傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑度假旅游轉變，人們更加注重旅游的舒適度，而在旅游目的地的逗留時間也將大大延長。旅游房地產(chǎn)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的絕佳融合，已經(jīng)成為我市海洋旅游發(fā)展及房地產(chǎn)開發(fā)的又一熱點，將勢必成為“十二五”舟山旅游經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。作為全國唯一的群島城市，舟山有著極其豐富的旅游資源，特別是海洋旅游更具有得天獨厚的優(yōu)勢。隨著舟山國家級海洋綜合開發(fā)試驗區(qū)地位的確立，作為全國四個旅游試點改革城市之一，旅游經(jīng)濟將面臨大挑戰(zhàn)、大機遇，同時旅游區(qū)域發(fā)展將升級到戰(zhàn)略層面。近年來房產(chǎn)市場風起云涌，房地產(chǎn)開發(fā)建設儼然成為各地經(jīng)濟發(fā)展的“引擎”、“發(fā)動機”，但隨著國家調控力度的逐漸加大，我市房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域局限性也日益體現(xiàn)，發(fā)展遇到瓶頸，產(chǎn)品相對單一，市場日趨飽和，“軟著陸”勢在必行。而此時，旅游房地產(chǎn)以其鮮明的特點吸引了眾多開發(fā)商和消費者的關注，眾多與旅游融合的房產(chǎn)項目應運而生，新的理念、新的構想、新的模式，為舟山旅游在新形勢下的轉型升級注入了全新的活力。然而,“千里之行，始于足下”，如何為方興未艾的旅游房地產(chǎn)構建藍圖，如何為旅游房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展保駕護航,是政府層面和相關企業(yè)在我市旅游房地產(chǎn)經(jīng)濟起步之始就需要特別思考和關注的問題。

一、旅游房地產(chǎn)

（一）基本概念

通常地講，旅游房地產(chǎn)實際上是一個復合的名詞，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展到一定階段之后，相互作用、相互融合并協(xié)調發(fā)展的產(chǎn)物?？梢苑謩e從兩個產(chǎn)業(yè)的角度來理解旅游房地產(chǎn)這個新興產(chǎn)業(yè)的概念:從房地產(chǎn)業(yè)的角度來看，可以把房地產(chǎn)中從事旅游經(jīng)營、為旅游經(jīng)濟帶來商業(yè)利潤的房地產(chǎn)及其相關的空間稱為旅游房地產(chǎn);從旅游產(chǎn)業(yè)的角度來看，可以把專門服務于旅游業(yè)，以旅游開發(fā)經(jīng)營為目的的房地產(chǎn)及其相關的空間稱為旅游房地產(chǎn)。旅游房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)最早起源于法國南部地中海沿岸。目前，業(yè)界和學術界對于旅游房地產(chǎn)概念在專業(yè)領域的理解還不能達到完全的統(tǒng)一，但是如果從市場實際操作的角度來看，一般可以分為三大類:

第一，住宿類旅游房地產(chǎn)。住宿類旅游房地產(chǎn)的具體表現(xiàn)形式大概分為產(chǎn)權式酒店、酒店式公寓和度假別墅等。隨著“第二居所”概念的深入人心，傳統(tǒng)居所的概念從時間和空間上被顛覆，上述類型的旅游房地產(chǎn)已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商們及相關產(chǎn)業(yè)者比較熱衷的開發(fā)類型，也成為日常生活中廣大旅游消費者們最為了解、光顧、體驗最多的旅游房地產(chǎn)。

第二，主題類旅游房地產(chǎn)。主題類旅游房地產(chǎn)大致可以分為三種形式，例如觀光型旅游房地產(chǎn)、娛樂型旅游房地產(chǎn)，以及休閑度假型旅游房地產(chǎn)。在一個旅游區(qū)內設計規(guī)劃出多種形式的主題，不僅可以豐富旅游地的旅游產(chǎn)品，深化旅游地的文化內涵，吸引多種喜好多種文化層次的游客前來游覽，而且能讓廣大游客欣賞到喜聞樂見、樂不思蜀的主題形式，而這又勢必更能夠使旅游地的城市景觀具有多元化特征，從而促進旅游區(qū)的建筑、文化、景觀的一體化建設。

第三，景觀類旅游房地產(chǎn)。旅游地區(qū)的自然風景景觀及其所包括的生態(tài)環(huán)境大景觀是其核心價值的承載主體，依傍于核心風景景觀而建的旅游房地產(chǎn)更具有實用性以及自身的價值，換句話講，旖旎的風光是對旅游者最好的獎賞。人們對于風景的特殊喜好與依賴，使得這些類型土地的價值往要高于同功能的其他地塊，而級差地租的存在使得這些類型土地更具有保值增值的特性，本身的價值就會顯得更有張力。毋庸置疑，由于旅游房地產(chǎn)其商品的屬性，在具有使用性的同時也是兼具投資的屬性，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商們對于在有增值屬性的地塊上進行投資，就擁有更大的動力和需求。

（二）旅游房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的區(qū)別

1.理念定位上的差異，規(guī)劃設計的觀念不同，直接導致消費受眾群體上要有一定的區(qū)分，這一點上旅游房地產(chǎn)的定位要更加細化、精致、前衛(wèi)。

2.旅游房地產(chǎn)有淡旺季之分，受旅游季節(jié)制約，在發(fā)展上有一定的局限性。

3.旅游房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)在物業(yè)性質上也不盡相同,在管理上存在一定的瓶頸和短板。

4.旅游房地產(chǎn)對配套設施和外部環(huán)境設計的要求相對較高。從前期策劃到后期物業(yè)管理的整個過程當中,旅游房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目都存在一定的差異,因而需要其在發(fā)展上要具有特殊的開發(fā)和營銷模式。較之傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目開發(fā),旅游房地產(chǎn)開發(fā)要求更高的配套、要求更專業(yè)的服務。

二、舟山市發(fā)展旅游房地產(chǎn)的有利條件和意義

旅游房地產(chǎn)是一個邊緣產(chǎn)業(yè),也是一個衍生產(chǎn)業(yè)，它是隨著旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的不斷融合孕育出的新興產(chǎn)業(yè)，是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結合互補的一種經(jīng)營形態(tài)。作為大型旅游房地產(chǎn)，它是房地產(chǎn)開發(fā)到一定時期的產(chǎn)物,一般是在城市中心及周邊用地條件較好的土地已基本開發(fā)完畢后,房地產(chǎn)開發(fā)向近郊、遠郊區(qū)發(fā)展大趨勢的一種具體表現(xiàn)，也是時下房地產(chǎn)發(fā)展的一種趨勢和潮流。從居者有其屋到居住的舒適度及環(huán)境的更高要求，消費者的需求伴隨社會發(fā)展的大背景悄然發(fā)生變化，作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相融合的產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)以其環(huán)境優(yōu)越，居住休閑、舒適，功能豐富、實用等特點，在我市呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間，作為集海洋旅游、休閑度假為一體的海島城市，舟山條件得天獨厚、前景廣闊。

從政策導向來看，國家層面相關刺激與拉動旅游及相關產(chǎn)業(yè)的政策也已出臺，加之地方政府對于旅游產(chǎn)業(yè)的重視支持，并隨著舟山海洋旅游綜合改革試驗區(qū)的全面建設和海洋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的進一步創(chuàng)建，都為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展平臺，我們講“巧婦要做好有米之炊”，有了國家及政府層面的給力支持，相信旅游房地產(chǎn)發(fā)展將潛力巨大。從效益角度看，一是經(jīng)濟收益，旅游房地產(chǎn)投資收益是高于一般房地產(chǎn)的，包括了自住和商務出租兩大功能，對投資者來講更具吸引力。二是社會效益，旅游房地產(chǎn)一般開發(fā)的是近郊或遠郊的地塊，可以帶動欠發(fā)達或不發(fā)達區(qū)域的發(fā)展，促進民生，解決就業(yè)，增加財政，又能讓該區(qū)域的自然條件與房產(chǎn)充分契合，進一步促進區(qū)域間的和諧發(fā)展，社會發(fā)展水平不斷提高，民生不斷改善，居民收入不斷提高。從市場需求角度看，近些年來，我市旅游經(jīng)濟快速發(fā)展，特別是2010年，旅游業(yè)在大橋通車效應和世博會舉辦等因素有力促進下，旅游形勢喜人，全年國內外旅游接待人數(shù)2139萬人次，增長22.0%，比2009年提高6.4個百分點，實現(xiàn)國內外旅游總收入142.04億元，增長21.9%，比2009年提高5.8個百分點。隨著旅游人數(shù)和旅游消費的快速增長，舟山旅游房地產(chǎn)因其環(huán)境優(yōu)越、風景優(yōu)異而呈現(xiàn)出巨大的市場潛力，旅游房地產(chǎn)投融資也顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。旅游房地產(chǎn)業(yè)作為舟山房產(chǎn)市場投資的新寵，將為舟山旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)注入新的活力，帶來新的商機。

旅游房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)品，其關聯(lián)性很高，它的經(jīng)濟效益不僅僅體現(xiàn)在自身產(chǎn)品的收益上，即輻射效用，而且還體現(xiàn)在對其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟帶動作用上。其經(jīng)濟效益的體現(xiàn)一般在兩個階段:首先是旅游房地產(chǎn)的開發(fā)階段。旅游房地產(chǎn)涉及旅游、房地產(chǎn)兩個產(chǎn)業(yè)，而這兩個產(chǎn)業(yè)又會涉及到規(guī)劃、開發(fā)、營銷、經(jīng)營、管理等許多環(huán)節(jié)，構成了一個較長也較完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。在這個產(chǎn)業(yè)鏈條中，有資金、技術、人才、設備、管理等諸多生產(chǎn)力要素的參與，在相互融合的過程中，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展必將促進各個環(huán)節(jié)要素共同發(fā)展，推動各方經(jīng)濟利益的提高，從而形成一個多贏、協(xié)同發(fā)展的良好局面，為我市的經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長“添磚加瓦”。其次是旅游房地產(chǎn)的使用階段。由于度假旅游者在旅游地逗留時間長，消費內容廣，消費水平高，旅游的乘數(shù)效應將得到充分體現(xiàn)，因此，將會對度假地社會經(jīng)濟產(chǎn)生更為深遠的影響。如果旅游房地產(chǎn)數(shù)量增加一倍，就可以吸引幾十倍甚至上百倍的旅游消費者紛至沓來，有效帶動各個環(huán)節(jié)的商貿往來與商品消費，刺激經(jīng)濟的成倍可持續(xù)性增長，這也較好結合了堅持規(guī)模擴張和結構調整相結合的經(jīng)濟發(fā)展原則，也是舟山融入大橋時代之后，作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的很好探索和補充。

三、舟山市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對策

要保證旅游房地產(chǎn)業(yè)與舟山社會經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展，就要以全局的觀點、戰(zhàn)略的高度看問題，制定具有前瞻性的舟山旅游區(qū)的總體規(guī)劃，將旅游資源開發(fā)、生態(tài)環(huán)境保護、文化宣傳與經(jīng)濟發(fā)展充分結合，真正實現(xiàn)旅游地地區(qū)經(jīng)濟、社會、環(huán)境三方面效益的協(xié)調與統(tǒng)一。其次，需要開展科學的、深入的市場調查研究，對旅游地相關區(qū)域的人口數(shù)量及人員構成、土地面積及利用情況、自然條件、文化觀念、環(huán)境現(xiàn)狀等多種因素進行可行性研究分析，并形成研究報告，合理利用現(xiàn)有的旅游資源，規(guī)劃設計適合本地區(qū)發(fā)展情況的旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目。此外，旅游企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)項目時，應當充分考慮到旅游地區(qū)的城市發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等已有規(guī)劃，以保證旅游房地產(chǎn)的發(fā)展在旅游地經(jīng)濟的科學指導下協(xié)調有序進行。

（一）加強旅游房地產(chǎn)相關管理工作

籌建旅游房地產(chǎn)的行業(yè)協(xié)會、行政管理部門及職能部門，使其能統(tǒng)籌發(fā)展、分工合作，協(xié)調部門間的管理職能；加強旅游房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的管理，提高行業(yè)準入門檻，規(guī)范旅游房地產(chǎn)中介市場秩序;與此同時，要建立由咨詢、信托保險等機構組成的旅游房地產(chǎn)監(jiān)管和保障體系，降低信用風險，保護消費者的合法權益。

（二）強化旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式的創(chuàng)新

由于旅游房地產(chǎn)在舟山市起步相對比較滯后，因此，目前舟山市的旅游房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理的模式方面還是比較落后的。要促進本地旅游房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，應適時借鑒國內國際成功的經(jīng)驗，強化開發(fā)經(jīng)營模式的創(chuàng)新，加快步伐，迎頭趕上。當然，在引進國內外先進管理經(jīng)驗的同時，還要結合舟山市的具體情況因地制宜、和諧發(fā)展，開發(fā)經(jīng)營適合本土化的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，這樣才能符合我市居民消費習慣和收入現(xiàn)狀。此外，要全面發(fā)展旅游房地產(chǎn)，也不能將目光僅僅停留于開發(fā)旅游房地產(chǎn)的具體產(chǎn)品上，還要不斷宣傳分時間、分季節(jié)度假的全新消費理念，實現(xiàn)思想觀念上的深入人心。再則，建立旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品互換使用的系統(tǒng)平臺。只有全面實現(xiàn)這一技術平臺，才能進軍國際旅游房地產(chǎn)市場，將本土旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品推向世界。

（三）因地制宜，積極務實開發(fā)產(chǎn)權式酒店

目前，國務院不斷出臺意在控制房價的相關政策，對普通住宅用房實行嚴格限購，而作為商業(yè)用房形式的旅游地產(chǎn)正不斷受到關注，逐漸成為房地產(chǎn)投資的香悖悖，但如何降低旅游地產(chǎn)固有的投資風險、擴大投資收益，還是值得我們去認真探討的。產(chǎn)權式酒店也是恰逢其時應運而生，這種產(chǎn)品能夠有效整合業(yè)已稀缺的濱海旅游資源，并且具有投入小、產(chǎn)出大、風險低以及社會效益顯著等其他投資方式不可比擬的優(yōu)勢，因此具有廣闊的發(fā)展前景和投資潛力，同時能很好地緩解了舟山旅游旺季酒店供應異常緊張的壓力和困擾，所以正成為時下舟山旅游地產(chǎn)投資的有效途徑。

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1673-0046（2011）03-0009-02