□沈春梅 馮海明

由于各種原因，小產(chǎn)權(quán)房買賣引發(fā)的糾紛不斷增加。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效？近日，鄭州市中院出臺的《關(guān)于審理房屋糾紛民事案件適用法律問題的若干意見》（簡稱《意見》）做出了相關(guān)規(guī)定。

小產(chǎn)權(quán)之“累”——賣給“外人”合同無效

據(jù)鄭州市金水區(qū)法院民一庭法官李春強(qiáng)介紹，2008年以來，僅金水區(qū)法院辦理涉及房屋的各類案件就有955起，涉及小產(chǎn)權(quán)房糾紛主要有：房屋轉(zhuǎn)讓糾紛、預(yù)付房款轉(zhuǎn)讓糾紛、房屋抵押糾紛、購房人名稱變更糾紛、拆遷補(bǔ)償糾紛等。

“從交易發(fā)生時間、合同履行情況來看，小產(chǎn)權(quán)房買賣行為多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至10年以上。從合同履行情況來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并已經(jīng)入住，但多未辦理房屋登記變更或者宅基地使用權(quán)登記變更?！敝性瓍^(qū)法院法官李繼昌分析。

《意見》第十二條規(guī)定，農(nóng)村居民將小產(chǎn)權(quán)房出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人，當(dāng)事人主張買賣合同無效的，人民法院可以支持。

案例：因工作調(diào)入鄭州，1995年10月，陳某將其和母親共有的村中老宅賣給了王某。從1997年起，王某一直在該房內(nèi)居住。2006年因舊村改造拆遷，在巨大的拆遷補(bǔ)償利益面前，陳某否認(rèn)賣房事實，領(lǐng)取了房屋拆遷補(bǔ)償款，王某起訴到法院，要求確認(rèn)雙方之前的買賣行為有效。

據(jù)鄭州市惠濟(jì)區(qū)法院民一庭法官陳亞紅介紹，這個案件在審理時，當(dāng)?shù)卮迕穸颊J(rèn)為，陳某在10多年前就把房子賣給了王某，很難接受房子再歸陳某所有的主張。但根據(jù)現(xiàn)有的法律和政策精神，法院只能駁回王某的訴訟請求。目前，案件正在二審中。

解釋：有些小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的

“在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣‘小產(chǎn)權(quán)房’的，一般可認(rèn)定其買賣有效，因該民事行為不違反法律、法規(guī)和禁止性規(guī)定；向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣‘小產(chǎn)權(quán)房’的，一般應(yīng)認(rèn)定其買賣無效?！编嵵菔兄性好穸ザ嗝ü俣颊J(rèn)為，在小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中，以下情況應(yīng)屬例外：

一是購房人在買房后已經(jīng)遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效；二是出賣人已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的，再主張買賣合同無效的，不應(yīng)支持；三是出賣人有多處房產(chǎn)或該農(nóng)村住宅為多層建筑自留有居住房屋的，再主張合同無效的，不應(yīng)支持。

借名房之“轉(zhuǎn)”——借名買房可辦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

《意見》第八條規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是該房屋因法定原因不能辦理轉(zhuǎn)移登記以及存在規(guī)避相關(guān)限購政策情況的除外。

案例：5年前，王某的舅舅分了單位的一套集資房，該房由王某付了房款，并由王某居住，但房產(chǎn)證上一直是王某舅舅的名字。出于安全考慮，現(xiàn)王某想辦理房屋過戶手續(xù)。

鄭州市管城區(qū)法院法官張獻(xiàn)玲認(rèn)為，如當(dāng)初王某用舅舅名義買房時雙方有協(xié)議，或者王某的舅舅承認(rèn)王某付了房款，對于王某訴求法院可以支持。

在某公司擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)的陳某，在鄭州已經(jīng)有兩套住房，想繼續(xù)在市中心購買一套房產(chǎn)。為了規(guī)避“限購令”，陳某想用單位某職工的名義購房。根據(jù)新的《意見》規(guī)定，陳某出資購買房屋后不能辦理房屋過戶手續(xù)。