□熊志強 王亞光

土地閑置滿兩年政府可以收回嗎？

□熊志強 王亞光

案 例

某市一房地產公司于2005年3月通過拍賣出讓方式取得一宗150畝的住宅用地土地使用權。該公司與當地政府簽訂的《國有土地使用權出讓合同》上約定應于2005年10月開工建設。之后，由于該公司資金問題，此宗地一直閑置。2006年年底，該市國土資源局通知土地使用者，對閑置1年的土地擬訂了處置方案，決定延長該宗土地的開發(fā)建設時間，限期1年，并收取土地出讓金20%的土地閑置費。至2008年年底，該房地產公司取得的土地依然未開發(fā)建設，市國土資源局認定此宗地為閑置土地，要依法收回房地產公司的土地使用權。房地產公司認為自己取得土地使用權，土地何時開發(fā)是自己的事。

疑 惑

1.該市國土資源局有權收回閑置的土地嗎？

2.土地閑置如何認定？

解 析

本案中，房地產公司以拍賣出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)建設，應按照《國有土地使用權出讓合同》中約定的時間進行開發(fā)建設。但是，該公司3年多未開工建設，此宗地認定為閑置土地。關于閑置土地的范圍和處置，我國相關法律有明確規(guī)定。

《土地管理法》第三十七條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的閑置土地，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規(guī)定辦理。

《城市房地產管理法》第二十六條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

國土資源部《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）第二條對閑置土地作出了規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設的建設用地。下列情形也可以認定為閑置土地：國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的。

對閑置滿1年的土地，依照《閑置土地處置辦法》第三條規(guī)定，市、縣人民政府土地行政主管部門對其認定的閑置土地，應當通知土地使用者，擬訂該宗閑置土地處置方案，閑置土地上依法設立抵押權的，還應當通知抵押權人參與處置方案的擬訂工作。處置方案經原批準用地的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。處置方案可以選擇下列方式：延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過1年。因此，該市國土資源局對該房地產公司閑置1年的土地進行了依法處置，適用法律規(guī)定準確。

房地產開發(fā)公司在被批準延期1年開發(fā)之后依然將土地閑置，依據上述法律規(guī)定，該市國土資源局可以認定此宗地屬于閑置土地，有權收回該房地產開發(fā)公司的土地使用權。

（作者單位：中國土地礦產法律事務中心）