徐 穎

（哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心 黑龍江 哈爾濱 150000）

淺議不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的特點(diǎn)與作用

徐 穎

（哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心 黑龍江 哈爾濱 150000）

一、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的內(nèi)容特點(diǎn)

通常情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案所記錄反映的實(shí)質(zhì)內(nèi)容主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是有關(guān)事實(shí)的客觀描述：包括具體不動(dòng)產(chǎn)的地理位置、質(zhì)量?jī)?yōu)劣、面積規(guī)格等的自然狀況；二是有關(guān)權(quán)屬的真實(shí)記錄：包括特定不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、限制物權(quán)以及權(quán)屬變動(dòng)等的權(quán)利狀況。據(jù)此分析，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案應(yīng)當(dāng)具有如下明顯特點(diǎn)：

1.形成區(qū)域的唯一性。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案客觀真實(shí)地記載了特定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的自然狀況與權(quán)利歸屬狀況，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的主要證明文件。為了體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的唯一性原則，在一個(gè)特定區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案也必須具有唯一性的特點(diǎn)：只能由國家不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一形成、積累、保管和開展利用。即在一個(gè)行政區(qū)域內(nèi)，要將特定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及相關(guān)權(quán)利限制統(tǒng)一登記在同一份不動(dòng)產(chǎn)登記檔案上，以便使一個(gè)行政區(qū)域內(nèi)特定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的變動(dòng)情況能夠得到全面、準(zhǔn)確、及時(shí)的反映，達(dá)到適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展條件下物權(quán)流轉(zhuǎn)頻繁和保障物權(quán)交易安全的社會(huì)現(xiàn)實(shí)需要。

2.制作主體的法定性。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是由國家授權(quán)的專門機(jī)關(guān)依法通過特別程序制作的、有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的檔案文獻(xiàn)。盡管目前我國的《物權(quán)法》尚未頒布實(shí)施（第十屆全國人大常委會(huì)已對(duì)《物權(quán)法（草案）》進(jìn)行了四次審議、并將《物權(quán)法》的制定與頒布實(shí)施列入了全國人大常委會(huì)的立法計(jì)劃之中），與之配套的不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)還有待于進(jìn)一步健全與完善，但根據(jù)國際上大多數(shù)國家的通行做法和我國現(xiàn)行的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)則辦法（如《土地登記規(guī)則》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等）的規(guī)定可以得到這樣的認(rèn)識(shí)：不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的制作主體必須是由國家授權(quán)的專門機(jī)關(guān)，所形成的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案由國家通過法律的手段強(qiáng)制賦予其法律推定力和社會(huì)公信力。

3.記錄內(nèi)容的規(guī)范性。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案主要是以簿冊(cè)的形式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的。具有嚴(yán)格統(tǒng)一的格式要求。因而，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的記錄內(nèi)容必須具體規(guī)范、翔實(shí)準(zhǔn)確、逐一詳列，杜絕含混不清現(xiàn)象的發(fā)生，避免因模糊遺漏而造成權(quán)屬糾紛之類的隱患，以此從根本上保障不動(dòng)產(chǎn)登記檔案所應(yīng)有的法律效力，維護(hù)國家的尊嚴(yán)和法律的嚴(yán)肅性。

4.查詢利用的公開性。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是建立國家不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然產(chǎn)物，其主要目的之一是為了實(shí)現(xiàn)“物權(quán)公示”的積極效果、維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人及善意第三人的合法權(quán)益、保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的安全。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的功能效力勢(shì)必需要通過公示才能得以實(shí)現(xiàn)。記錄內(nèi)容的公開性，就是要求不動(dòng)產(chǎn)登記檔案所記載的內(nèi)容必須向社會(huì)公開，允許當(dāng)事人、利害關(guān)系人和相關(guān)部門進(jìn)行查閱、復(fù)制等合理利用活動(dòng)，這也是建立不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的初衷。

5.作用時(shí)效的持久性。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是國家長(zhǎng)久留存的一種專門檔案，其作用時(shí)效具有持久性的特點(diǎn)。在社會(huì)物權(quán)流轉(zhuǎn)頻繁的今天，為了有效地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的安全，解決不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易人難以自行調(diào)查有關(guān)交易相對(duì)方的權(quán)利狀況，只要不動(dòng)產(chǎn)客觀存在，圍繞它的權(quán)屬問題就需要得到確切的明證。因而，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案必須相應(yīng)地與不動(dòng)產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體一道共同得到留存。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的作用效力

在經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展條件下，社會(huì)公眾出于維護(hù)各自利益的需要，必然要不斷地進(jìn)行多種多樣的物質(zhì)交易，客觀上導(dǎo)致物權(quán)的流轉(zhuǎn)頻繁。交易各方的交易目的與交易動(dòng)機(jī)各不相同，極易對(duì)交易的安全構(gòu)成嚴(yán)重威脅。在這種情況下，保障交易的安全甚至比交易本身顯得更為重要。不動(dòng)產(chǎn)登記制度即是國家法律為了從根本上保障交易的安全而設(shè)置的。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然產(chǎn)物，其作用效力具體表現(xiàn)在：

1.不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記社會(huì)公信力的根本途徑。不動(dòng)產(chǎn)登記的目的就是實(shí)現(xiàn)物權(quán)的公示原則，通過不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的記載，翔實(shí)、準(zhǔn)確地反映出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬與變更情況，并向社會(huì)公開，以備當(dāng)事人、利害關(guān)系人及相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行查詢利用。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的作用效力必須通過“公示”這一途徑才能完整地表現(xiàn)出來。同時(shí)，國家法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的這種公示方法以極強(qiáng)的社會(huì)公信力：也就是說，假使發(fā)生經(jīng)過登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利狀況與真實(shí)的權(quán)利狀況不符合的情況時(shí)，國家法律也將對(duì)相關(guān)信賴不動(dòng)產(chǎn)登記檔案社會(huì)公信力的當(dāng)事人予以保護(hù)，承認(rèn)并支持其交易行為的合法性與有效性。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的這一作用效力對(duì)于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保障社會(huì)的公平正義、維護(hù)社會(huì)的持久穩(wěn)定以及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易當(dāng)事人的利益都具有特殊意義。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“公示原則”的有效載體。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案作用效力的實(shí)現(xiàn)是通過公示途徑實(shí)現(xiàn)的。因而，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有雙重效用：既是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記社會(huì)公信力的根本途徑；也是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則的有效載體。物權(quán)公示原則在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)現(xiàn)方法是不動(dòng)產(chǎn)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案上記錄特定不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)狀、權(quán)利狀況及物權(quán)的各項(xiàng)變動(dòng)，并將這些記載向社會(huì)公示，起到風(fēng)險(xiǎn)警示的作用，以使相對(duì)的當(dāng)事人切實(shí)了解到與其進(jìn)行交易可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，以便使其在“意思自治”的前提下，選擇是否進(jìn)行交易，以及如何規(guī)避可預(yù)見的交易風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，物權(quán)公示原則正是通過不動(dòng)產(chǎn)登記檔案這一載體實(shí)現(xiàn)的。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況最具權(quán)威性的證明文件。由于物權(quán)具有極強(qiáng)的排他效力，因而，在涉及物權(quán)方面的相關(guān)法律制定上大都遵循這樣一條基本原則：在同一特定不動(dòng)產(chǎn)上不能有相互排斥的多個(gè)物權(quán)同時(shí)存在。基于此，法律實(shí)質(zhì)上賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案所記載的內(nèi)容具有唯一性特點(diǎn)和最高的證據(jù)效力。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案作為國家行為的登記結(jié)果和體現(xiàn)形式，也必然相應(yīng)地具有最高的權(quán)威性：既可以成為不動(dòng)產(chǎn)的交易當(dāng)事人查詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況的最根本途徑；也可以成為解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利糾紛的最高效力證據(jù)。這一特性對(duì)于其他相關(guān)文件材料來說是無法比擬的。如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書也同樣具有證據(jù)效力，但其證明力卻難以與不動(dòng)產(chǎn)登記檔案相匹敵：當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書所記載的內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記檔案所記載的內(nèi)容發(fā)生相悖的情況時(shí)，如果沒有其他絕對(duì)充分的證據(jù)可以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記檔案所記載的內(nèi)容，則國家法律的確定實(shí)施必然以不動(dòng)產(chǎn)登記檔案所記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是構(gòu)成國家全部檔案的重要成分之一。從社會(huì)實(shí)踐的意義上分析，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案作為一種獨(dú)立的檔案門類，并非是一個(gè)全新的問題。只是由于在以往的社會(huì)實(shí)踐中，人們并未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的安全問題給予足夠的重視，各級(jí)檔案行政管理部門與相關(guān)業(yè)務(wù)部門也并未將其置于突出重要的位置。伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展條件下物權(quán)流轉(zhuǎn)日趨頻繁的趨勢(shì)，交易安全問題日漸顯露，引起了社會(huì)各界的普遍關(guān)注，適時(shí)地開展不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作正是順應(yīng)了這種社會(huì)關(guān)注的基本需求?？梢灶A(yù)見，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案在不久的將來伴隨著我國《物權(quán)法》的制定與頒布實(shí)施而成為檔案部門及相關(guān)業(yè)務(wù)部門的重要工作內(nèi)容之一。尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案所包含涉及的內(nèi)容貼近經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要、貼近人民群眾生產(chǎn)生活的實(shí)際利益，對(duì)其歸檔、整理、保管與利用既是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀要求，也是實(shí)現(xiàn)整個(gè)檔案事業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效途徑之一。開展不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作，一方面可以有效地豐富檔案館藏、改善館藏結(jié)構(gòu)，拓寬檔案部門服務(wù)社會(huì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的領(lǐng)域和渠道；另一方面也可以借此提高全社會(huì)的檔案意識(shí)，擴(kuò)大檔案工作的影響力和覆蓋面。這對(duì)于在新的歷史時(shí)期深化檔案工作改革、促進(jìn)檔案事業(yè)可持續(xù)發(fā)展都是一種強(qiáng)大動(dòng)力和有效手段。