陳 寶

(福建省羅源縣人民法院,福建羅源 350600)

基于合同的相對(duì)性原則,長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)司法實(shí)踐一般認(rèn)為,合同只能在合同雙方當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力。在我國(guó)當(dāng)前物權(quán)理論研究不足和物權(quán)法司法實(shí)踐缺乏經(jīng)驗(yàn)的國(guó)情背景下,同樣,對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同,司法實(shí)踐也認(rèn)為只能在開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生法律約束力,然而,在業(yè)主大會(huì)成立并選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,業(yè)主又離不開(kāi)前期物業(yè)管理。在前期物業(yè)服務(wù)糾紛中,業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)合同中的法律地位往往成為案件的焦點(diǎn),那么,前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主能否發(fā)生法律效力,若能,其理論依據(jù)何在?對(duì)此,理論上存在較大爭(zhēng)議,司法實(shí)踐中的做法也極不統(tǒng)一。

一、前期物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系之爭(zhēng)

業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)合同中法律地位爭(zhēng)議源于前期物業(yè)服務(wù)合同本身的特殊性。那么,何謂前期物業(yè)服務(wù)合同?對(duì)此,我國(guó)建設(shè)部于 2003年 6月26日頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第 2條規(guī)定,前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。我國(guó)從 2003年9月 1日起開(kāi)始實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)第 21條規(guī)定:“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！庇纱丝梢?jiàn),前期物業(yè)服務(wù)合同是開(kāi)發(fā)商在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的服務(wù)合同,具有臨時(shí)性的特征。它是業(yè)主入住住宅小區(qū)前簽訂的,是前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的一個(gè)基本的法律文件。前期物業(yè)管理既是實(shí)施物業(yè)管理的重要基礎(chǔ),也是后期物業(yè)管理的重要前提。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的開(kāi)始階段,也是實(shí)施物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。

從上述前期物業(yè)服務(wù)合同法律規(guī)定中,我們可以看出,前期物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系涉及開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主三方關(guān)系,那么,前期物業(yè)服務(wù)中它們各自的法律地位及其相互關(guān)系如何呢?對(duì)此,無(wú)論在理論界或是相關(guān)立法及其司法實(shí)踐的做法各有千秋,尚無(wú)定論,歸納起來(lái)主要有 3種觀點(diǎn)。其一,前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系的主體包括開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主三方,即開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,在此之外允許或應(yīng)該由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)再簽訂一份前期物業(yè)服務(wù)合同,對(duì)上述前期物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行修改或補(bǔ)充。其二,前期物業(yè)服務(wù)的主體只是限定于開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)。有些地方性法規(guī)如 1999年 1月 1日實(shí)施的《廈門(mén)市物業(yè)管理?xiàng)l例》第 28條第 2款規(guī)定允許開(kāi)發(fā)商選擇自行進(jìn)行前期物業(yè)管理或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。其三,前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系的主體限定于開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè),而不包括業(yè)主。要求開(kāi)發(fā)商必須和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,而不允許自行進(jìn)行前期物業(yè)管理[1]。學(xué)術(shù)界意見(jiàn)的不統(tǒng)一、相關(guān)立法及其司法實(shí)踐的做法缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),這已成為我國(guó)前期物業(yè)規(guī)范化管理的一大瓶頸。

在前期物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系不明確的情況下,業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的訴訟主體地位也因此備受爭(zhēng)議。根據(jù)上述《條例》第 21條及第 25條規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第 5條規(guī)定:“房地產(chǎn)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前,應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理,并與其簽訂物業(yè)管理合同?！庇纱丝梢?jiàn),在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,開(kāi)發(fā)商有權(quán)利也有義務(wù)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的?，F(xiàn)在的問(wèn)題是,開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,仍然是兩個(gè)內(nèi)容相同但卻彼此獨(dú)立的合同,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒(méi)有直接的合同關(guān)系。那么,這兩個(gè)前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主的法律約束力一致的理論依據(jù)何在?或者說(shuō),開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力的理論基礎(chǔ)是什么呢?以討論之。

二、回顧和反思

如前所述,基于合同的相對(duì)性原則,前期物業(yè)服務(wù)合同只能在開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生法律約束力。開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中所包含的前期物業(yè)服務(wù)合同和開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,是兩個(gè)內(nèi)容相同但彼此獨(dú)立的合同,那么,這前后兩個(gè)合同對(duì)業(yè)主的法律約束力一致的理論基礎(chǔ)是什么呢?對(duì)此法學(xué)界存在較大爭(zhēng)議。

(一)委托代理說(shuō)

該學(xué)說(shuō)認(rèn)為,在小區(qū)物業(yè)建成和出售前,其產(chǎn)權(quán)歸屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在這種情況下,開(kāi)發(fā)商首次聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并作為受托方與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,而開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理新建物業(yè)只是一種臨時(shí)安排,實(shí)際上是代理未來(lái)的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。開(kāi)發(fā)商須在其他文件,如《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》或《業(yè)主臨時(shí)公約》中得到新業(yè)主對(duì)其訂立前期物業(yè)服務(wù)合同的委托授權(quán)[2]。

委托代理說(shuō)明顯存在不合理性。我們知道,委托代理發(fā)生的基礎(chǔ)是委托合同,民事主體通過(guò)委托擴(kuò)大了活動(dòng)空間和范圍。委托合同的訂立是以雙方當(dāng)事人相互信任為基礎(chǔ)的。委托人之所以選定受托人為其處理事物,是以其對(duì)受托人能力和信譽(yù)的了解,相信受托人能夠處理好委托的事物為基礎(chǔ)的;受托人接受委托人也是基于對(duì)委托人的了解和信任。沒(méi)有當(dāng)事人雙方相互信任和自愿,委托合同關(guān)系不可能建立。對(duì)于委托代理,我國(guó)《民法通則》第 63條第 2款規(guī)定:“代理人在代理權(quán)限內(nèi),以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為,承擔(dān)民事責(zé)任?！庇纱丝芍?委托代理制度以現(xiàn)實(shí)存在的被代理人和代理人及其雙方的信任為前提,而現(xiàn)實(shí)生活中,在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)都不知道未來(lái)的業(yè)主即“被代理人”是誰(shuí),更不用談信任的基礎(chǔ)問(wèn)題,代理關(guān)系自然無(wú)法成立。因此,委托代理說(shuō)以“未來(lái)業(yè)主”這一虛幻概念為被代理人,以并不存在的委托合同為依托。顯然違背了我國(guó)民事代理制度的立法初衷和目的,與法相悖,于理不符,存在嚴(yán)重的致命弱點(diǎn)。

(二)合同轉(zhuǎn)讓說(shuō)

該學(xué)說(shuō)認(rèn)為,前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主之所以產(chǎn)生法律約束力,其根據(jù)在于開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同往往以《前期物業(yè)服務(wù)合同》《業(yè)主臨時(shí)公約》作為附件,這就意味著雙方達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí),也達(dá)成了轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意,屬于合同的概括承受。物業(yè)服務(wù)企業(yè)于訂立前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)時(shí),便意識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或早或晚會(huì)將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主,于是,也概括地默認(rèn)了發(fā)生在后的合同承受[3]。我國(guó)《條例》第 25條明確規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)賣(mài)人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。”因此,合同的承受使得業(yè)主代替房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而成為前期物業(yè)服務(wù)合同的一方主體,享有合同權(quán)利并承擔(dān)合同義務(wù)。

無(wú)可否認(rèn),合同轉(zhuǎn)讓說(shuō)對(duì)于正確處理業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的前期物業(yè)法律關(guān)系具有一定的合理性。然而該學(xué)說(shuō)的不足是,根據(jù)該學(xué)說(shuō),合同概括承受需要經(jīng)過(guò)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,但其在涉及業(yè)主處分自己房屋產(chǎn)權(quán)而轉(zhuǎn)讓其在前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)時(shí)為何無(wú)須經(jīng)過(guò)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意做出合理解釋。此外,根據(jù)我國(guó)《合同法》第 85條的規(guī)定,債務(wù)人轉(zhuǎn)移義務(wù)的,新債務(wù)人可以主張?jiān)瓊鶆?wù)人對(duì)債權(quán)人的抗辯。在具體涉及前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),當(dāng)開(kāi)發(fā)商以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按約定履行合同為由行使抗辯權(quán),拒絕支付物業(yè)管理費(fèi),并將其在前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給業(yè)主時(shí),業(yè)主作為新債務(wù)人完全可以依照該規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使抗辯權(quán)而拒絕支付物業(yè)管理費(fèi),這必將導(dǎo)致業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間法律關(guān)系的混亂[4]。顯然,合同轉(zhuǎn)讓說(shuō)依然無(wú)法合理解釋前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力的問(wèn)題。

(三)涉他合同說(shuō)

涉他合同是合同相對(duì)性原則例外的典型,它是指合同當(dāng)事人在合同中為第三人設(shè)定了權(quán)利或約定了義務(wù)的合同,它包括為第三人利益的合同和由第三人履行的合同。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為,前期物業(yè)服務(wù)合同也涉及第三人,開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同的目的是為了業(yè)主,而不是開(kāi)發(fā)商自身,物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的對(duì)象是業(yè)主,也非簽訂合同的開(kāi)發(fā)商。然而,需要注意的是,涉他合同是不能在同一合同中,既約定由第三人享有合同權(quán)利又約定由第三人履行義務(wù)的。但是,與一般的為第三人利益而訂立的合同不同,在前期物業(yè)服務(wù)合同中,作為第三人的業(yè)主不僅享有權(quán)利,而且負(fù)有義務(wù)。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí),必須支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。顯然,這與涉他合同的基本原理是相悖的。對(duì)此,有學(xué)者提出,在前期物業(yè)服務(wù)階段,開(kāi)發(fā)商把《業(yè)主臨時(shí)公約》作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的一個(gè)附件,要求業(yè)主遵守其同物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間訂立的物業(yè)服務(wù)合同。這樣,通過(guò)一系列的合同安排,就解決了為第三人設(shè)立義務(wù)的難題[5]。這一做法,在一定程度上解決了實(shí)踐中所出現(xiàn)的“業(yè)主只享受物業(yè)服務(wù),卻不交納物業(yè)費(fèi)”的問(wèn)題,但在理論上卻陷入了“怪圈”,那就是業(yè)主仍然不僅僅履行物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù),與此同時(shí)還享受物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。由此看來(lái),涉他合同說(shuō)也是難以自圓其說(shuō)的,與其自身基本原理相悖。

(四)所有權(quán)限制說(shuō)

該學(xué)說(shuō)認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商作為房屋的第一任產(chǎn)權(quán)人,有權(quán)利在法律不禁止的范圍內(nèi),以房屋為對(duì)象設(shè)定一些權(quán)利。其理由是房屋功能的實(shí)現(xiàn)需依靠物業(yè)管理服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn),因此,開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行物業(yè)管理方面的設(shè)定是必要的并且是合理的,進(jìn)而認(rèn)為房屋買(mǎi)受人取得的所有權(quán)是有一定邊界的,而不是絕對(duì)的和無(wú)限制的[6]。換言之,物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同取得的物業(yè)管理權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)。

無(wú)可否認(rèn),這一解釋可以解決業(yè)主承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的問(wèn)題。然而,問(wèn)題是,既然物業(yè)管理權(quán)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同取得的物權(quán),那么即使前期物業(yè)服務(wù)合同很不公平,甚至物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同或履行不符合約定構(gòu)成違約,業(yè)主也不能解除合同。如此規(guī)定顯然是不合理的。對(duì)此,有些學(xué)者認(rèn)為可以采取行政機(jī)關(guān)審批合同的方法和盡量縮短合同時(shí)間來(lái)解決。然而,這兩種做法都不能根本解決問(wèn)題。關(guān)于前者,由于行政審批具有行政性和審批時(shí)間的滯后性,隨意對(duì)私權(quán)行為強(qiáng)加行政干涉顯然不利于民事行為私權(quán)化趨勢(shì),也不利于前期物業(yè)管理的規(guī)定化和市場(chǎng)化發(fā)展。至于后者也不是不妥的,因?yàn)?一方面如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同時(shí)間太短,從我國(guó)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看,物業(yè)服務(wù)企業(yè)很可能會(huì)為了避免前期投入后被解聘而導(dǎo)致虧損,就不會(huì)盡心服務(wù)業(yè)主,而將會(huì)是消極地等待,這樣就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理水平不高的惡性循環(huán);另一方面盡量縮短合同時(shí)間在當(dāng)前我國(guó)前期物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中也是行不通的。

三、新探索:建筑物區(qū)分所有權(quán)

無(wú)可否認(rèn),上述諸家學(xué)說(shuō)能夠基于合同債權(quán)或物業(yè)管理物權(quán)的不同角度,從前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主的法律效力問(wèn)題進(jìn)行學(xué)術(shù)闡釋,具有一定的理論意義和實(shí)踐意義,但也存在不盡合理的一面。前期物業(yè)服務(wù)合同是在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的基礎(chǔ)上,在業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)由業(yè)主概括承受的結(jié)果。需要注意的是,此處所講的概括承受不同于合同轉(zhuǎn)讓中的概括承受,他們的根本區(qū)別點(diǎn)是,前者是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)之三權(quán)一體制度,業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),無(wú)須經(jīng)過(guò)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,后者則必須經(jīng)過(guò)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。

前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主享有法律約束力的基礎(chǔ)是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指由若干獨(dú)立單元構(gòu)成的建筑物為不同主體所有而形成的復(fù)合權(quán)利,它包括專(zhuān)有部分所有權(quán)、共用部分共有權(quán)和因共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán) 3項(xiàng)權(quán)利,這3項(xiàng)權(quán)利不可分割,是三位一體的。對(duì)此,我國(guó)《物權(quán)法》第 70條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán),對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”建筑物區(qū)分所有權(quán)雖然是復(fù)合性權(quán)利,但該權(quán)利是以業(yè)主對(duì)建筑物中的獨(dú)立單元享有的專(zhuān)有部分所有權(quán)為基礎(chǔ)的權(quán)利,其他兩項(xiàng)權(quán)利是從屬于該專(zhuān)有部分所有權(quán)的。因此,建筑物區(qū)分所有權(quán)在繼承、轉(zhuǎn)讓或抵押時(shí),受讓人自然同時(shí)取得此 3項(xiàng)權(quán)利。就前期物業(yè)服務(wù)合同而言,在物業(yè)銷(xiāo)售前,開(kāi)發(fā)商是物業(yè)的唯一業(yè)主,按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,開(kāi)發(fā)商當(dāng)然有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同往往以《前期物業(yè)服務(wù)合同》《業(yè)主臨時(shí)公約》作為附件,雙方達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的同時(shí),也就達(dá)成了轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意。在物業(yè)銷(xiāo)售后,開(kāi)發(fā)商的物業(yè)所有權(quán)以建筑物區(qū)分所有權(quán)的形式開(kāi)始分散轉(zhuǎn)移給各個(gè)業(yè)主。前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)個(gè)別業(yè)主法律約束力的基礎(chǔ)是上述建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的共有權(quán)和成員權(quán)。眾多業(yè)主取得專(zhuān)有部分所有權(quán)后,自然就取得了共用部分的共有權(quán)和因共同關(guān)系所生的成員權(quán)?；诖?建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主享有了選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他物業(yè)管理人的權(quán)利,并承擔(dān)了分擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用及接受物業(yè)管理的義務(wù)。對(duì)此,我國(guó)《物權(quán)法》第 72條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房,其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！?/p>

前述所有權(quán)限制說(shuō)認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)是對(duì)業(yè)主所有權(quán)的限制,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有的一種物權(quán)。其實(shí),在物的所有權(quán)與管理權(quán)相分離趨勢(shì)下,物業(yè)管理權(quán)是以業(yè)主所有權(quán)所生之共有權(quán)和成員權(quán)為基礎(chǔ)而產(chǎn)生的一種特殊權(quán)能,本質(zhì)上是建筑物區(qū)分所有權(quán)人將其所有權(quán)權(quán)能進(jìn)一步細(xì)化的能權(quán),它是通過(guò)建筑物區(qū)分所有權(quán)人簽訂委托合同讓渡給專(zhuān)業(yè)性的、超脫于所有權(quán)人之上的物業(yè)管理人行使的權(quán)利。基于現(xiàn)代物業(yè)管理的特性,物業(yè)管理權(quán)一般要由具有專(zhuān)門(mén)物業(yè)管理知識(shí)技能的組織行使,所以物業(yè)管理權(quán)需具有可讓渡性,由建筑物區(qū)分所有權(quán)人讓渡給專(zhuān)門(mén)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于物業(yè)服務(wù)具有公益性特點(diǎn),物業(yè)管理權(quán)的這種讓渡具有必須性,即建筑物區(qū)分所有權(quán)人必須把物業(yè)管理權(quán)讓渡給某一特定的組織,而不能將物業(yè)管理權(quán)強(qiáng)留在自己手上,個(gè)別業(yè)主無(wú)權(quán)選擇讓或不讓,他只能選擇讓與誰(shuí)。誠(chéng)然,作為受讓物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),也不能強(qiáng)行地或者通過(guò)其他不正當(dāng)手段取得物業(yè)管理權(quán)?；谖飿I(yè)管理權(quán)僅僅是建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)能下的一項(xiàng)能權(quán),而不是獨(dú)立的物權(quán),因此,業(yè)主基于專(zhuān)有部分所有權(quán)人的身份,出租或出賣(mài)自己的房屋并不需要經(jīng)過(guò)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能以物業(yè)管理權(quán)對(duì)抗業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán);當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約時(shí),業(yè)主或業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)解除合同而維護(hù)自己的權(quán)利;當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理行為侵害業(yè)主利益時(shí),業(yè)主或業(yè)主大會(huì)可以基于所有權(quán)而請(qǐng)求排除侵害。

綜上所述,前期物業(yè)服務(wù)合同是介于合同債權(quán)和物權(quán)之間的一種特殊合同類(lèi)型,其對(duì)業(yè)主的法律約束力基礎(chǔ)是建筑物區(qū)分所有權(quán)。有鑒于此,應(yīng)該適用特殊的規(guī)則對(duì)業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)合同中法律地位予以考慮,在物業(yè)服務(wù)或管理的實(shí)踐中,肯定業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的訴訟主體資格。這將對(duì)處理業(yè)主委員會(huì)在同類(lèi)糾紛中的訴訟主體資格研究具有重大的理論意義和實(shí)踐意義。

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