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        淺析新政下武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及對(duì)策

        2011-08-15 00:43:40趙歡歡
        群文天地 2011年8期
        關(guān)鍵詞:廉租保障性供應(yīng)

        ■趙歡歡

        住房供應(yīng)和房?jī)r(jià)問(wèn)題涉及人民群眾切身利益,關(guān)系經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、社會(huì)和諧穩(wěn)定,近年來(lái),國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

        一、武漢房產(chǎn)新政概況

        最近,房地產(chǎn)市場(chǎng)頻出重拳,繼史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策“京八條”橫空出世后,上海和重慶也相繼開(kāi)征“房產(chǎn)稅”。北京、上海、廈門、深圳等地相繼出臺(tái)房產(chǎn)“限購(gòu)令”之時(shí),湖北省政府也下發(fā)了“鄂五條”。作為中部最大的省會(huì)城市武漢,也推出了“漢六條”:“十二五”期間,全市將建設(shè)各類保障性住房1000萬(wàn)平方米以上,解決20余萬(wàn)戶困難家庭的住房問(wèn)題。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力,影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的,要嚴(yán)肅追究責(zé)任。合理增加中心城區(qū)普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)。首付款比例調(diào)整到30%及以上,二套房首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍,三套房則禁貸。此次樓市調(diào)控細(xì)則,與以往不一樣是,首次提出了嚴(yán)格執(zhí)行問(wèn)責(zé)制度。調(diào)控細(xì)則稱,武漢全面落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作責(zé)任制,健全完善考核問(wèn)責(zé)制度,對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力,影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的單位,要嚴(yán)肅追究責(zé)任。此次調(diào)控,對(duì)于武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)意義是重大的。

        二、新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

        新政頒布以來(lái),已初現(xiàn)成效,武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn):

        1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落。經(jīng)歷了幾個(gè)月的政策觀察期,許多中小企業(yè)商管理層開(kāi)始感覺(jué)到資金層面壓力,縮減了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。同時(shí),銀行2011年四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,銀行進(jìn)一步收縮信貸規(guī)模,導(dǎo)致新一輪大的房產(chǎn)投資項(xiàng)目資金吃緊,使很多開(kāi)發(fā)商放緩了新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)程。

        2、保障性住房開(kāi)發(fā)持續(xù)擴(kuò)大。房地產(chǎn)企業(yè)將新建項(xiàng)目的重心放在保障性住房的開(kāi)發(fā)上。調(diào)控細(xì)則對(duì)保障性住房供地予以明確,“十二五”期間,每年保障性住房土地供應(yīng)量,不少于全市年度住房用地供應(yīng)總量的20%。同時(shí),要求優(yōu)先保證以保障性住房為主的各類住房用地的供應(yīng),要在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、“城中村”改造等項(xiàng)目中配套建設(shè)保障性住房。

        3、商品房銷量持續(xù)縮減。來(lái)訪低、成交降、觀望濃--新政出臺(tái)后,這是武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾個(gè)月的整體基調(diào),然而,眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)于價(jià)格的堅(jiān)挺又使得房?jī)r(jià)高居不下,眼下武漢樓市陷入一種膠著狀態(tài),市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。武漢市房管局公布的“武房指數(shù)”顯示,受限購(gòu)、限價(jià)和加息等調(diào)控政策的影響,一季度武漢商品住宅銷量比去年四季度下降近20%,成交均價(jià)為6526.7元/平方米,比去年四季度下降0.71%,樓市成交持續(xù)低迷。

        三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)策

        (一)增加保障性住房和普通商品住房有效供給

        1、進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度。切實(shí)把保障性住房建設(shè)作為一項(xiàng)民生工程來(lái)抓,認(rèn)真落實(shí)保障性住房建設(shè)政策,實(shí)現(xiàn)2011年保障性住房建設(shè)總量在2010年的基礎(chǔ)上翻一番。千方百計(jì)增加廉租住房供應(yīng),加快廉租住房建設(shè),按照應(yīng)保盡保的原則,嚴(yán)格把關(guān),加強(qiáng)對(duì)廉租住房的動(dòng)態(tài)管理。堅(jiān)持廉租住房租售并舉,完善廉租住房共有產(chǎn)權(quán)制度,對(duì)于符合廉租住房保障條件的家庭,要在自愿的前提下,分別采取出售、出租和發(fā)放租賃補(bǔ)貼等方式,滿足低收入住房困難家庭最基本的住房需求。適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度,擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。積極探索廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的政策銜接,逐步統(tǒng)一為政府保障性住房。

        2、增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng),提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。住房建設(shè)規(guī)劃重點(diǎn)明確保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房的用地供應(yīng)規(guī)模和建設(shè)規(guī)模,優(yōu)先保證保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房建房用地的土地供應(yīng),年度供應(yīng)量不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國(guó)土資源部門,將住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同,確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。

        (二)加大市場(chǎng)監(jiān)管力度,繼續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。政府部門要嚴(yán)厲打擊無(wú)證售房、未按規(guī)定時(shí)限開(kāi)盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為。國(guó)土資源部門要嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為,從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓規(guī)模。物價(jià)部門要加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管,依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)在房屋交易中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的行為。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?;蚱渌嚓P(guān)融資便利。

        (三)進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理。在審批商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí),要以棟(幢)為最低審批規(guī)模,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。取得商品房預(yù)售許可證后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源,明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)對(duì)外銷售。

        樓市重拳調(diào)控下,隨著保障型住房配套建設(shè),人均16平方米以下家庭住房問(wèn)題將基本解決;限購(gòu)令對(duì)武漢中心城區(qū)的新房?jī)r(jià)格估計(jì)不會(huì)受到太大影響,下降空間不會(huì)太大。但成交量應(yīng)該會(huì)比較大幅度的下滑,炒房團(tuán)將暫時(shí)退出市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將會(huì)調(diào)整,由100平方以上的中大戶型改為以開(kāi)發(fā)中小戶型為主,客戶以初次置業(yè)者為主要目標(biāo)客戶群。開(kāi)發(fā)的土地開(kāi)發(fā)思路變化將從中心區(qū)的搶地高潮轉(zhuǎn)為遠(yuǎn)郊開(kāi)發(fā)或二三線城市的開(kāi)發(fā)。總的來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康有序發(fā)展的狀況,會(huì)隨著新政的滲透,慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。

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