祁神軍，萬(wàn) 清，2，張?jiān)撇ǎ?/p>

(1.華僑大學(xué) 土木工程學(xué)院，福建廈門(mén)361021;2.深圳大學(xué) 土木工程學(xué)院，廣東深圳518060)

與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣在擴(kuò)張與收縮兩大階段周期性地波動(dòng)［1］。目前國(guó)內(nèi)普遍認(rèn)同的關(guān)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的觀點(diǎn)是:房地產(chǎn)的周期同宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)趨勢(shì)總體是一致的，但房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度要大于宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度［2］。

房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究最早起源于美國(guó)。MITCHELL在其專(zhuān)著《經(jīng)濟(jì)周期問(wèn)題和調(diào)整》中詳盡地討論了經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)測(cè)定方面的進(jìn)展和成果，并提出了建筑周期的概念。BURNS［3］利用官方數(shù)據(jù)描述了美國(guó)房地產(chǎn)的周期，屬于房地產(chǎn)周期研究的早期成果之一。GREBLER發(fā)現(xiàn)GNP的波峰領(lǐng)先于房地產(chǎn)周期的波峰約11個(gè)月［4］。PRITCHETT研究了1967—1982年美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，認(rèn)為房地產(chǎn)供求之間存在著領(lǐng)先－滯后關(guān)系，從而存在周期波動(dòng)［5］。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)80年代末期和90年代初迅速發(fā)展，自1995年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資以GDP增長(zhǎng)速度的3.42倍的速度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)竣工面積以111.38%的發(fā)展速度增長(zhǎng)，全國(guó)銷(xiāo)售面積以121.59%的發(fā)展速度增長(zhǎng)，全國(guó)住宅平均價(jià)格以107.3%左右的發(fā)展速度螺旋上升。尤其是1990年土地使用市場(chǎng)化后，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，特別是以上海為中心的長(zhǎng)江中下游地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度為甚。2009年7月，溫州、上海、杭州、北京、寧波、廈門(mén)新房均價(jià)分別為17 116元/m2、15 404元/m2、15 277元/m2、14 758元/m2、10 178元/m2、8 519元/m2，二手房的交易價(jià)格在新房交易價(jià)格的74%～90%之間。因此國(guó)內(nèi)眾多學(xué)者展開(kāi)了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究，主要研究的問(wèn)題有:房地產(chǎn)周期波動(dòng)的概念，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的原因分析，房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期、通貨膨脹等關(guān)系，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素，房地產(chǎn)周期的指標(biāo)體系探討，以及典型城市或地區(qū)的房地產(chǎn)周期測(cè)算。代表學(xué)者主要有梁桂［6］，何國(guó)釗、曹振良、李晟［7］，劉洪玉［8］，譚剛［9］，丁烈云［10］等。另外，基于房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理，許多學(xué)者展開(kāi)了房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展和短期發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，如自回歸技術(shù)、ARIMA、馬爾科夫轉(zhuǎn)換模型和綜合景氣指數(shù)模型［11］，但尚未有學(xué)者采用K線理論剖析房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理并預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的短期或長(zhǎng)期趨勢(shì)。鑒于此，筆者引入股市K線理論對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)及房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，使房地產(chǎn)周期波動(dòng)及價(jià)格走勢(shì)的分析和預(yù)測(cè)更直觀。

1 房地產(chǎn)周期波動(dòng)及K線理論

1.1 房地產(chǎn)周期波動(dòng)理論

房地產(chǎn)周期波動(dòng)，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過(guò)程中，圍繞其長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)線上下起伏波動(dòng)過(guò)程中所呈現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因不同地域會(huì)呈現(xiàn)不同的波動(dòng)幅度、波動(dòng)頻率和持續(xù)時(shí)間，但就其持續(xù)運(yùn)行過(guò)程中周期性所呈現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮重復(fù)出現(xiàn)、波峰與波谷交替運(yùn)行的本質(zhì)特征而言，各地區(qū)乃至各個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在本質(zhì)上又是相同的。這種有規(guī)律的周期波動(dòng)便構(gòu)成了房地產(chǎn)周期，反映了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的相似性和規(guī)律性。房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)上升與下降兩個(gè)趨勢(shì)和復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條4個(gè)循環(huán)往復(fù)的周期波動(dòng)環(huán)節(jié)，其中復(fù)蘇、繁榮屬于上升趨勢(shì)，衰退、蕭條屬于下降趨勢(shì)。

房地產(chǎn)周期波動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對(duì)外部沖擊的響應(yīng)曲線，即在來(lái)自房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)以外的隨機(jī)性或周期性因素的沖擊下，通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的作用，呈現(xiàn)出的具有周期波動(dòng)特征的運(yùn)行軌跡［12］。

1.2 K線理論

1.2.1 K線概念

K線是將股票或指數(shù)的開(kāi)市價(jià)、最高價(jià)、最低價(jià)和收市價(jià)制成圖表，并根據(jù)其形狀及組合形態(tài)來(lái)分析股價(jià)波動(dòng)、預(yù)測(cè)股價(jià)未來(lái)走勢(shì)的一種技術(shù)分析工具。由于K線的圖表形狀頗像一根根的蠟燭、而且還有黑(陰)白(陽(yáng))之分，因此，也可稱(chēng)為“蠟燭圖”或“陰陽(yáng)燭圖”［13］。

1.2.2 K線結(jié)構(gòu)

K線繪制最常用的類(lèi)型是陰陽(yáng)線，通常利用的股市參數(shù)有開(kāi)盤(pán)價(jià)、收盤(pán)價(jià)、最高價(jià)和最低價(jià)。K線的結(jié)構(gòu)分為實(shí)體、上影線和下影線3部分。實(shí)體表示一定時(shí)期(1日、1周、1月、1年等)的開(kāi)盤(pán)價(jià)和收盤(pán)價(jià)，上影線的上端頂點(diǎn)為同一時(shí)期的最高價(jià)，下影線的下端頂點(diǎn)為最低價(jià)。

1.2.3 K線類(lèi)型

(1)K線的基本類(lèi)型。根據(jù)K線涵括時(shí)間的長(zhǎng)短，將K線分為日線、周線、月線和年線4種。日線是以當(dāng)天的數(shù)據(jù)繪制的;周線是以周一的開(kāi)盤(pán)價(jià)、周五的收盤(pán)價(jià)及周內(nèi)的最高價(jià)和最低價(jià)繪制的;月線、年線依此類(lèi)推。

按照一定時(shí)期開(kāi)盤(pán)價(jià)和收盤(pán)價(jià)的關(guān)系又可將K線分為陰線、陽(yáng)線和十字轉(zhuǎn)機(jī)線3種。收盤(pán)價(jià)高于開(kāi)盤(pán)價(jià)，其實(shí)體部分用白色或紅色方格來(lái)標(biāo)出(本文用白色表示)，稱(chēng)為陽(yáng)線。收盤(pán)價(jià)低于開(kāi)盤(pán)價(jià)，其實(shí)體部分用黑色或綠色表示(本文用黑色表示)，稱(chēng)為陰線。K線結(jié)構(gòu)及類(lèi)型如圖1所示。其中，陽(yáng)線又分為大陽(yáng)線、下影陽(yáng)線、上影陽(yáng)線、小陽(yáng)線和等影陽(yáng)線等幾種類(lèi)型，分別如圖2(a)～圖2(e)所示;陰線又分為大陰線、下影陰線、上影陰線、小陰線和等影陰線，如圖3(a)～圖3(e)所示;十字轉(zhuǎn)機(jī)線又可分為十字星線、靈塔線、錐子線和4值同時(shí)線等4種類(lèi)型，如圖4(a)～圖4(d)所示。

圖1 K線結(jié)構(gòu)及類(lèi)型

圖2 陽(yáng)線的基本類(lèi)型

圖3 陰線的基本類(lèi)型

圖4 十字線的基本類(lèi)型

(2)組合的K線類(lèi)型。將多根K線組合形成連續(xù)時(shí)間的K線組合，便形成了股市或者房市的趨勢(shì)變化圖。典型的組合類(lèi)型主要有:穿頭破腳、烏云蓋頂、吊頸、雙飛烏鴉、錘頭、雙針探底、上升中繼十字星和下跌中繼十字星。

1.3 K線理論應(yīng)用的前提條件

將K線理論引入房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)，需3個(gè)方面的前提條件:

(1)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。應(yīng)用的城市或區(qū)域必須有以日、周、月、季度和年度等周期的房地產(chǎn)交易詳細(xì)數(shù)據(jù)。

(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)所固有的K線特征規(guī)律。K線理論應(yīng)用于房地產(chǎn)周期波動(dòng)及趨勢(shì)分析尚不成熟，需要長(zhǎng)期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)所固有的K線特征規(guī)律。

(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)固有的特性。必須結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)固有的特性進(jìn)行綜合分析，諸如季節(jié)性因素、區(qū)域性因素、政策性因素等，因K線理論運(yùn)用只能作為輔助工具，單純的K線分析還無(wú)法準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)周期波動(dòng)的趨勢(shì)。

2 基于K線理論的波動(dòng)分析及預(yù)測(cè)

2.1 基本假定及操作方法

2.1.1 房?jī)r(jià)上升下降趨勢(shì)判斷的假定

筆者主要借鑒典型的K線組合形式，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期拐點(diǎn)及上升下降趨勢(shì)進(jìn)行分析。其中穿頭破腳、烏云蓋頂、吊頸和雙飛烏鴉主要是反映主力出貨時(shí)的周期形態(tài)，運(yùn)用到房地產(chǎn)周期中，可作為判斷房?jī)r(jià)趨勢(shì)向下的標(biāo)志;而錘頭、雙針探底、上升中繼十字星和下跌中繼十字星則是反映股價(jià)走出一個(gè)底部或即將到達(dá)底部的一個(gè)形態(tài)，在房地產(chǎn)周期中可以作為房?jī)r(jià)止跌回暖的一個(gè)標(biāo)志。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟呈現(xiàn)何種趨勢(shì)，還須針對(duì)具體的K線形式及其前后K線的形式，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的趨勢(shì)。

2.1.2 K線特征值的假定

筆者以廈門(mén)市2008年5月以來(lái)商品房日成交均價(jià)為基準(zhǔn)，在長(zhǎng)期分析中，以月為單位，每月第一天的成交均價(jià)作為開(kāi)盤(pán)價(jià)，最后一天的成交均價(jià)作為收盤(pán)價(jià)，分別取月中成交最高價(jià)和最低價(jià)作為K線的最高價(jià)和最低價(jià)。

2.2 廈門(mén)市房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

根據(jù)廈門(mén)市自2008年5月至2010年5月房地產(chǎn)月交易數(shù)據(jù)，繪制出如圖5所示的廈門(mén)市房?jī)r(jià)月K線圖。

圖5 廈門(mén)市房?jī)r(jià)月K線趨勢(shì)圖

從圖5中可清晰地看出，從2008年5月到2010年5月，廈門(mén)市房?jī)r(jià)基本上經(jīng)歷了一個(gè)比較完整的周期，從2008年5月后的衰退到2008年底進(jìn)入底部，2009年后房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，隨后房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了繁榮階段。2010年4月國(guó)家推出一系列嚴(yán)密的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)可能即將迎來(lái)拐點(diǎn)，進(jìn)入衰退期。

根據(jù)廈門(mén)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際交易情況分析來(lái)看，成交量的漲跌趨勢(shì)也是符合這一周期波動(dòng)規(guī)律，在2008年5月到12月，成交量維持在一個(gè)較低的水平，相應(yīng)的商品房成交價(jià)格也呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，而隨后2009年1月開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始成交放量，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢(shì)。2008年5、6、7月走出一個(gè)兩陰夾一陽(yáng)的K線形態(tài)，可以說(shuō)是一個(gè)房?jī)r(jià)即將向下的標(biāo)志，而在2009年2月份出現(xiàn)一根十字星，整體形態(tài)與股市K線分析中的上升中繼十字星頗為吻合，且有成交量作為配合，也可作為房?jī)r(jià)趨勢(shì)向上的標(biāo)志。2009年8、9月份走出兩連陰，與股市K線組合中的雙飛烏鴉形態(tài)有些吻合，房?jī)r(jià)隨之迎來(lái)了一個(gè)短期調(diào)整，而在11月份收出一個(gè)十字星，整體形態(tài)和下跌中繼十字星相近，后期成交價(jià)格又有所上漲。同時(shí)，在房地產(chǎn)周期的分析中，應(yīng)該注意房地產(chǎn)市場(chǎng)比較特有的性質(zhì)，如季節(jié)性因素。因此在分析周期的過(guò)程中也應(yīng)將這些因素考慮進(jìn)去，如一般說(shuō)來(lái)房地產(chǎn)交易有“金九銀十”之說(shuō)，而2008年9、10月份成交量與2009年相比，明顯低迷了很多，更能說(shuō)明在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷狀態(tài)。

另外，2010年4月份以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，緊接著5月份便出現(xiàn)了一根上下影長(zhǎng)陰線，成交量也大幅下滑，可推斷:房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望氛圍會(huì)更加濃厚，6月份成交量將繼續(xù)低迷，成交價(jià)格可能微降，收出陰線的可能性較大。接下來(lái)會(huì)有一段時(shí)期內(nèi)的針對(duì)價(jià)格的博弈，消費(fèi)者觀望，開(kāi)發(fā)商死扛，再后期隨著部分開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步籌資困難，面臨回籠資金的難題，房?jī)r(jià)將開(kāi)始下調(diào)。總之，未來(lái)政策的走向依然是房?jī)r(jià)走勢(shì)的指南針。

2.3 廈門(mén)市分區(qū)房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

考慮到廈門(mén)市整體地域因素，島內(nèi)島外房?jī)r(jià)存在著較大差距。筆者分別做出了廈門(mén)市6個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)K線圖，并進(jìn)行了一定的周期分析與房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)。廈門(mén)市下轄思明區(qū)、湖里區(qū)、集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)和翔安區(qū)6個(gè)區(qū)域。因篇幅有限，筆者僅選擇集美區(qū)作為研究對(duì)象，進(jìn)行闡述。

根據(jù)廈門(mén)市集美區(qū)自2008年5月至2010年5月房地產(chǎn)月交易數(shù)據(jù)，繪制出如圖6所示的廈門(mén)市房?jī)r(jià)月K線圖。

從圖6中可以看出，集美區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)同廈門(mén)市整體房?jī)r(jià)走勢(shì)基本一致。成交量方面，2008年樓市遇冷，集美區(qū)則可謂雪上加霜。與思明區(qū)成交量呈階梯狀回升不同，集美區(qū)進(jìn)入2009年后成

圖6 廈門(mén)市集美區(qū)房?jī)r(jià)月K線趨勢(shì)圖

交量突然飆升，顯示出該區(qū)域條件的優(yōu)越性。技術(shù)方面，集美區(qū)在2008年5、6、7月走出了一個(gè)兩陽(yáng)夾一陰，且中間陰線很長(zhǎng)，實(shí)體較小;隨后出現(xiàn)了三連陰，房?jī)r(jià)在隨后幾個(gè)月中也是持續(xù)調(diào)整;進(jìn)入2009年后，隨著成交量的上升，交易市場(chǎng)也開(kāi)始連續(xù)收出陽(yáng)線，基本呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì);但在2010年5月，出現(xiàn)一根下影長(zhǎng)陰線，交易量也大幅萎縮，預(yù)計(jì)后市成交量仍然會(huì)低位徘徊，成交價(jià)格會(huì)率先下行。

3 結(jié)論

筆者在剖析房地產(chǎn)周期波動(dòng)的基礎(chǔ)理論的基礎(chǔ)上，將K線理論引入房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析與預(yù)測(cè)中，并以廈門(mén)市為例，以月為基本周期分別繪制了廈門(mén)市房?jī)r(jià)整體K線圖和區(qū)域K線圖，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)本身特點(diǎn)以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)政策，分析和預(yù)測(cè)了廈門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。研究結(jié)果表明，區(qū)域性K線圖的趨勢(shì)與總體K線圖的趨勢(shì)基本吻合，通過(guò)典型的K線組合的分析方法，能夠判斷出房?jī)r(jià)趨勢(shì)所呈現(xiàn)的特點(diǎn);且通過(guò)K線的分析方法，可直觀形象地判斷房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，使房地產(chǎn)的周期波動(dòng)的特征更加顯而易見(jiàn)。但K線理論引入房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究是一種嘗試，因房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著諸多的不確定性因素，且隨時(shí)間的推移其發(fā)生的概率愈不確定，從而縮短了可預(yù)測(cè)的周期。

總之，K線理論應(yīng)用于房地產(chǎn)周期分析中具有一定的可行性，是一種值得推廣的研究方法，其應(yīng)用理論和糾偏措施還須進(jìn)一步在實(shí)踐中得到提升。

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