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        房地產(chǎn)價(jià)格泡沫中房?jī)r(jià)影響因素實(shí)證調(diào)研

        2011-07-07 03:22:38朱士強(qiáng)苗玉
        現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè) 2011年6期
        關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)影響因素

        朱士強(qiáng) 苗玉

        摘要:自2005年以來(lái),中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)快速大幅度上漲,其中尤以2007年、2009年為甚。綜合考慮房?jī)r(jià)每年的合理漲幅后,相比較于剔除非正常上漲部分后的正常房?jī)r(jià)而言,2005年以來(lái)的房?jī)r(jià)中非正常上漲部分,遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)中的50%。房?jī)r(jià)上漲直接導(dǎo)致越來(lái)越多的人因?yàn)榫痈卟幌碌姆績(jī)r(jià)而無(wú)法解決房子這一生活中最基本的問(wèn)題,最終導(dǎo)致幾代人走上了“房奴”這條道路。房?jī)r(jià)問(wèn)題已與人們?nèi)粘I钕⑾⑾嚓P(guān),并直接影響到民生問(wèn)題,社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。因此房?jī)r(jià)的分析尤為重要,為了科學(xué)、客觀(guān)分析一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià),為有關(guān)部門(mén)的決策提供一定的科學(xué)依據(jù),引入7項(xiàng)影響因素,并針對(duì)每個(gè)影響中最受影響的分指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證調(diào)研。

        關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià);影響因素;指標(biāo)打分

        中圖分類(lèi)號(hào):F29

        文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

        文章編號(hào):1672-3198(2011)06-0026-02

        1 研究背景

        自2005年以來(lái),中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)快速大幅度上漲,其中尤以2007年、2009年為甚。綜合考慮房?jī)r(jià)每年的合理漲幅后,相比較于剔除非正常上漲部分后的正常房?jī)r(jià)而言,2005年以來(lái)的房?jī)r(jià)中非正常上漲部分,遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)中的50%。而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,2009年,無(wú)論是商品房成交量、銷(xiāo)售額、房?jī)r(jià)漲幅,都創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄。其中新房成交價(jià)格漲幅第一次超過(guò)了20%,達(dá)24%;新建商品房成交均價(jià)為4695元/平方米,比2008年上漲近24%。

        房?jī)r(jià)上漲而且是非正常上漲這個(gè)原因是多方面造成的,一方面是由于2009年擴(kuò)張性貨幣政策使得中國(guó)面臨通貨膨脹而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;另一方面,政府缺少對(duì)于那些房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)商的嚴(yán)厲打擊導(dǎo)致房?jī)r(jià)畸形上漲,當(dāng)然還有很多其他重要原因,比如土地價(jià)格的上漲,開(kāi)放商的囤地行為等等。中央政府也一直都在努力致力于用宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。2010年1月10日,國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中央政府同時(shí)配套制定了許多相關(guān)政策來(lái)遏制房?jī)r(jià)的瘋狂上漲,具體為:①開(kāi)征物業(yè)稅;②取消二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠;③明確首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn);④上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率;⑤嚴(yán)格控制二套房貸;⑥提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的五條措施;⑦取消七折利率優(yōu)惠;⑧收緊首套房契稅優(yōu)惠;⑨3月29日,銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)防控,對(duì)違規(guī)房企停止新增貸款。

        1.1 現(xiàn)狀分析

        房?jī)r(jià)上漲直接導(dǎo)致越來(lái)越多的人因?yàn)榫痈卟幌碌姆績(jī)r(jià)而無(wú)法解決房子這一生活中最基本的問(wèn)題,最終導(dǎo)致幾代人走上了“房奴”這條道路。由于工資收入的增幅遠(yuǎn)不比房?jī)r(jià)增速,買(mǎi)房者的購(gòu)房壓力增大;同時(shí)由于房?jī)r(jià)的上升所產(chǎn)生的相關(guān)生活消費(fèi)品價(jià)格的上升,人們的生活質(zhì)量下降;房地產(chǎn)價(jià)格的上升同時(shí)也導(dǎo)致店鋪?zhàn)饨鸬纳仙?,部分中小業(yè)者經(jīng)營(yíng)成本的上升,相關(guān)綜合成本也在不斷上升,經(jīng)營(yíng)利益越來(lái)越不確定,最終導(dǎo)致停業(yè)或是轉(zhuǎn)移,最終沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)??傊?jī)r(jià)問(wèn)題已與人們?nèi)粘I钕⑾⑾嚓P(guān),并直接影響到民生問(wèn)題,社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。

        因此當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格是否被嚴(yán)重高估,到底被高估了多少,以及房地產(chǎn)市場(chǎng)如何科學(xué)定價(jià)才能真正做到“價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)”,這些問(wèn)題的討論仍將是中國(guó)未來(lái)幾年內(nèi)的熱門(mén)話(huà)題之一。

        2 調(diào)研說(shuō)明

        2.1 調(diào)查對(duì)象

        本文調(diào)查以武漢13個(gè)行政區(qū)為中心,為了保障被樣本最大程度地反映武漢市的基本情況,我們通過(guò)在每個(gè)行政區(qū)內(nèi)抽樣性的選擇3到4個(gè)售樓中心來(lái)展開(kāi)調(diào)查。調(diào)查問(wèn)卷共10000份,有效問(wèn)卷答9789份,有效率為97.89%。

        2.2 調(diào)查方法

        本次調(diào)查我們采用了自填式問(wèn)卷和訪(fǎng)談相結(jié)合的方法,問(wèn)卷絕大部分由受訪(fǎng)者自行填寫(xiě),實(shí)有困難則由調(diào)查員依據(jù)問(wèn)卷上的內(nèi)容,以訪(fǎng)談的形式了解受訪(fǎng)者的情況和想法,并代為填寫(xiě)。所用調(diào)查問(wèn)卷已經(jīng)組員詳細(xì)討論,根據(jù)調(diào)研目的和需要商榷而成,并嚴(yán)格按照問(wèn)卷的設(shè)計(jì)準(zhǔn)則,具有一定的科學(xué)性。

        3 調(diào)研數(shù)據(jù)說(shuō)明

        一般來(lái)說(shuō),一個(gè)地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格是由需求、供給及各種經(jīng)濟(jì)杠桿(如利率)等因素來(lái)決定的。但鑒于可變因素與不變因素的區(qū)別,隨著時(shí)間的影響房?jī)r(jià)變化最大的還是可變因素,因此,為了科學(xué)、客觀(guān)分析一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià),為有關(guān)部門(mén)的決策提供一定的科學(xué)依據(jù),引入7項(xiàng)影響因素,并針對(duì)每個(gè)影響中最受影響的分指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證調(diào)研。

        3.1 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境中各分指標(biāo)的重要性分布

        見(jiàn)圖1所示。

        從圖1中可以明顯得出,武漢市相關(guān)房地產(chǎn)政策占的比例最大,因此重要程度相對(duì)高一些,這充分說(shuō)明在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)以及政策環(huán)境中武漢市相關(guān)房地產(chǎn)政策起到重要的影響作用。我們把它三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行綜合打分為武漢市總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)5分,武漢市相關(guān)房地產(chǎn)政策為7分,區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為3分。

        3.2 區(qū)位的各指標(biāo)分布

        從圖2可以看出區(qū)域特征中,地段對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大,其次是交通設(shè)施,尤其是公交系統(tǒng)。因此,在研究房?jī)r(jià)時(shí),需要重點(diǎn)考慮地段特征。

        圖2 區(qū)域的各指標(biāo)分布

        對(duì)各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行綜合打分得到結(jié)果為地段為5分,地鐵為2分,公交為3分,城市輕軌2分,高速公路為1分。

        3.3 建筑結(jié)構(gòu)各個(gè)特征的重要程度

        圖3顯示了各建筑結(jié)構(gòu)特征的重要程度。實(shí)際上,建筑結(jié)構(gòu)的每個(gè)特征都具有同等重要的作用。然而對(duì)房?jī)r(jià)的影響上卻有一些差別,尤其是質(zhì)量指標(biāo)影響最大,其次是使用功能、戶(hù)型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。

        得出各指標(biāo)的綜合打分結(jié)果為戶(hù)型設(shè)計(jì)為5分,建筑規(guī)格為2分,使用功能為5分,質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為6分,節(jié)能系統(tǒng)為3分,裝修標(biāo)準(zhǔn)為3分,智能化水平為1分,其他個(gè)別特征因素(朝向、樓層、容積率等)為7分。

        3.4 滿(mǎn)足基本生活的配套設(shè)施的分布

        各指標(biāo)的綜合打分結(jié)果為供熱狀況為5分,給排水狀況為9分,煤氣狀況為7分,垃圾處理狀況為8分,周邊的商店便利性為7分,社區(qū)生活服務(wù)狀況為3分,社區(qū)周邊地區(qū)安保狀況為6分。

        3.5 配套的公共機(jī)構(gòu)分布

        各指標(biāo)的綜合打分結(jié)果為所在地區(qū)的學(xué)校為2分,所在地區(qū)的醫(yī)院為2分,所在地區(qū)的公園為2分,所在地區(qū)的銀行為2分,所在地區(qū)的郵局為2分。

        3.6 小區(qū)環(huán)境各個(gè)分指標(biāo)分布

        各個(gè)指標(biāo)的綜合打分結(jié)果為采光面積為3分,社區(qū)的綠化面積為2分,空氣質(zhì)量為5分,噪音污染狀況為3分,園林景觀(guān)狀況為1分。

        3.7 開(kāi)發(fā)商提供的服務(wù)質(zhì)量分布

        各個(gè)分指標(biāo)的綜合打分結(jié)果為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的綜合素質(zhì)為5分,合作機(jī)構(gòu)的家裝設(shè)計(jì)為2分,合作機(jī)構(gòu)的施工企業(yè)能力為2分,合作機(jī)構(gòu)的監(jiān)理單位能力為1分,合作機(jī)構(gòu)的物業(yè)公司水平為3分。

        注:“本文中所涉及到的圖表、公式、注解等請(qǐng)以PDF格式閱讀”

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