■ 張 琪

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)初步建立起了房地產(chǎn)稅收體系，房地產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)社會利益關(guān)系、增加財政收入、平抑房地產(chǎn)市場價格以及促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面起到了積極作用。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收雖然在逐步完善，但仍然存在一些問題和缺陷。而在英國、加拿大、德國、美國、日本等經(jīng)濟發(fā)達國家房地產(chǎn)稅制度建立比較早，制度體系比較完善，有很多成功經(jīng)驗，值得我們學習和研究。這對我們完善和發(fā)展我國房地產(chǎn)稅制度建設(shè)有著十分重要的借鑒意義。

國外房地產(chǎn)稅制度的主要內(nèi)容

1.課稅對象及征收方式

房地產(chǎn)稅的課稅對象包括所有的房地產(chǎn)。由于不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅內(nèi)涵不同，所以名稱也有所不同，美國和新加坡把房地產(chǎn)稅稱為財產(chǎn)稅，日本稱為固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅，我國香港地區(qū)則稱為差餉、物業(yè)稅。各國和地區(qū)對房地產(chǎn)稅征收方式也是不同的，有些國家只對土地征稅，有些國家只對房屋征稅。還有些國家和地區(qū)對土地和房屋分開征稅。如香港地區(qū)的差餉稅不包括土地，而對土地單獨征收地租稅；臺灣地區(qū)設(shè)立地價稅和房屋稅。多數(shù)國家對土地和房屋合并在一起征稅，如新加坡、菲律賓、德國、英國、加拿大、美國等。

2.稅率

各國和地區(qū)在房地產(chǎn)稅率方面差異很大，有的國家由中央政府統(tǒng)一確定，有的國家則由地方政府自行確定。美國各個州和地方政府自行確定財產(chǎn)稅稅率，各個州和地方政府稅率是不相同的，大致為1%～3%。日本的固定資產(chǎn)稅統(tǒng)一為1.4%、城市規(guī)劃稅稅率最高不超過0.3%。新加坡財產(chǎn)稅2011年起對自住住宅實行0、4%和6%的三檔累進稅率；其他為10%。我國香港差餉的征收稅率為5%，物業(yè)稅率為16%。有的國家采用超額累進稅率，如塞浦路斯；還有國家采用定額稅率，如新西蘭。

3.計稅依據(jù)

（1）土地與地上建筑物價值。這一計稅依據(jù)10多年來為各國普遍采納。采用這種計稅依據(jù)，既可以對土地和地上建筑物統(tǒng)一進行評估并適用同一稅率，如荷蘭；也可對土地和地上建筑物分別進行評估并適用差別稅率，如泰國、南非、津巴布韋。

（2）土地價值。這種計稅依據(jù)僅為土地的價值，而不包括地上建筑物價值。目前，新西蘭、肯尼亞、澳大利亞、我國臺灣地區(qū)和南非的部分地區(qū)采用了這一計稅依據(jù)。

（3）租金收益。即以不動產(chǎn)租賃價格 （租金）為計稅依據(jù)。以年度租金收益為計稅依據(jù)，如何來確定年度租金收益，各國目前的解決辦法是在估算房屋建筑物的重置成本減去折舊后，在運用一個合理的貼現(xiàn)率去確定名義租金。

（4）土地面積。以土地面積作為計稅依據(jù)，采用的是從量計征的課稅方式。俄羅斯、匈牙利、波蘭、斯洛文尼亞及捷克共和國等中東歐的經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌國家均采用這種計稅依據(jù)。

4.房地產(chǎn)稅評估制度

國外對房地產(chǎn)的估定價值主要有三種方法：市場銷售比較法、收入法和重置成本法。以市場價值作為計稅依據(jù)的國家和地區(qū)通常采用批量評估的方法，建立比較完善的與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合的計算機批量評估系統(tǒng)（CAMA）。稅務(wù)機關(guān)將從不同渠道搜集的有關(guān)房地產(chǎn)、納稅人以及市場的信息錄入計算機中，利用模型進行評稅，然后將稅單以郵寄或其他方式轉(zhuǎn)給納稅人，納稅人再向稅務(wù)機關(guān)或銀行納稅。由于房地產(chǎn)估價比較復雜，因此多數(shù)國家一般設(shè)有房屋、土地等財產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)，發(fā)達國家都有估價師專門從事房地產(chǎn)價格評估工作，并通過立法形式規(guī)定了評估周期。評估周期有長有短。有的每年一次，如新加坡、我國香港；澳大利亞的評估周期各州從4年至7年不等；有的則5年一次，如英國。

5.房地產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策

美國政府鼓勵百姓購房，百姓購買第一套住房時免收房產(chǎn)稅，從第二套住房起征收房產(chǎn)稅，在購買第三套、四套住房時，房產(chǎn)稅會有一個較大比例的增長。有的州給予70%的折扣率，對于低收入者實行住房抵免，抵免額可以頂個人所得稅或退休金等。用于宗教、教育、慈善目的的房產(chǎn)以及政府機構(gòu)的房地產(chǎn)免收，而有一些州對低收入殘疾人免收房地產(chǎn)稅。日本房地產(chǎn)稅免征點為土地30萬日元、房屋20萬日元、折舊資產(chǎn)150萬日元。新加坡從1991年4月1日起，空置住宅進行建筑工程，可獲得退稅優(yōu)惠為期兩年，工程完成后住宅須為所有人自行使用；1995年3月起，對于開發(fā)的土地在開發(fā)期間內(nèi)免征財產(chǎn)稅，免稅期可達5年。

國外房地產(chǎn)稅制度建設(shè)對我國的啟示

1.各國或地區(qū)房地產(chǎn)稅征收目的不同，房地產(chǎn)稅占地方財政收入的比重有一定差異

有些國家或地區(qū)將其作為地方政府財政收入主要來源，有些國家只是將其作為一般收入來源，并經(jīng)常對房地產(chǎn)稅進行調(diào)整以對房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟進行調(diào)控。美國出于保證財政收入而征收房地產(chǎn)稅的目的較為突出，一般要占地方財政收入的50%~80%，由各州制定房地產(chǎn)稅法，各市、鎮(zhèn)征收，收入歸地方政府，主要用于當?shù)氐母黜椈A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。日本在20世紀50年代開始征收房地產(chǎn)稅后，其占地方稅收總收入的比重一直保持在40%以上，并在90年代初攀升至50%。新加坡和我國香港地區(qū)沒有中央稅與地方稅之分，從占政府總體財政收入比重的角度看，差餉和物業(yè)稅占全港政府收入的比重一般5%左右 （不包括某些實行大幅差餉減免年度）；新加坡財產(chǎn)稅占財政收入的比重一般在7%左右。與國外相比，我國房地產(chǎn)稅對地方財政的貢獻率是非常低的。在我國，國家是城鎮(zhèn)土地的所有者，對于附著在土地上房產(chǎn)，不論是商用、工業(yè)用，還是城鎮(zhèn)民用的住宅，都屬于國家財產(chǎn)的范疇。在政企不分、產(chǎn)權(quán)不明和財稅體系不完善的前提下，土地使用稅和房地產(chǎn)稅僅限于象征性征收。以上海為例，如果一個本地的三口之家擁有400萬的高檔住宅，每年實際繳納的房地產(chǎn)稅僅有1120元。而在紐約，100萬美元的房產(chǎn)，每年大約要交3萬美元的房地產(chǎn)稅，可見我國房地產(chǎn)稅率是比較低的。

2.多數(shù)國家普遍實行 “低稅率，寬稅基”稅收政策

“低稅率”即較之于個人所得稅而言，房地產(chǎn)稅在大多數(shù)國家實行低稅率，這樣一方面稅收可以避免因復雜而導致發(fā)生重復征稅的現(xiàn)象，另一方面可以降低稅收管理成本，提高稅收效率。低稅率的出發(fā)點主要是考慮降低稅收征管阻力，有效地促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，最重要的是這種低比例、習慣性低稅由于其征收稅基寬，實際上在很大程度上實現(xiàn)了稅收轉(zhuǎn)移支付價值，并且以不可轉(zhuǎn)嫁成本的特點變相地控制了住房價格無限上漲。 “寬稅基”是指房地產(chǎn)稅的征稅基礎(chǔ)廣泛，除了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的不動產(chǎn)實行免稅政策外，其他房地產(chǎn)業(yè)主或住戶均是納稅的主體，這就為征收房地產(chǎn)稅提供了廣闊物質(zhì)基礎(chǔ)。這樣的稅制搭配對于地方財政創(chuàng)造出充足和穩(wěn)定的收入來源起到積極作用。我國目前實行房地產(chǎn)稅制存在著稅基窄、稅種復雜及稅收不公平弊端。其表現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)稅不具備完全的財產(chǎn)稅性質(zhì)，大量的個人所有非營業(yè)性房產(chǎn)被排除在課征范圍以外；二是有關(guān)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)或經(jīng)營的稅負過高，導致部分房地產(chǎn)通過隱形市場交易逃避納稅義務(wù)。應(yīng)該借鑒國外先進經(jīng)驗，簡化稅種，將我國目前近20種房地產(chǎn)稅適當合并稅種，改變以前重視取得和轉(zhuǎn)讓階段稅收而輕視保有階段稅收的做法，逐步擴大保有階段稅收所占的比重，增加投機者囤積房地產(chǎn)的成本。擴大稅基，將房地產(chǎn)稅的征稅對象從高檔住宅向普通住宅拓展，將征稅地區(qū)從一、二線城市向全國推進。在稅率制定上要既讓普通居民能夠接受，又能夠起到調(diào)節(jié)高收入者住房消費的作用。

3.大多數(shù)國家實行差別稅收政策體系

即對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權(quán)屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房地產(chǎn)需求和投機性需求，但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理性的需求，增加投機性需求的交易成本。從國際稅收實踐來看，當發(fā)生房地產(chǎn)買賣時，多數(shù)國家對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益增值部分都實行征稅。如英國、法國、芬蘭、日本、美國等國家，都把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人 （公司所得稅），其中意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產(chǎn)增值稅，而美國實行15%到34%的累進稅率。借鑒國外經(jīng)驗我國可以開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。對購買房產(chǎn)1-3年內(nèi)轉(zhuǎn)讓所得征收相應(yīng)比例的所得稅，3年以上的免征，開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低房地產(chǎn)泡沫風險。

4.有些國家采取房地產(chǎn)分設(shè)稅種，并以土地稅為主

土地和房屋雖然都是不動產(chǎn)，但兩者的自然屬性和經(jīng)濟屬性是有較大區(qū)別的。土地具有稀缺性、不可再生性，房屋的一些特性則是由土地的特性派生出來的。因此，有些國家對土地和房屋采取分別課稅，對房屋課征房屋稅，對土地課征土地稅。在稅率上，土地稅的稅率比房屋稅的稅率高，對土地課以重稅。從目前我國房地產(chǎn)稅制度上看，難以適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展需要，需要進行改革。從征稅范圍上看，我國目前的土地增值稅只對買賣土地使用權(quán)、房地產(chǎn)征稅。還應(yīng)該考慮對發(fā)生在土地使用權(quán)出租、房地產(chǎn)折價入股等交易方式上產(chǎn)生的土地增值、土地租賃過程中的增值和自然增值征稅。從減免上看，目前我國除了對建筑普通標準住宅、國家征用回收和個人轉(zhuǎn)讓原有住宅等條件的合理性免征外，對稅改以前所簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)何時轉(zhuǎn)讓均免征。應(yīng)該設(shè)置一個過渡性稅率，以保證稅收的公平和公正性。從稅率上看，目前土地增值稅率為30%～60%，高于國外多數(shù)國家和地區(qū)水平。土地增值稅的目的之一是對無償取得土地或以低于市場價格取得土地而獲得暴利行為的抑制，而對土地和房屋的轉(zhuǎn)讓征高稅，則會制約不動產(chǎn)的正常流通。

5.房地產(chǎn)稅征收需要具備一定必要的條件

各國和地區(qū)在征收房地產(chǎn)稅時，一般以不動產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)，改變了原來的對房地產(chǎn)定額征收的做法。要做到這一點，首先，根據(jù)目前的實際住房價值稅進行更客觀地評估；第二，在收集信息和征收監(jiān)管的統(tǒng)一化中，保持更公正和合理的原則；第三，與房地產(chǎn)價格掛鉤的土地應(yīng)該相應(yīng)增加稅收，這樣有利于有效地調(diào)節(jié)收入。目前，許多國家都已經(jīng)建立了完善的財產(chǎn)評估機構(gòu)和財產(chǎn)評估制度，并通過專業(yè)的財產(chǎn)評估機構(gòu)對房地產(chǎn)的價值進行評估，科學地確定房地產(chǎn)稅的計稅根據(jù)。只有這樣房地產(chǎn)稅的征收才有科學的依據(jù)，才能有效發(fā)揮房地產(chǎn)的職能作用。借鑒國外這一經(jīng)驗，我國在開征房地產(chǎn)稅時，首先要設(shè)立不以贏利為目的的評估機構(gòu)，其次，國家應(yīng)該出臺房地產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī)，制定科學的評估標準，建立起比較科學詳盡的財產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，并與工商等部門進行聯(lián)網(wǎng)，實行資源共享，完善征收工作配套措施，進一步提高征收工作質(zhì)量與效率。

參考資料

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