王小來，趙維清

（浙江農(nóng)林大學 經(jīng)濟管理學院，杭州 臨安 311300）

改革開放以來，從土地資源的需求方來說，一方面，我國正經(jīng)歷著一個經(jīng)濟高速增長、城市化進程加快、土地需求旺盛的時期；另一方面，中央政府從國家糧食安全和代際可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略角度出發(fā)，制定了世界上最嚴厲的耕地保護政策，要求以省級行政區(qū)域為單位實現(xiàn)耕地數(shù)量的動態(tài)平衡，嚴格確保我國1.2億hm2耕地紅線不被打破。 特別是在經(jīng)濟發(fā)達的東部沿海地區(qū)，城市發(fā)展普遍遭遇了嚴重的土地資源瓶頸[1]。而從土地資源的供給方來說，城市土地利用率在城市化推進的過程不斷得到提高，地價不斷上漲，城市主城區(qū)的土地供給已經(jīng)遠遠不能滿足發(fā)展的需要。然而，由于在歷史上我國政府對農(nóng)村宅基地一直都缺乏必要的規(guī)劃與指導，廣大的農(nóng)村地區(qū)普遍存在人均宅基地利用粗放、嚴重超標和過剩閑置等問題[2]。所以，為了緩解城市化進程和土地資源不足的矛盾，各地開展了各種形式的宅基地整理運動。通過宅基地置換，拓展了城市未來的發(fā)展空間，提高了土地使用效率進而節(jié)約土地資源。嘉興市嘉善縣姚莊鎮(zhèn)作為“兩分兩換”試點，取得了許多寶貴的經(jīng)驗。通過對姚莊鎮(zhèn)宅基地置換情況進行實地調(diào)研，分析在宅基地置換過程中的資金和土地供求均衡，以及在這種均衡過程中所遇到的問題。

1 政策背景

《中共中央關(guān)于農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）出臺后，代表著農(nóng)村土地相關(guān)制度的新一輪改革已經(jīng)開始，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。而《決定》關(guān)于農(nóng)村土地政策方面的新導向，也意味著土地管理制度已站在了一個新的起點。2010年中央1號文件也指出：“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，加快落實放寬中小城市、小城鎮(zhèn)特別是縣城和中心鎮(zhèn)落戶條件的政策，促進符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶并享有與當?shù)爻擎?zhèn)居民同等的權(quán)益。”

全球暢銷童書，繪本式地介紹了七大洲、四大洋、北極和62個國家，呈現(xiàn)了邊界、河流、險峰、有代表性的動植物、人文名勝、文化事件及各地奇妙趣聞等等。它以引人入勝的細節(jié)、柔和別致的時尚色彩、妙趣俏皮的造型，描繪了世界的豐富和地球的可愛，是兒童認識地球和世界的工具性繪本，也為地圖愛好者奉上的一場視覺盛宴。

浙江省委省政府 《關(guān)于加快農(nóng)村住房改造建設(shè)的若干意見》（浙委（2009）56號）要求：“創(chuàng)新體制機制，加強政策引導，著力解決‘地從哪里來、房在哪里建、錢從哪里籌、人往哪里走’等問題，積極有序推進農(nóng)村住房改造建設(shè)，2009—2012年，全省每年整理復墾耕地1333.33 hm2左右，盤活農(nóng)村建設(shè)用地666.67 hm2左右”。2010年的浙江省政府工作報告也明確要求實施農(nóng)村土地綜合整治示范工程，擴大農(nóng)村宅基地改革試點，分別以嘉興、義烏等地作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試點地區(qū)。浙江省在宅基地置換方面的實踐走在了全國的前列，其中嘉興市“兩分兩換”模式的實施效果基本得到了全國各地的認同。

一方面是土地的剛性需求，另一方面是農(nóng)村宅基地的粗放利用、過剩閑置等問題。近些年，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題已成為人們熱議的話題。農(nóng)村集體土地主要是 “三塊地”，承包地、宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地。其中，宅基地問題涉及農(nóng)民的生活、生計、觀念等方面，是一種長期的、艱巨的系統(tǒng)工程。所以，如何處理好宅基地置換中所遇到的問題顯得尤為重要。

2 嘉善縣姚莊鎮(zhèn)宅基地置換具體做法及效果

2.1 嘉善縣姚莊鎮(zhèn)簡介

如果不考慮超出標準面積，則置換160 m2的標準公寓房需1000元/m2×160 m2=16萬元，各項優(yōu)惠政策所得資金共15.72萬元。這說明，農(nóng)戶只要支付幾千元就可以獲得一套城鎮(zhèn)住房。復式公寓房的置換標準則要按招投標的情況協(xié)定，其中農(nóng)村村民家庭在冊人口5人以上（含5人）為大戶；在冊人口3～4人為中戶；在冊人口2人為小戶；一人戶只安排60 m2的標準公寓房，不享受聯(lián)建復式公寓房待遇。具體的置換程序如下：

2.2 姚莊鎮(zhèn)宅基地置換具體做法

2.2.1 置換意愿調(diào)查

從地理位置和經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，雖然嘉善縣具有與上海市毗鄰、二三產(chǎn)業(yè)（特別是木材加工業(yè)）比較發(fā)達等優(yōu)勢，但宅基地置換涉及農(nóng)民切身的長期利益。所以，在進行宅基地試點的同時，當?shù)卣€對全縣農(nóng)民宅基地置換意愿進行了調(diào)查，充分體現(xiàn)了尊重群眾意愿、爭取群眾配合的原則。該調(diào)查問卷共發(fā)放640份，遍布18個行政村，問卷內(nèi)容涉及新建房意愿、置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)意愿、置換選址意愿、建房模式意愿、戶型選擇意愿、環(huán)境建設(shè)意愿、設(shè)施配套意愿、優(yōu)惠政策意愿等（見圖1，表1）。

圖1 意愿調(diào)查

表1 各意愿類別選項表

所謂“兩分兩換”是指宅基地與承包地分開，搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，以土地承包經(jīng)營權(quán)換股、換租、增保障，推進集約經(jīng)營，轉(zhuǎn)換生活方式；以宅基地換錢、換房、換地方，推進集中居住，轉(zhuǎn)換生活方式。對于姚莊鎮(zhèn)，一方面社會保障已經(jīng)基本普及，但標準較低，以養(yǎng)老保險為例，最低每人也有300多元。另一方面，大部分農(nóng)戶在本土或去外地從事第二三產(chǎn)業(yè)，純粹依賴種植業(yè)為生的農(nóng)戶極少。再有，受到經(jīng)濟條件的制約，姚莊鎮(zhèn)的“兩分兩換”實際上只是“兩分一換”，即宅基地與承包地分開，搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，以宅基地還錢、換房、換地方。

從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)中不難看出，隨著收入的不斷提高，農(nóng)民對于改善住房條件的意愿越來越強烈，對于新的居住環(huán)境則不那么刻意要求要在原來的老房子附近，農(nóng)民的守土觀念漸漸淡化，對農(nóng)耕的依賴性越來越弱，更多的農(nóng)民選擇了進入第二三產(chǎn)業(yè)。這些意愿也促進了農(nóng)村宅基地置換工作的順利進行，表現(xiàn)出超過半數(shù)的農(nóng)民愿意進行農(nóng)村宅基地置換城鎮(zhèn)住房。

2.2.2 置換標準與進程安排

一個國家的綜合實力包括硬實力和軟實力。硬實力是一國的經(jīng)濟實力代表，而“軟實力”是以文化為主的實力。硬實力和軟實力是缺一不可的。因此，中國的圖書出口貿(mào)易不只是代表著國家的“軟實力”的直接形式，也代表了我國的經(jīng)濟文化的國家競爭力。鑒于這個重大的現(xiàn)實意義，筆者選擇這一論題進行研究。

從以上的意愿調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，計劃在3年內(nèi)建新房的農(nóng)戶數(shù)占到總調(diào)查數(shù)的69.7%，只有30.27%的被調(diào)查農(nóng)戶暫時不考慮建新房。這說明，絕大部分農(nóng)民對于改善住房條件的意愿比較強烈。對于是否愿意將農(nóng)村宅基地置換成城鎮(zhèn)住房，有51.36%的農(nóng)戶表示愿意置換，11.56%的農(nóng)戶表示沒有意愿，總的來說，超過半數(shù)的農(nóng)戶有意愿進行宅基地置換，有88.44%的農(nóng)戶不排斥農(nóng)村宅基地置換。對于置換房屋的選址考慮因素的調(diào)查中，有87.08%的農(nóng)戶表示新址要交通方便、離鎮(zhèn)區(qū)較近，只有7.14%的農(nóng)戶表示要離現(xiàn)有的農(nóng)村房子近一些。對于其他意愿的調(diào)查，有85.71%和89.8%的被調(diào)查農(nóng)戶表示對于新社區(qū)的建設(shè)要鄰近集貿(mào)市場和社區(qū)配套設(shè)施要齊全。

在電能的輸送和分配的系統(tǒng)中，引起電壓暫降問題的主要原因有[19]：大型異步電動機驅(qū)動、雷電、通斷動作、線路短路[20]。其他原因包括：多個串、并聯(lián)的電容器組、變壓器組的使用等。

置換的社區(qū)住房分為兩種，一種為標準公寓房，另一種為復式公寓房。在安置面積上，標準公寓房按規(guī)定認定的人口人均40 m2標準面積，以建筑安裝成本價1000元/m2置換，每戶超標準面積控制在40 m2以內(nèi)，以綜合價1600元/m2置換；復式公寓房面積標準為大戶85 m2、中戶75 m2、小戶60 m2，置換價格按招投標價格；1人戶不享受聯(lián)建復式公寓房待遇。在優(yōu)惠政策上，主要為“兩補兩獎”：一是舊房補助。對自愿置換的農(nóng)村住房、農(nóng)村非住宅房屋和附屬物進行評估后，給予50%的補助。二是臨時安置補助。每戶每月補助200元，另按照農(nóng)業(yè)在冊戶籍人口每人每月補助100元。三是集聚獎勵。對選擇標準公寓房的置換戶，按規(guī)定認定的人口每人獎勵1萬元、合法戶型建筑面積獎勵200元/m2；對選擇復式公寓房的置換戶，以現(xiàn)行農(nóng)村宅基地安排標準確定大、中、小戶型，大戶獎勵6.6萬元，中戶獎勵5.8萬元，小戶獎勵3.6萬元。四是其他各類獎勵。每戶約2萬元左右。以一戶4口人，宅基地面積為200 m2，評估價值為8萬元為例（見表2）：

表2 置換計算表

姚莊鎮(zhèn)位于嘉善縣東北部，東與上海市金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)相連，是嘉興市中心鎮(zhèn)、浙江省接軌上海的第一站。全鎮(zhèn)總面積30.8 km2，轄8個行政村和1個社區(qū)居委會，5334戶，1.9萬人，其中農(nóng)戶4805戶，18049人?，F(xiàn)有農(nóng)民住宅建筑面積896326 m2，戶均187 m2；生產(chǎn)性輔助用房499989 m2，戶均104 m2；農(nóng)民宅基地372.53 hm2，戶均0.078 hm2。 67.5%的農(nóng)村勞動力從事二三產(chǎn)業(yè)，80%以上的農(nóng)村住房建于20世紀八九十年代。通過實施土地承包經(jīng)營權(quán)“換股”、“換租”、“增保障”政策，社會保障基本覆蓋全鎮(zhèn)農(nóng)民。

2.2.3 置換成效

圖2 置換流程表

如圖2，首先村民要向村民委員會提出自愿永久放棄農(nóng)村宅基地，愿意置換農(nóng)村新社區(qū)內(nèi)公寓房的申請，經(jīng)村民委員會審核，報鎮(zhèn)人民政府同意審批，經(jīng)審批同意后，由新市鎮(zhèn)公司委托具有法律資質(zhì)的評估單位，對提出申請村民的農(nóng)村住房、非住宅房屋和附屬物實行統(tǒng)一評估。評估后經(jīng)村民簽字確認，然后進行為期7天的公示。公示結(jié)束后由新市鎮(zhèn)公司與村民簽訂置換協(xié)議，并由新市鎮(zhèn)公司在簽約時代為收回集體土地使用證等相關(guān)證件。對于選擇標準公寓房，由新市鎮(zhèn)公司組織已簽約村民進行統(tǒng)一選房，而對于選擇聯(lián)建復式公寓房的，則在村民自愿組合的基礎(chǔ)上，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一監(jiān)管”的原則，聯(lián)建村民可以自行選擇有資質(zhì)的施工單位進行聯(lián)建，也可委托新市鎮(zhèn)公司選擇有資質(zhì)的施工單位進行聯(lián)建，在農(nóng)民和施工單位就相關(guān)問題協(xié)商同意后簽約，建成后自行結(jié)算。村民在拿到新房鑰匙后3個月內(nèi)騰空舊房、交出鑰匙，最后由村民委員會根據(jù)村民與新市鎮(zhèn)公司簽訂的置換協(xié)議，統(tǒng)一向鎮(zhèn)人民政府申報，經(jīng)審核上報縣人民政府批準收回宅基地使用權(quán)，并依法注銷其集體土地使用證。

平兒鼻子流血，好像他說到日本子才流血。他向全屋四面張望，就像連一條縫也沒尋到似的，他轉(zhuǎn)身要跑，老人捉住，出了后門，盛糞的長形的籠子在門旁，掀起糞籠，老人說：

宅基地置換是一項系統(tǒng)工程，需要一個具有法人資格,組織結(jié)構(gòu)合理，運作高效的實體作為主體進行操作。由姚莊鎮(zhèn)人民政府注冊成立嘉善縣姚莊新市鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司，負責整個宅基地置換工程的運作，工作內(nèi)容包括融資、新社區(qū)開發(fā)建設(shè)、土地整理等。通過以上對姚莊鎮(zhèn)宅基地置換的分析不難發(fā)現(xiàn)，貫穿于整個宅基地置換過程中的兩條主線：資金流與土地流。二者是相互關(guān)聯(lián)的，用資金來換土地，用土地來博得更多資金。

借由“反高潮”的敘事策略突轉(zhuǎn)，張愛玲渲染出了悲憫蒼涼的美學基調(diào)，帶我們由世俗的外核進入到了生命的本質(zhì)，達到對世俗生命和生存狀態(tài)的審視：在那“呱呱啼叫的人性”里，越是追求徹底、完美、圓滿，就越發(fā)會領(lǐng)悟到現(xiàn)實的不徹底、不完美、不圓滿。在這些有意為之的“艷異空氣的突然跌落”背后，張愛玲表達出了對人性的悲觀意識、對生活的反諷意識，以及對社會的旁觀意識?！胺锤叱薄钡奶幚?，構(gòu)成了張愛玲小說的召喚性，使人們的既定期待視野與小說的最終呈現(xiàn)之間表現(xiàn)出不一致性，作品的接受也通過對熟悉經(jīng)驗的否定造成情感體驗層面和價值判斷層次的新變化，文學的功能也由此體現(xiàn)。

3 宅基地置換過程中資金和土地供求均衡

宅基地置換涉及農(nóng)民的核心利益，只有把置換過程中各個環(huán)節(jié)都做好，才能取得好的成效。姚莊鎮(zhèn)的首期農(nóng)民社區(qū)建設(shè)就順利完成了20.73 hm2的18幢標準公寓房、85幢復式公寓房和3幢包括農(nóng)民會所在內(nèi)的社區(qū)公建配套用房的建設(shè)。自愿報名參加首期“兩房”置換的農(nóng)戶達到1230戶，遠遠超過預(yù)期的500多戶，二期置換在還未動員的情況下已有1200多戶報名。通過置換，每戶平均住房面積由原來的187 m2增加到400多m2，而戶均宅基地面積則由原來的0.075 hm2下降到0.02 hm2，大大節(jié)約了土地利用面積。

2.4.2 曠場實驗 連續(xù)注射CORT 21 d后，小鼠禁食不禁水24 h，將動物放入箱內(nèi)底面中心，試驗箱規(guī)格為50 cm×50 cm×40 cm。適應(yīng)30 s后，觀察并記錄動物在3 min內(nèi)雙后肢跨越方格的個數(shù)（水平運動）與前肢騰空或攀爬墻壁的次數(shù)（垂直運動）。試驗在無明顯光源的環(huán)境中進行，觀察完畢擦拭箱內(nèi)壁及底面，以免上次動物余留的信息影響下次測試結(jié)果。

圖3 資金與土地供求平衡簡略圖

圖3給出了農(nóng)村宅基地置換過程中，農(nóng)戶、銀行、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)、操作公司等主要參與主體在資金和土地供求均衡中所起的作用。宅基地置換作為農(nóng)村土地利用制度的一種變革，從某種意義上說是一種制度變遷，而這種變遷的主要誘因是城市化過程中對土地資源的剛性需求，所以，包括嘉善縣在內(nèi)，全國各地進行的宅基地置換試點工作基本上都是政府主導型[3]。嘉善縣在推進宅基地置換試點工作的過程中，先后成立了縣統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點工作領(lǐng)導小組和姚莊鎮(zhèn)“兩分兩換”工作領(lǐng)導小組。從圖3可以看出，公司（新市鎮(zhèn)公司）作為協(xié)調(diào)宅基地置換各方的核心，起到了至關(guān)重要的作用。宅基地置換過程中所需資金，除了政府財政的自有資金，主要還是要通過銀行等金融機構(gòu)進行融資，再用于宅基地整理、新社區(qū)建設(shè)和置換過程中的各項補助等。而待土地整理后，通過農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)（包括土地指標出讓、工業(yè)園區(qū)開發(fā)等）等方式獲得資金，用于償還銀行貸款和用于促進當?shù)亟?jīng)濟社會建設(shè)的收入。土地使用權(quán)作為交易實體，通過整理，從農(nóng)戶手中流轉(zhuǎn)到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體手中。

4 資金和土地供求均衡中需關(guān)注的幾個主要問題

宅基地置換過程中，前期的資金投入較大，涉及面也比較廣。很多環(huán)節(jié)的工作和做法都是在摸索嘗試，不可避免地遇到一些問題.。

4.1 前期資金來源

從圖3可以看出，前期資金來源渠道主要是銀行等金融機構(gòu)，如果在前期的置換工作不能得到足夠的資金支持，則后續(xù)的土地流轉(zhuǎn)和資金回流則將受到影響。但對于新社區(qū)建設(shè)、各項置換補助等環(huán)節(jié)需要大量的資金支持，所以，前期得不到足夠的資金將是制約置換工作順利進行的一個決定性因素。而且實地調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，雖然各級政府都大力支持宅基地置換工作，但沒有足夠資金支持仍然是一個首要問題。

4.2 公司管理

在宅基地置換過程中，公司作為一個運作核心，關(guān)系到新社區(qū)是否能建設(shè)好、土地整理是否合理有效、資金利用是否得當?shù)葐栴}。而現(xiàn)在宅基地置換過程中對公司的經(jīng)營管理還沒有一套完整和規(guī)范的流程和監(jiān)督機制，一旦出現(xiàn)問題，有可能導致整個置換工程的癱瘓。

4.3 土地的合理利用

土地利用應(yīng)該遵循宜工則工、宜農(nóng)則農(nóng)的原則，置換工作應(yīng)該將土地整理出來后如何利用的問題著重考慮，因為這將涉及前期資金能否回籠、是否能有一定的收益、農(nóng)業(yè)耕地面積是否能夠保持等問題。

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