秦文艷

房地產(chǎn)行業(yè)一向被認(rèn)為是高利潤(rùn)、高回報(bào)的行業(yè)。近幾年，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)是穩(wěn)賺不賠的，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也在日益增加。本文以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段為脈絡(luò)，對(duì)各階段的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了識(shí)別，并提出有針對(duì)性的措施，希望能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理提供有益的參考。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)需求而進(jìn)行的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程，不確定性貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有空間上的固定性、投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)過(guò)程環(huán)節(jié)多、涉及面廣等特點(diǎn)，決定了其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性。通過(guò)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，可以減少可能發(fā)生的損失給企業(yè)造成的不良后果。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)因素眾多。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理有助于開(kāi)發(fā)商識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)，適應(yīng)現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)充滿變化和不確定性的環(huán)境，以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管理的整體目標(biāo)在于以最少的成本實(shí)現(xiàn)最大的安全保障。通過(guò)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前采取規(guī)避措施，可以避免因風(fēng)險(xiǎn)突發(fā)事件造成的巨大損失，并在損失發(fā)生后盡可能多的獲得各種必要的資金補(bǔ)償，以保證企業(yè)的生存和經(jīng)濟(jì)效益。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的本質(zhì)是對(duì)不確定性的管理。不確定性會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)威脅，但同時(shí)也意味著機(jī)會(huì)，因此加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)貫穿于各項(xiàng)業(yè)務(wù)的整個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程，包括事前、事中和事后，越早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、越早采取措施，則風(fēng)險(xiǎn)管理的成本就越低，給企業(yè)帶來(lái)的效益也就越大。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)和重要組成部分。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是確定何種風(fēng)險(xiǎn)事件可能影響項(xiàng)目，并將這些風(fēng)險(xiǎn)的特性整理成文檔。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，才能把風(fēng)險(xiǎn)管理的注意力集中在具體的項(xiàng)目上來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程通常分為投資立項(xiàng)決策、土地獲得、項(xiàng)目建設(shè)和銷售管理四個(gè)階段，由于各個(gè)階段的主要任務(wù)不同，其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)也不同。

（一）投資立項(xiàng)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。投資決策階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。本階段的任務(wù)是通過(guò)對(duì)國(guó)家、地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的研究，綜合考慮市場(chǎng)的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的開(kāi)發(fā)策略，以確定開(kāi)發(fā)的區(qū)域、類型和時(shí)機(jī)，即決定在何地、何時(shí)，開(kāi)發(fā)何種房地產(chǎn)。

1、宏觀經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)。政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的變化可能給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響很大，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、住房政策、金融稅收政策、城市規(guī)劃等從不同方面影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)層面。

2、項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)被迫告別拿地就等于賺錢這個(gè)簡(jiǎn)單的盈利模式之后，準(zhǔn)確的房地產(chǎn)項(xiàng)目定位便成為保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵因素。我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度從國(guó)家無(wú)償分配和使用到住房商品化和社會(huì)化，僅僅經(jīng)歷了十幾年的時(shí)間，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中還存在對(duì)市場(chǎng)供需分析不足、項(xiàng)目定位不明確等問(wèn)題，導(dǎo)致了商品房的大量積壓和空置。不但投入開(kāi)發(fā)的資金不能及時(shí)回收，而且會(huì)造成項(xiàng)目運(yùn)作的艱難，甚至危及企業(yè)的生存。

（二）土地獲得階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。在土地獲得階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)是土地狀況風(fēng)險(xiǎn)、征地安置風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)。

1、土地狀況風(fēng)險(xiǎn)。土地風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自土地自然屬性、社會(huì)屬性及規(guī)劃部門對(duì)土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。土地的自然屬性風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性；土地的社會(huì)屬性風(fēng)險(xiǎn)是指地塊的區(qū)位條件及配套設(shè)施狀況對(duì)項(xiàng)目投資額的影響程度；規(guī)劃部門對(duì)土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性來(lái)源于城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的滯后性和規(guī)劃管理的透明度低。

2、征地安置風(fēng)險(xiǎn)。征地拆遷補(bǔ)償涉及許多法律和社會(huì)問(wèn)題。一方面我國(guó)現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，各地情況千差萬(wàn)別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面地塊上原房地產(chǎn)所有者基于各種原因不愿出售，千方百計(jì)阻撓提出大大高于原房屋實(shí)際價(jià)值的賣價(jià)。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商將面臨艱難的選擇，要么接受高昂的賣價(jià)或苛刻的不公平條件；要么無(wú)限期拖延時(shí)間，喪失寶貴的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)；要么放棄開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，前功盡棄。

3、融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需巨額資金的籌集是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)切的問(wèn)題?；I資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)；籌資措施不當(dāng)，可能造成籌資成本大幅上升，資金周轉(zhuǎn)困難，企業(yè)面臨破產(chǎn)。

（三）項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。項(xiàng)目建設(shè)階段是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從正式開(kāi)工到竣工驗(yàn)收形成建筑物實(shí)體的工程施工建設(shè)階段。這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要在設(shè)計(jì)及施工過(guò)程中由于管理不善、措施不當(dāng)引起的規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)類似于項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)，包括小區(qū)整體規(guī)劃、戶型比例、建筑面積等風(fēng)險(xiǎn)；設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各專業(yè)設(shè)計(jì)（建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風(fēng)空調(diào)等）方案的設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)參數(shù)、方案選擇不當(dāng)，結(jié)構(gòu)和設(shè)備器材選型不合理等，導(dǎo)致建筑工程不能滿足適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全和可靠性要求，以及設(shè)計(jì)進(jìn)度不能滿足工程要求。

2、工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間損失，都會(huì)使工期拖延。而工期延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過(guò)最佳銷售時(shí)機(jī)；另一方面工期延長(zhǎng)會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)用。

3、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)良好的投資效果要通過(guò)優(yōu)良的房地產(chǎn)質(zhì)量來(lái)實(shí)現(xiàn)，地段只是誘人的手段，而地產(chǎn)質(zhì)量才是吸引客戶的法寶。影響質(zhì)量的不確定因素主要來(lái)自施工環(huán)節(jié)，施工時(shí)承包商的技術(shù)水平、施工方案的選擇、建筑材料的質(zhì)量以及監(jiān)理的控制水平等都能影響項(xiàng)目的質(zhì)量。

（四）銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售階段的主要任務(wù)是通過(guò)房屋出租或出售，盡快實(shí)現(xiàn)投資的回收，并獲得利潤(rùn)。這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要包括銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、銷售合同風(fēng)險(xiǎn)、銷售稅收風(fēng)險(xiǎn)。

1、銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)租售時(shí)機(jī)一般有三種情況：預(yù)售、即時(shí)銷售和滯后銷售。采用預(yù)售可以提前回收款，節(jié)省利息，降低開(kāi)發(fā)成本。但一旦房?jī)r(jià)上升，開(kāi)發(fā)商也失去了房?jī)r(jià)上升可能增加的收益。房地產(chǎn)即時(shí)銷售指房地產(chǎn)建成后即推入市場(chǎng)進(jìn)行銷售的做法，其受銷售價(jià)格隨機(jī)波動(dòng)的影響很大，這取決于投資決策階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇。房地產(chǎn)滯后銷售指在房地產(chǎn)需求呈上升趨勢(shì)時(shí)，開(kāi)發(fā)商拖延一段時(shí)間，等到繼續(xù)上漲至峰值時(shí)拋出銷售的做法。但滯后銷售存在不能及時(shí)收回資金，承擔(dān)較大資金成本的風(fēng)險(xiǎn)。

2、銷售合同風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)租售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚，對(duì)交易雙方的行為要有明確的規(guī)范，切勿模棱兩可，因?yàn)榉康禺a(chǎn)這種特殊商品價(jià)值量巨大，一旦遇到被侵占或被騙取，造成的損失是巨大的。合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)是一種概率較高的風(fēng)險(xiǎn)，并且一旦出現(xiàn)后，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果也較大。

3、銷售稅收風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銷售稅收風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人在銷售房屋時(shí)納稅方面承擔(dān)的各種風(fēng)險(xiǎn)，即納稅人在計(jì)算和繳納稅款時(shí)，因各種原因?qū)е缕髽I(yè)利益受損的可能性。主要的稅收風(fēng)險(xiǎn)包括稅款負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、故意性違法風(fēng)險(xiǎn)和過(guò)失性違法風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的主要措施有風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)承受等。

（一）投資立項(xiàng)階段風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)

1、規(guī)避國(guó)家政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，抓住開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)。國(guó)家政策的變更是任何房地產(chǎn)企業(yè)公司都不可回避的，只能采取風(fēng)險(xiǎn)承受。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要盡可能地及早開(kāi)發(fā)，及早銷售，爭(zhēng)取早日收回投資，避免進(jìn)一步緊縮的政策環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)公司帶來(lái)更大的壓力。