崔曉火 周政華

12月初的北京城，天氣仍變化多端。前一天還降下初雪，第二天卻迅速晴朗。

11月30日晚7時許，中國人民銀行宣布從12月5日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。

盡管對于本次信貸松動的解讀各有不同，但是對于樓市來說，天提前有了一絲“亮”光。市場里的資金流動似乎也在預(yù)示著答案：在存準(zhǔn)率下調(diào)次日的股市中，房地產(chǎn)板塊流入了超過11億的資金，資金流入甚至比銀行板塊還高。再加上地方政府各出奇招，樓市，這一無數(shù)主體進(jìn)行博弈的主陣地，是否隱隱有拐點(diǎn)即將出現(xiàn)？

降價促成成交量？

與市場上的資金一樣，剛性需求下的購房者也蠢蠢欲動。這股熱情配合著房地產(chǎn)商的打折促銷手段，正推動著不振的樓市從一線城市的郊區(qū)開始回暖。

12月3日，北京通州區(qū)南六環(huán)外的待售項目合生世界花園售樓大廳里人頭攢動，這種火爆的情景已經(jīng)數(shù)月沒有在北京的樓市中出現(xiàn)，仿佛時間回到了沒有限購、限貸的樓市。盡管項目的位置遠(yuǎn)離主城區(qū)，但是時逢周末，在售樓大廳，看房者熱乎的呼吸和暖氣交織，讓人感到窒息。

這一處由北京龍源順景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目，主要的房型為50～70平方米的精裝小戶型公寓和90～150平方米的精裝平層兩居和三居，銷售價格均為9980元/平方米起。

位于北京大興區(qū)的龍湖時代天街項目，銷售的活躍程度也是如此。11月19日，該項目一期開盤時，以98平方米的三居室為主，均價為11800元/平方米，當(dāng)日200多套房源全部售罄，創(chuàng)下近半年來城南區(qū)域首個“日光盤”紀(jì)錄。

價格便宜，是合生世界花園銷售火爆和時代天街一期“日光”的主要原因。據(jù)12月1日中國指數(shù)研究院發(fā)布的11月全國百城住宅交易統(tǒng)計，萬科、綠地、龍湖等大型房企在北京、上海等重點(diǎn)城市的部分遠(yuǎn)郊項目降價幅度均已超過20%。另外，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的價格進(jìn)一步下降。在北京的通州區(qū)，住宅成交均價已經(jīng)自今年7月起連續(xù)5個月下降，最高降幅超過20%，部分項目的成交均價與年初相比跌幅達(dá)25%。

隨著促銷手段范圍由遠(yuǎn)郊向主城區(qū)擴(kuò)散，加之二手房市場預(yù)期價格的下降，數(shù)月來在交易量為零的邊際上徘徊的樓市，成交量開始慢慢復(fù)蘇。

此時，樓市的走向也成為近期市場爭論的焦點(diǎn)。在中國社科院金融研究所研究員易憲容看來，樓市“拐點(diǎn)”何時到來，不但取決財稅政策調(diào)整和金融信貸政策，更取決于對房地產(chǎn)市場的定位。

“分析對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢要看三個重要的信息，第一看政府出臺的新政策，比如住房按揭貸款政策對房地產(chǎn)市場起到最重要的作用；第二個看稅收政策，比如物業(yè)稅、住房補(bǔ)償?shù)?；第三要看政府部門對房地產(chǎn)市場的定位，到底是允許房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作，還是只把住房作為消費(fèi)品去除其賺錢的功能”，易憲容強(qiáng)調(diào)。

11月25日，在北京購房者躲避限購的“首選”河北廊坊市，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在考察保障房建設(shè)時，再次代表中央政府強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控將持續(xù)。他說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時期，明年還會繼續(xù)實行目前抑制房價過快上漲的政策。

目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已建議地方政府，不對已經(jīng)出臺的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行“方向性調(diào)整”、樓市調(diào)控政策承繼性連接等在內(nèi)的一系列主旨精神，對于執(zhí)行了一年的限購政策予以繼續(xù)。廣州、深圳等地方政府已表態(tài)，將在2012年延續(xù)當(dāng)前的限購政策。

住建部政策研究室副主任王玨林告訴《中國新聞周刊》，目前調(diào)控政策還不具備放松的條件，現(xiàn)在樓市調(diào)控的重點(diǎn)是防范房價反彈。

“一旦限購放松，各地房價很可能會出現(xiàn)報復(fù)性反彈，那樣的話歷時兩年的調(diào)控成果將毀于一旦,限購、限價政策應(yīng)當(dāng)是長期的調(diào)控任務(wù),停限需要外部環(huán)境的支持。” 王玨林表示。但是，感受到地方財政壓力的地方政府，是否能徹底執(zhí)行這一政策，目前尚不得而知。

利益捆綁：開發(fā)商與地方

冷暖鴨先知。地方政府似乎比有剛性需求的購房者還要敏感。

11月以來，北京、武漢房管局出臺新規(guī)重新制定豪宅標(biāo)準(zhǔn)，上調(diào)了普通住房的價格范圍，擴(kuò)大了契稅優(yōu)惠范圍。這一舉動雖然沒有觸碰限購的“高壓線”，卻間接地為房地產(chǎn)市場松開了一道鎖。

以北京市11月25日發(fā)布的新政為例，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會調(diào)整后的稅收優(yōu)惠政策“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住房，平均交易價格為2010年北京市住房的平均交易價格（每平方米建筑面積18000元）。而北京市主城區(qū)內(nèi)的平均房價為每平方米3萬元上下，新樓盤集中的三環(huán)到六環(huán)之間，房價也維持在北京市的成交均價每平方米19500元左右。

北京市住建委表示，調(diào)整后的新政策將惠及全北京大部分購買者，將有七成的購房家庭享受到從幾萬到十幾萬不等的稅收優(yōu)惠。

而在成都，地方政府嘗試的“變相寬松”則被叫停。自11月12日開始,其房管局網(wǎng)簽合同管理系統(tǒng)曾一度顯示,商品房限購初期審核，調(diào)整為由開發(fā)企業(yè)對購房人和家庭成員進(jìn)行限購標(biāo)準(zhǔn)審查,然后上傳至房管局備案。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,成都市主城區(qū)11月14日至20日商品房成交約1700套,較前一周上漲約16%。

一方面是開發(fā)商選擇降價，一方面是地方政府選擇惠及購房者。兩方面的合力，客觀上促成了同一個結(jié)果，便是讓樓市起暖。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，盡管11月份北京全市新房成交均價為19598元/平方米，與今年房價最高點(diǎn)時相比，房價跌幅已達(dá)21%，但新房成交量卻達(dá)到了6683套，環(huán)比上月大幅上漲22%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱，開發(fā)商以價換量，降價促銷的市場策略，在11月收到了明顯效果，主動降價的項目逐步得到購房人認(rèn)可，成交量明顯回暖。

他還表示，近期存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，市場資金流動性的增加，給購房人尤其是首次購房人貸款購房帶來了利好。再加上普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)減少購房人的契稅支出，因此隨著購房人出手意愿的逐步增強(qiáng)，年底新房的成交量還將進(jìn)一步回暖。

目前的局面似乎可以與三年前的樓市低谷相比。2008年7月份，全國樓市一片低迷，“允許地方政府自行救市”的呼聲此起彼伏。此后不久，西安、蕪湖、蘇州、成都等地便陸續(xù)出臺相關(guān)的救市舉措。調(diào)整內(nèi)容除了下調(diào)公積金貸款首付及放寬貸款年限外,部分城市還出臺了減免稅費(fèi)或者直接給予財政補(bǔ)貼等政策,少數(shù)城市則以購房入戶作為吸引。

調(diào)控與保增速的矛盾

面對房地產(chǎn)市場，政府的選擇并不多。房地產(chǎn)行業(yè)投資速度的減慢，顯然已經(jīng)影響到了固定資產(chǎn)投資為主體的經(jīng)濟(jì)全局。無論是采購經(jīng)理人指數(shù)，還是12月中旬中央經(jīng)濟(jì)工作會議期間即將公布的11月份經(jīng)濟(jì)增速，顯然都會受到“連累”。

銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊，這是中國人民銀行發(fā)布的《當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析報告》和《房地產(chǎn)市場變化對金融業(yè)影響的調(diào)查報告》的內(nèi)容。但該報告還稱，部分銀行代表認(rèn)為，房價下跌20%后會不會誘發(fā)恐慌性拋售，以及拋售現(xiàn)象出現(xiàn)后有關(guān)方面能否采取有效措施控制其連鎖反應(yīng)，是銀行和企業(yè)更加關(guān)心的問題。

“地方政府無法承受超過20%的房地產(chǎn)價格下滑，宏觀經(jīng)濟(jì)難以承受超過25%的房地產(chǎn)價格回落”，《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報告（2011～2012）》報告課題組成員、中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春11月19日表示。

他還認(rèn)為，按照地方政府對于土地財政需求和中央政府對于宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度需求的雙向分析，這將決定，到明年二季度時，地方政府能否使用“暗渡陳倉”的手段放松房地產(chǎn)市場，以及到三季度時，中央政府是否將緩慢放松限貸政策，并采取一系列對沖政策，最終做出放松限購的政策調(diào)整。

包括央行貨幣委員會委員李稻葵和夏斌在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家皆認(rèn)為，貨幣政策微調(diào)不是簡單放松銀根和總量政策，微調(diào)也不是放松房地產(chǎn)調(diào)控，但“房地產(chǎn)調(diào)控整狠了也要出事，要防止房價短期內(nèi)自由落體式下滑”。

面臨極其復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)局面，中央行政高壓能否起到調(diào)控樓市，是一個不小的挑戰(zhàn)。

目前，住建部主導(dǎo)的保障房建設(shè)在中央政府的強(qiáng)力監(jiān)督下勉強(qiáng)達(dá)到開工目標(biāo)。但保障房能對樓市調(diào)控起多大效用，目前仍不清晰。此外，正在探索的房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)正在部分城市進(jìn)行試點(diǎn)。然而何時在全國推廣，也遙遙無期。

“只要地方政府對房地產(chǎn)的沖動仍在，那么房市的回暖就會早晚出現(xiàn)。你我對房價繼續(xù)下降的預(yù)期可能只是一廂情愿”，一位銀行內(nèi)部人士告訴《中國新聞周刊》。

12月1日，光大證券在提供給客戶的存款準(zhǔn)備金下調(diào)分析時指出，“雖然尚不能得出政策完全轉(zhuǎn)向的結(jié)論，但我們已深刻體會到，相比中央，地方政府對于地產(chǎn)帶來的負(fù)面影響感受要敏感和深刻得多。我們認(rèn)為，未來幾個月房地產(chǎn)行業(yè)將面臨地方微調(diào)政策不斷以及信貸相對寬松的局面，樓市表現(xiàn)將有所恢復(fù)?！?/p>

可以預(yù)料的是，一些看不見的博弈仍將繼續(xù)，而市場中的最大主體購房者，仍然不是這一博弈的主力軍。