程明雄，吳麗華，吳海威，陸 娜

(1. 海南師范大學(xué) 信息科學(xué)技術(shù)學(xué)院，海南 ?？?571158；2. 海南科技職業(yè)學(xué)院 電子信息工程學(xué)院，海南?？?570204)

海南省房地產(chǎn)非預(yù)期損失量化核算與控制研究

程明雄1，吳麗華1，吳海威2，陸 娜1

(1. 海南師范大學(xué) 信息科學(xué)技術(shù)學(xué)院，海南 海口 571158；2. 海南科技職業(yè)學(xué)院 電子信息工程學(xué)院，海南?？?570204)

針對海南房地產(chǎn)企業(yè)非預(yù)期損失計量及其控制進行研究，提出了房地產(chǎn)企業(yè)由投資風(fēng)險引發(fā)的非預(yù)期損失(UL)的概念及其計算方法；指出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將投資收益與其所承受的風(fēng)險即投資非預(yù)期損失相匹配，并提出了海南房地產(chǎn)非預(yù)期損失的對策，從而為有針對性地控制非預(yù)期損失提供了思路．

海南?。环康禺a(chǎn)；非預(yù)期損失(UL)；量化核算；控制

1988年4月，國務(wù)院批準(zhǔn)海南建省辦特區(qū)．在新設(shè)省級經(jīng)濟特區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，各地投資商看好海南，投資商、投機者云集海南，房地產(chǎn)需求有了驚人的增長，從而形成了房地產(chǎn)的集中開發(fā)熱潮．1993年，我國針對投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機構(gòu)的資金退出海南地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的虛假繁榮急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)泡沫開始破裂．截止1997年底，海南空置房、爛尾樓和閑置土地套住我國工、農(nóng)、中、建四大銀行近430多億元，社會資金370億元，非預(yù)期損失慘重，由此嚴(yán)重影響了海南省的資源利用和經(jīng)濟發(fā)展．

從1999年國家制定《處置海南積壓房地產(chǎn)試點方案》到2002年海南房地產(chǎn)逐漸復(fù)蘇．2007年處理積壓房工程接近尾聲，海南城市景觀及購物環(huán)境隨之有了巨大改善，與此同時，股票市場的致富效應(yīng)及其周期性轉(zhuǎn)折，促進了外地購房者需求的猛增，這與海南特殊的地理位置、氣候條件、房屋優(yōu)良的性價比特點密不可分[1-2]．2009 年上半年，由于國際次貸危機爆發(fā)，為配合國家經(jīng)濟刺激計劃，海南省落實各項促進普通商品住房消費的政策措施，降低了首付款比例、利率和交易環(huán)節(jié)稅費，推動了海南房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持較快發(fā)展的勢頭．2010年新年伊始，隨著“國際旅游島”登場，海南房地產(chǎn)市場迅速“井噴”，商品房成交量成倍增長、價格飆升，房地產(chǎn)泡沫重現(xiàn)，如果不加防范和控制，更嚴(yán)重的非預(yù)期損失將重創(chuàng)海南國際旅游島建設(shè)．因此如何建立控制風(fēng)險和損失的有效機制，提高房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險能力，應(yīng)該成為海南省房地產(chǎn)業(yè)界和理論界關(guān)注的重要現(xiàn)實問題．

1 海南房地產(chǎn)預(yù)期損失和非預(yù)期損失量化核算模型

1.1 房地產(chǎn)預(yù)期損失

房地產(chǎn)預(yù)期損失是指房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營過程中能夠預(yù)期到的損失額，是反映房地產(chǎn)投資風(fēng)險的一個指標(biāo)．房地產(chǎn)企業(yè)通常會為預(yù)期損失而設(shè)置投資損失準(zhǔn)備金．顯然，在投資損失概率既定的情況下，既定投資損失率LGD(loss given default，簡稱LGD，表示既定投資損失率，反映一旦發(fā)生投資風(fēng)險將給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失的嚴(yán)重程度，是投資后損失的金額與投資前總的風(fēng)險頭寸暴露之比)越高，投資風(fēng)險越大，因此預(yù)期損失就越大．房地產(chǎn)預(yù)期損失等于房地產(chǎn)預(yù)期損失率與資產(chǎn)風(fēng)險暴露的乘積，亦即房地產(chǎn)預(yù)期損失等于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資損失概率、既定投資損失率和投資風(fēng)險暴露三者的乘積，是投資風(fēng)險損失分布的方差．

ELI(expected loss investment，簡稱 ELI)是計算房地產(chǎn)投資風(fēng)險調(diào)整后收益的核心，其基本含義是房地產(chǎn)企業(yè)在拓展投資規(guī)模的一段時期內(nèi)，平均而言可以預(yù)期到的損失額度．記V為房地產(chǎn)企業(yè)在一定分析期內(nèi)受投資風(fēng)險影響的資產(chǎn)價值，簡稱企業(yè)的風(fēng)險資產(chǎn)暴露價值；EDF為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資損失率(default frequency，簡稱EDF)；LGD為在EDF下不能收回的那部分資產(chǎn)的價值(又稱既定投資損失率)．于是投資預(yù)期損失可表示為

1.2 房地產(chǎn)非預(yù)期損失

房地產(chǎn)非預(yù)期損失是指與房地產(chǎn)預(yù)期損失相關(guān)聯(lián)的、經(jīng)估算的、超過上述平均損失以上的損失，它是對期望損失的偏差——標(biāo)準(zhǔn)差(σ)，它也可以表述為受隨機變化的不確定風(fēng)險因素影響，所引起的房地產(chǎn)市場收益偏離預(yù)期收益的程度．換而言之，房地產(chǎn)非預(yù)期損失就是除期望損失之外的、具有波動性的資產(chǎn)價值的潛在損失．在風(fēng)險的控制和監(jiān)管上，意外損失等于經(jīng)濟資本，因此房地產(chǎn)非預(yù)期損失隨房地產(chǎn)企業(yè)容忍度的不同，通過保有資本金承擔(dān)這種預(yù)料外或由不確定因素造成的潛在損失，以緩解非預(yù)期損失對日常經(jīng)營活動的沖擊．

房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險資產(chǎn)價值 V通常隨著投資的損失率和投資損失的非預(yù)期變化上下波動，本文稱之為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的非預(yù)期損失(unexpected loss，簡稱 UL)，采用當(dāng)期風(fēng)險資產(chǎn)價值 V的標(biāo)準(zhǔn)差進行度量[3-5]

設(shè)隨機投資損失變量L的密度為f(L)，并假設(shè)導(dǎo)致投資損失的隨機投資風(fēng)險因素與投資損失變量 L相互獨立．設(shè) V0為初始風(fēng)險資產(chǎn)價值，記和分別為隨機投資損失變量L和投資預(yù)期損失率EDF的方差．由于 ∫ f( L ) d L =1,E(L)＝ ∫ Lf( L ) d L = LGD,E(L2)＝ ∫ L2f( L)d L =+LGD2，易得

將式(3)和式(4)代入式(2)，即得

換言之，隨著投資的損失率和投資損失率的非預(yù)期變化，房地產(chǎn)企業(yè)非預(yù)期損失為

通過以上的非預(yù)期數(shù)量模型，可以算出海南省房地產(chǎn)企業(yè)在每次房地產(chǎn)投資的非預(yù)期損失．

2 房地產(chǎn)預(yù)期損失和非預(yù)期損失量化核算案例

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入是100億元，銷售成本為60億元，投資管理成本為10億元；該企業(yè)的預(yù)期投資損失率EDF＝12%，σEDF＝0.318,2．援用文獻[4—6]中損失變量服從β,分布的假設(shè)，不妨設(shè)投資損失變量 L服從參數(shù)α＝1和β＝9的β,分布，因為β,分布的均值和方差分別為μ=α/(α+β) ,σ2=α×β/[(α+β)2×(α+β+1)]，易得企業(yè)的既定投資損失率為LGD＝10%，標(biāo)準(zhǔn)差σL＝0.090,4．

由式(1)可得該房地產(chǎn)企業(yè)投資業(yè)務(wù)的預(yù)期投資損失為

由式(5)可得該房地產(chǎn)企業(yè)投資業(yè)務(wù)的非預(yù)期損失為

3 海南省房地產(chǎn)非預(yù)期損失的原因

房地產(chǎn)影響因素多樣而復(fù)雜，既有可預(yù)期因素，也有不可預(yù)期因素．可預(yù)期因素主要包括所處地段的地質(zhì)、地形、地勢、氣候、筑物造型、通風(fēng)、風(fēng)格等，這些因素的缺陷給房地產(chǎn)帶來的預(yù)期損失顯而易見．而房地產(chǎn)非預(yù)期因素相對復(fù)雜，現(xiàn)將影響海南房地產(chǎn)非預(yù)期損失的因素歸納如下．

3.1 城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃問題

海南省城市及土地開發(fā)規(guī)劃缺乏高起點的、統(tǒng)攬全局的總體規(guī)劃，對土地性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無序，使開發(fā)商對濱海、城市的未來發(fā)展缺乏有效想像空間，難以根據(jù)土地規(guī)劃把握開發(fā)熱點和贏利機會．很多縣市的城市土地發(fā)展規(guī)劃缺乏系統(tǒng)的、具體的控制性詳細(xì)規(guī)劃，加上房地產(chǎn)熱過程中的盲目圈地，占地為牢，濱海、城市土地開發(fā)具隨意性和低水平性，反復(fù)的推倒重建，既給濱海、城市的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來嚴(yán)重不利影響，又給開發(fā)企業(yè)帶來它自身難以控制的系統(tǒng)風(fēng)險．

3.2 市場主體本身的問題

在暴利導(dǎo)向和信息不對稱的情況下，2010年海南房地產(chǎn)市場主體出現(xiàn)一些不講信用的投機操作亂象：少數(shù)房地產(chǎn)相關(guān)政府部門以及相關(guān)責(zé)任人不作為或者亂作為；開發(fā)商違規(guī)操作；商業(yè)銀行貸款“三查”不嚴(yán)，風(fēng)險管控不足；職業(yè)炒家操控市場；購房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)；部分媒體大肆炒作、片面報道，導(dǎo)致市場短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房價大幅上漲的現(xiàn)象．房地產(chǎn)市場主體中問題最嚴(yán)重的當(dāng)屬開發(fā)商，很多外來開發(fā)商跟隨熱潮來到海南市場，卻因為沒有對市場的深入把握，在海南公司、新開樓盤規(guī)模偏小，這些反復(fù)的小規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)商絕大部分資金都是依靠銀行貸款和商品房預(yù)售款，一旦市場出現(xiàn)較大波動或開發(fā)商后續(xù)資金不能迅速到位，項目就有可能被擱置．還有開發(fā)商針對本地環(huán)境，過多注重高價位樓房以及海景房的開發(fā)，照搬內(nèi)地設(shè)計，沒有充分結(jié)合本土文化和房地產(chǎn)項目低碳技術(shù)要求，導(dǎo)致品牌的應(yīng)用效果不佳，存在一定的誤區(qū)．

3.3 政府相關(guān)房地產(chǎn)政策問題及運作問題

多年來海南一直是實行“重買輕租，透支消費”的房地產(chǎn)政策，缺少清晰、明確、適合房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策，房地產(chǎn)政策是一波三折，總是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，一輪后回到原點，舊的問題沒有解決，新的問題又出現(xiàn)．2010年配合國家宏觀調(diào)控，海南省政府針對海南房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策不斷出臺，通過采取控制土地、稅收、緊縮貸款、提高首付款比例、限制購買第二套住房、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占比、禁止別墅類高檔住宅項目的支持、控制寫字樓及商業(yè)用房項目支持以及不得向“圈地”“屯地”的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等手段，對房地產(chǎn)市場的供給和需求實施調(diào)控．但是這些宏觀調(diào)控政策卻在某些縣市相關(guān)部門、某些銀行和某些房地產(chǎn)項目遭遇執(zhí)行不力，政策效果打了一定的折扣，市場不可預(yù)期因素卻在逐漸增加，海南省房地產(chǎn)行業(yè)面臨全新的考驗．同時某些縣市辦事效率低、程序復(fù)雜、規(guī)則模糊等問題仍十分突出，房地產(chǎn)開發(fā)項目“關(guān)卡”很多，隱性運作成本較高，制約了外來房地產(chǎn)投資企業(yè)投資開發(fā)的積極性．

3.4 宏觀經(jīng)濟環(huán)境問題

2010年，全球經(jīng)濟增長乏力，歐債危機蔓延，熱錢大量涌進中國大陸和香港，在中國銀行體系流動性總體充裕、信貸投放猛增的背景下，通貨膨脹嚴(yán)重，房價大幅上漲，“地王”頻現(xiàn)，國家開始對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控．目前，海南房地產(chǎn)價格高位運行，由于政府對房地產(chǎn)供給和需求的調(diào)控不斷加大，購房者觀望情緒漸濃，使得海南房地產(chǎn)市場有價無市，價格開始松動，市場逆向調(diào)整可能性加大．

3.5 海南房地產(chǎn)市場本身的問題

島內(nèi)市場容量小，對島外的需求嚴(yán)重依賴，島內(nèi)房地產(chǎn)投資和投機嚴(yán)重，一旦國家出現(xiàn)經(jīng)濟波動時，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)業(yè)和相伴的建筑業(yè)；隨著國際旅游島的建設(shè)，商品房出售率高，土地開發(fā)面積也在快速增長，但是商品房空置率也較高，土地購置面積一直大于開發(fā)面積，造成大量土地閑置；因海南中西部房地產(chǎn)發(fā)展缺陷，島外購房客的腳步主要停留在?？凇⑷齺?、瓊海等少數(shù)地方，海南房地產(chǎn)區(qū)域市場多極化局面不足，這些均不利于海南房地產(chǎn)未來的發(fā)展．

4 海南省房地產(chǎn)非預(yù)期損失的控制策略

海南建設(shè)國際旅游島，需要嚴(yán)加防范和控制房地產(chǎn)非預(yù)期損失，筆者特提出以下幾點房地產(chǎn)非預(yù)期損失控制策略．

4.1 財務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)非預(yù)期損失

房地產(chǎn)企業(yè)從財務(wù)上為非預(yù)期損失配備一定的、經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的投資風(fēng)險資本收益，以期沖抵發(fā)生的房地產(chǎn)非預(yù)期損失，使企業(yè)在拓展業(yè)務(wù)或進行投資活動時將收益與風(fēng)險完全匹配起來，從而使企業(yè)的經(jīng)營更加穩(wěn)健，對投資風(fēng)險的控制更加完善．

4.2 整體戰(zhàn)略規(guī)劃，制定相關(guān)制約政策

盡快全面調(diào)查清理我省房地產(chǎn)市場，摸清我省房地產(chǎn)市場的總量和結(jié)構(gòu)，運用國際眼光和長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略制定總體城市和土地發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合建設(shè)國際旅游島，走高端路線和品牌路線，大力發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和休閑地產(chǎn)，建設(shè)專業(yè)化、多元化、經(jīng)營性以及具有海南特色的低碳房地產(chǎn)．并根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)狀況，制定和調(diào)整有關(guān)的稅收政策、土地使用政策，加大閑置土地查處工作，打擊囤地行為，加強保障性住房開發(fā)建設(shè)力度，協(xié)調(diào)推進保障性住房和商品住房建設(shè)．通過從嚴(yán)控制總量，優(yōu)化盤活結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)開發(fā)引向規(guī)范有序、結(jié)構(gòu)合理、總量均衡的方向．將各職能部門相關(guān)職能進行有效整合，相關(guān)政策和規(guī)劃能夠相得益彰、相互配合，加強城市規(guī)劃的剛性約束，從控制城市規(guī)模、調(diào)節(jié)土地使用用途、均衡城市發(fā)展三個方面入手，解決好規(guī)劃出臺和實施過程中“政出多門”和“執(zhí)行不力”的問題．

4.3 加強房地產(chǎn)信息披露，建立投機懲罰和守信,獎勵機制

加強和完善信用信息披露制度，建立與社會公眾溝通的信息平臺，積極引導(dǎo)理性投資和消費，嚴(yán)厲打擊市場主體利用虛假信息投機炒作；使任何房地產(chǎn)市場主體失信成本大于守信成本，對失信者實行行業(yè)處罰、經(jīng)濟處罰和行政處罰并重；對誠信企業(yè)，政府管理部門在競標(biāo)、市場準(zhǔn)入、資質(zhì)升級等方面優(yōu)先考慮，并在市場經(jīng)營活動中優(yōu)先提供相關(guān)服務(wù)，在評比表彰中予以優(yōu)先推薦，且通過媒體宣傳擴大其影響，引導(dǎo)海南房地產(chǎn)市場健康發(fā)展[7]．

4.4 防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險，建立非預(yù)期損失風(fēng)險識別預(yù)警機制

針對房地產(chǎn)投資風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面評估和有效防范投資風(fēng)險，按照“逐包打開，逐筆核對，重新評估，整改保全”的要求，做好房地產(chǎn)非預(yù)期損失管控工作，做到準(zhǔn)確分類，對非預(yù)期損失在有效期內(nèi)提足撥備．同時結(jié)合海南市場環(huán)境，建立科學(xué)的房地產(chǎn)非預(yù)期損失風(fēng)險識別預(yù)警機制，加快投資風(fēng)險管理的信息化建設(shè)．

5 結(jié) 語

在當(dāng)前國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟、政策環(huán)境面臨許多不確定性的情況下，各房地產(chǎn)市場主體應(yīng)加強房地產(chǎn)投資風(fēng)險和非預(yù)期損失防范理論學(xué)習(xí)，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體，從而規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其非預(yù)期損失，確保海南房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展．

［1］李東緒. 海南房地產(chǎn)2008年走勢明朗[J]. 中國房地信息，2008(10)：1-3.

［2］李東緒. 獨善其身的海南房地產(chǎn)市場[J]. 中國房地信息，2008(4)：1-4.

［3］遲國泰，劉 冬，趙志宏. 基于銀行貸款組合風(fēng)險的經(jīng)濟資本計量模型[J]. 管理評論，2007，19(2)：3-7.

［4］LIU Guoqiang，ZHOU Zongfang，SHI Yong. A multidimensional forward selection method for firms’ credit sale[J]. Computers and Mathematics with Applications，2007，54(9)：1 228-1 233.

［5］ZHOU Zongfang，TANG Xiaowo. The research on ordering structure of credit[J]. Journal of Systems Science and Information，2004，2(3)：531-534.

［6］ROBERTO P L，NAYDA W I. Economic and regulatory capital allocation for revolving retail exposures[J]. Journal of Banking & Finance，2004，28(4)：789-809.

［7］曹元芳. 發(fā)達(dá)國家社會信用體系建設(shè)經(jīng)驗與我國近遠(yuǎn)期模式選擇[J]. 現(xiàn)代財經(jīng)，2006，6：21-23.

Study on Quantitative Adjust Accounts and Control of Unexpected Loss of Real Estate in Hainan Province

CHENG Ming-xiong1，WU Li-hua1，WU Hai-wei2，LU na1
(1. School of Information Science &Technology，Hainan Normal University，Haikou 571158，China；2. School of Electronic Information Engineering，Hainan Science & Technology Vocational College，Haikou 570204，China)

This paper studies the method of calculation and control on the unexpected loss of real estate in Hainan province，and puts forward the concept of unexpected loss on real estate investment risk and its calculation method. This paper suggests that the real estate enterprises should match the returns from investment with the risks from investment (namely unexpected loss of credit). Finally the countermeasures are put forward to control the unexpected loss of real estate in Hainan.

Hainan province；real estate；unexpected loss；quantitative adjust accounts；control

F293.3

A

1006-6853(2011)02-0140-04

2011-04-02；

2011-04-15

海南省教育廳科研項目 (Hj2008-63)

程明雄（1975—），男，湖北崇陽人，海南師范大學(xué)講師，碩士．