□ 本刊記者 陳 曉

保障房的博弈與挑戰(zhàn)

□ 本刊記者 陳 曉

在過去的十年，甚至更長時間里，地產(chǎn)行業(yè)的低迷和高企，不斷刺激著購房者的神經(jīng)。猶如過山車般的房價令眾多購房者或狂熱或心悸。

暴利與低質(zhì)的詬病、危機與風(fēng)險的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)的每一次波動，都與民生并行，并挑動全民神經(jīng)。去年，一紙史上最嚴(yán)厲的限購令重燃購房者信心之時，史上最大規(guī)模的保障安居工程在政府的莊嚴(yán)承諾下，如火如荼。十年房產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)舵前行。

2011年是保障房建設(shè)大提速的關(guān)鍵一年，今年目標(biāo)1000萬套，整個“十二五”期間要建設(shè)3600萬套保障房。這一目標(biāo)承載著更多家庭“居者有其屋”的樸素夢想。

今年2月24日，千萬套保障房計劃正式拉開帷幕，國家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省級政府簽訂工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)分解到地方。

千萬套保障房的落地吹響了“保民生”的號角。據(jù)統(tǒng)計，相比去年的全國580萬套，千萬套造房計劃同比增加了72%，建設(shè)資金總額高達(dá)1.4萬億元。

資金、土地、任務(wù)……各種挑戰(zhàn)接踵而來，如今年度計劃實施將半，資金籌集是否到位？用地供應(yīng)是否得到保障？在國企生力軍之外，眾多民營房地產(chǎn)企業(yè)是否有足夠的熱情投入？一切都面臨一場新的考驗。

2011年4月15日，福州東山新苑社會保障房項目中已主體建成的公租房。

3600萬套的期待

保障房無疑是面對高房價時代的一場“及時雨”，“十二五”開局之年，保障房建設(shè)再次提速，整個“十二五”期間的規(guī)劃令人矚目。

業(yè)內(nèi)人士指出，今后五年，我國將立足加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度。對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國情的住房消費模式。

可以預(yù)見，在“十二五”規(guī)劃中，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在政策的掌舵下將華麗轉(zhuǎn)身，民生性、保障性功能將成為調(diào)控的主要方向。

2011年5月24日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2011保障房白皮書》，報告稱3600萬套保障性住房基本上與商品房供應(yīng)量“平起平坐”，按照一套住房解決3個人的住房來計算，那么3600多萬套保障房就能解決1億人的住房問題。

中國指數(shù)研究院副院長黃瑜表示，在土地供應(yīng)量和住宅供應(yīng)量均占六七成左右的保障房，將大大穩(wěn)定人們對市場的預(yù)期并為中低收入人群改善居住條件帶來希望，為平抑房價過快上漲創(chuàng)造積極條件，也進一步增強了各方對樓市調(diào)控的信心。

趨利還是公益

北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)的一個工地一片繁忙景象，頭戴安全帽的工人在緊張作業(yè)。在這里，一個近10萬平米的社區(qū)即將竣工，與周邊售價達(dá)18000元/平方米的商品房價格相比，這個售價不到5000元/平方米的小區(qū)顯得十分特別。

時間回溯到2009年9月，作為京城第二個配售的兩限房項目，東亞·瑞晶苑在崇文區(qū)率先開始搖號配售，4960元/平方米的銷售均價不僅遠(yuǎn)低于同期商品房的價格，更成為當(dāng)年開賣的限價房中的最低價，首期配售的786套房源很快一售而空。

經(jīng)過為期兩年的建設(shè)，該項目一期建設(shè)工程于去年年底通過了長城杯結(jié)構(gòu)驗收，來自開發(fā)商的工作人員不無驕傲地告訴記者，長城杯是建設(shè)工程質(zhì)量的最高榮譽，摘此殊榮不僅代表著項目工程質(zhì)量高于國家工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，更超越了許多商品房的工程建設(shè)水平。

這名工作人員還表示，小區(qū)戶型為南北通透及純南戶型，而一梯三戶、兩梯四戶的設(shè)計更是超越了許多高端項目的配置。作為該民營房企的第一個保障房項目，公司上下都對其寄予厚望。 在2008年地產(chǎn)行業(yè)低迷時期拿下的這片保障房用地，在地產(chǎn)調(diào)控日漸嚴(yán)厲的今天，為公司的運營與開發(fā)開辟出一條新路徑。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，參與保障房建設(shè)能夠為民企帶來實實在在的好處，如項目審批可納入“綠色通道”，大大提升建設(shè)速度。該人士表示，保障房項目的審批通常在10個月左右，遠(yuǎn)低于商品房一年多的審批周期。

除了行政政策和土地出讓對保障房的傾斜之外，資金的支持也奠定了基礎(chǔ)。2011年兩會期間，全國社會保障基金理事會理事長戴相龍表示，2011年全國社?；鹨?guī)模將接近1萬億元，用于保障房項目的投資比例可達(dá)500億元。

去年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》提出，要進一步拓寬民間投資的領(lǐng)域和范圍。其中特別提出，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥曾透露，住建部制定了相應(yīng)優(yōu)惠政策，鼓勵和吸引更多企業(yè)參與公共租賃住房的建設(shè)和運營。

全國經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝則表示，盡管保障房5%-7%的利潤非常微薄，但“保障房比例的大幅增加將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，勢必將會對商品房市場形成沖擊，所以有遠(yuǎn)見的開發(fā)商會提前布局保障房?！?/p>

在記者采訪中，數(shù)家民營房地產(chǎn)企業(yè)均對政策支持表示了更大期待，而對于相對較低的利潤，一位業(yè)內(nèi)人士透露，“其實兩限房的利潤還可以接受，公租房利潤太小，開發(fā)商一般沒有興趣?！?/p>

1.4萬億的考驗

在聲勢浩大的保障房建設(shè)大潮下，各地保障房建設(shè)計劃紛紛出爐。

2011年北京計劃建設(shè)及收購各類政策性住房20萬套，計劃未來五年建設(shè)100萬套保障房；2011年上海也將新開工建設(shè)和籌措1500萬平方米保障性住房；海南省2011年保障房建設(shè)計劃為9.1576萬套，這其中不含新增廉租住房租賃補貼的2000戶和農(nóng)村危房改造；2011年天津市將建各類保障性住房1200萬平方米、19萬套……

巨大的數(shù)字背后是一系列措施的跟進，每一項舉措無不對地方財政提出了考驗。

以北京為例，100萬套保障房包括，公租房（含廉租房）30萬套，限價房和經(jīng)適房20萬套，舊城人口疏解對接安置和棚戶區(qū)改造定向安置房10萬套；城鄉(xiāng)接合部整治、土地儲備和重點工程拆遷等定向安置房40萬套。此外，還將為10萬戶住房困難家庭發(fā)放住房補貼。

具體到今年的目標(biāo)，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的計劃，今年1000萬套保障房建設(shè)需要1.4萬億左右的資金，其中5000億由政府以土地的形式籌措，剩余8000億元通過社會機構(gòu)和保障對象及其所在企業(yè)籌建。

專家指出，在1.4萬億的資金需求中，其中5000億將來源于地方政府土地出讓，剩下的的9000億資金，可以來源于社?；稹⒈ｋU資金等方面。但專家同時表示，這些來源都并不能從實質(zhì)上解決問題，真正的資金來源還是依賴于政府的資金與企業(yè)資金支持，企業(yè)的資金則更多依賴于央企等國有企業(yè)。

顯然，中央財政的支持并不能完全解決資金問題，大頭仍要由地方政府自己買單。

一位北京的民營房企負(fù)責(zé)人接受記者采訪時則表示，北京商品房開發(fā)需要配置30%的保障房，如果開發(fā)商不配置保障房就連地都拿不了。如何使保障房在房地產(chǎn)市場中達(dá)到市場性與公益性的共贏，既是對民企的考驗，也是對地方財政的考驗。

□ 編輯 崔銀娜 □ 美編 王 迪