馬 麗

(天津國土資源與房屋職業(yè)學(xué)院,天津市 300270)

新型房地產(chǎn)估價師后備人才培養(yǎng)的思考

馬 麗

(天津國土資源與房屋職業(yè)學(xué)院,天津市 300270)

從目前房地產(chǎn)估價師的現(xiàn)狀分析入手,比較前房地產(chǎn)估價師幾種培養(yǎng)方式的優(yōu)缺點,并從新型估價后備人才業(yè)務(wù)素質(zhì)與能力要求及培養(yǎng)的著力點、重點操作能力培養(yǎng)的取向、水平核定方式等方面論述了新型房地產(chǎn)估價師后備人才的培養(yǎng)。

房地產(chǎn)估價師;現(xiàn)狀;培養(yǎng)方式;能力;考核;問題

改革開放后,隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用、房屋商品化的推進(jìn)和社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也得到了長足發(fā)展,由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋拆遷、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、房地產(chǎn)拍賣和處置等業(yè)務(wù),對房地產(chǎn)估價產(chǎn)生了廣泛的需求。

進(jìn)入 21世紀(jì),隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷深入,房地產(chǎn)估價服務(wù)領(lǐng)域和內(nèi)容的更加多元化,并購、資產(chǎn)重組、公司上市、投資分析與咨詢、政府項目決策分析等方面估價業(yè)務(wù)的拓展,對房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)素質(zhì)提出了更高的要求。在當(dāng)前估價師隊伍中,具有較為扎實專業(yè)理論基礎(chǔ)、技術(shù)能力和較為豐富實踐經(jīng)驗的估價師,作為市場拓展和行業(yè)建設(shè)的骨干力量發(fā)揮著重要作用,但人數(shù)相對較少,且知識技能與新形勢要求還存在不同程度的差距;而從行業(yè)整體平均執(zhí)業(yè)水平來看,則差距更大。盡快提高估價師隊伍的知識和技能水平,實現(xiàn)估價師隊伍質(zhì)的飛躍,是新時期的要求,也是房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的歷史性要求。作為承擔(dān)著向房地產(chǎn)估價行業(yè)輸送高素質(zhì)估價后備人才任務(wù)的高等職業(yè)教育院校,在這方面應(yīng)該發(fā)揮重要作用。

一、估價人員培養(yǎng)現(xiàn)狀及對估價后備人才的要求

若要向房地產(chǎn)估價行業(yè)輸送高素質(zhì)估價后備人才,就必須清楚了解和掌握目前培養(yǎng)的估價后備人才與市場需求存在的差距、房地產(chǎn)市場未來發(fā)展對估價人才素質(zhì)的要求,進(jìn)而確立新時期估價后備人才的培養(yǎng)方向、目標(biāo)、模式、手段及措施,并建立起與其相適應(yīng)的人才考核評價體系,確保培養(yǎng)目標(biāo)的實現(xiàn)。

(一)目前行業(yè)估價師能力水平狀況

現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價師絕大多數(shù)是由房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人員通過房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試取得執(zhí)業(yè)資格,并未接受過專門的評估專業(yè)教育和培訓(xùn),他們主要是通過估價操作實踐來提高和完善自己的估價知識和技能水平,其知識與能力的寬度與適應(yīng)性均有局限。這就使得他們在應(yīng)付日常房地產(chǎn)估價工作之外,面對較為復(fù)雜和高端的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)時,感到知識欠缺,不能準(zhǔn)確地進(jìn)行分析建立恰當(dāng)?shù)墓纼r思路。

目前估價操作中存在著兩種傾向,一是相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)估價師傾向于測算,而忽視對市場成交方式、成交水平的了解,缺乏對市場狀況分析及判斷能力;二是一些機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師比較傾向于估價報告的程序、模塊化編制,在撰寫估價報告時,只在企業(yè)設(shè)計的報告模板中填上與該項目有關(guān)的文字或測算數(shù)據(jù)即可,成為報告的機(jī)械組裝工。這不僅不利于新型估價業(yè)務(wù)的發(fā)展,也不利于估價師估價水平的提高。

(二)估價人員培養(yǎng)的現(xiàn)狀

當(dāng)前,房地產(chǎn)估價師有幾種培養(yǎng)方式:

1.社會培養(yǎng)。即通過社會上的一些培訓(xùn)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行估價人才的培養(yǎng)。這種培養(yǎng)方式多是“救急型”的“短、平、快”,即培訓(xùn)時間短、培訓(xùn)內(nèi)容偏重理論化且平鋪直敘、考試效果反饋快。雖內(nèi)容涉及較廣,但水平不高,能力培養(yǎng)欠缺。

估價機(jī)構(gòu)對內(nèi)部估價人才進(jìn)行培養(yǎng)亦是社會培養(yǎng)一個方面。機(jī)構(gòu)往往針對內(nèi)部某些估價師的不足或結(jié)合機(jī)構(gòu)承攬的新項目對估價業(yè)務(wù)能力的新要求,聘請專業(yè)技師或?qū)I(yè)顧問對內(nèi)部人員進(jìn)行培訓(xùn)。此培訓(xùn)方式針對性強(qiáng),人員在某方面的素質(zhì)能力提高很快,但屬于臨時抱佛腳型,缺乏系統(tǒng)性和連貫性。

2.行業(yè)定向培養(yǎng)。這種培養(yǎng)方式往往針對估價發(fā)展趨勢所需的知識、能力點,或當(dāng)柵操作中的熱點、難點問題,由行業(yè)學(xué) (協(xié))會組織專家來進(jìn)行為期數(shù)天的講座。這種方式對人才的培養(yǎng)可謂立竿見影,但由于時間較短,且多是專題性質(zhì),因此,缺乏可持續(xù)性和系統(tǒng)性。且因不同講課人業(yè)務(wù)與實踐的局限,可能會影響培訓(xùn)內(nèi)容的深度及廣度。

3.專業(yè)院校培養(yǎng)。從當(dāng)前估價師的執(zhí)業(yè)現(xiàn)狀及估價市場對估價師能力素質(zhì)需求來看,應(yīng)該說專業(yè)院校培養(yǎng)的估價后備人才在專業(yè)理論技術(shù)掌握方面,還是具有較強(qiáng)優(yōu)勢的。這是因為學(xué)?？梢愿鶕?jù)專業(yè)發(fā)展需要,設(shè)置較為系統(tǒng)和全面的專業(yè)基礎(chǔ)課程與專業(yè)課程,為估價人才奠定較為豐厚的專業(yè)理論與技術(shù)知識基礎(chǔ)。不可否認(rèn)的是,在估價實際操作能力培養(yǎng)方面,目前由于院校教學(xué)模式、教學(xué)計劃和課程設(shè)置等方面的限制,造成估價知識理論、估價技能教學(xué)與實際脫節(jié)的局面。由于教學(xué)計劃中實踐環(huán)節(jié)設(shè)置的缺陷,使得在校生很難參加一個完整的估價項目操作過程。學(xué)校的實踐課多為模擬估價項目操作訓(xùn)練,與估價實踐相距較遠(yuǎn),影響了學(xué)生估價實際操作能力的培養(yǎng)。另外,教師中雖不乏房地產(chǎn)估價師,但因教學(xué)任務(wù)繁忙而難于參加一線實踐,也在一定程度上影響了對學(xué)生估價操作能力的培養(yǎng)。因此,院校畢業(yè)生進(jìn)入估價行業(yè)之初,即使通過了執(zhí)業(yè)資格考試,其估價操作能力仍較欠缺,需要經(jīng)過一段時間的學(xué)習(xí)、觀摩和實踐鍛煉,才能具備獨立或半獨立進(jìn)行估價操作的能力。

因此,專業(yè)院校估價后備人才的培養(yǎng),首先應(yīng)貼近實際、貼近市場需求,從教學(xué)模式、教學(xué)計劃、課程設(shè)置和師資培養(yǎng)上進(jìn)行調(diào)整。一方面要滿足目前估價實際操作的知識技能需求,另一方面也要側(cè)重未來估價相關(guān)知識、技能的儲備。再有就是適時引入高水平的估價專家介入專業(yè)院校專業(yè)教學(xué),從理論和實踐兩個方面同步培養(yǎng)估價后備人才。

專業(yè)院校培養(yǎng)高素質(zhì)估價師后備人才,首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)前國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)與房地產(chǎn)市場發(fā)展需要的合格房地產(chǎn)估價師專業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)與能力標(biāo)準(zhǔn),擬定明確的專業(yè)后備人才培養(yǎng)方向與目標(biāo),并據(jù)此制訂出與之相適應(yīng)的培養(yǎng)模式、培養(yǎng)手段與措施及考核評價體系,形成完備的專業(yè)教學(xué)計劃和實施保障。

(二)新時期房地產(chǎn)估價師專業(yè)素質(zhì)與能力要求及后備人才培養(yǎng)的著力點

1.誠實守信的職業(yè)道德素質(zhì)。房地產(chǎn)估價的原則是獨立、客觀、公正,誠實守信及依法執(zhí)業(yè)是估價師的基本素質(zhì)。專業(yè)院校對估價后備人才的培養(yǎng)不僅應(yīng)從道德方面進(jìn)行教育,而且應(yīng)輔之以相關(guān)法律法規(guī)的教育,從道德、法律兩個層面對其未來執(zhí)業(yè)行為加以自我約束。

2.豐富的專業(yè)知識和較強(qiáng)的自我學(xué)習(xí)能力。房地產(chǎn)估價是一項技術(shù)性很突出的專業(yè)業(yè)務(wù),不僅涉及到各方面的專業(yè)知識,而且也涉及很強(qiáng)技術(shù)操作與技術(shù)分析能力。這就需要學(xué)院除滿足教學(xué)計劃和課程設(shè)置要求外,在教學(xué)中盡可能的設(shè)置估價知識相關(guān)課程的選修課或講座,例如咨詢方法與實踐、建筑預(yù)算、經(jīng)濟(jì)評價與分析、估價法律法規(guī)、建筑知識基礎(chǔ)、測繪與房屋鑒定等。教學(xué)中應(yīng)特別注重學(xué)生自學(xué)能力的培養(yǎng),通過教師講授和教師引導(dǎo)下的自我學(xué)習(xí)來完善估價后備人才的知識結(jié)構(gòu)體系,奠定堅實的知識基礎(chǔ),提高其知識拓展能力。

3.高水平執(zhí)業(yè)能力。高水平執(zhí)業(yè)能力需要實事求是、敢于挑戰(zhàn)自我和創(chuàng)新思維的執(zhí)業(yè)精神,它是依托于扎實的理論技術(shù)功底之上的,如此才能保障估價操作中調(diào)查、分析、判斷的準(zhǔn)確、真實、可靠及估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。

目前社會對房地產(chǎn)估價人才的需求主要體現(xiàn)在:房屋拆遷估價、房地產(chǎn)價值司法鑒定估價、房地產(chǎn)個人投資分析、房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險判斷等幾方面。

專業(yè)院校在教學(xué)中,應(yīng)將這些基本的估價業(yè)務(wù)與理論教學(xué)結(jié)合起來,將大量的估價知識貫穿于估價實務(wù),即以估價類型為主線、估價知識貫穿于其中。理論技術(shù)知識學(xué)習(xí)與實務(wù)學(xué)習(xí)相互依存,克服知識學(xué)習(xí)的盲目性,在實務(wù)學(xué)習(xí)過程中形成知識的系統(tǒng)性,達(dá)到雙提高的效果。

二、估價后備人才操作能力培養(yǎng)的重點

為了適應(yīng)未來創(chuàng)新型社會經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場發(fā)展的需求,房地產(chǎn)估價后備人才業(yè)務(wù)能力的培養(yǎng),應(yīng)注重以下方面:

1.高層次估價業(yè)務(wù)能力。除常見房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)的能力外,后備人才培養(yǎng)應(yīng)關(guān)注一些高層次、特殊的社會經(jīng)濟(jì)活動的房地產(chǎn)估價能力培養(yǎng)。如企業(yè)在并購、重組的房地產(chǎn)估價能力、上市公司發(fā)行股票的房地產(chǎn)價值評估能力、特殊司法裁決估價能力、土地糾紛估價能力等。

2.咨詢能力。咨詢能力主要包括投資咨詢和城市建設(shè)發(fā)展咨詢。具體為選擇投資地點時,需要估價師從規(guī)劃、市場、經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險等角度進(jìn)行分析;開發(fā)企業(yè)在已有地塊上開發(fā)投資時,需要估價師進(jìn)行項目經(jīng)營策劃;外商或其他城市投資者擬將在本市進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資時,需要估價師給予本城市的市場調(diào)研報告、市場前景分析;規(guī)劃、城建、房管部門在決定進(jìn)行城市建設(shè)前需要估價師從拆遷量、建設(shè)量,市場、城市發(fā)展,未來經(jīng)濟(jì)效益等角度進(jìn)行分析等。

3.估價報告審核、評判能力。這里的估價報告審核、評判能力,并非指房地產(chǎn)估價師能夠按照行業(yè)學(xué)會或地方協(xié)會下發(fā)的報告審核標(biāo)準(zhǔn)給報告打分并說明扣分原因這一類似估價報告糾錯、改錯的能力,而是指房地產(chǎn)估價師進(jìn)行實地查看后對估價對象的價值進(jìn)行分析、測算、判斷,然后給出對他人出具估價報告的意見和建議。

要完成上述估價工作,需要較強(qiáng)的思維或分析、判斷,建立適用的估價思路的能力。因此專業(yè)院校對估價后備人才還應(yīng)注重思維方式和分析方法的培養(yǎng),以案例分析、討論為手段,逐步培養(yǎng)出具有較高能力、水平的房地產(chǎn)估價師。

三、新型估價人才水平的核定

1.知識考核。對新型估價人才知識的考核應(yīng)注重全面性、系統(tǒng)性。應(yīng)主要考核估價基本理論、方法知識;估價基本制度政策知識;建筑、規(guī)劃、環(huán)境、測量、造價、經(jīng)濟(jì)、金融、保險、證券、會計、統(tǒng)計、法律、拍賣、營銷等知識。在考核時可采用筆試、計算機(jī)題庫隨機(jī)組卷機(jī)考、口試應(yīng)答等多種方式。

2.技能考核。新型估價人才的技能考核要圍繞其應(yīng)具有的素質(zhì)能力進(jìn)行,主要包括估價技能考核、分析技能考核、咨詢技能考核等內(nèi)容。該部分的考核方式可采用實際項目或虛擬項目真題真做的方式。

3.配合未來估價師個人評定體系進(jìn)行考核。未來行業(yè)主管部門或行業(yè)學(xué)會應(yīng)結(jié)合估價師在職業(yè)道德、個人誠信、業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面進(jìn)行綜合分級評定,并將評定結(jié)果定期向社會公布。對新型估價人才的考核可配合該體系的評定要求來進(jìn)行。

四、估價后備人才培養(yǎng)亟需解決的問題

1.完善專業(yè)系列教材體系。專業(yè)院校應(yīng)根據(jù)估價實務(wù),編寫新型估價人才培養(yǎng)所需成體系的教材,它是既有主干又有分支的完整體系。應(yīng)涵蓋如建筑、測量、預(yù)算、財務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)分析、估價實務(wù)指南等相關(guān)內(nèi)容。且這些教材應(yīng)以估價實務(wù)工作為導(dǎo)向,突出實際估價技能介紹。當(dāng)然,如果能夠按照技能體系編成一部部估價情景劇制作成音像教材,使大家在觀看劇情的同時學(xué)到知識,寓教于樂,就更好了。編寫系列教材可走專業(yè)教師與一線估價師相結(jié)合的路子。

2.建立優(yōu)秀一支教師隊伍。新型估價人才的培養(yǎng)需要組建一支優(yōu)秀教師隊伍,他們不必是估價

? 1994-2013 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net所需各相關(guān)專業(yè)的專家或權(quán)威,但應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)知識和估價思路,優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價師當(dāng)然也是教師隊伍中必不可少的。

新型估價人才是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員提出的新要求,對他們的培養(yǎng)要集估價機(jī)構(gòu)、行業(yè)學(xué)會、地方主管部門及全社會的共同配合與努力,并爭取在最短的時間內(nèi)打造出高標(biāo)準(zhǔn)的新興估價人才,為房地產(chǎn)估價行業(yè)譜寫出新篇章。

[1]中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會.全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試用書[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2010.

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O n the T raining of B ackup Personnel fo rN ew Real Estate A pp raisers

M A L i

(Tianjin Land Resources and House Vocationa l Co llege,Tianjin 300270 China)

F293.332

A

1673-582X(2011)04-0080-04

2011-01-10

馬麗 (1976-),女,天津市人,天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院講師,從事房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究。