○覃 博 范美燕 焦 楠

（華中科技大學(xué)土木工程與力學(xué)學(xué)院 湖北 武漢 430074）

由于住宅本身的不可移動性，住宅市場表現(xiàn)出了區(qū)域性市場的特點，即各市場間存在明顯的差異。因而，傳統(tǒng)的住宅價格研究往往局限于單一市場發(fā)展規(guī)律的探討，但從實際情況看來，住宅價格的形成也是存在空間關(guān)聯(lián)的。隨著我國城市圈建設(shè)的推進，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟、生活、交通等方面聯(lián)系日益緊密，住宅價格的相互關(guān)聯(lián)性也更加明顯。傳統(tǒng)以單一城市為對象的研究，已不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的新形勢。所以，研究區(qū)域性住宅價格傳導(dǎo)規(guī)律，動態(tài)認識其內(nèi)部聯(lián)系，對地方政府統(tǒng)籌調(diào)控城市圈住宅市場發(fā)展，保證市場良性運行有很重要的意義。

在國外，區(qū)域內(nèi)住房市場的內(nèi)在聯(lián)系與住房價格傳導(dǎo)已成為一個熱門的研究話題，波紋效應(yīng)等各種理論層出不窮。相比之下，國內(nèi)在這一領(lǐng)域的研究還比較少，相關(guān)理論也不完善，僅見有借助蛛網(wǎng)模型的研究。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，湖北省內(nèi)以武漢城市圈為代表的區(qū)域性房地產(chǎn)市場也逐步形成，各市形成了自己的房地產(chǎn)行情評價與發(fā)布機制，但以這一區(qū)域為對象的研究還較少。本文選擇了武漢城市圈內(nèi)武漢、黃石、鄂州三地為研究對象，研究此區(qū)域內(nèi)住宅價格在空間上的關(guān)系，力圖揭示其內(nèi)在的傳導(dǎo)特點與路徑。

一、價格傳導(dǎo)研究思路

在區(qū)域住房價格互動關(guān)系的研究中，“波紋效應(yīng)”理論占據(jù)著核心的地位。該理論是指住房價格在空間上的傳導(dǎo)具有一定的規(guī)律性，某些區(qū)域的住房價格變動首先發(fā)生并如同水中波紋一樣帶動相鄰區(qū)域的住房價格依次產(chǎn)生變動。

本文的研究正是在此基礎(chǔ)上，通過對歷年數(shù)據(jù)的分析構(gòu)建VAR模型，利用計量經(jīng)濟學(xué)中的工具分析各城市住宅價格變動中的因果關(guān)系，先采用多變量Granger因果關(guān)系檢驗，確定各地住宅價格傳導(dǎo)間的作用關(guān)系，再利用脈沖響應(yīng)函數(shù)進一步量化某一地區(qū)的房價在另一區(qū)域沖擊下的反饋效果，從而進一步驗證相關(guān)的結(jié)論。

二、VAR模型構(gòu)建

本文選定2000年第四季度到2010年第二季度間的月度平均住宅價格數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)。其中，武漢市住宅價格（WH）來源于武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的各季度《武房指數(shù)報告》，黃石季度住宅價格（HS）由來源于黃石房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)經(jīng)多項式插值法處理得到，鄂州（EZ）季度住宅價格由來源于黃石房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)經(jīng)多項式插值法處理得到。實證中，住宅價格均取其對數(shù)值參與計算。

VAR模型只能建立在平穩(wěn)變量或者是存在協(xié)整關(guān)系的非平穩(wěn)變量之間。因此，對調(diào)整后的數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性檢驗。采用ADF檢驗方法，通過Eviews 6軟件對序列進行單位根檢驗。單位根檢驗結(jié)果如表1所示。

檢驗結(jié)果表明，武漢、黃石、鄂州三地住宅價格序列都是不平穩(wěn)的，具有單位根。但在一階差分處理后（如圖1），各變量序列均是平穩(wěn)的，為一階單整序列。

表1 武黃鄂三地住宅價格變量單位根檢驗結(jié)果

圖1 武黃鄂三地住宅價格序列一階差分值圖

由于Granger因果檢驗對滯后期長度比較敏感，滯后階數(shù)太低將導(dǎo)致一些重要變量被忽略，滯后階數(shù)太高，則降低了樣本點數(shù)量，引起參數(shù)估計出現(xiàn)較大方差，從而降低估計精度。因此，分別建立滯后階數(shù)為3，4，5的VAR模型，并在此基礎(chǔ)上進行后續(xù)分析，觀察能否得到一致結(jié)果。

Lag=3時的VAR模型為：

Lag=4時的VAR模型為：

Lag=5時的VAR模型為：

三、多變量Granger因果關(guān)系檢驗

格蘭杰因果關(guān)系檢驗是用于檢驗兩個變量之間因果關(guān)系的一種常用方法。這里采用多變量格蘭杰因果關(guān)系檢驗可以更好地分析多個城市之間的格蘭杰因果關(guān)系。值得注意的是，Granger因果檢驗的檢驗式是VAR模型的一個方程，只能建立在平穩(wěn)變量之間或者是存在協(xié)整關(guān)系的非平穩(wěn)變量之間。

表2 多變量Granger因果關(guān)系檢驗結(jié)果

從上面的ADF單位根檢驗結(jié)果可知，武黃鄂三地住宅價格對數(shù)值的一階差分序列滿足平穩(wěn)性需求，可以進行Granger因果關(guān)系檢驗。而Granger因果檢驗結(jié)果對滯后期長度比較敏感，因此在本章中使用了任意選擇滯后期（含lag=3，4，5），多次檢驗得一致結(jié)果的方法。Granger因果檢驗結(jié)果如表2所示。

圖2 黃石住宅價格對其他城市價格脈沖響應(yīng)分析

圖3 鄂州住宅價格對其他城市價格脈沖響應(yīng)分析

如表2所示，當(dāng)滯后期分別取3、4、5季度時，黃石與鄂州的住宅均價是武漢市住宅均價的Granger因，黃石與鄂州住宅價格互為Granger因。

四、住宅價格廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)

在VAR模型的分析中，某一變量在某一時刻發(fā)生的變化，會通過系統(tǒng)內(nèi)變量間的相互關(guān)系產(chǎn)生一連串的連鎖效果，即模型受到?jīng)_擊時會對系統(tǒng)產(chǎn)生動態(tài)影響，研究這種動態(tài)影響的分析方法就是脈沖響應(yīng)函數(shù)方法。具體到本例中，在Granger因果檢驗的基礎(chǔ)上運用脈沖響應(yīng)函數(shù)分析方法，可以形象地刻畫出這一動態(tài)系統(tǒng)中，某一地區(qū)的房價在另一區(qū)域的沖擊下的反饋，其分析結(jié)果是直觀的，可量化的，從而可以進一步驗證相關(guān)的結(jié)論。

根據(jù)Granger因果關(guān)系檢驗結(jié)果，取黃石、鄂州為區(qū)域內(nèi)的“核心”進行廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)分析，其脈沖響應(yīng)函數(shù)圖像分別如圖2、圖3所示。

從圖2反應(yīng)的情況，總體來說，黃石住宅價格的變化對武漢、鄂州住宅價格都產(chǎn)生了推動作用，但在某些時點也表現(xiàn)出了較為明顯的抑制情況。

圖3中，鄂州住宅價格對其他兩地住宅價格的沖擊也體現(xiàn)出了相同的特點，即促進與抑制的雙重效應(yīng)。

五、研究結(jié)論

綜合上述實證分析結(jié)果，得出了武漢、黃石、鄂州三地住宅價格間的基本傳導(dǎo)關(guān)系，如圖4所示。武黃鄂三地住宅價格表現(xiàn)出異于平常的傳導(dǎo)關(guān)系，呈現(xiàn)出衛(wèi)星城市先于核心城市對外部影響做出反應(yīng)，產(chǎn)生波動，影響核心城市住宅價格的倒置關(guān)系，且黃石與鄂州之間的住宅價格存在相互影響。

圖4 武黃鄂三地住宅價格傳導(dǎo)示意圖

這樣的結(jié)果與一般區(qū)域房價的研究結(jié)論有較大差異。排除數(shù)據(jù)本身的問題，如各地統(tǒng)計方式、統(tǒng)計口徑不一致，多項式插值法可靠性低等，本文對這一結(jié)論嘗試做以下解釋。

一是二線城市房地產(chǎn)市場還不成熟。黃石、鄂州兩地房地產(chǎn)市場仍處于起步后的快速發(fā)展期，總體規(guī)模較小，如2009年黃石、鄂州兩地的房地產(chǎn)投資完成額分別為25.3億元和8.11億元，而同期武漢市則達到了570.36億元的投資規(guī)模。加之國家宏觀調(diào)控措施頻出，市民對房價的預(yù)期發(fā)生了變化，持幣觀望氛圍濃重，進一步縮減了本地住宅交易市場的規(guī)模。黃石、鄂州兩地房地產(chǎn)市場極易受到外部因素的影響，對外部因素的變化十分敏感。在房價變化上具體表現(xiàn)為先于武漢發(fā)生變化，兩者間有一定的滯后期。

二是黃石、鄂州的住宅消費以本地需求性消費為主。據(jù)黃石市樓盤銷售情況的相關(guān)統(tǒng)計，黃石市商品房的主要銷售對象為黃石城區(qū)及周邊縣市和下屬城市居民，尤其是市中心片區(qū)的客源以黃石本地居多，花湖片區(qū)以黃石和鄂州本地科院為主。武漢市民前來黃石置業(yè)、投資的人數(shù)隨著城市圈一體化的實施有所增加，但總體仍較少。

三是城市圈一體化進程中帶來的投資外溢現(xiàn)象。參考珠三角及深圳之前房價的變化，均出現(xiàn)過周邊衛(wèi)星城市房價出現(xiàn)上漲，購買力上升，反過來推動中心城市房價上漲的情況。武漢城市圈的建設(shè)，會讓武漢市的投資出現(xiàn)外溢，從而降低武漢本地的購買力。資金的流入會推高“8+1城市圈”里面“8”的房價，帶來這些城市購買力的提升，從而反推武漢中心城市房價。

隨著武漢城市圈的建設(shè)，可以預(yù)見未來城市圈內(nèi)的住宅市場將更加緊密的聯(lián)系成為一個整體。但在目前城市圈配套設(shè)施不完善，交通不暢的情況下，武漢工作、異地居住的時間和經(jīng)濟成本仍然偏高。短期內(nèi)，武漢市的住房需求難以轉(zhuǎn)化為對周邊城市住宅市場的推動作用。

目前看來，武漢城市圈住宅價格傳導(dǎo)效應(yīng)還不夠明顯，但各市場間的差異是明顯存在的。因此，地方政府在制定區(qū)域內(nèi)住宅價格調(diào)控政策時，應(yīng)充分認識到這種差異性，充分考慮價格傳導(dǎo)效應(yīng)，避免傳統(tǒng)的“一刀切”式政策。應(yīng)充分發(fā)揮價格傳導(dǎo)的“杠桿”作用，從全局觀念來加以調(diào)控，而不是治標(biāo)不治本。同時積極完善中小城市的房地產(chǎn)市場規(guī)章制度，減小其在外部因素影響下的波動，促進本地房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

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