■ 趙志君

只有房價硬著陸，宏觀經(jīng)濟才能實現(xiàn)軟著陸。今年下半年以來，為期兩年的房地產(chǎn)調(diào)控政策初見成效，土地價格回歸理性，房價上漲勢頭得到了遏制，部分地區(qū)出現(xiàn)了回調(diào)跡象，但房地產(chǎn)成交低迷。養(yǎng)成了暴利習(xí)慣的開發(fā)商仍然做著暴利的美夢、拒絕降價，寄希望于政府像2009年一樣再次出手相救。這種局面僵持下去，勢必影響房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)，造成宏觀經(jīng)濟的硬著陸。在這關(guān)鍵時刻，一些房地產(chǎn)行業(yè)的所謂專家和代言人，置政府公信力于不顧，發(fā)出了各種各樣的干擾“噪音”，企圖動搖政府調(diào)控的決心。在這重要的歷史時刻，政府部門應(yīng)該排除干擾，回歸住房的居住屬性，打擊房地產(chǎn)投機，堅持調(diào)控決不動搖，堅持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。再堅持兩年，溫家寶總理“要使房價回歸到合理的價格”目標一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

曲折的房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控之路

在1998房改時，國務(wù)院制定了國發(fā)[1998]23號文件，其核心目標是“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。文件要求，如果“一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房，它的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼?！?/p>

2003年前的北京，一平方米五六千的房子比比皆是，經(jīng)濟適用房大都在兩三千的水平，只要湊足了十萬、八萬元的首付款便可以買房。經(jīng)濟適用房的存在對商品房有一定的替代作用，對商品房的需求有抑制作用，不利于房地產(chǎn)開發(fā)商攫取超額壟斷利潤。另一方面，由于經(jīng)濟適用房免土地出讓金，限制開發(fā)利潤，影響了地方政府的“土地財政”。從這個角度來講，減少甚至取消經(jīng)濟適用房對房地產(chǎn)商和政府部門都有好處。2003年8月31日《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》將1998年23號文件規(guī)定的“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”修改為“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房；同時，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應(yīng)對象的具體收入線標準和范圍?！睆?003年開始房價開始溫和上揚，2006年后房價猶如坐上了直升機，到2007年北京的房價上漲到了1.2萬元/平方米，中心城區(qū)房價則達到2至3萬/平方米。房價收入比大大超過了官方規(guī)定4倍的合理水平，媒體上出現(xiàn)了房奴、蝸居、蟻族等名詞。

房價的過快上漲，不僅引起了廣大老百姓的普遍不滿，也引起了中央領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。京建交〔2007〕103號文件《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》對境外機構(gòu)和個人購房做出了限制性規(guī)定。2007年11月溫家寶總理訪新期間考察了新加坡的住房保障體系，面對新加坡政界、商界和學(xué)界人士，溫總理深情地表示：“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題?！?/p>

2008年美國次貸危機爆發(fā)，保增長成為宏觀經(jīng)濟的主要任務(wù)。2009在3月召開的全國人大會議上，溫家寶總理在政府工作報告中指出，今年要采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。此后，各商業(yè)銀行和各地方政府紛紛制定細則，貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件。北京市對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年（含2年）的住房，普通住房免征營業(yè)稅，非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購買該住房價款的差額征收營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購買該住房價款的差額征收營業(yè)稅。暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》中，對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定。

各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺細則促進房產(chǎn)市場健康發(fā)展。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標準?！皩σ奄J款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。

地方政府相關(guān)“利好”政策又掀起開發(fā)商提價潮。不少市民擔(dān)心政策出臺導(dǎo)致開發(fā)商提價致使置業(yè)期望落空。溫州炒房團重現(xiàn)江湖、山西煤老板包機進京、各種團購活動大規(guī)模展開。

居高不下的房價，成為2010年兩會上的首要議題。在兩會中，大家都清楚地記得總理關(guān)于要遏制部分城市房價過快上漲承諾。然而，就在兩會閉幕之后的第一天，北京就在一天之內(nèi)出現(xiàn)了三個地王，樓還沒蓋價格就已經(jīng)高出了當(dāng)?shù)氐亩址亢蜕唐贩浚l(fā)了“房價是不是總理說了不算，總經(jīng)理說了才算”的大討論。

2010年3月15日，北京市朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目1號地，在84輪激烈的競價后，遠洋地產(chǎn)旗下的北京遠豪置業(yè)有限公司以40.8億的總價收入囊中，折合樓面地價27529元/平方米，成為2010年北京土地市場上首個單價地王。

此后不久，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價，奪得亦莊住宅及商業(yè)項目（X1-1B）地塊，成為2010年北京首個總價地王。該地塊起始價已達到25.75億元，包含10萬平方米的限價房工程，其余部分折合樓面價將超過1.7萬/平方米。

隨后拍賣的海淀區(qū)東升鄉(xiāng)薊門橋北地塊，中兵集團世博宏業(yè)以17.6億最終拿下地塊的開發(fā)權(quán)。該地塊折合樓面地價為29913元/平方米，刷新了遠洋地產(chǎn)于當(dāng)天早晨創(chuàng)下的單價地王記錄。

2010年12月地王大戲再次上演。16日，保利以24億元將編號為AB2907008-1地塊收入囊中。該地塊的出讓起始價為8.4353億元，起拍樓面價為7153元/平方米。樓面價高達19632元/平方米，打破了11月由廣州南站地塊創(chuàng)造的17276元/平方米的廣州單價紀錄。

此后,保利以11億元的總價、約20605元/平方米的樓面價再次刷新了廣州單價地王紀錄。2010年年末,中信集團以63億元成交總價，打破了2010年1月21日由中海創(chuàng)造的59.7億元的北京總價地王紀錄。

大開發(fā)商看似瘋狂的非理性行為，其實隱含著理性。一方面因為貨幣政策太過寬松，資金成本很低，另一方面大開發(fā)商手里都囤有大量的廉價土地和惜售的樓盤，依靠地王拉升了其原有的土地價值，可以依靠土地抵押從銀行獲得更多的貸款，從股市圈到更多的錢。

不管瘋狂地王背后有多少商業(yè)秘密，中央領(lǐng)導(dǎo)還是一清二楚的。要壓制住瘋狂，調(diào)控需要加碼。就在地王頻現(xiàn)的關(guān)鍵時刻，溫家寶總理在中南海紫光閣通過新華社記者的獨家專訪，表達了中央對房地產(chǎn)調(diào)控的信心和決心。溫總理指出，計劃在今后五年，新建保障性住房3600萬套。保障性住房達到3600萬套以后，住房的覆蓋率可以達到20%，這將有力地緩解住房的壓力，特別是解決中低收入和新參加工作的大學(xué)生住房要求。

溫總理的講話拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。今年1月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》落實國務(wù)院關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀活動當(dāng)事人的合法權(quán)益。1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有關(guān)問題的通知》，要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于50%改為不低于60%。同時要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。1月27日，財政部公布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。1月28日，上海和重慶正式實施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個房產(chǎn)稅試點城市。

隨著貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，新房貸利率優(yōu)惠政策逐步取消。先是2010年末各大銀行逐步將新房貸的利率折扣從7折提高到8.5折。今年下半年新房貸的利率也恢復(fù)到了基準水平，有的銀行還上浮了新房貸利率。整個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策走上理性軌道。

排除干擾、堅持調(diào)控,實現(xiàn)對人們的承諾

在全球金融危機的大背景下，2009年初啟動了積極財政政策和寬松的貨幣政策。4萬億投資計劃、一系列的房地產(chǎn)信貸政策和貨幣擴張?zhí)宋飪r水平，吹起了股市、房地產(chǎn)兩大泡沫，導(dǎo)致房價嚴重脫離老百姓購買力。在2010年3月兩會期間，高房價備受人大和政協(xié)兩會委員詬病。兩會一結(jié)束，北京就出現(xiàn)了望京、亦莊和薊門橋塊地三個地王，樓面地價都超過了當(dāng)時的二手房均價，推動了周邊乃至全北京市的房價上漲。

房地產(chǎn)的瘋狂操作置調(diào)控政策于尷尬的境地。隨后，國資委被迫出臺了讓部分國有企業(yè)退出房地產(chǎn)的命令。遺憾的是，2010年謹慎的房地產(chǎn)政策調(diào)整并沒有勒住房價的野馬，當(dāng)年房價再次高漲，房價問題再次成為2011年兩會的熱門話題。面對媒體的提問，溫家寶總理又一次表明了本屆政府管理好房價的信心，并出臺政策提高了二套房貸利率、限購第三套房、提高了開發(fā)商貸款購地的門檻，堵塞了股票市場融資渠道，清理了地方政府融資平臺。今年下半年，中央僅兩年的調(diào)控政策開始見效，各項房地產(chǎn)調(diào)控政策開始顯現(xiàn)，土地價格開始下降，新房和二手房價格出現(xiàn)了些松動的跡象，成交量明顯下降。

在這房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時刻，卻又出現(xiàn)了一些干擾調(diào)控的“雜音”。有人建議2012年減少保障房的供應(yīng)量，有人建議取消限購條件，有人建議放松貨幣政策，有人建議穩(wěn)定房價。這些“雜音”代表某些既得利益集團的試探聲音。

五年建設(shè)3600萬套保障房是中央政府向社會發(fā)出的莊嚴承諾，也是在總結(jié)十多年來房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗教訓(xùn)基礎(chǔ)上的合理選擇，反映了中央以人為本、執(zhí)政為民、堅持科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會的重要舉措，減少保障房供給顯然是背離科學(xué)發(fā)展觀、執(zhí)政為民理念的錯誤建議，也是阻礙國家調(diào)控目標的實現(xiàn)，影響政府決策公信力的歪招。

限購政策是政府根據(jù)我國人多地少狀況制定的基本國策，是堅守18億畝耕地紅線必然要求，是抑制房地產(chǎn)投機、回歸房地產(chǎn)居住功能的必然選擇。其實，中國的限購政策仍然是一項相當(dāng)寬松的政策，它是允許一個家庭有第二套住房的，充分保證了公民的居住權(quán)利，它只是打擊了投機行為，抑制了投資行為。因此，限購是符合中國國情的房地產(chǎn)政策，應(yīng)該像計劃生育政策一樣作為基本國策確定下來長期堅持。

放松貨幣政策更是一個禍害民生、貽害無窮的餿主意。推動本輪房地產(chǎn)價格暴漲的主要動力來自于寬松的貨幣政策，日本泡沫經(jīng)濟也是由寬松的貨幣政策造成的，美國的次貸危機的根源也在于寬松的貨幣政策。在當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫依然嚴重、通貨膨脹居高不下的情況下，放松貨幣無異于引火燒身，將造成近兩年來的宏觀調(diào)控成果毀于一旦，對宏觀經(jīng)濟造成更大傷害，為房地產(chǎn)投機客和外國熱錢安全脫身創(chuàng)造條件，剝奪我國改革開放成果。

在房價泡沫橫飛的條件下，提出穩(wěn)定房價的建議本身是違反市場經(jīng)濟規(guī)律的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)供大于求的根本原因是房價過高、泡沫嚴重，自然應(yīng)該回歸。在投資客離場的條件下房地產(chǎn)發(fā)展只能依靠剛性需求。經(jīng)過2007年以來的投機操作，北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房地產(chǎn)泡沫是80-100%。宏觀經(jīng)濟要想軟著陸，中央政府應(yīng)該堅持當(dāng)前的宏觀調(diào)控力度，讓房地產(chǎn)商放棄暴利幻想，促其大幅度降低房價。只有房價實現(xiàn)了硬著陸，才能刺激成交量，宏觀經(jīng)濟才能實現(xiàn)軟著陸。

10年來房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡和宏觀調(diào)控政策變化，反映了地方政府、房地產(chǎn)商、中央政府和老百姓四方博弈過程和力量對比，獲得了寶貴的經(jīng)驗：第一，房地產(chǎn)是重要的民生行業(yè)，它的功能是居住，而不是投機，限購是抑制投機回歸居住功能的必然選擇和根本舉措，應(yīng)該像計劃生育政策一樣作為一項基本國策加以堅持；第二，房地產(chǎn)泡沫和通貨膨脹都是貨幣現(xiàn)象，寬松的貨幣政策有百害而無一利，必須加以摒棄，貨幣政策必須穩(wěn)健。第三，借用溫總理的一句話，只要我們把群眾放在心上，我們一定會實現(xiàn)調(diào)控目標。