駱學(xué)韌 江 燕

（湖北天成投資管理有限公司，湖北 武漢 430071）

自2009年末，政府著手本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，推出系列政策措施：2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”）；2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”）；2010年9月29日，按照國務(wù)院部署，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部委出臺五項調(diào)控政策（“九月新政”）；2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（“新國八條”）。2011年以“限外、限量、限貸、限價”為主題的史上最嚴(yán)限購令在大中城市鋪開，其調(diào)控政策已涉及房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)和開發(fā)、信貸、稅收、融資、購買、保障等多個環(huán)節(jié)。短期內(nèi)出臺如此密集的調(diào)控政策確實罕見，且力度不斷加大，以遏制房價過快上漲。但是樓市的拐點并未出現(xiàn)，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年9月份與2010年9月份相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房），價格下降的城市只有1個［1］。事實上，從2003年以來，房地產(chǎn)市場基本年年調(diào)控，調(diào)控措施逐步增加，調(diào)控內(nèi)容越來越細(xì)，調(diào)控力度越來越大，房價卻節(jié)節(jié)攀升。據(jù)梅建平測算，由于經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期和通脹預(yù)期對房地產(chǎn)價格的放大效應(yīng)，一線、二線城市房價漲幅保留在25%～30%左右，三線城市房價漲幅高于GDP增長，都是合理的［2］。但是，糅合了中國發(fā)展階段、經(jīng)濟(jì)、政治、社會等各種要素的房地產(chǎn)問題不僅關(guān)系國計民生，還影響宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。因此，有必要探討房地產(chǎn)調(diào)控失靈的根源，認(rèn)清我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。

一、房地產(chǎn)市場失靈

市場失靈通常是指市場機(jī)制無法有效率地分配商品和勞務(wù)的情況。對于非公共物品而言，由于市場壟斷和價格扭曲；或?qū)τ诠参锲范?，由于信息不對稱和外部性等原因，導(dǎo)致資源配置無效或低效的狀態(tài)，即由于內(nèi)在功能性缺陷和外部條件缺陷引起的市場機(jī)制在資源配置的某些領(lǐng)域運(yùn)作不靈。我國市場失靈主要表現(xiàn)為行政壟斷突出和有效競爭機(jī)制尚未形成。我國房地產(chǎn)市場目前存在明顯的市場失靈現(xiàn)象，主要因素有：

1．資金流動性泛濫。自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來，為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，全球主要央行實行低利率、量化寬松貨幣政策。如美聯(lián)儲先后實行了第一輪、第二輪“量化寬松”貨幣政策以及變種的第三輪“量化寬松”貨幣政策（即“扭轉(zhuǎn)操作”）。近年來，我國的貨幣政策表現(xiàn)為通過“低利率＋準(zhǔn)固定匯率＋結(jié)售匯制＋資本管制”的制度和政策組合，靠持續(xù)的信貸擴(kuò)張，使經(jīng)濟(jì)在投資和出口帶動下保持持續(xù)高速增長，同時累積通脹。中國的“量化寬松”貨幣政策是一種在既定經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下的常態(tài)，我國央行一邊貨幣超發(fā)，又一邊對沖超發(fā)貨幣，出現(xiàn)全社會范圍內(nèi)流動性過剩，而局部結(jié)構(gòu)性短缺并存的局面。我國廣義貨幣的發(fā)行量更是超過了美國。截至2011年7月，我國的貨幣供應(yīng)量是78萬億元，至2011年年底這個數(shù)字將達(dá)到約81萬億元，而2011年的GDP到年底可能是43萬億元左右。我國的GDP不到美國的1／3，財富不到對方的1／3，而貨幣超過它的120%，我國的 M2／GDP為180%左右［3］，美國的M2占其GDP的比重只有65%，日本的M2占日本GDP的比重也不過110%［4］。在資本追逐利潤的本性驅(qū)使下，泛濫的貨幣涌向房地產(chǎn)業(yè)。同時，在美元資產(chǎn)相對其他國家和地區(qū)的投資吸引力明顯減弱的情況下，在人民幣繼續(xù)升值的刺激下，國際資本大量流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作，對房價上漲起到推波助瀾的作用。

2．投資環(huán)境惡化。我國大多數(shù)資源仍處于強(qiáng)制性的管制之下，許多領(lǐng)域與行業(yè)尚屬于嚴(yán)格的申報、審批約束之中，并且有許多限制性的領(lǐng)域尚未打破自由進(jìn)出的門檻［5］。2005年，中央政府多部委聯(lián)合出臺“非公經(jīng)濟(jì)36條”，首次提出了民營經(jīng)濟(jì)在行業(yè)準(zhǔn)入方面“非禁即入”的原則。事實上，目前全社會80個行業(yè)中，允許外資進(jìn)入的有62個，占77．5%，允許民間資本進(jìn)入的只有41個，占51．25%［6］。以中小企業(yè)為主的民營資本不僅面臨有限的資源、行業(yè)準(zhǔn)入門檻限制等障礙，在市場競爭、社會地位、稅賦、融資政策等方面，都受到不公平對待，民營資本難以找到合適的發(fā)展空間。為了應(yīng)對2008年國際金融危機(jī)，在政府大規(guī)模投資和寬松貨幣政策的配合下，出現(xiàn)了國進(jìn)民退和國有資本與民營資本爭利的局面，部分國有資本大規(guī)模進(jìn)入競爭性領(lǐng)域，以不公平競爭擠出民營投資。此外，當(dāng)前通貨膨脹過高，投資渠道不暢，中小企業(yè)融資難，一些民營企業(yè)家不再投資實業(yè)，而成為創(chuàng)投專家。工資升、成本漲，令實業(yè)經(jīng)營愈來愈困難，一年的苦心經(jīng)營抵不上在資本市場、房地產(chǎn)市場的一輪炒作，房地產(chǎn)成為了全民保值增值的工具。

3．土地要素壟斷及土地市場信息不對稱。改革開放以后，國家針對城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)行了探索。1998年以后逐步停止實物分配，推行住房供應(yīng)商品化、社會化和分配貨幣化［7］。住房制度改革沿著住房市場化的方向不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民居住條件顯著改善，人均住房面積從6．7平方米增長到30平方米以上，家庭自有住房率高達(dá)70%以上。但房地產(chǎn)市場化一直跛足前行。房屋的有形部分包括設(shè)計、建造、裝修、銷售實現(xiàn)了市場化，而其中重要的生產(chǎn)要素——土地卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離市場。目前我國實行的是城鄉(xiāng)二元的土地公有制，政府壟斷土地一級市場，使得城市化和經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生的住房需求與土地供應(yīng)不足的供需矛盾日益突出。特別是2002年土地出讓招拍掛制度的實行，建立供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競爭的剝奪機(jī)制，政府扮演裁判員和運(yùn)動員的雙重角色，獲得自身利益最大化，直接推高地價。由于我國國情，我們強(qiáng)調(diào)的土地管理制度是“最嚴(yán)格土地管理制度”、“最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度”、“最嚴(yán)格節(jié)約用地制度”。政府部門尚未建設(shè)完善的土地供應(yīng)保障措施、土地供應(yīng)信息發(fā)布和披露制度。房地產(chǎn)開發(fā)商對土地市場供應(yīng)的信息不了解，對未來缺乏明確預(yù)期，導(dǎo)致很多開發(fā)商盲目參加競買，助推土地價格上漲。同樣，在規(guī)劃環(huán)節(jié)，規(guī)劃部門自由裁量權(quán)過大，在決定建筑的高度、層數(shù)、密度、容積率等方面，缺乏公開透明的市場化決定方式，難以實現(xiàn)地上地下建筑規(guī)劃的科學(xué)性、透明性、穩(wěn)定性。

1994年分稅制改革后，中央政府與地方政府的事權(quán)財權(quán)不匹配矛盾日益突出。財政部數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國財政收入83 080億元，其中中央本級收入42 470億元，占財政總收入的51．1%；地方本級收入占40 610億元，占48．9%。2010年，全國財政支出89 575億元，中央本級的支出（15 973億元）占其收入比例（42 470億元）的37．6%；地方政府的本級支出（73 602億元）占地方本級收入（40 610）的181%［8］。地方政府擔(dān)負(fù)著地方社會的管理，承辦地方公共事業(yè)、社會保障、社會福利和社會發(fā)展多項職能，財力和事權(quán)的失調(diào)，使得地方政府的財政開支已經(jīng)嚴(yán)重依賴土地財政。

4．房地產(chǎn)市場的公共性。房地產(chǎn)不同于一般商品，既具有公共產(chǎn)品的屬性，又有一般商品的屬性［9］（P352）。住房改革伊始，國發(fā)［1998］23號文件設(shè)想建成由政府行政控制的典型的福利市場化政策，最低收入者和高收入者則分別為10%上下，在整個住房供應(yīng)體系中，70%～80%的居民住房應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)適用住房。2003年國發(fā)［2003］18號文，徹底改變了1998年國發(fā)［1998］23號文件在整個住房供應(yīng)體系中使絕大多數(shù)居民住房適用于經(jīng)濟(jì)適用房的提法，經(jīng)濟(jì)適用房的比例從過去的80%以上，減到只有20%左右。多數(shù)居民被迫走上了以普通商品房改善住房條件的道路。2010年全國商品住房銷售面積達(dá)9億多平方米，城鎮(zhèn)住房主要由市場供應(yīng)的格局基本形成。由于政府在保障房建設(shè)方面長達(dá)數(shù)十年的“欠債”，加之每年城市化新增的城市居民人口，以及每年大學(xué)畢業(yè)的幾百萬人，匯聚成一股購房洪流，許多本應(yīng)由保障性住房解決的住房需求被逼向了商品房市場的“獨木橋”，造成商品房“供應(yīng)不足”的假象。住房保障沒有及時跟上，造成商品房在住房供應(yīng)中一頭獨大。

二、政府失靈

通過以上分析，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)問題并不是市場自身機(jī)制運(yùn)行而造成的對經(jīng)濟(jì)資源有效配置的偏離，而是由于外部環(huán)境和市場化不充分雙重作用下導(dǎo)致的市場失衡。在資源配置中，市場出現(xiàn)效率缺失的問題，需要政府行為來糾正這種失靈。房價居高不下，政府出臺了一系列宏觀調(diào)控措施來規(guī)范房地產(chǎn)市場，但是沒有達(dá)預(yù)期效果，存在政府失靈現(xiàn)象。所謂政府失靈是指政府由于對非公共物品市場的不當(dāng)干預(yù)而最終導(dǎo)致市場價格扭曲、市場秩序紊亂，或由于對公共物品配置的非公開、非公平和非公正行為，而最終導(dǎo)致政府形象與信譽(yù)喪失的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府失靈主要表現(xiàn)在：

1．政策導(dǎo)向偏差。2010年以來，央行大規(guī)模提高準(zhǔn)備金率以回收流動性，銀行惜貸，政府出臺一系列嚴(yán)厲限購政策，但是在通脹時代，資金富余階層沒有更好的財富保值增值渠道，仍然將房地產(chǎn)作為投資首選，由于限購，資金只能以更高的融資成本為代價進(jìn)入房地產(chǎn)，不僅抬高房地產(chǎn)價格，而且高額利率吸引社會資本瘋狂進(jìn)入，使房地產(chǎn)淪為資本投機(jī)的工具。與此同時，近兩年出現(xiàn)的中國富裕階層的移民潮，引起了社會的廣泛關(guān)注，其原因值得深思。房地產(chǎn)市場中最基本的驅(qū)動力量是市場的力量而不是行政命令的力量，行政命令可以壓制一時，但解決不了長期的問題。限購令之所以引起廣泛爭議，是不得已的舉措，因為限購令充滿行政與計劃色彩，加重了戶籍體制的含金量，對于建立統(tǒng)一的勞動力市場十分不利，只有更多地采取經(jīng)濟(jì)手段（房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等），對需求和供給進(jìn)行調(diào)節(jié)，才能抑制投機(jī)需求，保障自住需求。

2．房地產(chǎn)政策結(jié)構(gòu)性缺陷。房地產(chǎn)市場深層次的問題是房地產(chǎn)政策存在結(jié)構(gòu)性缺陷，表現(xiàn)在：（1）政府角色缺位與錯位。在住房保障方面，1998年住房市場化改革之后，沒有同步建立健全公正科學(xué)的住房保障體系，保障對象不清，保障方式不明，分配制度不公，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)模糊，導(dǎo)致保障力度弱，穩(wěn)定性差，有效供給嚴(yán)重滯后，造成政府在提供保障性住房職責(zé)上缺位。在推動住房市場化過程中，政府意圖將一切住房的解決都推給市場，并讓市場承擔(dān)低價、普通、兩限、經(jīng)濟(jì)適用房等責(zé)任，試圖讓市場替代政府的責(zé)任實現(xiàn)居者有其屋的財產(chǎn)權(quán)利，由此產(chǎn)生政府角色的錯位。（2）缺乏一個長期的系統(tǒng)性政策體系。政策本身缺乏系統(tǒng)性、長期性、前瞻性和科學(xué)性，被動應(yīng)對市場的措施多，主動完善的措施少［10］。自從1998年住房商品化改革以來，中國房地產(chǎn)政策體系一直就處于一個盲目被動地應(yīng)對房價上漲的短期通道中，讓市場參與各方無所適從，而且達(dá)不到政策出臺的目的，屢次調(diào)控失靈，使政府面臨信任危機(jī)。（3）房地產(chǎn)政策制定的操作性缺陷。一般一個大的政策問題，須經(jīng)較長時間的發(fā)現(xiàn)和提出問題、認(rèn)定問題、政策議程，才進(jìn)入決定政策和采納政策階段。而我國房地產(chǎn)政策往往是政策出臺時，才進(jìn)入市場和公眾視野。政策的制定依據(jù)、制定原則、制定過程與方式方法無人知曉，政策實施后的評估，亦屬于空缺，政策的制定難以實現(xiàn)科學(xué)化和民主化。

三、解決房地產(chǎn)市場及政府失靈的對策

在非充分競爭的市場化條件下，強(qiáng)大的政府干預(yù)力量使經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行服從于政治決策而非經(jīng)濟(jì)規(guī)律本身，以致房地產(chǎn)價格屢調(diào)不降，違背政府政策預(yù)期。追本溯源，需基于中國國情，從制度結(jié)構(gòu)入手，破解房地產(chǎn)調(diào)控失靈困局。

1．針對結(jié)構(gòu)性矛盾深化制度改革。住房問題是一個國際性難題，世界各國都在尋找適合國情的解決居民住房難題的辦法。我國房地產(chǎn)的根本矛盾是供需矛盾，反映的是中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性矛盾，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致過多的貨幣追逐過少的投資品，而商品房市場成為流動性泛濫的“泄洪道”，如果結(jié)構(gòu)性矛盾不解決，難以根治房地產(chǎn)問題。我們應(yīng)加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建擴(kuò)大內(nèi)需長效機(jī)制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長向依靠消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動轉(zhuǎn)變，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)、鼓勵企業(yè)自主創(chuàng)新，關(guān)注增長質(zhì)量，加大貨幣向新興產(chǎn)業(yè)投放，調(diào)整和優(yōu)化國民收入分配格局，健全住房、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老在內(nèi)的社會保障體系。

2．營造公開公平的市場環(huán)境。營造公開公平的市場環(huán)境，有助于引導(dǎo)資金回歸實體經(jīng)濟(jì)，避免經(jīng)濟(jì)去實業(yè)化、產(chǎn)業(yè)空洞化，疏通民間投資和舒緩?fù)泬毫Γ鰪?qiáng)經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)生動力。面對復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，全面落實貫徹《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的若干意見》，消除制約民間投資的制度性障礙，營造有利于中小企業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境；降低行業(yè)準(zhǔn)入門檻，除極個別的特殊領(lǐng)域之外，都要向國內(nèi)外投資者開放；增加投資平臺，豐富金融投資工具、金融投資渠道與投資方式，切實緩解中小企業(yè)融資困難；加大對中小企業(yè)的財稅扶持力度，引導(dǎo)民間流動性向?qū)嶓w投資、創(chuàng)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)投資集聚，支持民營企業(yè)海外拓展。

3．糾正政府的缺位與錯位。（1）糾正“缺位”。政府的職能是發(fā)揮公共服務(wù)功能，政府應(yīng)在建立健全保障房機(jī)制方面充分作為，切實發(fā)揮對低收入階層住房需求的全面保障作用。我國有史以來最大規(guī)模的保障性安居工程正在推進(jìn)，僅2010年將開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房1 000萬套?！笆濉币?guī)劃提出，未來五年我國將新建保障性住房3 600萬套，保障性住房覆蓋面將從目前的7%提高到20%左右。如能按期完成計劃目標(biāo)，將有效緩解供求矛盾。保障房不僅要建得好，還要分得好，分配公平是保障性安居工程的生命線，各地應(yīng)積極探索建立準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、審核程序、動態(tài)調(diào)整、退出等一整套制度，實行房源、分配過程、分配結(jié)果公開，接受社會各界監(jiān)督，真正使住房困難的中低收入家庭受益。（2）糾正“錯位”。中國人口多，底子薄，歷史的經(jīng)驗證明政府無力實現(xiàn)“居者有其屋”。發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗表明，大多數(shù)人依靠市場解決住房問題，政府只解決少量的公共租房問題。保障性住房只應(yīng)限定為不形成完整產(chǎn)權(quán)的廉租房或者公租房，主要保障的對象為城鎮(zhèn)低收入人群和新就業(yè)無房職工，以及以農(nóng)民工為主的城市化進(jìn)程中的新移民，其他住宅需求均納入商品房市場。推動“市場＋保障”的住房供應(yīng)體系的建設(shè)，中高收入群體由市場提供商品房，中低收入群體由政府提供保障房。改變政府集多重身份為一身的局面，把工作重點轉(zhuǎn)移到市場規(guī)則的建立和市場監(jiān)管方面，變投資型政府為服務(wù)型政府。

4．構(gòu)建房地產(chǎn)政策體系。中國房地產(chǎn)要得到長穩(wěn)、健康發(fā)展，必須構(gòu)建一個科學(xué)合理的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策體系。根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策理論，可構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)公共政策三層政策體系［11］。房地產(chǎn)宏觀政策監(jiān)控總體房地產(chǎn)價格短期異動現(xiàn)象，發(fā)揮其對房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的調(diào)節(jié)作用。中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，故以一刀切的調(diào)控手段有失公平，可根據(jù)各地住房消費(fèi)水平，分類指導(dǎo)，重點監(jiān)控房價波動較大的城市。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策著重從行業(yè)角度構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的平臺，指示產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，完善市場制度體系。如“十二五”期間以人均住房面積為單位對中國各層次人群住房供應(yīng)及供地作出長期明確規(guī)劃。房地產(chǎn)公共政策的目標(biāo)在于解決市場失靈。建議用立法的方式明確保障責(zé)任、保障對象、保障方式以及保障房分配與管理制度，制訂以申請人家庭年收入、現(xiàn)居住條件、剩余資產(chǎn)為考核目標(biāo)的三重標(biāo)準(zhǔn)，建立以工作年限為參照的申報制度；建立住房保障管理信息系統(tǒng)，完善保障性住房和保障對象檔案，建立動態(tài)監(jiān)測和公眾監(jiān)督機(jī)制；健全退出機(jī)制。

5．改革房地產(chǎn)行業(yè)制度。（1）改革房地產(chǎn)稅收制度和土地制度。房地產(chǎn)稅收和土地制度的不合理，限制和削弱了稅收的調(diào)控功能，加重了購房者的負(fù)擔(dān)，影響了市場的可持續(xù)性健康發(fā)展。其改革勢在必行：第一，建立地方土地年租制，將土地年租與征收房產(chǎn)稅合并，降低甚至取消土地出讓金；第二，建設(shè)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅制，簡并稅費(fèi)，調(diào)整有關(guān)稅種，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的一部分稅費(fèi)后移至房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)；第三，遵循個人住房從價計征，存量房與增量房累加計征，大中小城市差別計征原則，稅基為個人持有住房市場總價值扣除一定免稅金額。免征個人首套房，二套以上住房按大中小城市遞減原則，稅收依次遞減，第三套以上和大戶型房屋從嚴(yán)征收，對高檔住宅、別墅的交易課以重稅。第四，制定明確法規(guī)，將征收的房地產(chǎn)稅按比例投入住房、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障體系建設(shè)，解決社保資金短缺問題，使地方政府職能、行為趨于合理化。（2）建立閑置房管理制度。首先，完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，以個人為單位進(jìn)行房產(chǎn)清查，建立面積、位置、權(quán)屬和使用情況檔案，摸清個人房產(chǎn)底數(shù)；其次，借鑒國外處理閑置房的做法，按房屋閑置年份的長短，采取罰款甚至強(qiáng)制空屋出租或沒收等措施，從而提高土地利用率，加速住房資源的周轉(zhuǎn)與利用，抑制投機(jī)炒作，平抑房價。

房地產(chǎn)問題是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中各環(huán)節(jié)矛盾的集中體現(xiàn)，涉及面廣，在當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境極為復(fù)雜的情況下，我國面臨經(jīng)濟(jì)衰退和抑制通脹的雙重壓力，只有糾偏房地產(chǎn)調(diào)控，構(gòu)建科學(xué)合理的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策體系，改革房地產(chǎn)稅收制度和土地制度，才能使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入良性軌道。穩(wěn)定市場上土地和房屋供應(yīng)的預(yù)期，引導(dǎo)住房消費(fèi)理念回歸理性，壓縮投機(jī)炒作空間。做到市場供應(yīng)和政府保障相結(jié)合，租房和買房相結(jié)合，才能夠?qū)崿F(xiàn)人人有房住的目標(biāo)。

［1］國家統(tǒng)計局．9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況［EB／OL］．（2011－10－18）［2010－10－21］．http：／／www．stats．gov．cn／tjfx／jdfx／t20111018＿402759566．htm．

［2］梅建平．中國房地產(chǎn)的危機(jī)與前途．《世紀(jì)大講堂》［EB／OL］．（2009－12－26）［2011－09－18］．http：／／phtv．ifeng．com／program／sjdjt／detail＿2009＿12／26／1056583＿0．shtml．

［3］魏杰．宏觀調(diào)控既要反通脹又要保增長，“中國經(jīng)營論壇（鄂爾多斯）”［EB／OL］．（2011－09－08）［2011－09－21］．http：／／finance．sina．com．cn／hy／20110921／154310517154．shtml．

［4］張歡，衡道慶，李稻葵．未來應(yīng)“寬財政、緊貨幣”［EB／OL］．（2010－04－19）［2011－08－20］．http：／／finance．stockstar．com／JL2010041900000288．shtml．

［5］任志強(qiáng)．房地產(chǎn)行業(yè)中的政治周期論［EB／OL］．（2009－09－01）［2011－08－22］．http：／／news．dichan．sina．com．cn／2009／09／01／45513＿1．html．

［6］徐策．解除民間投資瓶頸 加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變［N］．上海證券報，2010－06－17（13）．

［7］陳學(xué)斌．90年代中期住房制度改革回顧［J］．新華文摘，2010，（17）：97—99．

［8］劉明霞．中央與地方賬本難算清楚 支出責(zé)任待厘定［J］．財經(jīng)國家周刊，2011，（7）：35—36．

［9］曹振良．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論［M］．北京：北京大學(xué)出版社，2003．

［10］馬光遠(yuǎn)．全面檢討房地產(chǎn)公共政策［J］．董事會，2010，（2）：15—16．

［11］鐘庭軍．積極探索建立科學(xué)決策的基礎(chǔ)——房地產(chǎn)政策體系［J］．中國房地產(chǎn)金融，2008，（8）：20—23．