楊春香

(黎明職業(yè)大學(xué)，福建泉州362000)

可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目前期工作的重要內(nèi)容，是基本建設(shè)程序的重要組成部分?？尚行匝芯繄蟾娴脑u估作為項(xiàng)目決策前最后一個咨詢環(huán)節(jié)，直接影響到?jīng)Q策的正確性?？尚行匝芯繄蟾娴木帉懮婕暗姆矫婧芏啵?xiàng)目水文地質(zhì)及市場分析調(diào)查;項(xiàng)目投入估算;財務(wù)分析;社會經(jīng)濟(jì)效益分析及風(fēng)險分析。下面就泉州海景居住小區(qū)的具體資料進(jìn)行舉例說明。

1 項(xiàng)目概述

1.1 項(xiàng)目提出的歷史背景

泉州地處東南沿海城市群的中心地帶，近年來在各方面政策因素的影響下，泉州的房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來。在這樣一個“群盤共舞”的泉州房地產(chǎn)市場中，我們提出了位于東海組團(tuán)、與金帝花園相距僅二三分鐘的“海景”居住小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，期望借此打入泉州的經(jīng)濟(jì)適用房市場。

1.2 項(xiàng)目開發(fā)的必要性

泉州的房地產(chǎn)市場經(jīng)過近兩年的持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)形成了一種穩(wěn)步攀升的良好態(tài)勢如田安路、刺桐路、豐澤街、泉秀路等地段的樓盤。但另一方面，卻存在著房子產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的矛盾－－中低價商品房供不應(yīng)求，高價商品房卻供過于求的現(xiàn)象依然存在，一邊是大量的中低價商品房熱銷，一邊是多處高層豪宅閑置無人問津。因此，“海景”居住小區(qū)將以開發(fā)中低價商品房為主，可在一定程度上彌補(bǔ)泉州房地產(chǎn)市場在這一方面的不足，打進(jìn)泉州的中低檔房地產(chǎn)市場。我們開發(fā)的“海景”居住小區(qū)可利用金帝花園的一些生活配套設(shè)施，以目前市場最受歡迎的80～100 m2為主打戶型，相信只要定位好市場再加上市政府“東進(jìn)、南下、西擴(kuò)”的政策支持，海景小區(qū)作為公司的形象開發(fā)是有利和必要的。

1.3 項(xiàng)目概況

投資規(guī)模:“海景”居住小區(qū)占地面積8.5萬平方米，總投資23 869萬元人民幣。其中80～100 m2的戶型占80%，另兩種戶型60～80 m2、100～120 m2占總的20%，內(nèi)設(shè)有休閑文化中心、地下停車庫、網(wǎng)球場、中心廣場、超市、購物中心、幼兒園等生活配套設(shè)施，是一個集居住、休閑、娛樂為一體的21世紀(jì)住宅小區(qū)。

(1)總體環(huán)境規(guī)劃:“海景”居住小區(qū)以共享綠化景觀作為出發(fā)點(diǎn)，力求小區(qū)成圍合性強(qiáng)、宜于封閉管理的21世紀(jì)居家典范。小區(qū)強(qiáng)調(diào)社區(qū)文化的認(rèn)同感、歸屬感，又強(qiáng)調(diào)居民的獨(dú)立性，單體建筑連排、并列，整齊規(guī)范、錯落有致;小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)分明、流暢，空間劃分分明，確保小區(qū)的舒適寧靜。

(2)單體設(shè)計構(gòu)思:“海景”居住小區(qū)三種戶型以雙戶并連進(jìn)行組合，以最大限度節(jié)省占地面積，每個戶型的內(nèi)部結(jié)構(gòu)都以現(xiàn)代家庭的生活、家庭成員、數(shù)量為依據(jù)，對各個部分作明確的劃分。

2 項(xiàng)目可行性調(diào)查

2.1 水文、地質(zhì)調(diào)查

“海景”居住小區(qū)的地質(zhì)情況:自上而下各土層分別為第一層耕土和黏土，第二層淤質(zhì)黏土和淤泥，第三層黏土層，第四層砂質(zhì)黏土，第五層中等風(fēng)化硬土層是可作為持力層的地基土。因此，“海景”居住小區(qū)基礎(chǔ)工程采用27米預(yù)制樁方案，并采用7度抗震結(jié)構(gòu)設(shè)計。

水文條件:由于“海景”居住小區(qū)用地位于東干渠的東南側(cè)和寶覺山西側(cè)，有著豐富的地下水資源，主要補(bǔ)給方式為地下水和地表水滲透。因此，該小區(qū)的地下水工程應(yīng)采用較好的防水措施。

2.2 泉州的房地產(chǎn)市場

據(jù)專家預(yù)測，2001年泉州樓市將會有以下幾個趨勢:

(1)房價將繼續(xù)上揚(yáng)。由于今年內(nèi)房地產(chǎn)市場供給的增速趕不上居民購買力的增加，因此從整體估計2001年依然是泉州樓市的“價格上漲年”。

(2)成品型住宅刷新傳統(tǒng)住宅觀念。隨著泉州人“拎包入住”的新住宅時代的到來，傳統(tǒng)住宅的半成品消費(fèi)觀念將得到更新。

(3)居住、創(chuàng)業(yè)在泉州的觀念漸強(qiáng)。隨著泉州綜合環(huán)境的優(yōu)化和提升，“創(chuàng)業(yè)居住型”、“投資置業(yè)型”消費(fèi)觀念的形成，“住在泉州、創(chuàng)業(yè)在泉州”魅力的增加，外地人在泉州購房的比例還將有所上升。

據(jù)調(diào)查顯示:在購房時，16%的人首先考慮價格因素，14.2%的人考慮交易因素，15.1%的人考慮環(huán)境因素，11.2%的人首先考慮綠化因素。這個說明價格、環(huán)境、交通、位置是居民購房時的四大主要因素。對于住房面積;42.4%的人選擇80～100 m2的住房，27.8%的人表示希望購買60～80 m2的住房，25.3%的人希望選擇100 m2以上的住房，只有4.5%的人希望選擇50 m2以下的住房。

2.3 資料結(jié)果分析

從以上泉州房地產(chǎn)市場的分析和本開發(fā)公司的實(shí)際情況，我們對“海景”居住小區(qū)的總體定位為:

(1)“海景”居住小區(qū)的消費(fèi)者定位:中小家庭和工薪階層;外地置業(yè)群體;其他的購房個體。

(2)將強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)部生活配套設(shè)施的完善，優(yōu)美的綠化環(huán)境和實(shí)惠的價格。

(3)“海景”居住小區(qū)的戶型主要集中在80～100 m2，加上60～80 m2和100～120 m2的戶型。

(4)“海景”居住小區(qū)的價格策略將采用低開高走的價格策略，后再根據(jù)小區(qū)開盤后的實(shí)際情況再進(jìn)行調(diào)整。

3 項(xiàng)目投入估算

(1)征地費(fèi)用按每畝(666.67 m2)20萬元計取

土地費(fèi)用:125畝×20萬元/畝=2500萬元

(2)前期工程費(fèi)用(包括勘察設(shè)計費(fèi)用、三通一平費(fèi))70萬元

(3)建安工程費(fèi)每1m2計800元:共200000×800=16000萬元。

(4)道路、廣場、綠化費(fèi)用400萬元

(5)房屋拆遷費(fèi)100萬元

(6)管理費(fèi)按工程造價的3%計算:497.1萬元

(7)稅費(fèi)按總造價的15%計算:2890.1萬元

(8)工程總投入:22457.2萬元

(9)流動資金200萬元

(10)利息計算

貸款金額:22457.2×(1－30%)－180000×35%×30%+200=12707萬元

貸款利息按二年期計算，利率為3.1%按單率計共12707×3.1%×2=1181.8萬元

(11)項(xiàng)目總投資=22457.2+1181.8+200=23839萬元

4 項(xiàng)目財務(wù)分析

4.1 售價的確定

結(jié)合目前泉州市商品房住宅的價格和參考寶洲經(jīng)濟(jì)適用房的價格，本公司把“海景”居住小區(qū)售價定為均價1700元/m2，可被市場所接受的價格。

4.2 銷售收入計劃

根據(jù)泉州市商品房開工后即可預(yù)售的規(guī)定和泉州房地產(chǎn)業(yè)期房比現(xiàn)房好賣的情況，又因本小區(qū)建設(shè)周期計劃為兩年半的時間(從2001年的第三季度～2003)，并考慮到公司資金的回收，我們把“海景”居住小區(qū)的銷售時間定為2001年第三季度～2003年，具體的銷售計劃見表1、表2。

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4.3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

靜態(tài)投資回收期=［6－1+730.4/1270.1］/4=1.40年

靜態(tài)投資總利潤=30600－23839－1530－1071.4=4159.6萬元

年均靜態(tài)利潤=4159.6/2.2=1663.8萬元

銷售利潤率=4159.6/30600×100×=13.6%

投資利潤率=4159.6/23839×100%=17.4%

年均投資利潤率=4159.6/23839/2.5×100%=7.0%

內(nèi)部收益率IRR

當(dāng)I=14%時NPV=71.4

當(dāng)I=16%時NPV=－239.7

所以IRR=14%+71.4/［239.7+71.4］×［16%－14%］=14.46%

4.4 經(jīng)濟(jì)評估結(jié)論

擬開發(fā)的“海景”居住小區(qū)項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為1.40年，年均投資利潤率為7.0%，內(nèi)部收益率為14.46%，投資利潤率為17.4%。投資回收期較短，內(nèi)部收益率一般，投資利潤率處于中等水平，而且開發(fā)商又處于賣方市場，可隨時根據(jù)市場的變化作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，初步判斷可行。

5 風(fēng)險分析

5.1 余房的處理

如果市場行情發(fā)生變化，或是由于本開發(fā)項(xiàng)目的市場定位錯誤，到預(yù)定的銷售期滿時即2003年底，“海景”居住小區(qū)還剩很多余房，公司必須不失時機(jī)地處理掉積壓的樓房，主要方法有:(1)降低價格在市場上出售;(2)以非常優(yōu)惠的價格售給關(guān)系戶;(3)大幅度降價后出售給公司的員工。如果條件允許盡量采用后兩種方式。

5.2 商品房價格下降

為了與競爭對手競爭，“海景”居住小區(qū)不得不采取降價的方式來保持其的銷售率。如果出現(xiàn)這種情況，開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)市場的實(shí)際情況，積極制定各種促銷手段，使小區(qū)的銷售順利進(jìn)行。

5.3 出現(xiàn)糾紛

商品房購銷過程中的糾紛發(fā)生頻率很高，尤其在商品房價格日趨下降，房地產(chǎn)市場不景氣的時候，像工期延誤、質(zhì)量好壞、公共設(shè)施不完善的問題。為防止“海景”居住小區(qū)在開盤后的銷售過程中出現(xiàn)這種情況，開發(fā)公司應(yīng)在工程建設(shè)過程中抓工程質(zhì)量、抓工程的工期，確?！昂＞啊本幼⌒^(qū)能夠在預(yù)定的年限內(nèi)交付使用。

“海景”居住小區(qū)的開發(fā)通過以上材料和具體的數(shù)字分析，是切實(shí)可行的。

［1］王偉宇，李淑同．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價手冊［M］．地震出版社，2002

［2］王維才，戴淑芬，肖玉新．投資項(xiàng)目可行性分析與項(xiàng)目管理［M］．冶金工業(yè)出版社，2001

［3］國家計劃委員會，建設(shè)部．建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)［M］．中國計劃出版社，2000

［4］王家庭．我國商品住宅空置率判斷［N］．中國房地產(chǎn)報，2002－01－31

［5］周惠珍．項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價［M］．學(xué)術(shù)書刊出版社，1999