靖東/文

警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫吹大

靖東/文

冰火兩重天——不同于樓市調(diào)控不斷升級之下的住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)處于政策的相對“真空期”。進入2011年，住宅市場的調(diào)控政策進一步升級，房產(chǎn)稅、限購、限貸、銀根緊縮等壓制需求方，特別是投資需求。住宅市場嚴厲調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)迎來新的投資機遇。

然而，泡沫卻在這樣的背景下悄然累積膨脹。

轉(zhuǎn)型之困

迅速升溫的商業(yè)地產(chǎn)，同時也令不少原本已經(jīng)亟待轉(zhuǎn)型的住宅開發(fā)商們看到機會，一場圍繞商業(yè)地產(chǎn)跑馬圈地運動加速進行，一切看上去很美。然而，同樣有不少專業(yè)人士對這一進程表示出擔憂，因為在他們看來，商業(yè)地產(chǎn)的前景也并非看上去那么美好。

宏觀調(diào)控不斷加碼，住宅市場受到?jīng)_擊，商業(yè)地產(chǎn)正成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的避風港。目前國家對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控力度不大，反而在不斷出臺拉動內(nèi)需的政策，房地產(chǎn)商對未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景非常看好。這是目前出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資潮的一個主要因素。因此也吸引了不少資金紛紛涌向商業(yè)地產(chǎn)，特別是向零售商業(yè)地產(chǎn)集中。

這其中，既包括萬科等老牌住宅開發(fā)企業(yè)開始布局商業(yè)地產(chǎn)，也包括TESCO、宜家、歐尚、麥德龍、新世界、廣百股份、王府井、新光百貨、上海百聯(lián)、武商集團、百盛、正大集團等中外零售企業(yè)對于試水商業(yè)地產(chǎn)同樣摩拳擦掌、方興未艾，紛紛涉足零售商業(yè)地產(chǎn)，在自建物業(yè)開展商業(yè)地產(chǎn)模式上進行嘗試。不僅如此，商業(yè)地產(chǎn)市場巨大的潛在發(fā)展前景甚至吸引了一些與商業(yè)關系不大的企業(yè)，如娃哈哈、平安保險。

盡管開發(fā)商們爭先恐后，但零售商業(yè)地產(chǎn)并非看起來那么美。一位長期專注于商業(yè)地產(chǎn)買賣的人士透露，運作商業(yè)地產(chǎn)項目特別是零售商業(yè)項目，對企業(yè)的資本運作能力和零售商業(yè)項目運營能力要求都很高，特別是資金流的需求量很大。

即使僅收購一個零售商業(yè)地產(chǎn)項目，花費至少在幾億元到幾十億元之間，單純依靠租金收回前期投資的周期也在不斷拉長，從之前的九至十年即可收回，到如今已經(jīng)延長到至少需要十年以上，一些運作不好的項目甚至會更長，例如二十年。時間跨度之長，其難度可想而知，并且最終往往不得不中途轉(zhuǎn)手給其他開發(fā)商。

對于轉(zhuǎn)型零售商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，主要瓶頸出現(xiàn)在專業(yè)的操盤能力上，這也是許多謀求轉(zhuǎn)型的開發(fā)商在轉(zhuǎn)投后遲遲未見成效的根本原因。分析人士指出，一些盲目上馬的項目很容易面臨經(jīng)營風險。在宏觀調(diào)控政策不斷趨嚴的背景下，零售商業(yè)地產(chǎn)對資本的吸引力驟然增加。

然而，由于整個行業(yè)良莠不齊，跑馬圈地后將面臨新一輪整合，在一段時間內(nèi)收購案或?qū)⒓斜l(fā)，立足于長期發(fā)展零售商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，業(yè)內(nèi)對此的共識是，作為“穿越者”或者“跨界者”，首先應當在項目建設上多下功夫，而不是盲目地大面積鋪開。

“過?！彪[憂

在商業(yè)地產(chǎn)逆勢上揚，備受青睞之際，商業(yè)地產(chǎn)模式單一、整體過剩的問題亦隨之凸顯出來，對此，有業(yè)內(nèi)人士不無擔憂地認為，商業(yè)地產(chǎn)長期面臨著整體過剩的問題，而隨著更多的入場者出現(xiàn)，過剩還在加劇。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示：“統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國人均商業(yè)占有面積2平方米，國際只有1.5平方米或是達不到2平方米，我國商業(yè)已出現(xiàn)整體過量?！?/p>

限購令抑制住宅市場的投機投資需求，而商業(yè)地產(chǎn)逆市走熱。數(shù)據(jù)顯示，2010年上海商業(yè)地產(chǎn)成交量大超2009年。2011年，隨著寫字樓和商鋪市場的租金上升和空置率的降低，我國商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的時代似乎已經(jīng)到來。

“過?！钡碾[憂正在這樣的背景下悄然孕育和累積。

套用“優(yōu)勝劣汰、適者生存”的自然法則，有多余就必然有淘汰。

無論是摩拳擦掌的零售企業(yè)也好，還是虎視眈眈的房地產(chǎn)開發(fā)商也罷，擺在他們面前的現(xiàn)狀是：隨著越來越多“穿越者”或者“跨界者”的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)必將迎來圍繞商業(yè)模式為主的淘汰整合。

去留的關鍵，取決于商業(yè)模式。住宅向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“穿越”、零售巨頭向商業(yè)地產(chǎn)“跨界”，商業(yè)地產(chǎn)市場在迎來一個穿越發(fā)展全新時代的同時，淘汰也將貫穿其中。

中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院最新發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)白皮書》顯示：2011商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人十大預測中，商業(yè)地產(chǎn)市場供求變化將呈現(xiàn)供需兩旺，但需求增速低于供給增速，空置率將進一步增加。持這一預測的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人比例高達71.9%。

如果需求的增速始終低于供給的增速，大量投入和建設、供應之后，則遲早會迎來市場淘汰整合的階段，這是一個必然的過程。我們能做的，就是在這個周期到來之前，找到合適的發(fā)展模式，提高整體運營能力，努力不被淘汰。