辛云峰

（財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，北京市 100142）

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

辛云峰

（財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，北京市 100142）

在投資性房地產(chǎn)中，公允價(jià)值的測算可以采用成本法、市場法和收益法。成本法主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流，又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是數(shù)據(jù)可靠性強(qiáng)，易于理解，缺點(diǎn)是估值目標(biāo)可能與公允價(jià)值的估值目標(biāo)不一致；市場法主要適用于存在活躍房地產(chǎn)交易市場的區(qū)域，其優(yōu)點(diǎn)是最體現(xiàn)公允價(jià)值的目標(biāo)，但在實(shí)際過程中，判斷與選擇參照物高度依賴于專業(yè)知識(shí)和估值經(jīng)驗(yàn)；收益法主要適用于能帶來持續(xù)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是能體現(xiàn)公允價(jià)值的估值目標(biāo)，并體現(xiàn)貨幣的時(shí)間價(jià)值以及風(fēng)險(xiǎn)與收益之間的關(guān)系，缺點(diǎn)是計(jì)算結(jié)果受未來現(xiàn)金流量和資本化率計(jì)算合理性的影響。

投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；成本法；市場法；收益法

一、問題的提出

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括用于出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及用于出租的建筑物。自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但當(dāng)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)時(shí)，企業(yè)可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。[1]

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中雖然規(guī)定了投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但對公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用作了嚴(yán)格的限定，即“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息”。然而，投資性房地產(chǎn)作為非流動(dòng)資產(chǎn)存在著周邊環(huán)境、交通狀況、新舊程度、容積率、樓層等差異，很難從房地產(chǎn)交易市場中找出完全相同的參照物，即使提取了大量的類似資產(chǎn)的市場交易信息，最終確定的公允價(jià)值必然是經(jīng)過調(diào)整的估計(jì)價(jià)值。

目前，我國除北京、上海等少數(shù)一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產(chǎn)二級(jí)市場。準(zhǔn)則制定者考慮到我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)育程度，限定了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的使用范圍，在一定程度上避免了企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤。未來，隨著我國與全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競爭。運(yùn)用公允價(jià)值能更好地反映我國參與房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，使會(huì)計(jì)信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，亦有助于我國房地產(chǎn)企業(yè)參與國際上的競爭與合作。此外，隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格亦持續(xù)上漲，對持有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)超賬面價(jià)值，為提高會(huì)計(jì)信息的可靠性和相關(guān)性，與國際接軌，采用公允價(jià)值對資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)發(fā)展的趨勢。本文結(jié)合資產(chǎn)評估行業(yè)對房地產(chǎn)價(jià)值的確定方法，提出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的幾種確定方法。

二、確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的幾種方法

目前，評估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值可以采取三種方法，分別為成本法、市場法、收益法，由于估值思路不同，三種方法適用的范圍也略有區(qū)別。

1.成本法

（1）成本法及其估值過程。成本法是指采用投資性房地產(chǎn)在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，包括土地使用權(quán)的成本，按該項(xiàng)資產(chǎn)的新舊程度進(jìn)行調(diào)整后，作為其公允價(jià)值。成本法主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流，又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)，如政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、公園、博物館等，也適用于新建房地產(chǎn)。需要說明的是，土地的價(jià)格，尤其是商業(yè)用地的價(jià)格，主要由該地塊的外部環(huán)境及效用而非其購置成本決定。因此，成本法主要用于評估建筑物價(jià)格，在評估土地價(jià)值時(shí)，其結(jié)果有一定的局限性。

土地重置價(jià)格主要包括取得待開發(fā)土地的成本和土地開發(fā)成本。取得待開發(fā)土地的成本取決于獲取土地使用權(quán)方式。如果待開發(fā)土地原是農(nóng)村集體土地，取得該土地成本包括國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體組織的費(fèi)用以及支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。如果待開發(fā)土地原是城鎮(zhèn)土地，取得該土地成本包括向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用以及支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。

土地開發(fā)成本包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、利息費(fèi)用等。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括三通一平費(fèi)用，即水通、電通、路通以及場地平整費(fèi)用，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍钡馁M(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括水、電、大市政和公建配套的建筑物建設(shè)費(fèi)用，如學(xué)校、郵電、銀行以及公廁等。管理費(fèi)用指企業(yè)組織管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的工資、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等費(fèi)用。利息費(fèi)用是指占用資金（自有或從外部借入）在土地開發(fā)完工前發(fā)生的利息。舊有土地使用權(quán)攤銷可以通過下列公式計(jì)算：

建筑物重置價(jià)格主要包括建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)、利息費(fèi)用、開發(fā)利潤等，各分項(xiàng)可以依據(jù)當(dāng)?shù)亍督ㄖこ填A(yù)算定額》或建筑工程造價(jià)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)測算。舊有建筑物折舊可以通過下列公式計(jì)算：

（2）成本法的優(yōu)缺點(diǎn)。運(yùn)用成本法估計(jì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的優(yōu)點(diǎn)在于其成本數(shù)據(jù)的可靠性較強(qiáng)，易于理解。對于大多數(shù)投資性房地產(chǎn)來說，在無法取得市場價(jià)格的情況下，一方面部分報(bào)告主體本身能夠運(yùn)用自身數(shù)據(jù)提供重置成本，另一方面當(dāng)?shù)氐慕ㄖこ潭~或造價(jià)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)亦能夠提供測算重置成本所需要的數(shù)據(jù)。

運(yùn)用成本法估計(jì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的最大缺陷在于成本法的估值目標(biāo)可能會(huì)與公允價(jià)值估值目標(biāo)不一致，估值結(jié)果的相關(guān)性較弱。成本法主要從生產(chǎn)者的角度考慮資產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成，只有當(dāng)同時(shí)滿足自由競爭（進(jìn)出行業(yè)自由，且門檻不高）以及商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)這兩個(gè)基本條件時(shí)，成本法估值結(jié)果才會(huì)與現(xiàn)行市場價(jià)格較為接近。而公允價(jià)值的估值目標(biāo)是現(xiàn)行市場價(jià)格，即估值標(biāo)的對市場參與者的效用。

因此，在實(shí)際應(yīng)用中，成本法通常作為市場法和收益法的補(bǔ)充，適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流，又難以找尋相同或類似資產(chǎn)交易案例的投資性房地產(chǎn)。

2.市場法

市場法又稱市場價(jià)格比較法，是通過比較被評估投資性房地產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法，主要適用于存在活躍房地產(chǎn)交易市場的京、滬等一線城市。市場價(jià)格是相對于評估參照物而言的，可以為近期類似資產(chǎn)的銷售價(jià)格，或者一組類似資產(chǎn)銷售價(jià)格的平均數(shù)或者中間數(shù)。根據(jù)所使用的估值技術(shù)的不同，市場法可分為線性回歸法和市場比較法。

無論使用線性回歸法還是市場比較法評估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，都需要通過市場調(diào)查搜集相關(guān)評估參照物詳實(shí)的市場交易資料，包括交易價(jià)格、交易時(shí)間、資產(chǎn)狀況等。目前，國內(nèi)搜集房地產(chǎn)交易信息的渠道有：第一，各地區(qū)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站公布的相關(guān)數(shù)據(jù)；第二，各房地產(chǎn)交易網(wǎng)站公布的房屋銷售信息；第三，制作房地產(chǎn)銷售調(diào)查表，邀請業(yè)內(nèi)人員填寫；第四，通過房地產(chǎn)展覽會(huì)搜集資料，選取并掌握評估參照物的相關(guān)信息。評估參照物的確定是最基礎(chǔ)、同時(shí)也是最重要的工作，直接影響估值結(jié)果。評估參照物越具有可比性，估值結(jié)果就越具有相關(guān)性、可靠性。

（1）線性回歸法估值過程。第一，選取影響因素、建立模型。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值受多種因素的影響，而投資性房地產(chǎn)物業(yè)類型不同，其影響因素也不盡相同。如住宅類投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的影響因素包括剩余使用年限、建筑面積、地理位置、交通狀況、小區(qū)規(guī)劃等；商業(yè)類投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的影響因素包括與商圈中心的距離、人流量、交通狀況等。確定影響因素后，將已搜集的評估參照物信息針對各因素進(jìn)行多元線性回歸分析，確定各影響因素的回歸系數(shù)，并剔除統(tǒng)計(jì)上不顯著的影響因素。以某住宅類投資性房地產(chǎn)為例，假定其影響因素包括剩余使用年限（L）、建筑面積（A）、周邊超市數(shù)量（N）、與地鐵站點(diǎn)的距離（D），則其價(jià)格P為：

其中，fL、fA、fN和fD分別為各影響因素（自變量）的回歸系數(shù)，Intercept為回歸方程的截距項(xiàng)，ε為回歸方程的誤差項(xiàng)。

確定價(jià)格與各影響因素的回歸模型后，將待評估投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息輸入模型，即可確定其經(jīng)評估的公允價(jià)值。

例1：某企業(yè)擁有房屋一套，原用于職工宿舍，現(xiàn)已收回并用于對外出租。企業(yè)會(huì)計(jì)人員采用公允價(jià)值對該房屋進(jìn)行計(jì)量，并搜集了一組同區(qū)域近期交易房屋作為評估參照物，確定上述出租房屋的公允價(jià)值，相關(guān)信息如表1所示。

表1 待評估房地產(chǎn)與參照物的基本情況

經(jīng)過計(jì)算，可列出四元線性回歸方程：

上式表明，剩余使用年限每增加1年，房屋公允價(jià)值評估值增加2.6815萬元；建筑面積每增加1平米，房屋公允價(jià)值評估值增加2.0355萬元；周邊超市數(shù)量每增加1個(gè)，房屋公允價(jià)值評估值減少7.7982萬元；與地鐵距離每增加1米，房屋公允價(jià)值評估值減少0.0105萬元。

第二，結(jié)果分析與模型調(diào)整。計(jì)算顯示，調(diào)整判定系數(shù)（Adjusted R Square）為99.64%，表明在房屋公允價(jià)值變動(dòng)中，有99.64%可由房屋剩余使用年限、建筑面積、超市數(shù)量以及與地鐵的距離這4個(gè)因素的變動(dòng)來解釋。

F檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)值為888.43，當(dāng)置信度為95%，即顯著性水平為0.05，回歸分析自由度（自變量數(shù)目）為4，殘差自由度為9時(shí)，F(xiàn)檢驗(yàn)的臨界值為3.63，本次回歸分析F=888.43>3.63，因此可以認(rèn)為已建立的四元線性回歸模型有效。

5個(gè)回歸系數(shù)的t檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)值分別為-6.4626、 5.4350、9.4817、-0.9897以及-3.3436。當(dāng)置信度為95%，顯著性水平為0.05，自由度為9時(shí)，t檢驗(yàn)臨界值為2.262，而超市數(shù)量的t檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)值為-0.9897，絕對值小于2.262，表明超市數(shù)量的回歸系數(shù)在統(tǒng)計(jì)上不顯著。[2]

在回歸方程中刪除“超市數(shù)量”這一自變量，再次進(jìn)行線性回歸，得出以下三元線性回歸方程：

將待評估自有出租房屋的相關(guān)系數(shù)代入上式中，即可得出其公允價(jià)值評估值371.5284萬元。

（2）市場比較法估值過程。運(yùn)用市場比較法估計(jì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)對從各渠道搜集的交易案例進(jìn)行篩選，選擇合適的交易案例作為評估參照物，數(shù)量宜在三個(gè)以上。最終選取的評估參照物一般應(yīng)滿足以下條件：第一，評估參照物與估值標(biāo)的的用途、建筑結(jié)構(gòu)、地理位置相同或者接近；第二，評估參照物交易時(shí)間與估值基準(zhǔn)日接近；第三，評估參照物的交易價(jià)格為公平的市場交易價(jià)格，即交易雙方擁有的信息對稱，且是在互相了解、自由、不受各方之間任何關(guān)系影響基礎(chǔ)上商定條款而形成的交易價(jià)格。[3]

評估參照物確定之后，估值標(biāo)的的公允價(jià)值即可在評估參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上通過系數(shù)修正獲取。

其中：P為估值標(biāo)的價(jià)格，P'為評估參照物價(jià)格，fs為交易情況修正系數(shù)，fd為交易日期修正系數(shù)，fr為房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)，fy為土地使用年限修正系數(shù)，若折現(xiàn)率為r，評估參照物剩余使用年限為m，估值標(biāo)的剩余使用年限為n，則：

（3）市場法的優(yōu)缺點(diǎn)。運(yùn)用市場法估計(jì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的優(yōu)點(diǎn)在于其估值方法基于市場交易數(shù)據(jù)，最能夠體現(xiàn)公允價(jià)值估值目標(biāo)。通過運(yùn)用市場法估值得出的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，具備較強(qiáng)的相關(guān)性和可靠性。

運(yùn)用市場法估計(jì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的不足之處在于實(shí)際應(yīng)用過程中，判斷和選擇估值參照物對專業(yè)知識(shí)和估值經(jīng)驗(yàn)要求較高。一旦選取的估值參照物存在缺陷，對估值標(biāo)的的公允價(jià)值計(jì)量將產(chǎn)生較大影響。如估值標(biāo)的為民用住宅，而估值參照物選取酒店式公寓，估值結(jié)果就可能“謬以千里”。

3.收益法

（1）收益法及其估值過程。收益法指的是用適當(dāng)?shù)倪€原利率將資產(chǎn)的未來純收益折算為現(xiàn)值的評估方法，主要適用于能夠帶來持續(xù)現(xiàn)金流入的房地產(chǎn)。資產(chǎn)的未來純收益指的是年度凈營運(yùn)收益，即每年潛在的毛收入扣除正常的空置損失、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)以及必要的維護(hù)修繕費(fèi)用。還原利率是指市場要求的回報(bào)率，即資本化率。

NOI（Net Operating Income）：年度凈營運(yùn)收益。

R（Market Capitalization Rate）:資本化率。

n:使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限孰小原則確定。

如果該項(xiàng)地產(chǎn)可以無限期使用，則上式變?yōu)椋?/p>

第一，年度凈營運(yùn)收益（NOI）的計(jì)算。

GPI（Gross Potential Income）:潛在毛收入總額，即房屋按照市場價(jià)格全部滿期租出產(chǎn)生的全部租金收入。

EVCL（EstimatedVacancyandCollecting Losses）:預(yù)計(jì)的空置和拖欠損失。

INS（Insurance）:保險(xiǎn)費(fèi)。

T（Taxes）:稅費(fèi)，國內(nèi)對企業(yè)出租房屋按租金收入計(jì)征12%房產(chǎn)稅、5%營業(yè)稅以及城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等其他稅費(fèi)。

U（Utilities）:公用事業(yè)費(fèi)。

M（Repaires and Maintenance）:維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)。

例2：某地產(chǎn)公司于2009年10月取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2010年10月在此地塊上建成鋼結(jié)構(gòu)辦公樓，建筑面積20000平米，每平米造價(jià)5000元，重置價(jià)格為每平米6000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限70年。該地產(chǎn)公司擬自營該辦公樓用于出租。據(jù)調(diào)查，該地塊附近同類型辦公樓租金平均為每天每平米3元，空置率約為10%，每年保險(xiǎn)費(fèi)為辦公樓重置價(jià)格的0.1%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，營業(yè)稅為租金收入的5%，其他稅費(fèi)合計(jì)為租金收入的1%，公用事業(yè)費(fèi)約為每年500萬元，維護(hù)修繕費(fèi)用為年租金收入的3%。年度凈營運(yùn)收益的計(jì)算過程如表2所示。

表2 年度凈營運(yùn)收益的計(jì)算

第二，資本化率（R）的確定。資本化率的確定可以采取兩種方法，分別為市場法和利率累加法。市場法指參照近期的類似案例，通過交易標(biāo)的的年度凈營運(yùn)收益與交易價(jià)格的比率獲取資本化率。利率累加法指通過無風(fēng)險(xiǎn)利率rf和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率累加獲取資本化率。

在市場法下，通過搜集若干個(gè)（一般為4個(gè)以上）與待評估房地產(chǎn)相同或類似的房地產(chǎn)交易案例，求其年度凈營運(yùn)收益與交易價(jià)格的比率的算術(shù)平均值，獲取待評估投資性房地產(chǎn)的資本化率。

例3：承上例，地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員選取了6個(gè)可比案例，并搜集相關(guān)資料如表3所示。

該辦公樓的評估價(jià)值為：

利率累加法通過無風(fēng)險(xiǎn)利率與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率累加獲取資本化率。無風(fēng)險(xiǎn)利率指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，美國取長期國債（Treasury Bond）利率，而國內(nèi)通常取一年期居民定期存款利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率的確定通常采用以下兩種方法：一是評估人員憑借經(jīng)驗(yàn)判斷資本化率的范圍；二是找出各種投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將評估對象的風(fēng)險(xiǎn)與上述各種投資類型的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較，確定資本化率。這兩種方法均要求評估人員具備一定行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，涉及較多的職業(yè)判斷，最終確定的資本化率也較為主觀。近期，部分學(xué)者提出引入資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM），依據(jù)該模型確定的資本化率較為客觀且有理論依據(jù)。然而，資本資產(chǎn)定價(jià)模型的假設(shè)條件較多，市場的有效性是其成立的一個(gè)重要基礎(chǔ)。中國的資本市場乃至房地產(chǎn)市場是否支持資本資產(chǎn)定價(jià)模型以及在現(xiàn)有條件下如何運(yùn)用資本資產(chǎn)定價(jià)模型，有賴于進(jìn)一步的研究分析。

表3 待評估房地產(chǎn)資本化率的確定

（2）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)。運(yùn)用收益法估計(jì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的優(yōu)點(diǎn)在于其估值方法能夠反映公允價(jià)值估值目標(biāo)，并且體現(xiàn)了貨幣的時(shí)間價(jià)值以及風(fēng)險(xiǎn)與收益率之間的關(guān)系，因此，該方法能夠?yàn)闀?huì)計(jì)準(zhǔn)則制定者所接受。

運(yùn)用收益法估計(jì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的最大挑戰(zhàn)在于未來現(xiàn)金流量以及資本化率的確定，所有影響估值標(biāo)的公允價(jià)值的因素均應(yīng)體現(xiàn)在未來現(xiàn)金流量和資本化率中。因此，未來現(xiàn)金流量及資本化率計(jì)算的合理性直接影響著公允價(jià)值的計(jì)量結(jié)果。

4.估值方法總結(jié)

成本法、市場法和收益法在理論基礎(chǔ)、估價(jià)步驟、估價(jià)角度以及估值過程中應(yīng)用的主要輸入變量上都存在著明顯差別，在實(shí)際應(yīng)用中，報(bào)告主體應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況選擇恰當(dāng)?shù)墓乐捣椒?。在考慮了估值標(biāo)的的會(huì)計(jì)環(huán)境和估值方法輸入變量的充分性后，在有些情況下，可以應(yīng)用單一的估值方法，而在另外一些情況下，需要使用多種估值方法。如果運(yùn)用多種估值方法估計(jì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，應(yīng)當(dāng)在對估值標(biāo)的及其會(huì)計(jì)環(huán)境進(jìn)行充分評價(jià)的基礎(chǔ)上，對各種估值方法的估值結(jié)果予以評價(jià)并平衡。

三、總結(jié)與展望

本文引入了幾種評估方法來確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，為未來投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的大范圍應(yīng)用作了一些基礎(chǔ)性準(zhǔn)備。然而，要在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中全面引入公允價(jià)值計(jì)量模式，仍需要總體設(shè)計(jì)、分布推進(jìn)、明確工作思路，進(jìn)一步做好建章建制工作。

1.加快稅收政策調(diào)整

國家稅收政策制定部門應(yīng)研究并出臺(tái)相關(guān)政策，對采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)各期由于資產(chǎn)公允價(jià)值提高產(chǎn)生的收益，給予一定的稅收減免。對于非主營房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的企業(yè)，可以考慮采用“收付實(shí)現(xiàn)制”核算該類企業(yè)當(dāng)期投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅額。

2.加大證券市場監(jiān)管力度

證券市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加大監(jiān)管力度，防止上市公司利用投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操縱利潤、粉飾報(bào)表，對上市公司以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出更高披露要求，并嚴(yán)懲違規(guī)者。

3.加強(qiáng)公允價(jià)值評估制度建設(shè)

國家財(cái)政部門應(yīng)研究并出臺(tái)有關(guān)公允價(jià)值估值的指導(dǎo)性規(guī)章。相關(guān)專業(yè)協(xié)會(huì)一方面應(yīng)制定公允價(jià)值估值的規(guī)范性文件及相關(guān)細(xì)則，使公允價(jià)值估值有章可循、有據(jù)可依；另一方面，應(yīng)加快公允價(jià)值信息數(shù)據(jù)庫建設(shè)，以降低公允價(jià)值獲取成本。

4.加強(qiáng)公允價(jià)值評估人才培養(yǎng)

專業(yè)協(xié)會(huì)和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)提供多渠道、全方位的培訓(xùn)機(jī)會(huì)，加大職業(yè)道德宣傳力度，建設(shè)一支政治堅(jiān)定、技術(shù)過硬、作風(fēng)頑強(qiáng)的評估隊(duì)伍，為未來公允價(jià)值計(jì)量模式的廣泛運(yùn)用提供確實(shí)保證。

隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，采取公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量是未來發(fā)展的必然趨勢，也是我國會(huì)計(jì)與國際慣例趨同的重要標(biāo)志。未來，我國資本市場以及其他資產(chǎn)交易市場必將不斷完善，公允價(jià)值的估值技術(shù)也會(huì)朝更為先進(jìn)、精確的方向演變，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量方法的規(guī)定將更為明確、客觀，從而提高企業(yè)提供會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性、可靠性，為投資者決策以及資本市場的進(jìn)一步健康發(fā)展提供制度保證。

[1]財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006：15-18.

[2]張曉峒.計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)[M].天津：南開大學(xué)出版社，2001：75-87.

[3]朱萍.資產(chǎn)評估學(xué)教程[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2008：138-142

The Measurement of Fair Value of Investment Real Estate

XIN Yun-feng

(Research of Institute for Fiscal Science Ministry of Finance，P.R.China，Beijing100142，China)

For investment real estate,we can adopt the cost,market or return method to measure the fair value.The cost method is suitable to non-profit real estate without cash-flow or the case of transaction;the advantage of this method is the reliable data and to be easily understood,while the disadvantage of that is the inconsistent target of valuation.The market method is suitable to active real estate exchange market;the advantage of this method is that it can reflect the target of fair value,while the disadvantage of this method is that the judgment and selection of reference will highly depend on professional knowledge and experience of valuation.The return method is suitable to real estate with continuous cash flow;the advantage of this method is that it can reflect the valuation target of fair value,the time value of currency and the relationship between risk and return,while the disadvantage of this method is that the result of measurement of fair value will be affected by the rationality of future cash flow and the calculation of capitalization rate.

investment real estate；fair value；cost method；market method；return method

F275.2

A

1007－8266（2011）06－0121－06

辛云峰（1977-），男，河北省邯鄲市人，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所博士生，主要研究方向?yàn)闀?huì)計(jì)理論。

方程