陳多長(zhǎng)，余巧奇，虞曉芬

(浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院，浙江杭州310023)

居住是最基本的民生需求。在現(xiàn)代社會(huì)中，對(duì)大多數(shù)城市居民而言，住房消費(fèi)是日常生活消費(fèi)中最大的支出項(xiàng)目，而解決居住的主要途徑是購(gòu)買住房和租賃住房。經(jīng)濟(jì)學(xué)假定消費(fèi)者為理性人，在既定的預(yù)算約束下通過(guò)居住選擇來(lái)達(dá)到最大效用［1］。住房的這兩種消費(fèi)互為替代品，但與國(guó)外成熟的住房市場(chǎng)相比，我國(guó)當(dāng)前的租購(gòu)市場(chǎng)是不均衡的。經(jīng)驗(yàn)觀察表明，大多數(shù)國(guó)內(nèi)居民選擇購(gòu)房為其消費(fèi)方式，這也是推動(dòng)我國(guó)近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要原因之一。發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的住房自有化率多在65%左右，德國(guó)、法國(guó)等國(guó)家的租房比例甚至超過(guò)了50%［2］。與此形成鮮明對(duì)比的是，2005年中國(guó)住房自有化率就已經(jīng)達(dá)到了80%以上，住房租賃率卻不到20%。2009年浙江省城市住房自有化率已高達(dá)90.69%，杭州市2006年六城區(qū)市民自有住房率已經(jīng)達(dá)到了83.8%，目前大約在90%左右①數(shù)據(jù)系浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所《浙江住房問(wèn)題》(浙江省政協(xié)委托)課題組調(diào)研取得。。中國(guó)的住房自有化率比很多發(fā)展中國(guó)家及發(fā)達(dá)國(guó)家都高。但即使在如此之高的住房自有率下，中國(guó)居民購(gòu)房熱情依然不減。據(jù)顯示偏好理論，當(dāng)居民租房或購(gòu)房都有能力時(shí)，其所選擇的消費(fèi)方式即其偏好的方式。毫無(wú)疑問(wèn)，我國(guó)城市居民更偏好于購(gòu)住。對(duì)這種偏好的決定因素，不僅具有學(xué)術(shù)上的研究?jī)r(jià)值，而且對(duì)政府調(diào)控住房租購(gòu)市場(chǎng)也具有重要的決策參考意義。

本文在充分的文獻(xiàn)調(diào)研基礎(chǔ)上，以杭州市為例分析居民對(duì)住房的租購(gòu)偏好差異，探討我國(guó)城市居民偏好購(gòu)買住房的主要原因。

一、研究背景

總體來(lái)看，國(guó)內(nèi)外關(guān)于居民租購(gòu)住房偏好差異的文獻(xiàn)不多。代表性文獻(xiàn)有以下幾個(gè):Andreja Cirman以斯洛文尼亞為例，研究了社會(huì)房產(chǎn)私有化時(shí)期居民租購(gòu)偏好問(wèn)題。其研究表明，斯洛文尼亞的居民對(duì)購(gòu)房具有強(qiáng)烈的偏好，即使政府對(duì)購(gòu)房者的補(bǔ)助相當(dāng)少，住房私有化率仍然保持在一個(gè)缺乏依據(jù)的較高水平［3］。Jφrgen Drud Hansen和MortenSkak 則基于消費(fèi)者效用最大化的目標(biāo)函數(shù)，通過(guò)模型分析消費(fèi)者租購(gòu)偏好與選擇。研究表明，只有對(duì)產(chǎn)權(quán)具有強(qiáng)烈偏好的消費(fèi)者才會(huì)選擇購(gòu)房［4］。可見(jiàn)，居民偏好租賃還是購(gòu)買住房并無(wú)確定性結(jié)論。

比較而言，學(xué)術(shù)界對(duì)居民租購(gòu)住房偏好差異影響因素的研究較多，但主要集中于經(jīng)濟(jì)因素和政策因素方面。Laurent Gobillon和David le Blanc分析了法國(guó)的政策補(bǔ)助計(jì)劃PTZ對(duì)住房權(quán)屬的影響，他們借助于計(jì)量模型發(fā)現(xiàn)PTZ有助于居民離開(kāi)租房區(qū)，從而提高了人們擁有住房的速度［5］。Ross S.Gues通過(guò)建立住房租購(gòu)選擇模型，模擬了首次置業(yè)者的購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房數(shù)量、非住房消費(fèi)的計(jì)劃。研究結(jié)果表明，澳大利亞的住房補(bǔ)助、住房合作和借貸優(yōu)惠政策顯著地提高了首次置業(yè)者的承擔(dān)能力，進(jìn)而擴(kuò)大了居民的購(gòu)房需求［6］。

還有較多的文獻(xiàn)關(guān)注了影響居民住房租購(gòu)承受能力的相關(guān)因素(如家庭收入、租購(gòu)成本等)。基于成本費(fèi)用分析的住房租購(gòu)選擇理論認(rèn)為，決定居民最終選擇的主要因素是租賃成本和購(gòu)買成本的大小。Shelton通過(guò)對(duì)美國(guó)住房市場(chǎng)遷移費(fèi)用、空置費(fèi)用和管理費(fèi)用這三項(xiàng)費(fèi)用的調(diào)查和對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)對(duì)同一住房，居民總是按照成本最小化作出最終選擇。這表現(xiàn)在居住時(shí)間短時(shí)，家庭將會(huì)選擇租賃居住方式，因其購(gòu)房自住的年均遷移費(fèi)用將超過(guò)租賃該住房的年均空置費(fèi)用和管理費(fèi)用;反之，如果居住年限長(zhǎng)，則選擇購(gòu)買該住房自住，此時(shí)購(gòu)房自住的年均遷移費(fèi)用將小于租賃住房的年均空置費(fèi)用和管理費(fèi)用［7］。Luis Diaz-Serrano實(shí)證調(diào)查了德國(guó)和西班牙居民收入波動(dòng)對(duì)住房租購(gòu)偏好的影響，研究發(fā)現(xiàn)戶主收入波動(dòng)較大時(shí)，傾向于租賃住房;而收入穩(wěn)定性較高的人群則偏好于購(gòu)房［8］。

除傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)因素和政策因素外，越來(lái)越多的學(xué)者開(kāi)始將心理因素作為居民住房租購(gòu)選擇的重要影響因素。如Ben-Shahar通過(guò)對(duì)以色列315個(gè)大學(xué)新生的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)心理和經(jīng)濟(jì)因素在居民住房租購(gòu)選擇中是高度相關(guān)的，但心理因素比經(jīng)濟(jì)因素的影響更顯著，也更能解釋現(xiàn)實(shí)的住房租購(gòu)選擇行為［9］。

與國(guó)外相比，國(guó)內(nèi)學(xué)者無(wú)論是對(duì)住房租購(gòu)偏好差異還是對(duì)影響因素的研究都不多，實(shí)證研究更少。林家興、陳彥仲利用1999-2000年臺(tái)灣華人家庭動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)，建立了以居民性別、年齡、家庭恒常收入、婚姻狀態(tài)、家庭人口、租購(gòu)相對(duì)成本、貸款限制為主要變量的Logit模型，研究表明戶主年齡較大、家庭人口較少、已婚、無(wú)貸款限制、租購(gòu)相對(duì)成本較低的家庭更可能選擇購(gòu)房，而戶主性別、家庭恒常收入對(duì)租購(gòu)選擇無(wú)顯著影響［10］。虞曉芬以杭州市為例建立了包含住房、人口、經(jīng)濟(jì)、心理特征四個(gè)維度17個(gè)變量的住房租購(gòu)選擇模型，實(shí)證結(jié)果表明，家庭特征、住房特性、心理因素對(duì)住房租購(gòu)選擇產(chǎn)生重要影響，而戶主年齡、戶主的學(xué)歷對(duì)家庭租購(gòu)選擇的影響并不顯著［11］。

綜上可見(jiàn)，學(xué)術(shù)界對(duì)租購(gòu)偏好差異的研究不太多，針對(duì)中國(guó)情況的實(shí)證研究更少，僅有的文獻(xiàn)也大多偏重于理論和宏觀研究，對(duì)其中的微觀機(jī)理——居民住房消費(fèi)偏好和選擇的這方面的研究較少。更多的文獻(xiàn)側(cè)重于租購(gòu)選擇影響因素的研究，研究面相對(duì)較窄。本文以杭州市為例，分析中國(guó)居民住房租購(gòu)的偏好及影響偏好的因素。

二、城市居民租購(gòu)住房偏好差異

本文以杭州市為例，依托浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所的問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析我國(guó)城市居民的租購(gòu)偏好及其主要影響因素。數(shù)據(jù)主要來(lái)源:一是2006年“杭州居民租購(gòu)選擇影響因素”調(diào)研所得的504份購(gòu)房家庭、380份租賃家庭有效問(wèn)卷數(shù)據(jù);二是2007年“杭州市居民自有住房和租賃住房品質(zhì)調(diào)研”所得的285份購(gòu)房家庭、300份租賃家庭有效問(wèn)卷數(shù)據(jù)。

在住房品質(zhì)調(diào)研中，有76.4%的被調(diào)查者認(rèn)同“居住者應(yīng)擁有自己產(chǎn)權(quán)的住房”，而只有23.6%的被調(diào)查者不同意此觀點(diǎn)。分析不同意的理由，其中39%的被調(diào)查者是因?yàn)樽饨鹳M(fèi)用低，比購(gòu)房合算;30%是由于居住地址和環(huán)境選擇變換容易;8%的被調(diào)查者是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)收入低無(wú)法購(gòu)房或已經(jīng)擁有屬于自己的住房;14%為其他因素。剔除租金低以及經(jīng)濟(jì)收入過(guò)低原因，亦即忽略經(jīng)濟(jì)因素時(shí)，只有占總樣本的12%受訪者偏好于租房。

這一數(shù)據(jù)與近幾年杭州住房市場(chǎng)火爆，租賃市場(chǎng)平靜的現(xiàn)狀吻合。由圖1可以看出，近10年，住房銷售價(jià)格比租金上漲幅度快，2007年杭州中心城區(qū)的租售比已高達(dá)1:270-1:400左右。而租房成交量的上漲速度比銷售成交量上漲速度溫和，以杭州市2006年銷售成交量為基點(diǎn)，銷售成交量上漲幅度2007至2009年為54%、-8%、100%，總體成交量上漲速度較快;租房成交量的上漲幅度2007年、2008年分別為10.9%、27%②租賃數(shù)據(jù)來(lái)源于“我愛(ài)我家”，銷售成交量數(shù)據(jù)來(lái)源于歷年《杭州統(tǒng)計(jì)年鑒》，數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)筆者整理。，相對(duì)較為溫和。這幾類數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，杭州居民住房租購(gòu)偏好為購(gòu)房，即使房?jī)r(jià)比租金上漲速度快，人們購(gòu)房熱情卻沒(méi)有大影響，人們首當(dāng)其沖選擇的住房消費(fèi)方式為購(gòu)房。

圖1 杭州住房銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖①根據(jù)歷年《杭州統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)整理繪制，此處價(jià)格指數(shù)以1999年為100。

三、城市居民偏好購(gòu)買住房的成因

分析“品質(zhì)調(diào)研”中76.4%受訪者認(rèn)同“居住者應(yīng)擁有自己產(chǎn)權(quán)的住房”的理由，其中房?jī)r(jià)上漲、子女教育、搬家風(fēng)險(xiǎn)為首要考慮因素，所占總樣本比例分別為38.2%、33.8%、31.1%(參見(jiàn)表1)。根據(jù)顯示性偏好理論進(jìn)行分析，剔除其中的經(jīng)濟(jì)因素，即住房所享受的公積金、住房貸款等政策優(yōu)惠因素，結(jié)果表明，杭州居民偏好于購(gòu)房的主要因素是持有住房所有權(quán)所帶來(lái)的正面效益，以及租賃市場(chǎng)不完善所帶來(lái)的負(fù)面效益，并不過(guò)多地考慮政策性因素。將表1的理由按影響因素分類，可以看出，影響住房租購(gòu)偏好的主要因素依次為心理因素、權(quán)利因素和租賃市場(chǎng)完善程度因素。

(一)心理因素

心理因素為影響杭州居民住房消費(fèi)選擇的最重要因素，在表1中體現(xiàn)為居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期、身份地位的象征以及結(jié)婚需要，在重要性排名中分別為第1、第4和第5。

表1 同意居住者應(yīng)擁有自己產(chǎn)權(quán)住房的理由③根據(jù)浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研獲得的數(shù)據(jù)繪制。

首先，房?jī)r(jià)上漲心理預(yù)期對(duì)居民偏好購(gòu)房具有正向影響。居住選擇不僅僅是消費(fèi)決策，還是在競(jìng)爭(zhēng)的住房市場(chǎng)上的投資決策［12］。在影響因素調(diào)研的884份總有效樣本中，18.55%受調(diào)查者認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)將上漲，57.13%受調(diào)查者認(rèn)為保持穩(wěn)定，10.52%認(rèn)為將下跌，13.80%認(rèn)為難以判斷?！肚嗄陼r(shí)報(bào)》2010年1月份對(duì)杭州普通市民的調(diào)查顯示，81%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲。由此可見(jiàn)，認(rèn)為未來(lái)住房?jī)r(jià)格將保持穩(wěn)定的居民已經(jīng)占受調(diào)查者人數(shù)的絕大部分。當(dāng)預(yù)期住房?jī)r(jià)格將上漲時(shí)，人們的投資需求旺盛，更趨向于購(gòu)買住房，反之則選擇租賃住房。近幾年，杭州房?jī)r(jià)幾乎一直處于上漲階段，使得大多數(shù)人抱著“買房要趁早”和“租房子住不如投資小戶型當(dāng)存錢”的觀念，即使租賃成本更低，也更為偏好于購(gòu)房。

其次，心理上的歸屬感、安全感、穩(wěn)定感和身份地位感對(duì)偏好購(gòu)房也有正向影響。不同民族的文化會(huì)潛移默化地影響個(gè)人住房消費(fèi)觀念。安土重遷、“有恒產(chǎn)才有恒心”，中國(guó)兩千年封建社會(huì)帶來(lái)根深蒂固的小農(nóng)觀念，使很多消費(fèi)者存在著只注重名義上的所有權(quán)而不重視經(jīng)濟(jì)上的使用權(quán)的觀點(diǎn)，將租賃住房的消費(fèi)方式等同于“沒(méi)有房”。在影響因素調(diào)研中，82.35%受訪者同意或非常同意“擁有住房比租賃住房心理上更有家的歸宿感”，僅4.07%不同意或非常不同意，13.58%無(wú)所謂?！捌焚|(zhì)調(diào)研”的自有樣本中分別有86.9%和86.6%認(rèn)為住房帶來(lái)“穩(wěn)定與安全感”和“家的歸屬感”;即使在租賃樣本中，也有59.4%認(rèn)為住房帶來(lái)“穩(wěn)定與安全感”，50.5%認(rèn)為帶來(lái)“家的歸屬感”。這種觀念增強(qiáng)了大多數(shù)居民的購(gòu)房意愿。身份象征也對(duì)居民偏好購(gòu)房產(chǎn)生正向影響。由于目前高房?jī)r(jià)動(dòng)輒上百萬(wàn)，購(gòu)房在很大程度上直接表現(xiàn)了個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在一部分人群里房成了身份地位的象征。

此外，雖然購(gòu)買住房與婚姻沒(méi)有必然聯(lián)系，但我國(guó)的傳統(tǒng)觀念普遍認(rèn)為婚姻是擁有家的必要條件，而擁有自己的住房則是成家立業(yè)的重要標(biāo)志，在影響因素調(diào)研中僅有14.92%的受訪者表示不同意或非常不同意“年輕人應(yīng)該購(gòu)買住房結(jié)婚”，40.70%明確表示同意或非常同意。由世紀(jì)佳緣網(wǎng)站聯(lián)合新浪網(wǎng)和MSN共同發(fā)起，涉及30余個(gè)省市，近8萬(wàn)人(23-35歲的群體占到近七成)的關(guān)于2009年中國(guó)男女婚戀觀的調(diào)查中有96%的網(wǎng)友拒絕租房結(jié)婚。這兩個(gè)調(diào)研結(jié)果一致，大多數(shù)人持有購(gòu)房是結(jié)婚必需的觀念。目前中國(guó)“結(jié)婚不與父母同住”觀念盛行，據(jù)《南國(guó)都市報(bào)》調(diào)查，針對(duì)“成家后，您是否愿意和父母住在一起”的問(wèn)題，在年齡在23-50歲的受訪者中，有72%明確表示“不愿意”和“至少在成家后的短期內(nèi)不會(huì)考慮”，近七成的老人也表示不愿同住或可接受偶爾同住?！督裢韴?bào)》2010年大型新婚消費(fèi)調(diào)查問(wèn)卷顯示，天津市2010年只有1.7%的新人選擇租房結(jié)婚，而購(gòu)買新建商品房、二手房和保障性住房的比例分別為35%、26.7%和26.7%，其余的10%為用父母住房。房是結(jié)婚必需品這種社會(huì)認(rèn)同和婚后不愿與父母同住的觀念顯著影響著居民住房租購(gòu)偏好。

可見(jiàn)，心理因素對(duì)居民住房租購(gòu)偏好影響非常顯著，由我國(guó)住房消費(fèi)文化上的社會(huì)認(rèn)同引起的租賃和購(gòu)買住宅所帶來(lái)的心理滿足感的認(rèn)同差異，使得我國(guó)居民偏好購(gòu)房。

(二)權(quán)利因素

購(gòu)買住房除享受所有者權(quán)利內(nèi)容之外，亦能享受比租房者更多的權(quán)利:戶籍權(quán)利、社保福利權(quán)利、子女受教育權(quán)利等等。國(guó)外相關(guān)研究中，很少有把權(quán)利作為影響因素的文獻(xiàn)，但在中國(guó)，由于制度、政策等的不同，權(quán)利因素也是影響居民住房租購(gòu)偏好的極其重要的因素。

首先，戶籍(購(gòu)房入戶政策)對(duì)居民偏好購(gòu)房具有正向影響。戶籍問(wèn)題對(duì)中國(guó)影響深遠(yuǎn)，關(guān)系十幾億中國(guó)人的生活、工作、社會(huì)福利、受教育權(quán)利、享受公共設(shè)施等諸多方面。戶籍權(quán)利也和居民心理因素結(jié)合在一起影響著居民的選擇，戶口使得居民在城市里具有歸屬感。廣州搜房網(wǎng)2009年對(duì)5343名網(wǎng)民(其中4200多人非廣州戶籍，占80%)的調(diào)查顯示，近70.8%的網(wǎng)民支持購(gòu)房入戶政策，并有4成外地籍網(wǎng)民表示會(huì)因這項(xiàng)政策而購(gòu)房。杭州自數(shù)年前實(shí)施“購(gòu)房入戶”政策以來(lái)，已有相當(dāng)多的外地居民為落戶而選擇購(gòu)房。2008年，杭州市政府出臺(tái)了24條，其中就包括了“購(gòu)房入戶”政策。合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在浙江第16屆最佳人居展期間對(duì)住房需求調(diào)查的結(jié)果顯示，外地人有意向在杭置業(yè)的比例從2008年的3.2%上升到2009年的13.6%①資料來(lái)源于合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu):《住宅市場(chǎng)需求白皮書》(調(diào)研報(bào)告)，2009年10月。。

其次，子女受教育權(quán)利對(duì)居民偏好購(gòu)房的正向影響，表現(xiàn)在表1中重要性排名第2。在品質(zhì)調(diào)研中，78.9%的受訪者認(rèn)為擁有住房比租房更有利于子女教育。我國(guó)城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)意向正由原來(lái)以物質(zhì)消費(fèi)為主的“硬”消費(fèi)向以子女教育為主的“軟”消費(fèi)轉(zhuǎn)變 ，學(xué)區(qū)制使得希望子女上好學(xué)的父母考慮購(gòu)房。學(xué)區(qū)房的熱銷體現(xiàn)了中國(guó)居民對(duì)子女教育的重視，2008年杭州幾大名校的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格普遍與周邊非學(xué)區(qū)房保持500-2000元/平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，如學(xué)軍中學(xué)等名校價(jià)格差距甚至高達(dá)三四千，但仍然供不應(yīng)求。2009年杭州某品牌中介公司曾對(duì)登記的意向客戶做過(guò)一次不完全調(diào)查，結(jié)果顯示:約46%的買房者在挑選二手房時(shí)，把“學(xué)區(qū)”列入買房的決定因素;而超過(guò)80%的買房者則在咨詢經(jīng)紀(jì)公司時(shí)，提出“自己意向購(gòu)買的小區(qū)屬于哪個(gè)學(xué)區(qū)”的問(wèn)題①數(shù)據(jù)來(lái)源http://hz.fangqq.com/htmls/news/23/22562.html.。

此外，購(gòu)房者享有的社會(huì)福利、工作待遇權(quán)利以及享受公共設(shè)施的權(quán)利對(duì)居民購(gòu)房偏好也有著正向影響。總體而言，由于購(gòu)房者享有著比租房者更多的權(quán)利，購(gòu)房的同時(shí)也事實(shí)上購(gòu)買了附加在所有權(quán)上的一系列社會(huì)權(quán)利，這使得居民在住房租購(gòu)決策中更為偏好購(gòu)房。

(三)市場(chǎng)成熟度及政府支持因素

從表1可以看出有31.1%的居民由于租房會(huì)面臨隨時(shí)搬家的風(fēng)險(xiǎn)而不愿租房，16.6%的居民認(rèn)為租賃者會(huì)被認(rèn)為暫住人口處理而選擇購(gòu)房，這些考慮因素都反映了租賃市場(chǎng)的不完善以及政府在租賃市場(chǎng)管理上的失職，對(duì)租戶權(quán)利保護(hù)不夠。住房市場(chǎng)發(fā)育的完善程度，也是居民租購(gòu)偏好的重要影響因素。相比國(guó)外租賃市場(chǎng)，我國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展較為落后，城市居民住房租賃的比例較低。以杭州為例，租購(gòu)兩市場(chǎng)發(fā)展非均衡:購(gòu)房需求旺盛，自有住房比率較高;租賃需求相對(duì)不足，租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢;住房市場(chǎng)呈現(xiàn)以存量市場(chǎng)交易量較少、以增量市場(chǎng)供給為主導(dǎo)的格局［11］。

租賃市場(chǎng)不完善對(duì)居民租房偏好具負(fù)效應(yīng)影響。我國(guó)至今還沒(méi)有頒布專門的房產(chǎn)租賃方面的法律，在全國(guó)范圍內(nèi)現(xiàn)有的也只是《城市房地產(chǎn)管理法》中對(duì)房產(chǎn)租賃的有關(guān)規(guī)定，地方政府層面也缺少實(shí)施細(xì)則的配合。如杭州市關(guān)于租賃的政策只有1993年10月的《杭州市房屋租賃管理實(shí)施辦法》、2007年1月的《杭州市房屋租賃管理規(guī)定》和2007年6月的《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹杭州市房屋租賃管理規(guī)定的實(shí)施意見(jiàn)》，總體力度強(qiáng)度都不夠。租賃市場(chǎng)不規(guī)范、現(xiàn)行法律對(duì)租賃者權(quán)利保護(hù)的缺失，使得租賃市場(chǎng)上供給方占據(jù)著主導(dǎo)地位。租賃者面臨著隨時(shí)搬遷的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在電費(fèi)、水費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等方面易受房東的剝削，租賃房源、小區(qū)環(huán)境、安全性較之自有者都相對(duì)較差等。由表2顯示，杭州租賃者的住房滿意度明顯低于自有者。租賃者總體住房服務(wù)品質(zhì)比購(gòu)房者差，使得租房者在經(jīng)濟(jì)條件的允許下就轉(zhuǎn)租為購(gòu)，并愿意為自住住房支付高于市場(chǎng)租金的自住成本。

表2 租賃者和自有者住房滿意度②數(shù)據(jù)來(lái)源:根據(jù)浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研數(shù)據(jù)繪制。

通過(guò)本文的研究，得到以下結(jié)論:第一，在租賃和購(gòu)買這兩種住房消費(fèi)方式中，杭州市居民普遍偏好于購(gòu)房。第二，居民偏好于購(gòu)房的主要原因依次為“購(gòu)房者比租房者擁有更多的附屬于住房所有權(quán)上面的各項(xiàng)權(quán)利”、“中國(guó)居民長(zhǎng)期積淀下來(lái)的傳統(tǒng)住房消費(fèi)文化觀念使得人們對(duì)租房有強(qiáng)烈的不認(rèn)同感”以及“政府在租賃市場(chǎng)培育和管理上的缺位使得租賃市場(chǎng)成熟度很低”。這些因素迫使居民抑制其他消費(fèi)，放棄租賃消費(fèi)而轉(zhuǎn)向高價(jià)的購(gòu)房市場(chǎng)，這不僅進(jìn)一步地推高了本已高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)、威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡、健康發(fā)展，而且對(duì)居民正常的非住房消費(fèi)產(chǎn)生顯著的擠出效應(yīng)。為解決廣大中低收人者的基本住房消費(fèi)問(wèn)題，也為了促進(jìn)住房租購(gòu)市場(chǎng)均衡發(fā)展，政府應(yīng)當(dāng)在以下兩個(gè)方面有所作為:一是出臺(tái)優(yōu)惠政策，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，保護(hù)租賃者權(quán)利，改善租賃市場(chǎng)上供求方的不平等地位，通過(guò)提供合適、高質(zhì)的租賃選擇來(lái)刺激居民的租賃需求。一個(gè)健全的住房市場(chǎng)應(yīng)該由成熟的住房買賣市場(chǎng)和發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)共同組成，而住房租賃和購(gòu)房市場(chǎng)的完善程度直接影響著居民的選擇，從而影響著國(guó)計(jì)民生。二是通過(guò)輿論等引導(dǎo)改變目前中國(guó)住房消費(fèi)文化上存在的不正確觀念和社會(huì)認(rèn)同，培養(yǎng)居民合理而穩(wěn)定的住房自有、租賃消費(fèi)結(jié)構(gòu)。雖然消費(fèi)文化觀念和社會(huì)認(rèn)同的改變較難立竿見(jiàn)影，但對(duì)引導(dǎo)居民根據(jù)自己能力選擇合理的住房消費(fèi)模式卻是必行的。

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