摘要：盡管《物權(quán)法》已經(jīng)出臺(tái)，但是對(duì)停車(chē)位、停車(chē)庫(kù)、窗前綠地、屋頂平臺(tái)、會(huì)所等部分是屬于業(yè)主共有還是開(kāi)發(fā)商所有，抑或由個(gè)人所有等相關(guān)問(wèn)題仍值得我們做進(jìn)一步的探討。

關(guān)鍵詞：專(zhuān)有部分；物權(quán)法；所有權(quán)制度

收稿日期：2010-09-16

作者簡(jiǎn)介：夏兵（1988-）女，黑龍江哈爾濱人，大慶師范學(xué)院法學(xué)院2007級(jí)法學(xué)專(zhuān)業(yè)學(xué)生，研究方向：法律。

近年來(lái)，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的相關(guān)問(wèn)題在社會(huì)上存在較大爭(zhēng)議。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由業(yè)主享有的專(zhuān)有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)所組成。那么對(duì)停車(chē)位、停車(chē)庫(kù)、窗前綠地、屋頂平臺(tái)、會(huì)所等部分是屬于業(yè)主共有還是開(kāi)發(fā)商所有，或者說(shuō)由個(gè)人所有呢？盡管《物權(quán)法》已經(jīng)出臺(tái)，但是這些問(wèn)題仍需我們做進(jìn)一步的探討。

一、停車(chē)庫(kù)、停車(chē)位的權(quán)屬應(yīng)依我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定

縱觀美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、日本的法律，對(duì)于停車(chē)庫(kù)和停車(chē)位的歸屬大致包含了兩種模式：第一種是將車(chē)位作為共有部分由業(yè)主共有。第二種模式是把停車(chē)位作為專(zhuān)有權(quán)的客體，開(kāi)發(fā)商能夠單獨(dú)出售停車(chē)位。

而我國(guó)《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位，車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位，車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售，出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”該條款沒(méi)有簡(jiǎn)單的規(guī)定車(chē)位屬于全體業(yè)主共有或歸開(kāi)發(fā)商所有，而是交由當(dāng)事人雙方依約定來(lái)確定，尊重當(dāng)事人的意思自治。

參考上述各國(guó)的立法現(xiàn)狀，針對(duì)兩種權(quán)屬模式，我們不妨做一下比較。

第一，就停車(chē)庫(kù)，停車(chē)位所有權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商所有的情況下，開(kāi)發(fā)商依業(yè)主的要求分別出售停車(chē)位，相應(yīng)的，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)可獲得車(chē)位的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這種制度安排可以促進(jìn)或保障開(kāi)發(fā)商采取住宅單元和地下車(chē)位分別銷(xiāo)售的交易方式，需要的業(yè)主或一次購(gòu)買(mǎi)或分期支付租金，不需要的業(yè)主無(wú)須為此支付任何費(fèi)用。這樣有利于降低建筑物單位面積的銷(xiāo)售價(jià)格。但是，將車(chē)位設(shè)定為專(zhuān)有部分，則存在明顯的紕漏，即專(zhuān)有權(quán)人依照自己的意愿獨(dú)立行使處分權(quán)時(shí)，有可能損害其他業(yè)主的利益，比如開(kāi)發(fā)商或業(yè)主將車(chē)位轉(zhuǎn)賣(mài)給小區(qū)外的人，或者將停車(chē)位挪作他用，等等。

第二，將停車(chē)庫(kù)、停車(chē)位的所有權(quán)歸業(yè)主共有，則業(yè)主自治組織享有車(chē)位的所有權(quán)，該組織代表全體業(yè)主的利益行使對(duì)車(chē)位的管理，處分和收益權(quán)。反映了業(yè)主意思自治的要求。但是，一方面由于單元房的專(zhuān)有權(quán)和車(chē)位的按份共有權(quán)被綁定在一起。因此，每位業(yè)主購(gòu)買(mǎi)單元房時(shí)必然要分?jǐn)傑?chē)位成本，可能會(huì)對(duì)單個(gè)業(yè)主造成更多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和生活不便；另一方面，雖然車(chē)位歸全體業(yè)主共有，但需要車(chē)位的業(yè)主也不應(yīng)無(wú)償?shù)氖褂密?chē)位，這樣會(huì)侵害到其他業(yè)主的權(quán)利和權(quán)益，造成更多的糾紛而難以解決；還有，在現(xiàn)在社會(huì)中，開(kāi)發(fā)商占有明顯的優(yōu)勢(shì)地位，即使所有權(quán)歸業(yè)主所有，也難以保障業(yè)主的合法權(quán)益。開(kāi)發(fā)商為降低成本，可能放棄建造車(chē)庫(kù)、車(chē)位的配套設(shè)施，即使車(chē)位成本由業(yè)主承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)把房?jī)r(jià)抬的很高。

綜上，分析兩種模式的利弊不難發(fā)現(xiàn)，單一的權(quán)屬模式不利于保護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，而且會(huì)使得業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間博弈加劇，矛盾糾紛不斷，難以實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)。雖然我國(guó)《物權(quán)法》立法還處于起步階段，相關(guān)的法律法規(guī)仍需完善。但是《物權(quán)法》關(guān)于停車(chē)庫(kù)、停車(chē)位的規(guī)定仍有助于車(chē)位所有權(quán)糾紛的解決。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

第一，從業(yè)主角度：我國(guó)屬于發(fā)展中國(guó)家，私家車(chē)并非人人都有，也并非家家都有，完全讓每位業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用會(huì)造成不必要的負(fù)擔(dān)。

第二，反過(guò)來(lái)，從開(kāi)發(fā)商一方來(lái)說(shuō)：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，私家車(chē)必將快速地增多，因此，就停車(chē)位的需求也會(huì)與日俱增，賦予開(kāi)發(fā)商以所有權(quán)，有助于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)車(chē)位。這樣，既考慮到我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，又兼顧了業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雙方的利益。通過(guò)雙方的“合作”，實(shí)現(xiàn)了各自利益的最大化。

因此，雖然《物權(quán)法》關(guān)于停車(chē)位、停車(chē)庫(kù)權(quán)屬的規(guī)定在細(xì)節(jié)方面不夠具體完善，例如：《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定的過(guò)于寬泛，缺乏可操作性，難以從真正意義上保障業(yè)主的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；沒(méi)有規(guī)定約定不明或沒(méi)有約定情況下權(quán)屬的問(wèn)題等等。但是筆者認(rèn)為法律的立法思路是相當(dāng)符合我國(guó)的國(guó)情和現(xiàn)實(shí)需要的，能夠起到定紛止?fàn)幍淖饔?，減少糾紛的發(fā)生，促使糾紛的解決。

二、窗前綠地的權(quán)屬應(yīng)考慮現(xiàn)實(shí)情況，屋頂平臺(tái)的權(quán)屬應(yīng)依《物權(quán)法》規(guī)定屬業(yè)主共有

眾所周知，一般情況下，商品房的一層和頂層即使價(jià)格較低也不太好賣(mài)，于是開(kāi)發(fā)商靈機(jī)一動(dòng)，想了一個(gè)妙招，即把窗前綠地贈(zèng)送給一層的業(yè)主做成一個(gè)小院，把屋頂平臺(tái)贈(zèng)送給頂層的業(yè)主做成一個(gè)空中花園。這樣一來(lái)，一層和頂層的房子都好賣(mài)了，表面上看，似乎開(kāi)發(fā)商和業(yè)主達(dá)到了“雙贏”的局面。但是，仔細(xì)想想，開(kāi)發(fā)商這樣做有法可依嗎？難道不會(huì)侵犯到其他業(yè)主的合法權(quán)利嗎？我國(guó)《物權(quán)法》第73條明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人所有的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所，公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

首先，看窗前綠地的權(quán)屬問(wèn)題，雖然《物權(quán)法》已經(jīng)作了較為明確的規(guī)定。但是，法律規(guī)定的不甚完善。在社會(huì)實(shí)踐中，必然存在一層不太好賣(mài)的問(wèn)題，如何解決，則是一個(gè)令開(kāi)發(fā)商十分頭疼的問(wèn)題。如果法律認(rèn)定歸業(yè)主共有，那么一定程度上也損害了開(kāi)發(fā)商的利益。同時(shí)在房?jī)r(jià)如此高漲，住房如此緊張的情況下，一層如果不太好賣(mài)，也必然造成資源的浪費(fèi)。

因此，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，認(rèn)定窗前綠地是由業(yè)主共有還是由一個(gè)人所有應(yīng)該看該部分費(fèi)用是否由業(yè)主共同分擔(dān)。如果經(jīng)過(guò)查證屬實(shí)，確實(shí)由全體業(yè)主共同分擔(dān)，那么開(kāi)發(fā)商則無(wú)權(quán)將該部分附贈(zèng)給一層的業(yè)主；反之，該種附贈(zèng)則合法。還應(yīng)注意的是，要看扣除附贈(zèng)的綠地之后，小區(qū)的綠化面積是否達(dá)到開(kāi)發(fā)商之前的承諾。如果未達(dá)到承諾的標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)推定附贈(zèng)的綠地歸全體業(yè)主共有，而不論費(fèi)用是否由業(yè)主共同分擔(dān)。

其次，關(guān)于屋頂平臺(tái)的權(quán)屬問(wèn)題，則有學(xué)者建議，應(yīng)當(dāng)區(qū)分所有建筑物的屋頂平臺(tái)是否被登記為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)。一般情況下，區(qū)分所有建筑物的屋頂平臺(tái)，都未被單獨(dú)登記為一項(xiàng)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，沒(méi)有單獨(dú)的所有權(quán)證，因而，只能公攤到區(qū)分所有建筑物的面積之中，歸業(yè)主共有；但是在屋頂平臺(tái)被單獨(dú)登記為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的情況下，屋頂平臺(tái)相當(dāng)于一個(gè)區(qū)分所有的建筑物，成立一個(gè)單獨(dú)的所有權(quán)。因此，它可以根據(jù)商品房的預(yù)售合同或銷(xiāo)售合同歸某特定的業(yè)主享有，也可以根據(jù)約定歸全體業(yè)主共有，還可以被保留在開(kāi)發(fā)商手中，或出賣(mài)給業(yè)主之外的第三人。

但是依常識(shí)，我們總該知道，屋頂平臺(tái)同區(qū)分建筑物的支柱，外墻，地下室一樣都屬于區(qū)分建筑物的基本構(gòu)造。沒(méi)有屋頂，難道建筑物還露天不成。因此，我國(guó)《物權(quán)法》關(guān)于屋頂平臺(tái)的權(quán)屬問(wèn)題的規(guī)定是合情合理的。毫無(wú)疑問(wèn)，屋頂平臺(tái)屬于共有部分，歸業(yè)主共有。除非業(yè)主大會(huì)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，不得改變其權(quán)利歸屬。

這樣一來(lái)，開(kāi)頭提到的問(wèn)題自然可以回答：其一，開(kāi)發(fā)商將一層的窗前綠地贈(zèng)送給一樓的業(yè)主，原則上是不符合法律規(guī)定的，畢竟法律規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，歸業(yè)主共有。”但是考慮到現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的解決，可以有例外的規(guī)定。其二，對(duì)于屋頂平臺(tái)，其和窗前綠地的性質(zhì)不同，它是建筑物的基本構(gòu)造。理應(yīng)由業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分。即不能把屋頂平臺(tái)附贈(zèng)給頂層的業(yè)主，但可以通過(guò)其他方式予以相應(yīng)的補(bǔ)償。

三、會(huì)所的權(quán)屬歸業(yè)主共有抑或取消建立會(huì)所

現(xiàn)在部分建筑小區(qū)建有會(huì)所供業(yè)主休閑、娛樂(lè)或健身之用，但是學(xué)界對(duì)會(huì)所的權(quán)屬存在異議：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，會(huì)所的歸屬應(yīng)有商品銷(xiāo)售合同約定，如無(wú)約定，則其所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，會(huì)所適用我國(guó)《物權(quán)法》第73條的規(guī)定，其應(yīng)當(dāng)屬于“公用設(shè)施”，由業(yè)主共有。

對(duì)于會(huì)所的權(quán)屬，我國(guó)《物權(quán)法》沒(méi)有明確的規(guī)定。王利明教授認(rèn)為，我國(guó)《物權(quán)法》第73條規(guī)定的由業(yè)主共有的“公共場(chǎng)所，公用設(shè)施”不應(yīng)該包括會(huì)所。關(guān)于會(huì)所的歸屬，應(yīng)當(dāng)由雙方約定，如果沒(méi)有約定，則應(yīng)當(dāng)推定由業(yè)主共有。對(duì)此，筆者有兩種意見(jiàn)：

第一，如果非要確定會(huì)所的權(quán)屬的話，應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。理由有三：一是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的會(huì)所不同于社會(huì)上建設(shè)的休閑會(huì)所，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的在于為特定小區(qū)全體業(yè)主提供商業(yè)，娛樂(lè)等配套服務(wù)，其服務(wù)的對(duì)象是基于全體業(yè)主的；二是從會(huì)所的建設(shè)費(fèi)用上來(lái)說(shuō)，其建設(shè)成本一般已經(jīng)被攤付到業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)單元房的房?jī)r(jià)中，如果會(huì)所權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商，會(huì)有損業(yè)主的利益，有失公平；三是會(huì)所作為一種贏利性場(chǎng)所，存在風(fēng)險(xiǎn)是必然的，但并不一定非得由業(yè)主進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。業(yè)主自治組織可以決議將屬于共有部分的會(huì)所指定給開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司專(zhuān)用，也可規(guī)定在不增加業(yè)主負(fù)擔(dān)和影響業(yè)主生活的情況下適當(dāng)對(duì)外經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入的一部分用來(lái)彌補(bǔ)會(huì)所及小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用。

第二，小區(qū)內(nèi)應(yīng)盡可能取消會(huì)所。理由同樣有三個(gè)方面：首先，從實(shí)際情況來(lái)看，小區(qū)內(nèi)會(huì)所的發(fā)展現(xiàn)狀并不十分理想；其次，雖說(shuō)會(huì)所是物業(yè)管理小區(qū)品味檔次的一種標(biāo)志或象征。現(xiàn)在市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)飆升，住房緊張，人民的生活還沒(méi)有達(dá)到更高的水平。因此，在小區(qū)內(nèi)建立會(huì)所會(huì)造成不必要的浪費(fèi)，使得資源閑置。第三，在小區(qū)內(nèi)建立會(huì)所，開(kāi)發(fā)商會(huì)將建設(shè)成本分?jǐn)傇跇I(yè)主購(gòu)買(mǎi)單元房的房?jī)r(jià)中，會(huì)給一些收入較低的業(yè)主造成不必要的負(fù)擔(dān)，生活壓力加劇。更不用提，在會(huì)所中休閑，娛樂(lè)了。

綜上所述，停車(chē)位、停車(chē)庫(kù)、窗前綠地、屋頂平臺(tái)以及會(huì)所的權(quán)屬，已較為明了，是歸開(kāi)發(fā)商所有，還是歸業(yè)主共有，抑或個(gè)人所有，并不絕對(duì)，他們之間是利益的權(quán)衡，應(yīng)該在保障各方利益的基礎(chǔ)上作出規(guī)定，使得各方利益相對(duì)平衡。

同時(shí)也應(yīng)看到，我國(guó)《物權(quán)法》的制定也是較為成功的，它的出臺(tái)對(duì)明確權(quán)利歸屬，對(duì)解決權(quán)利糾紛起到了不可或缺的重大作用。然而我國(guó)的《物權(quán)法》立法處于起步階段，相關(guān)配套法律法規(guī)還沒(méi)有到位或者完善。時(shí)代是與時(shí)俱進(jìn)的，國(guó)家的法律制定也應(yīng)當(dāng)是與時(shí)俱進(jìn)的。盡快完善《物權(quán)法》相關(guān)的法律法規(guī)，是我國(guó)今后立法的重點(diǎn)。只有這樣，才能從法律制度方面，切實(shí)保障業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雙方的合法權(quán)益，減少雙方的博弈，實(shí)現(xiàn)“雙贏”。

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