以工業(yè)化的方式來(lái)蓋房子，中國(guó)最大房地產(chǎn)商找到了節(jié)能與自身戰(zhàn)略的絕妙契合點(diǎn)。

歡迎來(lái)到萬(wàn)科工廠，請(qǐng)注意，是工廠而不是工地。在距深圳60多公里的東莞松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這個(gè)290家高科技公司的聚集之地，占地200畝的萬(wàn)科住宅工業(yè)化研究中心仿若科幻世界里的巨型積木制造基地。

5月20日，當(dāng)記者來(lái)到這個(gè)僻靜之所，一個(gè)2000平方米略顯簡(jiǎn)陋的預(yù)制加工廠里，流水線工人正在模板線上制造各種模具。過(guò)去5年時(shí)間里，建筑師借助吊車的機(jī)械手臂，將這里誕生的各種巨型鋼筋混凝土框架和墻體，搭建成散落中心各處的2至6號(hào)實(shí)驗(yàn)樓。這些建筑是萬(wàn)科新里程、中糧假日風(fēng)景等中國(guó)首批工業(yè)工。”萬(wàn)科助理總經(jīng)理王蘊(yùn)告訴《環(huán)球企業(yè)家》，這是她去日本取經(jīng)時(shí)看到的一幕。讓他印象深刻的是，日本的建筑工人穿著寬松的燈籠褲，朝九晚五地上班，周六周日休息，更像是產(chǎn)業(yè)工人。與中國(guó)工地上臟、亂、差的工作環(huán)境有天壤之別。某種程度上，這是工業(yè)化生產(chǎn)所帶來(lái)的最直觀變化。

在中國(guó)正在興起的節(jié)能減排浪潮中，工業(yè)化還帶來(lái)了意想不到的效果。來(lái)自深圳市建筑科學(xué)研究院《住宅產(chǎn)業(yè)化節(jié)能減排效益分析報(bào)告》顯示，萬(wàn)科工業(yè)化實(shí)驗(yàn)的4號(hào)樓在建造過(guò)程中，每平方米水耗和污水排放比傳統(tǒng)施工方法降低了70％，能耗、垃圾及人工用量則削減了50％。

“我們當(dāng)初都不知道碳減排怎么回事?！蓖跏嬖V《環(huán)球企業(yè)家》

“當(dāng)你發(fā)現(xiàn)(工業(yè)化與節(jié)能)一致的時(shí)候，盡管是偶然一致的，但是在這個(gè)基礎(chǔ)上提高一步是不難的?！惫I(yè)化生產(chǎn)能給萬(wàn)科帶來(lái)更快的周轉(zhuǎn)率，更穩(wěn)定的質(zhì)量管控，這是萬(wàn)科本身業(yè)務(wù)的提升，但它還符合節(jié)能減排的趨勢(shì)，對(duì)于萬(wàn)科而言，這實(shí)際上是社會(huì)責(zé)任與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的天然結(jié)合。

在3月份的綠色建筑大會(huì)上，萬(wàn)科承諾今年將實(shí)現(xiàn)四個(gè)100，包括100萬(wàn)平方米的工業(yè)化住宅開(kāi)工，100萬(wàn)平方米的綠色住宅項(xiàng)目，100萬(wàn)平方米的保障性用房，實(shí)現(xiàn)100％精裝修。而更長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃是，到2014年萬(wàn)科主流產(chǎn)品全部實(shí)現(xiàn)100％工業(yè)化。按照萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)量，這將是1400萬(wàn)平方米的驚人規(guī)模，接近2009年北京市的住房銷售面積總和。

發(fā)布這一驚人計(jì)劃之前，王石有很長(zhǎng)一段時(shí)間因“捐款門”遁出公眾視野。而在2009年初再次高調(diào)亮相后的一年，王石實(shí)際上只談了一件事，就是綠色建筑。這讓人很容易把萬(wàn)科的綠色建筑與當(dāng)下各行各業(yè)的綠色秀聯(lián)系在一起。在王石看來(lái)，辨識(shí)是不是作秀并不難?！白鲆淮涡闳菀?，能持續(xù)作秀不簡(jiǎn)單，要看作秀是可持續(xù)的還是偶然的，是興致所發(fā)還是有必然的邏輯關(guān)系?！蓖跏瘜?duì)《環(huán)球企業(yè)家》說(shuō)。

無(wú)心插柳

當(dāng)王石逐漸被視為綠色建筑的先行者時(shí)，他本人更愿意將其歸結(jié)為一種偶然。

“萬(wàn)科搞綠色建筑，是由不自覺(jué)到自覺(jué)地過(guò)程。萬(wàn)科要保證住宅領(lǐng)域的第一，要保持規(guī)模，必須標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)?！蓖跏虮究忉屨f(shuō)。2004年，萬(wàn)科開(kāi)始了復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)60％的黃金5年，但在成為中國(guó)最大規(guī)模房地產(chǎn)公司的同時(shí)，由于人力資源攤薄，萬(wàn)科品牌的房子在不同的城市品質(zhì)會(huì)相差很遠(yuǎn)。王石希望建立一套標(biāo)準(zhǔn)化和工業(yè)化的流程體系解決這一難題。

被賦予這一任務(wù)的萬(wàn)科1號(hào)實(shí)驗(yàn)樓于2005年建成，2年后，2號(hào)和3號(hào)樓也落成。在這個(gè)過(guò)程中，萬(wàn)科建筑師們發(fā)現(xiàn)用預(yù)制方式施工要比傳統(tǒng)方式工期更快。這意味著萬(wàn)科本已領(lǐng)先業(yè)內(nèi)的資金周轉(zhuǎn)率會(huì)有‘個(gè)更大的提升。

但更讓王石感興趣的是，工業(yè)化生產(chǎn)的工人數(shù)量、耗電、用水量都比以前降低。從4號(hào)樓(2007年)開(kāi)始，萬(wàn)科有意識(shí)委托深圳市建科院對(duì)4號(hào)樓開(kāi)工到竣工整個(gè)施工過(guò)程的能耗，包括電、水、木質(zhì)模板消耗量，垃圾排放量等做監(jiān)測(cè)。結(jié)果顯示，水耗和污水排放比傳統(tǒng)施工方式降低了7成，而能耗、垃圾排放和人工則節(jié)省了50％。

2007年，上海新里程20號(hào)樓開(kāi)盤(pán)銷售，這是萬(wàn)科第一個(gè)工業(yè)化生產(chǎn)項(xiàng)目，這棟12層住宅采用工業(yè)化建造模式，比傳統(tǒng)方法縮短70天的工期。而且每平方米的水耗、能耗及垃圾產(chǎn)生量也達(dá)到或者超過(guò)了其4號(hào)樓實(shí)驗(yàn)室的數(shù)據(jù)。“新里程”成為萬(wàn)科在工業(yè)化和綠色建筑上的一個(gè)分界線。此后，萬(wàn)科在北京成立榆構(gòu)萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心，萬(wàn)科給他們的工業(yè)化插了節(jié)能減排的翅膀。

但就此以為萬(wàn)科的實(shí)驗(yàn)順風(fēng)順?biāo)畡t失之簡(jiǎn)單。在2004年，萬(wàn)科的合作單位，甚至是萬(wàn)科自己’線的工程師，都普遍心存畏懼。從1號(hào)樓第一次嘗試，到現(xiàn)在聳立起來(lái)的6號(hào)樓，“該犯不該犯的錯(cuò)誤都經(jīng)歷過(guò)”。

王蘊(yùn)完整見(jiàn)證了這一過(guò)程。在最初，以日本的高預(yù)制率工業(yè)化(在工廠)做模板，他們傾向于把所何東西做成預(yù)制件，比如整體廚衛(wèi)的預(yù)制。這在香港確有先例，但由于香港住宅面積小，廚房衛(wèi)生間也不大，要做成預(yù)制成品并不難。但布：內(nèi)地這種完全理想化的設(shè)計(jì)，在實(shí)際操作上遭到打擊——因?yàn)樘馗緹o(wú)法吊裝。

從1號(hào)樓到4號(hào)樓，萬(wàn)科的預(yù)制率逐漸提高，4號(hào)樓已經(jīng)達(dá)到頂峰的60％，可以跟日本最先進(jìn)的預(yù)制工藝相媲美。之后，萬(wàn)科義對(duì)預(yù)制技術(shù)做了本土化和簡(jiǎn)化，從4號(hào)樓、5號(hào)樓再到6號(hào)樓又是一個(gè)下降的趨勢(shì)。在王蘊(yùn)看來(lái)，1至4號(hào)樓是萬(wàn)科自我學(xué)習(xí)的過(guò)程，而4至6號(hào)樓則是一個(gè)本土化的過(guò)程。

讓萬(wàn)科回歸現(xiàn)實(shí)的是合作伙伴的配套能力。

“工業(yè)化生產(chǎn)也好，綠色建筑、全裝修也罷，技術(shù)上沒(méi)有多難，難在大家配合，這需要有一個(gè)體系?！比f(wàn)科北京公司營(yíng)銷總監(jiān)肖勁認(rèn)為，綠色工業(yè)需要由上游來(lái)生產(chǎn)預(yù)制構(gòu)件，還要有很好的物流體系，運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)再組裝，這是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。對(duì)于項(xiàng)目分散在30多個(gè)城市的萬(wàn)科而言，如果要尋找合作方，最好是在本地找資源，這就要求萬(wàn)科對(duì)配套體系的要求不能太高。

在深圳總部，萬(wàn)科的合作商都集中在東莞、惠州、順德等地，而這些廠原來(lái)就有與香港房地產(chǎn)公司合作的先例，雖然規(guī)模不大，但早先給香港開(kāi)發(fā)商供貨的經(jīng)驗(yàn)，讓其駕輕就熟；而北京、上海雖然也有預(yù)制廠，但都是做土木、市政工程，包括橋梁、地鐵等，這些工程生產(chǎn)技術(shù)難度沒(méi)有建筑高，部件非常規(guī)整，一個(gè)部件做幾千上萬(wàn)件，都是一模一樣的，相對(duì)而言，建筑的彎角、線條多，部件不平整，外墻有窗戶，還有連接構(gòu)件等，年產(chǎn)難度要高很多。相對(duì)而言，這些地方的預(yù)制廠技術(shù)水平并沒(méi)有深圳周邊的高。

比如，在武漢萬(wàn)科就趟到了難題。武漢并不具備預(yù)制構(gòu)件廠等資源，如果一定要做預(yù)制樓，產(chǎn)業(yè)鏈必須跨越至E?；蛘邚V東，這顯然不可想象?！氨热缡┕挝?，不是隨便招投標(biāo)就能找來(lái)合適的合作伙伴，施工方的計(jì)價(jià)也缺少參考系，說(shuō)100元就100元，說(shuō)1003元就1000元，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)衡量?！蓖跆N(yùn)說(shuō)。

這需要萬(wàn)科進(jìn)行技術(shù)簡(jiǎn)化，使其與現(xiàn)實(shí)的配套能力匹配，6號(hào)樓就是萬(wàn)利做減法的一個(gè)成果。另一方面，建研中心要扮演一個(gè)教育者的角色，內(nèi)容囊括了工業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)要求、核心技術(shù)、控制要點(diǎn)等。在建造6號(hào)樓的時(shí)候，萬(wàn)科邀請(qǐng)了一線公司的戰(zhàn)略供應(yīng)商一同參與。

在3月底北京召開(kāi)的綠色建筑大會(huì)上，萬(wàn)科北京公司聯(lián)合了涉及設(shè)計(jì)、研究、生產(chǎn)、施工、材料供應(yīng)商等合作商，簽訂企業(yè)聯(lián)盟協(xié)議書(shū)，并成立了住宅產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟。用意很明顯——萬(wàn)科希望打造出一個(gè)系統(tǒng)。

按照肖勁的理解，如果萬(wàn)科試點(diǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟完善后，住建部會(huì)將之變成強(qiáng)制性的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，那么工業(yè)化生產(chǎn)的推廣也就水到渠成。

成本之惑

“上海新里程”20、21號(hào)樓是萬(wàn)科把工業(yè)化和節(jié)能建筑推向市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目。為了確保不出現(xiàn)任何問(wèn)題，萬(wàn)科甚至用不同方式做了兩棟實(shí)驗(yàn)樓，一種是日本技術(shù)方案，一種是本上的方法。“在做一個(gè)樓前做一個(gè)實(shí)驗(yàn)樓來(lái)預(yù)演，這不是開(kāi)發(fā)商的常規(guī)做法，設(shè)計(jì)施工花很多時(shí)間，是一個(gè)很耗精力、金錢的做法?！蓖跆N(yùn)說(shuō)。

這只是“燒錢”的開(kāi)始。就整個(gè)項(xiàng)目而言，萬(wàn)科每平方米建筑成本會(huì)增加300至500元。除了運(yùn)輸成本，新增稅收也是成本之一，比如到了真正實(shí)施階段，他們發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)澆注，企業(yè)稅率為6％至7％，’而萬(wàn)科從預(yù)制構(gòu)件廠購(gòu)買預(yù)制件，增俏稅有可能增至3倍。

在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，與一般住宅僅需幾張圖紙不同，一棟300至400平方米的實(shí)驗(yàn)樓用工業(yè)化方式動(dòng)輒需要六七十張圖紙，因?yàn)轭A(yù)制構(gòu)件到現(xiàn)場(chǎng)拼裝，各個(gè)構(gòu)件鋼筋的對(duì)位要求需要非常準(zhǔn)確，大量的鋼筋節(jié)點(diǎn)圖是增加設(shè)計(jì)費(fèi)的因素之一；在傳統(tǒng)施工環(huán)節(jié)，施工單位多用人工少用機(jī)械，從而能節(jié)省部分成本，但如果是預(yù)制樓，單純?nèi)肆Σ豢赡軐⒁黄A(yù)制墻從1樓搬到20樓，而必須用到垂直起重設(shè)備，這又是一筆不小的開(kāi)支。

而一旦萬(wàn)科要將工業(yè)化大面積復(fù)制，整體系統(tǒng)性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都沒(méi)有。萬(wàn)科在工業(yè)化生產(chǎn)研究開(kāi)發(fā)中，也自掏費(fèi)用，到建設(shè)局立項(xiàng)，編制了深圳、廣東省、上海等的一些規(guī)范，但萬(wàn)科項(xiàng)目分布在全國(guó)30多個(gè)城市，這僅有的幾個(gè)地方標(biāo)準(zhǔn)根本難以在全國(guó)推廣使用。

不過(guò)用腳投票的購(gòu)房者并不知道這一切。事實(shí)上，北京中糧假日風(fēng)景、深圳萬(wàn)科第五園等工業(yè)化生產(chǎn)的項(xiàng)目，售價(jià)不但沒(méi)有比其他同期周邊樓盤(pán)貴，反而更便宜。這不僅與購(gòu)房者是否認(rèn)同萬(wàn)科的理念有關(guān)，更重要的是，預(yù)制樓聲稱所能帶來(lái)的不滲漏、不裂縫、精度高的優(yōu)勢(shì)，在消費(fèi)者看來(lái)傳統(tǒng)樓房也應(yīng)該達(dá)到。

“大家應(yīng)該意識(shí)到，房子一旦建起來(lái)再做節(jié)能的改造是很困難的，而且房子幾十年的使用期，也不可能三五年就推掉?！毙耪f(shuō)。北京萬(wàn)科因?yàn)榕c決策層更近，某種程度上承擔(dān)了向公眾示范以及與政策層溝通的任務(wù)。

事實(shí)上，北京萬(wàn)科已經(jīng)看到了一些成效。3月底，北京市政府、市建委，聯(lián)合其他一些主管部門，出臺(tái)了工業(yè)化住宅優(yōu)惠政策，北京的項(xiàng)目如果用預(yù)制的方式，能夠豁免不高于3％的容積率。深圳也在討論一些指引，擬給予工業(yè)化住宅容積率一定的傾向性扶持。

由于目前國(guó)內(nèi)僅有萬(wàn)科一家在做工業(yè)化生產(chǎn)的嘗試，政府層面上出臺(tái)的鼓勵(lì)政策，某種程度上也是為萬(wàn)科開(kāi)了綠燈。不過(guò)，目前已經(jīng)確定的也僅有北京3％容積率的豁免，這對(duì)于整個(gè)工業(yè)化生產(chǎn)的推動(dòng)而言遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

在日本、新加坡、香港，工業(yè)化生產(chǎn)初期都是政府推動(dòng)起主導(dǎo)作用，香港的公屋，新加坡給中低收入者的租賃型用房，這些項(xiàng)目都大量使用混凝土預(yù)制方式，政府也出臺(tái)了鼓勵(lì)政策。比如香港，只要外墻是用預(yù)制的方式制作，厚度就不算入建筑面積，預(yù)制陽(yáng)臺(tái)也不計(jì)入面積。王蘊(yùn)她們計(jì)算過(guò)，這可以讓開(kāi)發(fā)商增加5％至8％的利潤(rùn)。但在內(nèi)地，萬(wàn)科的工業(yè)化仍是一個(gè)成本增加項(xiàng)。

從消費(fèi)者層面而言，如果購(gòu)買工業(yè)化住宅享受一定優(yōu)惠補(bǔ)貼的話，也未嘗不是一個(gè)引導(dǎo)需求的辦法。在日本就有優(yōu)良性能部品認(rèn)定制，相當(dāng)于鉆石的認(rèn)證證書(shū)，如果房子用了認(rèn)定書(shū)里的部品，那么在新房貸款、二手房交易等方面都能享受優(yōu)惠。

回到現(xiàn)實(shí)，也并不是沒(méi)人“識(shí)貨”。一個(gè)有趣的細(xì)節(jié)是，北京工業(yè)化生產(chǎn)項(xiàng)目中糧萬(wàn)科假日風(fēng)景建成后，萬(wàn)科開(kāi)了個(gè)新聞發(fā)布會(huì)，請(qǐng)了北京市主管部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席，結(jié)果當(dāng)天樓盤(pán)有一大半是被參加發(fā)布會(huì)的設(shè)計(jì)單位的人買走。“現(xiàn)在很明確，綠色建筑代表著未來(lái)，”王石說(shuō)，

“當(dāng)政府明確為此進(jìn)行補(bǔ)貼的時(shí)候再做就晚了，萬(wàn)科規(guī)模非常大，不好調(diào)頭?！?/p>