在一場(chǎng)罕見(jiàn)的宮廷政變中出局，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最不安分的“老槍”表示愿賭服輸——他正試圖以人民幣基金操盤手的身份卷土重來(lái)

在上海興國(guó)路香樟園咖啡廳，易居中國(guó)董事局主席周忻和他的朋友復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌、聯(lián)席總裁范偉正在探討一個(gè)困擾他們已久的大想法。

過(guò)去半年，他們聯(lián)合16家企業(yè)打造的民企館在上海世博會(huì)獲得了極大關(guān)注，這鼓勵(lì)他們做出一個(gè)大膽的假設(shè)：每一個(gè)對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移充滿熱情的內(nèi)陸二三線城市應(yīng)該都需要一個(gè)民企聚集地——不僅能夠辦公，也能抱團(tuán)做生意和生活的城市綜合體。6月份，他們決定成立一支房地產(chǎn)基金，在全國(guó)復(fù)制這種模式。

聽(tīng)上去這并不難——周所領(lǐng)導(dǎo)的易居中國(guó)是迄今為止唯一一家上市的房地產(chǎn)銷售代理公司，而郭廣昌麾下的復(fù)星地產(chǎn)則是中國(guó)最具開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商之一。但出乎所有人意料的是，誰(shuí)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)這個(gè)從未出現(xiàn)過(guò)的新基金模式，卻成為周忻和郭廣昌首當(dāng)其沖的難題——兩人從自己公司里都提了很多人選，但都不甚滿意。

于是，在今年7月底的一天下午，周忻、郭廣昌、范偉決定約趙漢忠喝一次咖啡。半小時(shí)后，一家由復(fù)星、易居和趙漢忠發(fā)起、迄今為止規(guī)模最大(30億元)的人民幣房地產(chǎn)私募基金“星浩資本”隨即誕生，趙漢忠任基金CEO。

一個(gè)大膽的押寶。自稱“老槍”、喜歡抽雪茄、個(gè)性豪爽如軍人的趙漢忠已經(jīng)53歲，他擁有中國(guó)房地產(chǎn)界最成功的那部分人最鮮明的特質(zhì)——敢于不斷“越位”。過(guò)去十五年，趙在金地集團(tuán)(SH.600383)從基層人力資源職員做起，成為最具權(quán)勢(shì)的高級(jí)副總裁。期間，趙率領(lǐng)金地2001年上市，從無(wú)到有締造銷售額占據(jù)金地半壁江山的上海公司，更以開(kāi)發(fā)商身份募集到中國(guó)第一支海外房地產(chǎn)基金，其激進(jìn)的個(gè)人職業(yè)史幾乎等于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的升級(jí)史?！八粋€(gè)人打下了金地的大半江山?！痹鸬厣虾９緺I(yíng)運(yùn)中心總經(jīng)理黃海濱向本刊指出。不過(guò)，壞消息是：過(guò)去幾年，趙卷入一場(chǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜的金地控制權(quán)斗爭(zhēng)中。并在最后的決戰(zhàn)——發(fā)生在今年6月份——中成為失利者，主動(dòng)辭去了金地董事兼副總裁職位。

為何啟用這樣一個(gè)看上去難以“駕馭”的經(jīng)理人?“他是房地產(chǎn)行業(yè)不可多得的經(jīng)營(yíng)全才?！敝苄孟颉董h(huán)球企業(yè)家》回憶，在6月底，周忻在世博會(huì)民企館遇到了趙漢忠。趙一邊觀看奇幻的“活力矩陣”表演，一邊主動(dòng)向周忻探討著民營(yíng)企業(yè)總部的想法——趙漢忠可能是中國(guó)為數(shù)極少的擁有開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)基金控盤經(jīng)歷的人——這正是周和郭廣昌想要的模式?！拔乙庾R(shí)到，我們需要的強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)導(dǎo)人終于出現(xiàn)了?！敝苷f(shuō)。

趙漢忠被選中的另一個(gè)原因是：盡管已過(guò)知天命之年，但他和所有被放逐的職業(yè)經(jīng)理人一樣，渴望通過(guò)創(chuàng)業(yè)來(lái)證明自己?！皬慕鸬仉x開(kāi)后。很多人認(rèn)為我連路都不會(huì)走了，但我想他們都錯(cuò)了?！?月18日下午，坐在本刊記者面前的趙漢忠表示對(duì)自己在金地的結(jié)局“愿賭服輸”，他更愿意賭一把自己的未來(lái)。

趙漢忠的“第二人生”還有更廣泛的代表性。金地控制權(quán)之爭(zhēng)的另一位失敗者——前金地集團(tuán)總裁張華綱，近期也不斷飛往全國(guó)各地，去說(shuō)服那些金主加入到房地產(chǎn)基金投資者的行列；去年年底離職的原SOHO中國(guó)運(yùn)營(yíng)總裁蘇鑫，在今年5月份成立了高和投資基金，向山西民間資本募資，收購(gòu)北京等一線城市的商業(yè)物業(yè)，對(duì)資產(chǎn)整合經(jīng)營(yíng)后繼而出售以獲得投資利潤(rùn)；億城股份(SZ000616)前副總經(jīng)理鄂俊宇亦成立了一家名為華府資本的人民幣基金。

這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多年來(lái)難得的新變化。短短時(shí)間內(nèi)，四位房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人不約而同地往基金管理人轉(zhuǎn)向，或預(yù)示著依靠土地紅利野蠻生長(zhǎng)的中國(guó)房地產(chǎn)舊模式碰到了天花板。更早一步從職業(yè)經(jīng)理人轉(zhuǎn)型為私募基金管理者的漢鎰集團(tuán)董事長(zhǎng)郭鈞向本刊指出，在未來(lái)，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從人才競(jìng)爭(zhēng)或者產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本的競(jìng)爭(zhēng)。在流動(dòng)性過(guò)剩的中國(guó)，民間資本已經(jīng)從炒房進(jìn)階為直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，而中國(guó)房地產(chǎn)私募基金操盤手，將成為一種稀缺資源，有機(jī)會(huì)來(lái)駕馭更大的平臺(tái)。這也正是郭廣昌和趙漢忠得以聯(lián)手的大背景。

金地風(fēng)云

在2010年6月底交出金地集團(tuán)副總裁、上海公司總經(jīng)理的帥印后，趙漢忠關(guān)掉了手機(jī)，一覺(jué)睡到了第二天下午1點(diǎn)——人們都以為，這就是趙漢忠的退休時(shí)刻。

外界還是低估了他。趙漢忠的職業(yè)生涯曾因多次“拐大彎”而柳暗花明。早年，趙曾經(jīng)報(bào)名參軍，在剛領(lǐng)到軍裝之時(shí)卻接到了華中理工大學(xué)的錄取通知書。從電機(jī)設(shè)計(jì)專業(yè)畢業(yè)后，趙被分配到一家國(guó)有軍工廠，但內(nèi)心不安分的基因讓他很快“下海”到武漢一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，從基層一路做至廠長(zhǎng)——有車有房有穩(wěn)定的高收入，趙漢忠職業(yè)生涯的伊始，一切都很順。但趙漢忠很快就厭倦了每天吃吃喝喝的日子，他做了一個(gè)在當(dāng)時(shí)看來(lái)不可思議的決定一辭去廠長(zhǎng)職務(wù)，南下深圳闖蕩。

1995年趙漢忠在深圳遇到了他的校友、時(shí)任金地商貿(mào)有限公司總經(jīng)理的凌克，從沒(méi)做過(guò)外貿(mào)的趙漢忠成為了凌克的副手，并隨著凌克在1998年成為金地集團(tuán)董事長(zhǎng)，而成為金地實(shí)力派領(lǐng)導(dǎo)人。

凌克是一個(gè)富有邏輯、行事嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念I(lǐng)導(dǎo)者，這與趙漢忠敢于冒險(xiǎn)、屢屢將不可能變成可能的稟賦，形成了鮮明對(duì)比，在最初這也被凌克視為可以互補(bǔ)的良性合作。2001年，趙漢忠被凌克委以金地IPO重任，當(dāng)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大型改制國(guó)有企業(yè)林立，金地僅為深圳福田區(qū)屬企業(yè)，外人看來(lái)機(jī)會(huì)渺茫，然而在趙漢忠的全力準(zhǔn)備和努力下，金地竟然成為建設(shè)部圈定的首批3家試點(diǎn)上市企業(yè)，幾乎在一夜之間全國(guó)都知道了深圳金地。

而在趙漢忠眾多功勞之中，最大的莫過(guò)于在七年內(nèi)把上海金地公司從無(wú)到有，打造成金地集團(tuán)的頂梁柱。

2001年上市初期，一直盤踞深圳的金地醞釀進(jìn)軍上海中心地塊，卻因?qū)嵙Σ粷?jì)在拿地方面苦無(wú)進(jìn)展。隨后的2003年，趙漢忠臨危受命出任上海總經(jīng)理，改變策略，毅然將上海市中心的集團(tuán)進(jìn)軍目標(biāo)轉(zhuǎn)移至遠(yuǎn)郊，一舉拿下南翔2100畝地的土地儲(chǔ)備。

在當(dāng)時(shí)市郊尚未進(jìn)入上海城市規(guī)劃及房產(chǎn)商視野的背景下，這被視為一場(chǎng)豪賭。然而再次令所有人跌破眼鏡的是，隨著上海金地格林春曉和格林世界等在上海熱賣，趙漢忠“冒險(xiǎn)”的賭博給金地帶來(lái)了豐厚的回報(bào)。直至2009年，趙漢忠?guī)ьI(lǐng)上海公司實(shí)現(xiàn)銷售103億元，幾乎占據(jù)了金地集團(tuán)業(yè)績(jī)的半壁江山。萬(wàn)科甚至特意將趙漢忠手下銷售經(jīng)理挖過(guò)去，出任萬(wàn)科上海公司銷售總經(jīng)理。

“從金地離開(kāi)，很多人認(rèn)為我連路都不會(huì)走了，但我想他們都錯(cuò)了?！?月18日下午，坐在本刊記者面前的趙漢忠表示對(duì)自己在金地的結(jié)局“愿賭服輸”，他更愿意賭一把自己的未來(lái)

然而，隨著趙在金地的影響力漸盛，凌克對(duì)這位熱衷組織團(tuán)隊(duì)徒步旅行的重臣并非始終如一的信任。一方面，趙能力突出，有雄圖大略。另一方面，在金地管理層內(nèi)部，趙很早便有了“反對(duì)黨”的稱號(hào)?！皞€(gè)性很直，只要是他不喜歡的，或是他認(rèn)為不對(duì)的，就會(huì)直接說(shuō)出來(lái)”，一位金地集團(tuán)董事向本刊透露。

趙漢忠成為“反對(duì)黨”的另一個(gè)背景是金地股權(quán)結(jié)構(gòu)的極度分散。金地第一大股東深圳市福田投資發(fā)展公司也不過(guò)持有不到8％股份，第二大股東福田建設(shè)更是僅持有不到4％股份。金地并未如股權(quán)同樣分散的萬(wàn)科那樣，有王石扮演絕對(duì)領(lǐng)袖的角色。董事長(zhǎng)凌克、總裁張華綱和實(shí)力派趙漢忠這三駕馬車勢(shì)力比較均衡，這也造成金地自從2007年以來(lái)就內(nèi)斗不斷。

雖是校友兼湖北老鄉(xiāng)，趙漢忠對(duì)凌克未必服氣，他認(rèn)為后者要為金地2007年以后業(yè)績(jī)停滯不前負(fù)責(zé)，“金地原本可以發(fā)展得更好、更快的，但問(wèn)題是公司決策時(shí)，經(jīng)常跟房地產(chǎn)大勢(shì)扭著走，不好的時(shí)候瞎倒騰，好的時(shí)候反而退縮了。”他這樣向《環(huán)球企業(yè)家》指出。

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，金地曾經(jīng)是一家規(guī)模不遜于萬(wàn)科、保利的老牌房產(chǎn)商，但2007年以來(lái)，其在銷售額這一指標(biāo)上，相繼被眾多后來(lái)者趕超。尤其讓趙漢忠不滿的是，金地在土地購(gòu)置上追漲殺跌。

2007年金地定向增發(fā)1.73億股募集到資金45億元，在資本和樓市樂(lè)觀氣氛影響下，金地斥巨資在杭州和南京等地拿下四個(gè)地王，金融危機(jī)來(lái)臨，金地深受其累；2007年高價(jià)地還未消化，金地2009年又成功融資42億元，遂再度大肆攬入地王，直至嚴(yán)厲調(diào)控來(lái)臨。

從2008年開(kāi)始，趙連續(xù)數(shù)月在金地內(nèi)部博客及董事會(huì)呼吁，金地高管要勇于為決策失誤承擔(dān)責(zé)任，管理權(quán)責(zé)要明晰，運(yùn)作效率要更高，要更思進(jìn)取。同時(shí)，趙漢忠還在一場(chǎng)旨在消弱董事長(zhǎng)凌克的權(quán)限的改革中與金地總裁張華綱站在了一起。至2010年，金地內(nèi)部控制權(quán)的斗爭(zhēng)達(dá)到高潮。受金地大股東支持的凌克對(duì)趙漢忠擁兵自重的金地華東分公司進(jìn)行削藩，上海公司所能獲取的資金支持被大幅壓縮；禍不單行的是，趙漢忠在上海我行我素的行事方式也給他埋下了一個(gè)致命隱患。

2009年年底，上海金地計(jì)劃在寧波象山投標(biāo)一塊總面積為5.86公頃的住宅用地，并已為此投入很多前期工作，還和當(dāng)?shù)卣_(dá)成開(kāi)發(fā)意向。但在這一計(jì)劃上報(bào)金地總部時(shí)卻被以當(dāng)年投資額度已滿否決。此后，一向行事激進(jìn)的趙漢忠發(fā)動(dòng)上海金地100多名員工，通過(guò)信托計(jì)劃將這一地塊買下。6月20日，遠(yuǎn)在深圳的趙漢忠被緊急召回參加金地董事會(huì)——一封檢舉信揭發(fā)趙通過(guò)信托變相MBO。這引發(fā)了董事們4個(gè)小時(shí)唇槍舌劍式的論辯。最終，信托門被認(rèn)定為金地不可容忍的違規(guī)行為，以趙漢忠在1個(gè)星期后主動(dòng)辭職告終。不久，力挺趙漢忠的張華綱也黯然離職。

“以我在金地集團(tuán)的影響力完全可以耗下去，不過(guò)如果大家真的是不能在一起了，這樣下去是一種煎熬?！壁w漢忠說(shuō)，事情發(fā)展得很快，像暴風(fēng)驟雨一樣就過(guò)來(lái)了。不過(guò)他現(xiàn)在更喜歡另一個(gè)解釋，“很多時(shí)候，公司一把手的高度就是這個(gè)企業(yè)的高度，”趙漢忠覺(jué)得以他完全可以做一個(gè)更大的平臺(tái)。在辭職那一天，他以典型的趙氏風(fēng)格告別——他被要求9點(diǎn)到辦公室宣布辭職，但他以“睡過(guò)了頭”為借口避開(kāi)了。此時(shí)，動(dòng)蕩中的金地集團(tuán)2010年上半年僅完成53億元的銷售額，實(shí)現(xiàn)全年200億的目標(biāo)幾乎無(wú)望。

“要發(fā)生的全都發(fā)生了，天下沒(méi)有不散的宴席?！?月初，在接受《環(huán)球企業(yè)家》采訪時(shí)，凌克以這樣一句話談?wù)摰节w漢忠的離職。他聲稱，今后金地要杜絕職業(yè)經(jīng)理人在公司樹(shù)立個(gè)人老板或者精神領(lǐng)袖的現(xiàn)象，職業(yè)經(jīng)理人就是職業(yè)經(jīng)理人。對(duì)于趙漢忠而言，此時(shí)的他已解脫，或是開(kāi)始思考自己未來(lái)可能的時(shí)候了。

星光

趙漢忠并不是官場(chǎng)意義上的基金管理人：他沒(méi)有專業(yè)的金融知識(shí)，個(gè)性豪放粗獷，熱衷于實(shí)現(xiàn)比設(shè)想更高的目標(biāo)。但他的推動(dòng)力卻是比常人要強(qiáng)很多。

2009年，在趙的推動(dòng)下，幾經(jīng)周折的金地與瑞銀集團(tuán)合作的海外房地產(chǎn)基金完成了首輪1.25億美元的募集，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)成立海外房地產(chǎn)基金的地產(chǎn)商——當(dāng)多數(shù)發(fā)展商還在享受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的高回報(bào)時(shí)，趙漢忠已將地產(chǎn)基金視為一個(gè)大趨勢(shì)，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與基金操盤的雙重經(jīng)驗(yàn)，也是為郭廣昌和周忻看重的。

盡管星浩資本資金尚未完全到位，趙已經(jīng)圈定了首個(gè)項(xiàng)目——位于上海大虹橋經(jīng)濟(jì)圈建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米的地塊，他計(jì)劃在10月份中旬舉行一次盛大的簽約儀式。而另一個(gè)位于常州的綜合體項(xiàng)目也即將落定。

這或?qū)⑹瞧駷橹怪袊?guó)房地產(chǎn)基金界最大的手筆。趙漢忠給自己規(guī)劃了一個(gè)令人咂舌的5年藍(lán)圖，2010年是起步，募集50億元資金，獲取12個(gè)項(xiàng)目，建立星光耀綜合體體系；至2013年募集120億元，成為中國(guó)最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金；到2015年募集不低于200億元，項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到20個(gè)，并實(shí)現(xiàn)IPO。

“我不是激進(jìn)，我是比常人果斷?！壁w說(shuō)。目前星浩資本的骨干均為趙漢忠在金地上海公司的老部下?！八诩瘓F(tuán)內(nèi)有著巨大的感召力，擁有一批跟隨者，假若其項(xiàng)目正式進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，或有更多的員工會(huì)追隨而去?！币晃唤鸬厣虾８笨傔@樣向本刊透露。

在城市綜合體開(kāi)發(fā)遍布全國(guó)的當(dāng)下，注入民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的DNA讓星光耀綜合體看上去更具有辨識(shí)性。復(fù)星集團(tuán)聯(lián)席總裁范偉向《環(huán)球企業(yè)家》指出，它將被打造成承載資源整合和信息服務(wù)的平臺(tái)。從某種意義上，星光耀綜合體更像是萬(wàn)達(dá)城市綜合體與總部基地的合體。以城市綜合體為載體，同時(shí)整合私募基金和民營(yíng)企業(yè)服務(wù)，三大板塊環(huán)環(huán)相扣。

一個(gè)月時(shí)間里，趙漢忠拜見(jiàn)了世博會(huì)民企館16家企業(yè)代表的創(chuàng)始人，并獲得多數(shù)認(rèn)同。他以這16家民企作為星浩資本的基礎(chǔ)，這其中既有商業(yè)地產(chǎn)上游的紅星美凱龍、歐普照明，也有下游的蘇寧電器、華誼兄弟，金融配套端還有民生銀行等。巨頭們不僅將通過(guò)進(jìn)駐星光耀起到示范效應(yīng)，還將給綜合體打造過(guò)程帶來(lái)頗大的想象空間。而發(fā)展有著“民企孵化器”作用的第三產(chǎn)業(yè)。也意味著趙漢忠將由純粹生產(chǎn)型的開(kāi)發(fā)商，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代服務(wù)型的服務(wù)商。這一步，恰是趙漢忠創(chuàng)業(yè)中邁出的最大一步，也是其坦言最有挑戰(zhàn)性的一步。

趙毫不懷疑，有了民企總部的概念，地方政府會(huì)從繁榮和拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的角度表示歡迎，并許以相關(guān)配套，其土地的議價(jià)能力或?qū)⒊^(guò)萬(wàn)達(dá)——萬(wàn)達(dá)拿地成本不到其他開(kāi)發(fā)商的1／2已經(jīng)是公開(kāi)的秘密。前臺(tái)生創(chuàng)展董事會(huì)副主席趙海對(duì)《環(huán)球企業(yè)家》透露，在同等條件下，地方政府商業(yè)地塊招商都會(huì)向萬(wàn)達(dá)傾斜，標(biāo)書中有些條款都好像是針對(duì)萬(wàn)達(dá)制定的。如同石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的樓面地價(jià)是2100元/平米，而一街之隔的另一個(gè)項(xiàng)目的樓面地價(jià)是6000元／平米。

就在接受本刊采訪前，趙漢忠剛剛和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林探討了星光耀綜合體開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的難度。后者以其十年來(lái)開(kāi)發(fā)綜合體的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，向其指出了兩個(gè)需要警惕的問(wèn)題：其一，對(duì)于選址僅靠自己拍腦袋決定，不考慮商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)物環(huán)境；其二，業(yè)態(tài)組合不恰當(dāng)，或者并未完全考慮到民營(yíng)企業(yè)的需求。王健林同時(shí)建議趙引入小額貸款公司，并愿意和趙合作。

而在9月下旬舉行完一次路演后，更多的民營(yíng)老板想?yún)⑴c到基金中來(lái)，他們更看中的是趙漢忠許以25％的高資本回報(bào)率，“資金已經(jīng)募集了大半，11月15日就會(huì)結(jié)束基金募集，很多江浙老板都很認(rèn)同我們的綜合體想法。”在基金到期后，趙漢忠將以寫字樓整售的方式退出，同時(shí)星光耀綜合體還包括民企聯(lián)合館、住宅、五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、會(huì)所、院線等多種業(yè)態(tài)。

但基金管理過(guò)程中本身存在著很大投資風(fēng)險(xiǎn)，職業(yè)經(jīng)理人轉(zhuǎn)做合伙人，能否有效防控潛在的風(fēng)險(xiǎn)仍是一個(gè)未知數(shù)。同時(shí)，復(fù)星旗下還有多支房地產(chǎn)基金，這些基金利益如何平衡也是一個(gè)考驗(yàn)。

對(duì)此，復(fù)星集團(tuán)聯(lián)席總裁范偉向本刊指出，復(fù)星集團(tuán)旗下各支房地產(chǎn)基金募集方向有很大不同，復(fù)地基金針對(duì)純住宅項(xiàng)目，星浩資本則是類似商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)也是整合資源指向民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。而在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上，趙漢忠更向本刊透露，如星浩資本基金到期后，其星光耀廣場(chǎng)寫字樓無(wú)人問(wèn)津，他們將強(qiáng)行清倉(cāng)，屆時(shí)復(fù)星集團(tuán)將以底價(jià)接盤，這將鎖定星浩資本的回報(bào)率。