摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一批在村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”涌現(xiàn)，日前，國(guó)土資源部再次嚴(yán)厲地指出，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”清理整治政策方案也將在近期出臺(tái)。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；集體土地；產(chǎn)生原因；處理建議

1 引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物價(jià)上漲，商品房?jī)r(jià)格更是一路猛漲。這也催生了一類(lèi)性質(zhì)特殊的“小產(chǎn)權(quán)房”。面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，很多城鎮(zhèn)居民也開(kāi)始選擇購(gòu)置“小產(chǎn)權(quán)房”，雖然國(guó)土資源部一再指出，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處?，F(xiàn)國(guó)務(wù)院已下令停售停建“小產(chǎn)權(quán)房”，而對(duì)于之前建成售出的“小產(chǎn)權(quán)房”，由于直接關(guān)系廣大業(yè)主的切身利益，國(guó)土部等十四個(gè)部委已經(jīng)聯(lián)合成立小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組，研究制定“小產(chǎn)權(quán)房”清理整治政策方案。

2 “小產(chǎn)權(quán)房”的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

3 “小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生及熱銷(xiāo)的原因

3.1供給方原因

3.1.1經(jīng)濟(jì)利益催生“小產(chǎn)權(quán)房”

房地產(chǎn)業(yè)的暴利是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的最基本原因，如今多少公司擱置主業(yè)不管，投身房地產(chǎn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及村民利用“小產(chǎn)權(quán)房”躋身房地產(chǎn)行業(yè)不失為一“好方法”。建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”出售或者出租收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地耕種所得，“小產(chǎn)權(quán)房”售價(jià)減去放棄土地耕種的機(jī)會(huì)成本再減去樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本的溢價(jià)就是建房的動(dòng)力所在。

3.1.2政治利益驅(qū)動(dòng)“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)展

鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)在任期間都想作出政績(jī)，其重要指標(biāo)就是帶領(lǐng)村民“奔小康”。提高村民人均收入，改善村民生活水平。過(guò)去往往是通過(guò)創(chuàng)辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、吸引投資商投資、發(fā)展農(nóng)林牧漁業(yè)等，但這有一共同特點(diǎn)就是項(xiàng)目周期長(zhǎng)，見(jiàn)效時(shí)間長(zhǎng)。相比而言，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”出售，具有周期短、見(jiàn)效快等優(yōu)點(diǎn)。往往1～2年就能獲利。

3.2需求方原因

3.2.1高額價(jià)差讓購(gòu)房者選擇“小產(chǎn)權(quán)房”

房?jī)r(jià)高漲是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的直接原因。近年來(lái)，商品房?jī)r(jià)格一路飆升，漲幅遠(yuǎn)超居民收入增長(zhǎng)幅度。而“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格只是同等商品房?jī)r(jià)格的40％～60％。所以，有限的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房滿足不了中低收入者的需求，而高額的商品房?jī)r(jià)又超出了普通百姓的支付能力，所以不少人不視“小產(chǎn)權(quán)房”背后的風(fēng)險(xiǎn)，在低價(jià)與保障中，選擇了低價(jià)的的小產(chǎn)權(quán)房，實(shí)現(xiàn)他們“居者有其屋”的購(gòu)房夢(mèng)。3.2.2部分投資客的僥幸心理

投資“小產(chǎn)權(quán)房”投入不大，一旦轉(zhuǎn)正就能帶來(lái)豐厚的回報(bào)，這道出了“小產(chǎn)權(quán)房”投資客的心聲。隨著目前房貸的收緊，“小產(chǎn)權(quán)房”顯示出其較商品房的優(yōu)勢(shì)所在，無(wú)論銀行的政策怎么變，都不會(huì)影響它的交易。最主要的是，大部分投資客對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”抱有轉(zhuǎn)正的僥幸心理：每戶只需要繳納400～600元／平方米的土地出讓金就能擁有“全產(chǎn)權(quán)”。而目前市場(chǎng)上小產(chǎn)權(quán)房與商品房有著每平方米數(shù)千元的差距，一旦轉(zhuǎn)正后，投資客的回報(bào)不言而喻。這其中蘊(yùn)含的高額利潤(rùn)讓不少投資客勇于一賭。

3.2.3政策法規(guī)方面原因

政策法規(guī)的模糊給予“小產(chǎn)權(quán)房”空間。《憲法》第十條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有：宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！备鶕?jù)以上法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營(yíng)，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。正是這些法律規(guī)定中存在模糊不清的地方，給予了“小產(chǎn)權(quán)房”打擦邊球的空間，間接放縱了“小產(chǎn)權(quán)房”的泛濫滋生。

4 解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的建議

4.1處理現(xiàn)存“小產(chǎn)權(quán)房”

雖然國(guó)土資源部一再指出，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑。但是其關(guān)系到眾多房主的直接利益，但是如果采用一刀切的強(qiáng)拆處理方法。必定影響社會(huì)的穩(wěn)定，也是對(duì)社會(huì)資源的一種浪費(fèi)。對(duì)于已經(jīng)現(xiàn)存的“小產(chǎn)權(quán)房”，可以建立鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體贖回政策：房主只擁有房屋所占集體土地的定期使用權(quán)。在合約期內(nèi)，房主只能將房屋轉(zhuǎn)讓給鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體組織。合約期后，房主可申請(qǐng)繼續(xù)使用集體土地并繳納一定費(fèi)用或者由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體收回房屋并給予房主一定補(bǔ)償。

4.2嚴(yán)厲打擊新建“小產(chǎn)權(quán)房”

鑒于“小產(chǎn)權(quán)房”的非法身份，對(duì)于新建“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。從根本來(lái)說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、開(kāi)發(fā)商、村民、購(gòu)房者追逐利益的產(chǎn)物。只有在根源處打消“小產(chǎn)權(quán)房”利益集團(tuán)的僥幸心理，對(duì)新建“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決拆除，定能起到殺一儆百的作用，從根本上抑制“小產(chǎn)權(quán)房”的迅速蔓延。

4.3完善相應(yīng)的法律法規(guī)

現(xiàn)有《憲法》和《土地管理法》對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用存在模糊不清的地方，加上相關(guān)執(zhí)法部門(mén)執(zhí)法不力。導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”長(zhǎng)期處于尷尬的位置。要從根本上解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，必須完善相應(yīng)的法律法規(guī)，根據(jù)我國(guó)土地特點(diǎn)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征等制定農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)規(guī)定，讓“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的處理有法可依。