摘要:本文結(jié)合大豐市的房改工作實際，對該市近二十年來住房制度經(jīng)歷的“五個階段”進行了總結(jié)分析，并提出了解決問題的對策。

關(guān)鍵詞:住房改革 問題與對策 探討

大豐市1989年被列為江蘇省住房制度改革試點縣之一，近二十年來，住房制度經(jīng)歷了試點探索、全面展開、穩(wěn)步推進、貨幣分配和強化保障五個階段，進行了很多有益的探索，不斷與時俱進，積累了經(jīng)驗，取得了較好成效，初步建立了多層次的全方位的住房保障體系，加快了城鎮(zhèn)干部職工住房問題的解決速度。

1 認真總結(jié)，二十年房改成效顯著

1.1 群眾住房觀念發(fā)生了深刻變化 長期低租金無償分配福利住房的制度，使廣大城鎮(zhèn)居民普遍存在著住房靠國家的觀念。隨著房改的不斷深化，通過房改的宣傳教育和各項房改政策的實施，使廣大住房消費者從消極觀望到積極參與，消費理念發(fā)生了深刻變化。對破除住房舊體制，建立住房新體制，逐步形成共識，人們普遍地認識到房改是改革開放的必然產(chǎn)物，是市場經(jīng)濟體制的客觀要求，必須通過自身的努力和國家的政策扶持，主要從市場上求得住房解決，群眾參與房改的熱情越來越高。

1.2 居民的住房條件得到較大的改善 據(jù)江蘇省建設廳和國家統(tǒng)計局江蘇調(diào)查隊2007年對13個省轄市和3個縣(市)10000戶居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，該市人均住房建筑面積從改革之初的6.7平方米逐步提高，2007年6月底達到32.59平方米。住宅成套率從15%提高到92.4%，同時住宅的功能、質(zhì)量和基礎設施配套水平不斷提高，多數(shù)家庭住房條件和水平有了較大改善。

1.3 住房分配體制改革取得突破性發(fā)展 通過近二十年來住房制度的改革，使住房的投入、產(chǎn)出、使用、逐步朝著投入、產(chǎn)出、使用機制的良性循環(huán)的方向發(fā)展。住房二級市場發(fā)展，存量住房交易日趨活躍，市場中介服務業(yè)務快速發(fā)展，統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系建立，市場在資源配置中的基礎性作用得到確立和越來越充分的發(fā)揮。

1.4 住房新的供應體系已初步建立 針對不同收入層次的居民，采取了五種方式解決或改善居民住房問題:①廉租住房;②經(jīng)濟適用住房(集資建房);③限價商品房;④危舊房、老舊小區(qū)改造安置房;⑤商品房。并明確目標:爭取用三年時間使低保家庭住得上廉租房，低收入家庭住得起經(jīng)濟適用房，新就業(yè)人員租得起房，困難群眾人均住房面積不少于20m2。

1.5 住房交易日趨活躍，為建立與完善住房的供應體系創(chuàng)造了條件 住房二、三級市場繁榮，全市房地產(chǎn)交易市場規(guī)范而有序。全市二手房上市交易占當年房產(chǎn)交易的35%左右。隨著房改的深入，該市房改房交易市場繁榮和房地產(chǎn)中介服務體系日益完善，實現(xiàn)了增量房市場和存量房市場比較好的聯(lián)動，且兩者互惠互利、相互促進、共同發(fā)展，滿足了不同層次社會群體的住房需求，推動了市場的健康發(fā)展。住房交易稅已是市主要財政收入之一。

2 深入反思，存在問題不容忽視

2.1 縣(市)實行“小步提租，不發(fā)補貼”政策不合理。1992年11月省政府出臺了《江蘇省縣(市)住房制度改革實施意見》(蘇政發(fā)[1992]82號)。該意見明確了縣(市)住房改革的原則精神。當時這個文件所明確的縣(市)住房制度改革與省轄市以上城市房改有兩點不同:一是縣(市)不搞住房公積金而實行公益金制度;另一個是省轄市實行“提租發(fā)補貼”而縣(市)實行的是“小步提租，不發(fā)補貼”，這個有別于省轄市以上城市的兩個政策對于縣(市)干部職工來說是不公平的，目前第一個問題在1995年全面推行住房公積金制度時已解決;第二個問題至今尚無說法，致使縣(市)工作的職工比省轄市以上城市職工少了工資含量5—8%租金補貼，月人均近200元，而縣(市)的公房租金水平則與省轄市卻大體一致。

2.2 老職工的一次性住房補貼政策比較脆弱 從當前的住房分配體系看，雖然停止了住房實物分配，初步建立了住房貨幣化分配制度，但這種補貼政策很脆弱。主要表現(xiàn)在單位對貨幣化補貼認識不高，重視不夠，資金無法籌措，補貼到位率低、發(fā)放面很小等現(xiàn)象。據(jù)測算，該市自1998年12月1日執(zhí)行老職工一次性住房補貼以來，每平方米的補貼額只調(diào)了一次，也只有200元/m2，還是2003年調(diào)整的，最近幾年未作調(diào)整。平均工齡15年的一般職工，可以拿到手的補貼也只有2萬多元，而房價卻漲到了以前的2.5倍，對于市區(qū)商品房高達每平方米3000多元的價格，住房補貼簡直是杯水車薪。即使如此，也由于單位沒有財力而無法落實，一定程度上來說，該項政策形同虛設，完全流于形式。

2.3 對擁有私房的不發(fā)住房補貼，要求給予補貼的呼聲較大。據(jù)調(diào)查，鎮(zhèn)干部中至少約四分之一的人有私房。按照省政府、省房改辦文件規(guī)定，有私房不能算無房戶，也就不能按無房戶享受住房補貼。對此，鎮(zhèn)干部議論多、呼聲大。他們認為，自己不惜負債買房、建房，從未享受過單位一分錢補貼，壞了都自己花錢修，且辛辛苦苦為單位工作幾十年，現(xiàn)在有私房沒有補貼，覺得很不合理。

2.4 住房公積金制度建立存在不公平現(xiàn)象。比如，歸集額增幅高于覆蓋率的增幅。該市約有改制企業(yè)及民營企業(yè)職工5萬人，占職工總數(shù)70%以上。這些職工大多未建立住房公積金制度，存在不公平問題，住房公積金制度的全面建立還有很長的路要走。同時，兩極分化現(xiàn)象嚴重，效益高的單位繳存基數(shù)和比例不斷突破上限，效益差的單位不斷要求降低繳存基數(shù)和比例。主要表現(xiàn)在煙草、電力、金融、通信、石化和鹽業(yè)等壟斷行業(yè)，繳存的住房公積金基數(shù)普遍較高，繳存比例高于規(guī)定比例的上限;紡織、煤炭等其他生產(chǎn)型企業(yè)，執(zhí)行的繳存基數(shù)和比例較低，效應差的企業(yè)不能正常繳存，甚至斷交。

3 深化改革，促進住房市場化和住房保障和諧發(fā)展

住房新制度是社會主義市場經(jīng)濟體制的組成部分，它的核心是實現(xiàn)住房社會化、市場化、商品化，這“三化”的方向完全是正確的，一定要堅定不移地走下去，絕不能走回頭路。

3.1 研究制定和協(xié)調(diào)把住房消費含量理入工資的貨幣化分配政策，積極穩(wěn)妥地推進新的住房分配制度。與此同時，強化住房保障，不斷擴大低收入住房困難家庭住房保障覆蓋面。

3.1.1 統(tǒng)一將住房消費理入工資。考慮到住房貨幣化分配是住房新制度的基本特征，最終的表現(xiàn)形式應該是通過住房消費含量工資化來體現(xiàn)住房貨幣分配化。在當前，建議相關(guān)部門研究，整合住房公積金制度及各種形式的住房補貼(含租金補貼)政策，出臺全國統(tǒng)一的相對剛性的將住房消費含量徹底工資化新的住房貨幣化分配方案。住房消費含量約占工資總額的15—25%，各地在這范圍內(nèi)結(jié)合實際確定比例。管理可以參照當前的住房公積金管理模式進行，以充分發(fā)揮互助性。

3.1.2 出臺一系列相關(guān)配套政策。國家相關(guān)部門要出臺實施細則，統(tǒng)一相關(guān)口徑，明確相關(guān)財稅政策，杜絕五花八門的土政策。

3.2 強化住房保障體系建設，調(diào)整供需關(guān)系，完善住房供應體系

一要規(guī)范經(jīng)濟適用住房面積標準、戶型標準。住房是經(jīng)久耐用商品，要有適當超前意識，盡管是經(jīng)濟適用住房，但面積也不宜過小，可以放寬為80m2左右，功能不能過于簡單。要與全面建設小康社會的目標一致。

二要倡導租售并舉，引導合理的住房消費，改變“有房產(chǎn)”為“有房住”的觀念。購買住房不是解決住房的唯一途徑，應通過規(guī)范租賃市場、加強租賃服務、減低租賃租費等有力措施大力倡導向市場租賃來解決自住住房困難。據(jù)了解，在市場經(jīng)濟發(fā)達國家，通過租賃解決住房的人占60%以上，自有住房率在40%左右。要合理引導人們的住房消費觀念，首先要“有房住”，其次才是“有房產(chǎn)權(quán)”，二者可分步解決，不求一次到位。

三要鞏固現(xiàn)有的廉租住房保障制度，細化考核辦法，加大廉租住房建設力度，適當擴大“廉租房”供應對象。對賣不起甚至租不起經(jīng)濟適用住房又不是最低收入的困難家庭，應逐步列入廉租房保障對象，采取適當補貼支持向市場租房或?qū)嵨锱渥?，逐步消除住房“夾心層”。

四要強化財政的住房保障功能，大力發(fā)展住房金融。建立以財政資金為主渠道的廉租住房制度建設資金的保障機制，加大對解決低收入居民住房的轉(zhuǎn)移支付，積極探索財政對于低收入家庭購房貸款的貼息辦法。目前，我國住房金融機構(gòu)尚未有直接面向低收入家庭發(fā)放的低息或無息貸款的，要出臺政策，大力發(fā)展這類住房金融，降低低收入家庭申請貸款的門檻，增強其購房能力。同時，要建立專門為低收入家庭購房貸款的擔保機制，以保障貸款資金的安全。