讓房地產(chǎn)市場交易者強(qiáng)行出局，只能短期降溫房市，一旦限制有所松動(dòng)，未來房價(jià)的報(bào)復(fù)性反彈無法避免。

五一節(jié)期間，北京的房產(chǎn)交易幾乎停滯，節(jié)后上海房價(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)，同時(shí)，各地樓市量價(jià)齊跌的消息不絕于耳，看來近期一系列房地產(chǎn)新政已開始發(fā)揮作用。但本次調(diào)控能否真的解決房地產(chǎn)行業(yè)的問題？我們持懷疑態(tài)度。

本輪地產(chǎn)調(diào)控的著力點(diǎn)，在于控制購房需求以對(duì)房地產(chǎn)市場強(qiáng)行降溫。但市場對(duì)本輪政策能持續(xù)多久還在觀望，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)不久前對(duì)媒體表示，“如果政策繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行‘凍結(jié)’，那么其對(duì)于股市、鋼鐵、水泥等產(chǎn)業(yè)的影響將會(huì)顯現(xiàn)，從而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形成威脅。因此，目前的政策也可能是持續(xù)不長?！?回過頭來看，2008年末宏觀經(jīng)濟(jì)也曾被房地產(chǎn)“綁架”過，當(dāng)時(shí)為抵御金融危機(jī)而出臺(tái)一系列樓市鼓勵(lì)政策，打開了此輪房價(jià)上漲的“潘多拉盒子”。

拿捏政策分寸的確很難，一放就房價(jià)狂漲民怨沸騰，一收就進(jìn)入“冰川期”，影響下游行業(yè)并會(huì)讓經(jīng)濟(jì)陷入困局。這令管理層無所適從，剛喂完大補(bǔ)丸就打退燒針，政策難以預(yù)期。

要開對(duì)房地產(chǎn)問題的藥方，就要找到問題的根源。有人認(rèn)為問題出在供求關(guān)系上，住房消費(fèi)和投資需求過大，而土地及房地產(chǎn)商供給能力不足；也有觀點(diǎn)認(rèn)為是實(shí)體經(jīng)濟(jì)中溢出的資本和海外熱錢在推高房價(jià)；還有人認(rèn)為是土地財(cái)政迫使政府成為房地產(chǎn)價(jià)格的最大推手；更有甚者，覺得是釘子戶漫天要價(jià)抬高土地成本所致。各種觀點(diǎn)看似都有道理，但卻經(jīng)不起仔細(xì)推敲。

按理說價(jià)格是市場問題，供求關(guān)系決定價(jià)格，或者說價(jià)值決定價(jià)格。但不論看“房價(jià)收入比”還是“房屋租售比”，當(dāng)前的房價(jià)都是市場失靈的表現(xiàn)。而之所以出現(xiàn)這種局面，我們認(rèn)為根源在于，房價(jià)形成機(jī)制中隱藏著非市場化因素，而且，這種因素是主導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格的最核心問題。

讓我們先看房價(jià)的構(gòu)成，主要有三塊，第一是土地價(jià)格，其次是土地變成房子的中間成本，包括建筑成本和相關(guān)稅費(fèi)，第三是房地產(chǎn)商和房產(chǎn)擁有者在交易過程中獲取的利潤。

先從簡單問題入手分析。

首先，房地產(chǎn)商和房產(chǎn)所有者的獲利要求無可厚非，但市場經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)決定了在充分競爭行業(yè)暴利難以長期持續(xù)。如果某行業(yè)利潤遠(yuǎn)高于社會(huì)平均投資回報(bào)率，便會(huì)吸引社會(huì)資本不斷流入并引發(fā)競爭，最終使行業(yè)暴利消失甚至低于社會(huì)平均水平。

其次，房產(chǎn)的建設(shè)成本和相關(guān)稅費(fèi)相對(duì)比較透明，其對(duì)房價(jià)影響有限，這無需多言。

最后，是土地價(jià)格。表面上看，這是房價(jià)成本結(jié)構(gòu)中能找到的導(dǎo)致高房價(jià)的唯一問題。第一是開發(fā)商拿地價(jià)格不斷抬高，在源頭上推高房價(jià)：今年以來各地頻現(xiàn)的地王，其樓面價(jià)已高于現(xiàn)房售價(jià)，這也是人們所說的“面粉貴高過面包”。第二，人們對(duì)地價(jià)上漲的預(yù)期會(huì)反映在房價(jià)上：如果知道土地會(huì)漲價(jià)，為什么不讓房子先漲價(jià)呢？

土地價(jià)格，正是那個(gè)被隱藏了的“非市場化因素”。雖然它看上去通過拍賣有了市場化的色彩，但其本質(zhì)是非市場化的。

所謂市場化，是由許多個(gè)市場主體組成的供方和需方，通過供求關(guān)系來決定價(jià)格。但我國目前的土地市場，雖然有無數(shù)個(gè)需求者，卻只有一個(gè)供方，它就是政府，但土地并不真的是政府所有，而是“國有”。國家由全部人民構(gòu)成，“國有”就是私有集合，所以土地就成了人人所有而人人沒有，土地所有權(quán)由政府代為行使。

由于土地國有，人們擁有房產(chǎn)卻并不擁有房產(chǎn)所占據(jù)的土地所有權(quán)，僅有50年~70年的使用權(quán)。政府也不擁有真正的土地所有權(quán)，所以其在處置土地時(shí)，需要向土地使用者支付一定的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償。

這就存在利益分配的問題。要讓土地進(jìn)入供給市場，土地的使有者與代理行使土地所有權(quán)的政府，就需進(jìn)行利益分配，使有者獲得安置費(fèi)，政府獲得剩余的土地出讓金。而新的土地使有者想要兌現(xiàn)土地的增值，就要再和政府做一次分配，這種局面下只有創(chuàng)造更多的利益增量（也就是抬高地價(jià)），才能滿足政府和土地使用者的雙重增值要求。

這便形成一個(gè)糟糕的循環(huán)：人們占有的土地在政府主導(dǎo)的流通中增值了，卻只能獲得增值中的部分收益而不是全部收益，土地流通一次人們獲得的收益比例就下降一部分。人們必須在兩種局面中作出選擇，要么是通過整體價(jià)格上漲來彌補(bǔ)被分走的利益，要么是認(rèn)賠出局。很顯然，前者相比后者引起的社會(huì)矛盾和問題要小得多。所以，在目前的地權(quán)歸屬問題無法修正的局面下，地價(jià)只會(huì)漲不會(huì)降，這也就導(dǎo)致人們對(duì)房價(jià)的預(yù)期越來越高。

當(dāng)前的房地產(chǎn)新政只能治標(biāo)無法治本，它只是通過讓房地產(chǎn)市場交易者強(qiáng)行出局的方式，達(dá)到短期降溫的效果。一旦限制有所松動(dòng)，那些出局者還會(huì)卷土重來，他們所損失的，勢(shì)必要變本加厲地拿回來，在這種局面下，未來房價(jià)的報(bào)復(fù)性反彈無法避免。