[摘 要] 中國人歷來信奉“居有常，業(yè)無變”的生活方式，為此購房對于國人是作為一種剛性需求而存在?，F(xiàn)今蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)帶動者房價的飛漲，這無時不刻不牽動著國人的神經(jīng)。馬克思的地租理論雖然是針對資本主義土地私有制而提出的，但它揭示了市場經(jīng)濟(jì)條件下地租的一般規(guī)律，具有普遍意義.對于存在著土地所有權(quán)的社會主義社會依然適用。特別是我國當(dāng)前還存在著土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的分離，馬克思的地租理論不僅對于我們在社會主義社會處理土地問題有著普遍的指導(dǎo)意義。本文運(yùn)用馬克思的絕對地租理論對我國當(dāng)前的高房價進(jìn)行分析，希圖對我國房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展有所裨益。

[關(guān)鍵詞] 絕對地租 土地所有權(quán) 房價

在房地產(chǎn)業(yè)中，由于建筑產(chǎn)品是與土地緊密依存的，它的利潤來源主要包括兩部分:一是作為建筑產(chǎn)品的一般利潤，二是作為對土地投資所獲得的地租收入。同時投入不同地塊的等量資本具有不同生產(chǎn)率所產(chǎn)生的被土地所有者占有的超額利潤，是級差地租的一種形式。之所以會產(chǎn)生這種超額利潤其原因有二:一是土地的肥力差別，二是土地位置的差別。因此，拉動房價日高的，并不是房屋造價而是地價——土地使用的價格，即地租。在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，絕對地租主要以土地使用金的方式出現(xiàn)。據(jù)相關(guān)資料顯示2009年的土地市場在爭議中完美收官，“地王”頻現(xiàn)、國企拿地、房企囤地等成為爭議的焦點，開發(fā)企業(yè)、地方政府、銀行成為土地市場“鐵三角”。土地出讓金是這一現(xiàn)象最直接的反應(yīng)。杭州、上海、北京等70個城市土地出讓金同比大幅增加?！暗赝酢鳖l現(xiàn)、價格上漲成為土地出讓金最大的推手。2009年，中國70個大中城市土地出讓金共計10836億元，同比08年增加140%，同比“瘋狂”的07年增加49%。其中，杭州(包括余杭、蕭山)土地出讓金高達(dá)1054億元，位居全國第一，杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市。政府的收入在土地財政的帶動下增長迅速，但如此高額的土地轉(zhuǎn)讓金卻被轉(zhuǎn)嫁到房產(chǎn)消費(fèi)者的身上，是購房者背上了沉重的債務(wù)枷鎖，也加深了銀行的財務(wù)風(fēng)險，若任由其發(fā)展下去將不利于社會主義和諧社會的建設(shè)。

一、社會主義條件下的絕對地租

城市土地是城市發(fā)展的重要生產(chǎn)要素，城市地租則是調(diào)節(jié)城市土地合理使用的經(jīng)濟(jì)杠桿。在《資本論》中，馬克思對資本主義條件下農(nóng)業(yè)絕對地租的產(chǎn)生進(jìn)行了論述，馬克思在分析資本主義條件下的農(nóng)業(yè)絕對地租時，科學(xué)地揭示了絕對地租存在的根本原因是土地所有權(quán)的存在，“使土地所有者能夠以土地所有者資格要求地租的，就是土地所有權(quán)?！薄巴恋厮袡?quán)的恰當(dāng)表現(xiàn)，是絕對地租”。土地所有權(quán)本身就包含了產(chǎn)生絕對地租的可能性，絕對地租的存在必須以土地所有權(quán)作前提，正如馬克思指出的:“無論地租有什么獨特的形式，它的一切類型有一個共同點:地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，而地租又是以土地所有權(quán)、以某些個人對于地塊的所有權(quán)為前提?！庇纱丝梢姡魏涡问降牡刈?，都是以土地所有權(quán)存在為前提的，只要存在土地所有權(quán)或土地所有者產(chǎn)權(quán)，使用土地就不能不向土地所有者支付絕對地租，而“不管這種土地是處于自然狀態(tài)，還是已被開墾”?！白鳛橥恋厮袡?quán)的單純結(jié)果來說，地租是壟斷價格”，凡存在土地所有權(quán)的地方，地租作為它的“單純結(jié)果”就不可避免地存在。絕對地租的產(chǎn)生除了必須有土地所有權(quán)外，還要有土地所有權(quán)同使用權(quán)的分離。如果土地所有權(quán)與使用權(quán)結(jié)合在一起，土地所有者又是土地使用者，那么他就可以把資本投在土地上而不付地租?！霸诘刈馊幌麥绲膱龊希恋厮姓吆唾Y本家是同一個人”，“對他來說，土地所有權(quán)不會構(gòu)成對他的投資的限制”，也就“意味著土地所有權(quán)的取消、土地所有權(quán)的廢除”所以也就不存在絕對地租這一經(jīng)濟(jì)范疇了。因此，絕對地租的產(chǎn)生有一個非常重要的前提，即以“執(zhí)行職能的資本和土地所有權(quán)的分離作為前提”。在分離的狀態(tài)下，土地使用者為了獲得土地使用權(quán)必須向土地所在者支付一定的經(jīng)濟(jì)代價，也就是說，土地所有者手中便享有特權(quán)，使其“有權(quán)不讓別人去經(jīng)營他的土地，直到經(jīng)濟(jì)關(guān)系能使土地的利用給他提供一個余額，而不論土地是用于真正的農(nóng)業(yè)還是用于其他生產(chǎn)目的(例如建筑等等)”。

馬克思認(rèn)為絕對地租的存在需要四個前提:(1)土地所有權(quán)的存在;(2)土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離;(3)土地使用權(quán)商品化;(4)市場經(jīng)濟(jì)。我國城市土地屬于國家所有，根據(jù)馬克思的論述，我國城市土地具備產(chǎn)生絕對地租的所有權(quán)前提。我國城市土地的所有權(quán)不僅與使用權(quán)可以依法分離，而且土地使用權(quán)可依法出讓，因此，我國城市土地具備產(chǎn)生絕對地租的第二個必要條件。1995年1月1日起實行的城市房地產(chǎn)管理法為我國城市土地使用權(quán)商品化提供了法律依據(jù)。在我國現(xiàn)階段，社會主義市場經(jīng)濟(jì)就是絕對地租存在的客觀經(jīng)濟(jì)前提。從以上的分析來看，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國城市土地完全具備絕對地租存在的四個前提，也就是說，我國城市土地存在絕對地租。

二、馬克思絕對地租理論的實踐探討

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立，城市工商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地利益沖突已經(jīng)成為社會各種利益集團(tuán)和利益主體爭奪的焦點，房價已經(jīng)成為關(guān)系到國計民生的最大問題。因此，要建立和諧的社會主義社會。必須堅持以馬克思的地租理論為指導(dǎo)，建立公平合理的土地使用權(quán)出讓制度。調(diào)整好各類士地利益關(guān)系，正確處理好土地利益分配問題，以合理調(diào)控房價，建立健康、有序的房地產(chǎn)市場。防止由于富者、強(qiáng)者在土地使用權(quán)層面過分集中從而導(dǎo)致的土地私人壟斷;防止房地產(chǎn)過分投機(jī)從而導(dǎo)致的地價、房價暴漲，剝奪人民群眾的“生命維持和發(fā)展權(quán)利”。以實現(xiàn)群眾的購房愿望，以保障貧者、弱者也可以享有基本的居住權(quán)利。為實現(xiàn)這一系列目標(biāo)，應(yīng)從以下幾個方面著手:

第一、應(yīng)按照馬克思的地租理論.明確土地資本及其收益的真正主體，有效控制地方政府附著于國有土地的利益，遏制地方政府在土地出讓中的非理性行為。針對當(dāng)前我國城市國有土地出讓中存在的問題，就需要按照馬克思的絕對地租理論，明確各級政府只是在代表全民占有土地，具體行使土地轉(zhuǎn)讓過程中的相關(guān)權(quán)益，地方政府在土地上不能夠再享有了獨立于國家和人民的經(jīng)濟(jì)利益，不能違法控制公有土地的所有權(quán)和收益權(quán)。因此，必須規(guī)范地方政府在土地出讓中的職責(zé)和權(quán)限，建立科學(xué)的土地開發(fā)建設(shè)規(guī)劃和公開、透明的土地出讓管理制度，公開收支，切斷地方政府在土地出讓中謀取的私利渠道，并由法定機(jī)關(guān)和人民群眾對其予以有效的監(jiān)督，以保證國家獲得合理的土地收益，防止地方政府在土地出讓過程中的非理性行為。

第二、實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地經(jīng)營的集約化和有效配置土地資源，深化土地產(chǎn)權(quán)改革，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)市場化。我國憲法規(guī)定:“城市土地屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬國家所有外皆歸集體所有?！北砻嫔纤坪醮_定了土地的產(chǎn)權(quán)主體，但由于實際上產(chǎn)權(quán)主體不明晰，因此，在土地所有權(quán)實現(xiàn)形式——地租的征收上還普遍存在權(quán)利和責(zé)任不明確問題。并且長期以來，受各種錯誤思想的影響，我們對馬克思的絕對地租理論認(rèn)識不清，因此在一定程度上放棄了對土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)要求。由于土地產(chǎn)權(quán)的缺失以及人們土地權(quán)利意識淡薄，因此導(dǎo)致了對土地經(jīng)營者的監(jiān)督缺位，我國目前普遍存在的經(jīng)營權(quán)侵占所有權(quán)的現(xiàn)象就說明了這個問題，如土地?zé)o償使用、低付費(fèi)使用、隨意出租、惡意使用等行為。因此，在土地資源管理的改革過程中，我們應(yīng)該以馬克思絕對地租理論為指導(dǎo)，進(jìn)一步深化土地資源的產(chǎn)權(quán)改革，避免因為產(chǎn)權(quán)所有者不到位而造成國有資產(chǎn)流失，同時應(yīng)該積極促進(jìn)城鄉(xiāng)土地使用權(quán)的市場化，構(gòu)建和完善促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的法律、法規(guī)，為土地所有權(quán)的順利實現(xiàn)奠定良好的制度環(huán)境和操作平臺。

第三，建立合理的土地出讓收入使用制度.使歸屬于全民所有的國有土地收益真正惠及每一個公民。依照馬克思主義理論，無論土地資本主義國家或社會主義國家.政府對市政基礎(chǔ)沒施建設(shè)和城市公益設(shè)施建設(shè)的財政投入，都是城市建筑地基產(chǎn)生高昂地租的重要原因。而市民對市政幕礎(chǔ)設(shè)施和城市公益設(shè)施的分享，便構(gòu)成了政府或以土地出讓金的主要使用形式。因此，政府收取的土地使用權(quán)出讓金，除開成本后的純收入，一方面應(yīng)用于滿足市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益沒施建設(shè)，另一方面應(yīng)從土地出讓收益中固定提取相應(yīng)比例用于廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，由政府承擔(dān)起保障低收入人群基本生存權(quán)利的責(zé)任，使普通民眾的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)真正落到實處。

參考文獻(xiàn):

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