[摘 要]自從20世紀(jì)20年代企業(yè)社會(huì)責(zé)任興起以來，它經(jīng)歷了一段漫長(zhǎng)的發(fā)展歷程。它與房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)合還是最近幾十年的事情，而且更多的是從理論上來探討和呼吁其承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。從實(shí)證上通過構(gòu)建一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)體系來分析它們的社會(huì)責(zé)任承擔(dān)狀況并不多見。本文從利益相關(guān)者的角度出發(fā)，通過對(duì)他們的需求回應(yīng)來構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)重視社會(huì)責(zé)任問題。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 企業(yè)社會(huì)責(zé)任 利益相關(guān)者 指標(biāo)體系

伴隨著科技的進(jìn)步，企業(yè)在當(dāng)今社會(huì)已不再僅僅扮演一個(gè)創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富的角色，而是在政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各方面都產(chǎn)生巨大影響力。它們希望可以憑借享受的種種特權(quán)，攫取更大的利益;但另一方面，隨著人們認(rèn)識(shí)水平的提升，他們對(duì)企業(yè)的期望已不再僅僅局限于創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，照章納稅，而是更多的關(guān)注其是否能夠?yàn)樯鐣?huì)的進(jìn)步、環(huán)境的改善、社區(qū)的福利以及弱勢(shì)群體的保護(hù)等方面有所作為。企業(yè)社會(huì)責(zé)任已經(jīng)成為了企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵性因素。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的定義，它是以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)組織。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，又是一個(gè)事關(guān)民生的行業(yè)，更應(yīng)在這次企業(yè)社會(huì)責(zé)任運(yùn)動(dòng)大潮中，抓住機(jī)遇，調(diào)整內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，改善與企業(yè)內(nèi)外部利益相關(guān)者的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身與社會(huì)的雙贏。

一、 房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的概念

企業(yè)社會(huì)責(zé)任的思想最早誕生于20世紀(jì)20年代的美國(guó)，由謝爾頓提出。但是那時(shí)的企業(yè)社會(huì)責(zé)任思想是非常抽象的，認(rèn)為企業(yè)不能僅僅滿足于創(chuàng)造利潤(rùn)，還應(yīng)在更大范圍的社會(huì)利益上有所作為。迄今為止，對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任人沒有一個(gè)大家都認(rèn)可的概念。我覺得應(yīng)該從房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)開發(fā)過程視角來看待它的社會(huì)責(zé)任，一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)過程包括項(xiàng)目決策階段、前期準(zhǔn)備工作、工程建設(shè)階段、項(xiàng)目銷售階段以及交付使用階段。在每一個(gè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要與不同的機(jī)構(gòu)和群體打交道，比如說，在前期準(zhǔn)備階段，它要獲得土地使用權(quán)，需要與政府相關(guān)部門溝通協(xié)商談判;在拆遷過程中需要對(duì)拆遷戶承擔(dān)責(zé)任。而所有這些與房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生互動(dòng)的群體和個(gè)人就構(gòu)成了它的利益相關(guān)者群體。

二、 利益相關(guān)者理論對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)的影響

1984年，弗里曼在他的著作——《戰(zhàn)略管理:利益相關(guān)者方式》中明確提出了利益相關(guān)者理論。所謂利益相關(guān)者就是能夠影響一個(gè)組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，或者受組織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程影響的個(gè)人或群體。縱觀利益相關(guān)者理論從產(chǎn)生到發(fā)展的整個(gè)歷史演進(jìn)過程，其間始終貫穿著這樣一個(gè)核心理念，即企業(yè)除了股東之外，還存在許多利益相關(guān)者，如管理者、員工、供應(yīng)商、客戶、政府、社區(qū)、環(huán)境等，他們也同股東一樣，對(duì)企業(yè)進(jìn)行了某種專有性資源投入，并承擔(dān)著由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)必須有效的處理好它與各利益相關(guān)者的關(guān)系，通過滿足他們的合理利益要求(而不僅僅只是考慮股東利益)，來使企業(yè)得到永續(xù)發(fā)展。而且通過利益相關(guān)者理論，由于確定了一級(jí)指標(biāo)，可以很便利的通過構(gòu)建一個(gè)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系來分析和探討企業(yè)究竟應(yīng)該向誰承擔(dān)責(zé)任以及承擔(dān)什么樣的責(zé)任，

但是根據(jù)弗里曼對(duì)利益相關(guān)者的定義，幾乎所有的個(gè)人和組織都可以成為房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者，因?yàn)樗麄兌蓟蛑苯踊蜷g接的受影響或影響之。鑒于此，米切爾指出了鑒定企業(yè)利益相關(guān)者的三原則:(1)合法性，即某一群體是否被賦予法律上的對(duì)于公司的索取權(quán);(2)權(quán)力性，即某一群體是否擁有影響公司決策的地位、能力和手段;(3)緊急性，即某一群體的要求能否立即引起公司管理層的關(guān)注。通過查閱大量相關(guān)文獻(xiàn)以及專家咨詢，將三個(gè)原則的指標(biāo)得分相加，確定出了房地產(chǎn)企業(yè)的主要利益相關(guān)者:拆遷戶、股東、債權(quán)人、社區(qū)、政府、員工和消費(fèi)者。下面通過一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程一一分析房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各個(gè)利益相關(guān)者的責(zé)任。考慮到項(xiàng)目決策階段主要是進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，可行性研究，沒涉及具體的利益相關(guān)者，所以不加討論。

三、 從項(xiàng)目建設(shè)的完整周期剖析房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者

1.前期準(zhǔn)備階段

房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。此時(shí)，對(duì)土地審批及建設(shè)部門的責(zé)任是占主導(dǎo)地位的。此外，對(duì)拆遷戶的拆遷補(bǔ)償也是重點(diǎn)。其實(shí)對(duì)拆遷戶來說，最大的愿望就是希望能夠得到合理的補(bǔ)償?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》明確拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)當(dāng)公開、透明，應(yīng)采取由被拆遷人投票決定。但在實(shí)際拆遷過程中，大部分估價(jià)機(jī)構(gòu)都是由拆遷人單方面決定;有些拆遷單位甚至利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位，直接指定估價(jià)機(jī)構(gòu)，被拆遷人的權(quán)利完全被剝奪。這不但為開發(fā)企業(yè)提供了利潤(rùn)來源，同時(shí)也為拆遷戶的暴力阻拆埋下了隱患。所以這一時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的主要社會(huì)責(zé)任就是“五證齊全”以及尊重拆遷戶的意愿選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)。

2.工程建設(shè)階段

工程建設(shè)階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是在一定的地域時(shí)空條件下進(jìn)行的，不可避免的會(huì)對(duì)周邊的社區(qū)和環(huán)境產(chǎn)生影響，如何最小化對(duì)他們的影響是這一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的。社區(qū)承擔(dān)著為企業(yè)的生存和發(fā)展提供社會(huì)服務(wù)的功能，如水電供應(yīng)，治安保衛(wèi)等。公益捐贈(zèng)應(yīng)該是企業(yè)的一項(xiàng)重要社會(huì)責(zé)任實(shí)踐，通過捐贈(zèng)，可以增進(jìn)社會(huì)福利，改善社區(qū)環(huán)境，促進(jìn)社區(qū)發(fā)展，同時(shí)企業(yè)形象也能得到改善，建立良好的社區(qū)關(guān)系，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)作為環(huán)境污染和能源消耗大戶，應(yīng)該在環(huán)保和節(jié)能方面發(fā)揮帶頭作用。東麗湖#8226;萬科城，萬科的節(jié)能創(chuàng)新典范，包括建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能、地?zé)豳Y源的利用、太陽能利用、防止熱島效應(yīng)的技術(shù)措施、雨水收集系統(tǒng)、建造中水處理站等很好的詮釋了綠色節(jié)能型建筑。

3.項(xiàng)目銷售階段

銷售階段是開發(fā)商出售房屋，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個(gè)樓盤銷售的成敗決定于消費(fèi)者的認(rèn)可。隨著信息技術(shù)的日益發(fā)達(dá)，消費(fèi)者可以通過各種渠道來了解房地產(chǎn)企業(yè)的形象和所建房屋的質(zhì)量，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了理性消費(fèi)時(shí)代，消費(fèi)者不僅關(guān)注他們所購(gòu)買房屋的質(zhì)量，而且在意企業(yè)在建房過程中體現(xiàn)的人文精神、道德素質(zhì)及對(duì)周圍環(huán)境的影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在保證房屋質(zhì)量的同時(shí)積極主動(dòng)地向顧客提供真實(shí)的產(chǎn)品信息、建立咨詢渠道、健全售后服務(wù)體系，認(rèn)真及時(shí)地處理顧客投訴。

在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)除了要對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)之外，還需要履行對(duì)政府的責(zé)任。因?yàn)閷?shí)現(xiàn)銷售獲得了收入，需要納稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與政府充分溝通，相互理解，誠(chéng)實(shí)守信，照章納稅并積極響應(yīng)政府的相關(guān)政策。

4.交付使用階段

很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有自己的物業(yè)公司而是委托專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行社區(qū)的管理。但是如果售后服務(wù)處理的不好，同樣會(huì)影響房地產(chǎn)商的形象。建外SOHO“停電們”事件應(yīng)該是一個(gè)很好的警示。

此外，股東作為企業(yè)名義上的所有者，債權(quán)人作為企業(yè)的重要外部投資者，員工作為維持一個(gè)企業(yè)運(yùn)作的核心部件，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)階段中都關(guān)系著他們的利益。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先應(yīng)該保證股東的資金安全，這是底線;其次在資金安全的基礎(chǔ)上，努力實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值，定期向股東發(fā)布企業(yè)經(jīng)營(yíng)和投資方面的真實(shí)信息。銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人，在項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)揮著重要作用。不僅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的大部分資金來源于銀行貸款，而且預(yù)收款中大部分也是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的住房貸款，據(jù)統(tǒng)計(jì)總共約有70%的資金是來自銀行系統(tǒng)，因此銀行在其中承擔(dān)著巨大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)恪守合同要求，嚴(yán)格執(zhí)行合同，按時(shí)還本付息，定期向銀行發(fā)布企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息，保障銀行借貸安全。員工是構(gòu)成企業(yè)的細(xì)胞，他們直接參與了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，企業(yè)對(duì)員工的責(zé)任一方面在法律意義上保障實(shí)現(xiàn)員工的勞動(dòng)報(bào)酬獲取權(quán);另一方面在道德和倫理層面上做到對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，為員工的個(gè)人發(fā)展創(chuàng)造條件。

四、 指標(biāo)體系評(píng)價(jià)方法的選擇

企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的分析框架主要有四種經(jīng)典模式:(1)Carroll(1979)的企業(yè)社會(huì)責(zé)任四維度模型;(2)John Elkington(1995)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境三重底線模型;(3)以KLD(2006)為代表的社會(huì)責(zé)任主題框架;(4)以Clarkson(1995)為代表的利益相關(guān)者模型。

以上四種評(píng)價(jià)模型中，與前三種評(píng)價(jià)模型相比，利益相關(guān)者評(píng)價(jià)模型具有比較明顯的優(yōu)勢(shì)，也更加符合企業(yè)社會(huì)責(zé)任的評(píng)價(jià)要求。Wood(1995)認(rèn)為利益相關(guān)者理論是評(píng)價(jià)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的最為相關(guān)的理論體系，非常適合企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)模型。首先，利益相關(guān)者理論和利益相關(guān)者為人們所熟悉，得到多方認(rèn)可;其次，按利益相關(guān)者來展開的企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)在結(jié)構(gòu)上是相對(duì)清晰的，采用利益相關(guān)者理論的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系在應(yīng)用于評(píng)價(jià)和披露過程時(shí)也具有一定的便利性;另外，利益相關(guān)者框架也能全面地體現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任主題框架。

五、 房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任指標(biāo)體系的構(gòu)建

上面分析了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段對(duì)各利益相關(guān)者所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，為了具體評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任履行情況，就需要將這些責(zé)任具體化。從企業(yè)利益相關(guān)者的各自目標(biāo)出發(fā)，客觀的選取評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)其進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。這種指標(biāo)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建，首先應(yīng)明確為獲取利益相關(guān)者支持企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)發(fā)揮其應(yīng)有的作用，明確他們各自的需求;其次，明確如何度量房地產(chǎn)企業(yè)和利益相關(guān)者的目標(biāo)，即從每個(gè)利益相關(guān)者的角度選取指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

根據(jù)以上分析，再依據(jù)科學(xué)性、系統(tǒng)性、可行性、可操作性以及財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的指標(biāo)選取原則，篩選出了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)利益相關(guān)者(股東、債權(quán)人、拆遷戶、員工、消費(fèi)者、政府、社區(qū)、環(huán)境)所應(yīng)承擔(dān)的17項(xiàng)主要社會(huì)責(zé)任。

1.基于股東的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

為確保股東的資金安全，必須建立完善的公司治理結(jié)構(gòu)，即有關(guān)股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)以及經(jīng)理層的權(quán)力制衡機(jī)制;資本保值增值率反映公司運(yùn)用股東投入資本獲得資本增值的能力。該比率越高，意味著企業(yè)運(yùn)用 一定的資本為社會(huì)，尤其是股東所做的貢獻(xiàn)越大，對(duì)股東的責(zé)任履行得越好;為使股東了解企業(yè)情況，保持投資熱情，必須建立完善的信息披露機(jī)制。

2.基于債權(quán)人的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

對(duì)銀行來說最大的愿望就是貸出去的錢能按時(shí)收回。資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)一定時(shí)期負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，該指標(biāo)是評(píng)價(jià)企業(yè)負(fù)債能力和償債能力的綜合指標(biāo)?，F(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比是企業(yè)一定時(shí)期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與流動(dòng)負(fù)債的比率，這一比率是從現(xiàn)金流動(dòng)角度反映企業(yè)當(dāng)期償付短期債務(wù)的能力。

3.基于拆遷戶的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

拆遷是房地產(chǎn)正式開發(fā)階段的第一環(huán)節(jié)，處理的好壞直接影響著后續(xù)的工程，而對(duì)拆遷戶來說，為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，拆遷不可避免，唯一的希望就是能夠按照房屋市場(chǎng)價(jià)得到合理的補(bǔ)償，而自主選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)合理補(bǔ)償?shù)暮诵沫h(huán)節(jié)。

4.基于員工的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

員工收入提高率是本年度員工平均收入總額與上年度平均收入總額的比值，反映了員工對(duì)企業(yè)增長(zhǎng)的利潤(rùn)的分享程度。員工收入包括其從企業(yè)獲得的工資、津貼、補(bǔ)助、加班費(fèi)等一切貨幣是實(shí)物形態(tài)總和。此外個(gè)人發(fā)展已經(jīng)成為現(xiàn)代企業(yè)員工越來越重視的一項(xiàng)內(nèi)容，員工人均年教育經(jīng)費(fèi)就反映了企業(yè)對(duì)員工個(gè)人能力發(fā)展的重視程度。

5.基于消費(fèi)者的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

對(duì)消費(fèi)者來說，房屋質(zhì)量永遠(yuǎn)是第一位的。沒有人會(huì)選擇為了少花錢而去購(gòu)買一棟危房，相反他們會(huì)在保證房屋質(zhì)量的前提下，尋求盡量低的價(jià)格。顧客投訴率反映了房屋質(zhì)量的好壞。它是房地產(chǎn)企業(yè)接受顧客投訴的數(shù)量(包括電話投訴，書面投訴以及網(wǎng)絡(luò)投訴)與該企業(yè)總共投放市場(chǎng)的房屋數(shù)量之比。產(chǎn)品價(jià)格率是反映了房屋質(zhì)量和價(jià)格的綜合。此外，完善的售后服務(wù)體系在企業(yè)品牌提升和消費(fèi)者滿意方面發(fā)揮了越來越重要的作用。

6.基于政府的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

按照卡羅爾的金字塔模型，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府的經(jīng)濟(jì)責(zé)任可用資產(chǎn)納稅率衡量;法律責(zé)任可用稅款上繳率衡量，它反映企業(yè)對(duì)國(guó)家相關(guān)稅收法律法規(guī)的遵守情況;倫理和慈善責(zé)任可用就業(yè)貢獻(xiàn)率衡量，反映房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用全部?jī)糍Y產(chǎn)為社會(huì)公眾提供就業(yè)的能力，該比率越高，說明企業(yè)為社會(huì)提供的就業(yè)能力越強(qiáng)。

7.基于社區(qū)的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要是對(duì)社區(qū)內(nèi)的環(huán)境產(chǎn)生影響，因此我將社區(qū)和環(huán)境合二為一。環(huán)保資金投入率直接反映企業(yè)對(duì)環(huán)境保護(hù)的重視程度。單位利潤(rùn)能耗量直接反映企業(yè)為獲利對(duì)資源(包括各種材料、水、電、煤等)的消耗程度。捐贈(zèng)收入比反映企業(yè)對(duì)所在社區(qū)的關(guān)心程度。

根據(jù)上述內(nèi)容，將房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任分為三個(gè)層次，第一層次是目標(biāo)層，是企業(yè)社會(huì)責(zé)任績(jī)效的最終表現(xiàn)。第二層次為因素層，分別從股東、債權(quán)人、拆遷戶、員工、顧客、政府和社區(qū)七個(gè)角度來衡量影響房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任績(jī)效的因素。第三層次是指標(biāo)層，具體闡述房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各利益相關(guān)者所承擔(dān)的責(zé)任。由此，我們構(gòu)建出了房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任績(jī)效評(píng)價(jià)體系。

六、 小結(jié)與展望

本文通過對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任及其評(píng)價(jià)體系的研究，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，編制了房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以期在實(shí)踐中更好的評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)在履行社會(huì)責(zé)任過程中的綜合效果。但是因?yàn)闆]有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各利益相關(guān)者權(quán)重進(jìn)行調(diào)查，所以難以對(duì)其進(jìn)行具體評(píng)價(jià)，這將在我的碩士論文撰寫階段進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

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