［摘要］2009年12月31日《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》出臺(tái)，海南國(guó)際旅游島的建設(shè)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略，此消息剛剛發(fā)布，各種房產(chǎn)界人士蜂擁而至。于是，海南的房?jī)r(jià)就如同是“乘著火箭往上漲”，而有調(diào)查表明，島內(nèi)民眾對(duì)現(xiàn)在房?jī)r(jià)的合理程度認(rèn)同為零，網(wǎng)絡(luò)上對(duì)房?jī)r(jià)的言論也頻頻出現(xiàn)過(guò)激言辭，這都是值得我們關(guān)注的現(xiàn)象。本文對(duì)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分析并與93年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比，說(shuō)明海南將不再重蹈覆轍。最后結(jié)合海南的現(xiàn)狀和未來(lái)規(guī)劃，提出海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向和在這過(guò)程中海南省政府應(yīng)落實(shí)的工作。

［關(guān)鍵詞］國(guó)際旅游島海南雙軌制高房?jī)r(jià)

一、國(guó)際旅游島基本概述

1.國(guó)際旅游島的含義

“國(guó)際旅游島”是海南省委、省政府當(dāng)前著力推進(jìn)的海南島建設(shè)目標(biāo)?！扼w改院關(guān)于海南國(guó)際旅游島的框架建議》中認(rèn)為，所謂“國(guó)際旅游島”是指在特定的島嶼區(qū)域內(nèi)，限定在旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域范圍中，對(duì)外實(shí)行以“免簽證零關(guān)稅”為主要特征的投資貿(mào)易自由化政策，有步驟地加快推進(jìn)旅游服務(wù)自由化進(jìn)程。在此基礎(chǔ)上，海南省委、省政府又出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)國(guó)際旅游島建設(shè)的意見》，提出“國(guó)際旅游島”就是旅游國(guó)際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明祥和的世界一流的海島型國(guó)際旅游目的地。

2.海南建設(shè)國(guó)際旅游島的必要性

海南建設(shè)國(guó)際旅游島，利系海南800多萬(wàn)人民并惠及13億全國(guó)人民，可強(qiáng)化我國(guó)參與全球化競(jìng)爭(zhēng)的影響力。海南目前的經(jīng)濟(jì)不夠景氣，人們生活質(zhì)量距離小康社會(huì)仍有不小的差距，所以海南的建設(shè)必須一切都要從實(shí)際出發(fā)，而海南擁有得天獨(dú)厚的自然條件，獨(dú)一無(wú)二的地理環(huán)境，這正是海南旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)利用的最好資源。同時(shí)海南旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以促進(jìn)海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高人們的生活水平與質(zhì)量，縮小與內(nèi)陸發(fā)展的距離，以實(shí)現(xiàn)同步發(fā)展。不同地區(qū)的人民會(huì)聚一處，還會(huì)產(chǎn)生文化碰撞的火花，更加有利于海南文化的創(chuàng)新。另外，建設(shè)海南國(guó)際旅游島還是完成祖國(guó)統(tǒng)一大業(yè)的一個(gè)重要籌碼。海南和臺(tái)灣是我國(guó)大陸之外的兩大島嶼，海南的開放和發(fā)展其政治影響重大而深遠(yuǎn)，有利于促進(jìn)祖國(guó)的統(tǒng)一大業(yè)。

二、國(guó)際旅游島房?jī)r(jià)瘋漲的原因

“國(guó)際旅游島”的確讓一部分人頭腦發(fā)熱了。其實(shí)不僅僅是海南，從全國(guó)范圍來(lái)看，各地區(qū)的房?jī)r(jià)都是呈現(xiàn)上漲勢(shì)態(tài)，尤其是一線城市更是一直“高燒不退”。究竟是什么原因撐起了高房?jī)r(jià)呢？

1.土地的特性促使房?jī)r(jià)上漲

土地作為人類社會(huì)活動(dòng)的物質(zhì)載體，有著其獨(dú)特的屬性：資源屬性和資產(chǎn)屬性。作為資源，土地具有稀缺性和不可移動(dòng)性，特別是我國(guó)城市土地資源十分稀缺，使得土地作為資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，供給變得極為有限，并且是逐漸減少，產(chǎn)生供給緊缺。再者，中國(guó)人具有強(qiáng)烈的土地情節(jié)，于是作為必需品的土地在市場(chǎng)上又具有需求的剛性。面對(duì)需求剛性，追求利潤(rùn)最大化的企業(yè)的理性選擇必然是提高價(jià)格，獲取最大化的利潤(rùn)。而作為中國(guó)的一部分的海南，自然也免不了此情此景。

2.我國(guó)所處的發(fā)展階段促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展倒U曲線理論我們可知一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)起飛階段，而由于我國(guó)所處的發(fā)展階段，需要房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)GDP的發(fā)展。并且由于房地產(chǎn)發(fā)展存在兩重因素，從而房地產(chǎn)業(yè)具有雙層產(chǎn)業(yè)地位，常規(guī)因素使房地產(chǎn)具有基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的地位，而超常規(guī)因素使其具有支柱產(chǎn)業(yè)的特征；也正因?yàn)槌Ｒ?guī)因素的存在，才能使房地產(chǎn)發(fā)展呈倒U曲線趨勢(shì)，才使房地產(chǎn)業(yè)高位增長(zhǎng)成為可能。海南因上一場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直受限，直到2006才開始出現(xiàn)明顯的反彈，現(xiàn)在也正保持著上漲的勁頭。如此，在海南經(jīng)濟(jì)起飛的這個(gè)階段，房?jī)r(jià)的上漲是不可避免的，甚至是高于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

3.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不規(guī)范促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲

目前，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融的問(wèn)題所在，而由此引申出房地產(chǎn)金融暗藏兩大風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)房者貸款的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融的規(guī)范化、制度化、法制化將仍然欠缺，這就使房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)降低。這使得房產(chǎn)投機(jī)的成本也大大降低，投資者在相互炒作的過(guò)程中，使得房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)的虛高加劇了風(fēng)險(xiǎn)的存在，使得銀行越加處于危險(xiǎn)邊緣。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，投資者的所有風(fēng)險(xiǎn)將全部轉(zhuǎn)移給銀行。

4. 地方政府公共職能的缺位和錯(cuò)位導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

由于政府調(diào)控不力，甚至地方政府漠視民生，才導(dǎo)致近年來(lái)房?jī)r(jià)瘋漲。政府地價(jià)征地，高價(jià)出讓，賣地越多財(cái)政收入越多；土地價(jià)格越高政府收益越大，“政績(jī)”也越突出。有時(shí)候，政府甚至?xí)抵胁俦P，唆使開發(fā)商哄高地價(jià)。政府的主導(dǎo)或參與是造成房地產(chǎn)價(jià)格不正常上漲的深層原因。

綜上所述，房?jī)r(jià)的上漲是多種因素綜合的結(jié)果，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必經(jīng)階段。

三、海南是否會(huì)重演93年的房地產(chǎn)泡沫悲劇

在國(guó)際旅游島概念炒作下，在一些開發(fā)商和投資投機(jī)者的運(yùn)作下，海南的房?jī)r(jià)這樣“乘著火箭瘋長(zhǎng)”，不少人覺得海南仿佛已經(jīng)再現(xiàn)了上世紀(jì)90年代初那般房地產(chǎn)泡沫，可能演變成房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)破滅、房?jī)r(jià)已經(jīng)下降了50%以上的迪拜。可是某種程度上，海南并不會(huì)重蹈覆轍，就像人不會(huì)兩次踏入同一條河。

1.宏觀環(huán)境不一樣

20年前，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚處于起步階段，市場(chǎng)規(guī)則尚未完善。而當(dāng)時(shí)的海南也是剛剛建省不久，很多法律法規(guī)都沒健全，全省的規(guī)劃和區(qū)域性的規(guī)劃也都沒有做好，那個(gè)時(shí)候，除了特區(qū)概念和未經(jīng)開發(fā)的荒地沙灘外，幾乎沒有任何規(guī)劃藍(lán)圖和制度設(shè)計(jì)。這也導(dǎo)致了還未學(xué)會(huì)走路的海南就開始強(qiáng)行奔跑，最終跌倒并不意外。如今，這一切都趨于成熟，新一輪的宏觀調(diào)控不只是針對(duì)海南，正如海南省委書記衛(wèi)留成所言:海南的房?jī)r(jià)與一線城市相比，只是一步到位。而年后的房?jī)r(jià)回落，恰是市場(chǎng)理性回歸給出的答案。

2.市場(chǎng)需求不一樣

隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)水平也在日益提升，養(yǎng)老保健需求和休閑度假需求日益強(qiáng)盛，“候鳥型”居住模式漸成規(guī)模?！坝袝r(shí)落后就是進(jìn)步”，20年來(lái)的緩慢發(fā)展，恰好讓海南得以留存一方凈土，其得天獨(dú)厚的自然資源在如今爆發(fā)出空前的競(jìng)爭(zhēng)力。隨著國(guó)際旅游島概念的提出，海南已不僅僅是海南人的，更是全國(guó)的海南，世界的海南。站在全球經(jīng)濟(jì)的高度，反觀海南的發(fā)展和打造國(guó)際旅游島的國(guó)家使命，也許是我們需要重新尋找的考量角度。

3.資本實(shí)力不一樣

在上一次海南投資熱當(dāng)中，銀行資本占據(jù)絕大多數(shù)，這也成就了泡沫破裂時(shí)的破壞力之強(qiáng)、損害之深。今天的海南，資本多來(lái)源于市場(chǎng)主體，現(xiàn)金交易占有很大比例，金融體系的投資風(fēng)險(xiǎn)降低，政府反而可以利用海南吸收市場(chǎng)過(guò)剩的貨幣，逐步完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

4.市場(chǎng)運(yùn)作不一樣

當(dāng)年的海南市場(chǎng)，以皮包公司的買空賣空為主，大多數(shù)項(xiàng)目剛剛挖了個(gè)坑就被多次倒手，最后到銀行抵債的很少有建筑實(shí)體。如今市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)范，且主體大多是大型民企和國(guó)企，有的已經(jīng)扎根數(shù)年，有著長(zhǎng)期發(fā)展的意愿，對(duì)旅游地產(chǎn)的開發(fā)也積累了很多經(jīng)驗(yàn)。

但是，僅僅是不重蹈泡沫覆轍，對(duì)于如今的海南而言還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。國(guó)務(wù)院的批復(fù)開啟了海南吸納各路資本的大門，但要真正實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游島的宏偉藍(lán)圖，海南需要回答的問(wèn)題還很多。在房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，首先，一定要有房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，而且這個(gè)規(guī)劃一定要有特色，要與海南休閑度假旅游相適應(yīng)。其次，對(duì)政府一定要有約束，政府要嚴(yán)守規(guī)劃，同時(shí)不搞短期行為。

四、如何應(yīng)對(duì)國(guó)際旅游島房?jī)r(jià)瘋漲

1.海南省政府應(yīng)落實(shí)的幾項(xiàng)工作

在接下來(lái)的時(shí)間，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的出現(xiàn)，海南政府應(yīng)及時(shí)落實(shí)一下四方面的工作：

(1)保障性住房的用地需求100%保障

加大保障性住房用地的供應(yīng)力度，本著“有保有壓、分類保障”的原則，在綜合平衡各市縣用地需求的基礎(chǔ)上，制定保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)保障性住房建設(shè)等擴(kuò)大內(nèi)需、保民生重點(diǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先安排項(xiàng)目用地。廣大老百姓的居住問(wèn)題是最關(guān)鍵的問(wèn)題，海南老百姓的住房問(wèn)題解決了，房?jī)r(jià)也就不是問(wèn)題了。

(2)全面清理已出讓但尚未開發(fā)的房地產(chǎn)閑置土地，打擊囤積土地的行為

對(duì)超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未滿兩年不動(dòng)工開發(fā)的土地，依法征收土地閑置費(fèi)；對(duì)未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用土地的，依法收回。同時(shí)，嚴(yán)厲查處通過(guò)租賃、承包、聯(lián)營(yíng)合作等方式非法使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)、逃避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批的“以租代征”行為。此舉可加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)速度，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量。

(3)嚴(yán)厲打擊非法買賣土地的行為

重點(diǎn)打擊非法買賣集體土地，以租代征搞小產(chǎn)權(quán)房等違法行為，特別是以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。

2.建設(shè)國(guó)際旅游島過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題

在建設(shè)國(guó)際旅游島過(guò)程中，不斷要求政府對(duì)于新建的商品房項(xiàng)目的審批、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格規(guī)范，把建設(shè)項(xiàng)目做成精品，做出國(guó)際旅游島應(yīng)有的風(fēng)范。而對(duì)于保障性住房及廉租房的審批更要嚴(yán)加監(jiān)管，避免出現(xiàn)保障性住房成為有權(quán)有勢(shì)人的保障性住房的境況，要讓有需求的海南島內(nèi)居民真正享受到實(shí)惠。當(dāng)各方面人群的需求滿足了，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)在其該有的軌道上運(yùn)行，并對(duì)國(guó)際旅游島的建設(shè)起到支持的作用。

還有一點(diǎn)需要明確的是，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)：海南最珍貴的財(cái)富是青山綠水和清新潔凈的空氣，大量的無(wú)序開發(fā)和建設(shè)，會(huì)使得綠色空間被大量擠壓，生態(tài)環(huán)境被嚴(yán)重破壞，鋼筋水泥鑄成的森林密布，那么所謂的“國(guó)際旅游島”也就徒有虛名，毫無(wú)價(jià)值了。也就是說(shuō)，海南要做的不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)，中央政府也不希望海南成為投機(jī)炒作的天堂。當(dāng)?shù)卣€必須認(rèn)識(shí)到“國(guó)際旅游島建設(shè)不同于土地和資源的開發(fā)”，在建設(shè)的過(guò)程中，必須保留海南的自然資源與民俗特色，同時(shí)完善海南的人文氣息與服務(wù)意識(shí)，讓海南的碧海藍(lán)天、椰風(fēng)海韻在國(guó)際旅游界大放異彩。

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