［摘要］近年來，隨著城市的迅速擴張、房價的瘋狂上漲，一種新型的房地產(chǎn)形式—小產(chǎn)權(quán)房得到了迅速的發(fā)展。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)雖然有其合理的一面，但是其產(chǎn)生的問題也層出不窮。本文以小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因和造成的影響為切入點，提出解決小產(chǎn)權(quán)房問題的探討性建議。

［關(guān)鍵詞］ 小產(chǎn)權(quán)房原因?qū)Σ?/p>

近些年，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題的爭論層出不窮，國土資源部也頻頻出面來遏制小產(chǎn)權(quán)房問題。但是由于小產(chǎn)權(quán)房本身存在的爭議，這一問題并未得到真正的解決。

所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指未經(jīng)法定的征地和審批等程序，由村集體組織（或聯(lián)合開發(fā)商）或村民在集體土地上建設(shè)并出售或出租的房屋。小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的概念，小產(chǎn)權(quán)并沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不能獲得由國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書，只能得到由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，所以稱之為小產(chǎn)權(quán)。

一般來講，小產(chǎn)權(quán)房具有以下幾方面的特征：（1）小產(chǎn)權(quán)房是建在集體所有土地之上；（2）小產(chǎn)權(quán)房是用于出售或出租的房屋；（3）小產(chǎn)權(quán)房沒有國家建設(shè)部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書；（4）小產(chǎn)權(quán)房的供給主體是鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委會。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

小產(chǎn)權(quán)房問題是一個綜合性的社會問題，其產(chǎn)生原因是多種多樣的。本文主要認為：城鄉(xiāng)二元制的社會結(jié)構(gòu)制度是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本原因，商品房價格瘋狂上漲是致使小產(chǎn)權(quán)房得以快速發(fā)展的主導(dǎo)原因，相關(guān)法律的不完善是小產(chǎn)權(quán)房問題不能得到很好解決的直接原因。

1.城鄉(xiāng)二元制的社會結(jié)構(gòu)制度是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本原因

我國城鄉(xiāng)二元制的社會結(jié)構(gòu)制度導(dǎo)致其在土地管理上也表現(xiàn)出二元的特征。我國農(nóng)村實行集體所有制的土地制度，農(nóng)村集體建設(shè)用地沒有正式的土地使用權(quán)拍賣市場，對于建設(shè)在集體所有制的農(nóng)村土地上的房屋當然也就沒有正式的產(chǎn)權(quán)，不能進行土地的轉(zhuǎn)讓和抵押活動。而城市建設(shè)用地擁有正式的土地使用拍賣市場，可以通過市場定價，將土地使用權(quán)拍賣出去，所以城市的建設(shè)用地都擁有產(chǎn)權(quán)，可以進行轉(zhuǎn)讓、抵押等活動。農(nóng)村集體建設(shè)用地如果想進入房地產(chǎn)市場，必須經(jīng)過國家相關(guān)部門的征收和審批才能將集體土地變成國有土地，然后由國家收取土地出讓金，給予農(nóng)民一部分補償金，而農(nóng)民得到的這筆補償金要遠小于建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房出售所獲得的利益。所以這種城鄉(xiāng)土地制度的二元結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本原因。

2.商品房價格瘋狂上漲是致使小產(chǎn)權(quán)房得以快速發(fā)展的主導(dǎo)原因

在城市中，日益飆升的房價使得中低等收入人群擁有一套屬于自己的房子成為了一種奢求。再加上政府提供的經(jīng)濟適用房、兩限房等政策性住房的供應(yīng)量相對大部分無房族來說是微不足道的，且分配中出現(xiàn)的漏洞使真正迫切的需求得不到滿足。這些問題都是促使小產(chǎn)權(quán)房快速發(fā)展的主導(dǎo)原因。 由于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)不需要向國家繳納大量的土地出讓金以及各種稅費，所以其價格一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。小產(chǎn)權(quán)房以其價格低廉的優(yōu)勢受到了中低等收入人群的青睞。對于開發(fā)商而言，城市建設(shè)用地的使用權(quán)取得越來越困難、拍賣價格也越來越高，而農(nóng)村土地使用權(quán)取得相對容易且價格低，所以通過以租代征的方式取得農(nóng)村集體土地建設(shè)房屋，開發(fā)商可以極大地降低開發(fā)成本，使其獲得更高的收益；對于集體土地所有者而言，通過出租土地獲得的收益也遠超出了國家征收后給予的補償金。正因為小產(chǎn)權(quán)房給需求和供給方帶來了雙贏，所以使其得到了迅速的發(fā)展。

3.相關(guān)法律的不完善是小產(chǎn)權(quán)房問題不能得到很好解決的直接原因

迄今為止， 憲法與法律并未明令禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，有關(guān)部門禁止農(nóng)房與宅基地使用權(quán)交易的行政干預(yù)，其本身是違憲違法的。依照《民法通則》的規(guī)定，農(nóng)民應(yīng)當依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。另外正式頒布的《物權(quán)法》中也刪去了原草案中禁止城市居民購買農(nóng)村宅基地使用權(quán)的條款。而《土地管理法》及其實施條例、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)中對土地資源的使用卻進行了嚴格的界定，特別是對農(nóng)村集體土地進行了強制性的保護?！锻恋毓芾矸ā?第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準?！钡诹龡l：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”由此可見，相關(guān)法律對于小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定還不是很明確，致使小產(chǎn)權(quán)房問題一直沒有得到很好的解決。

二、小產(chǎn)權(quán)房造成的影響

小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和發(fā)展引發(fā)了一系列的問題。這些問題對我國的經(jīng)濟環(huán)境以及城市發(fā)展造成了許多負面影響。本文認為小產(chǎn)權(quán)房在以下幾個方面的負面影響是非常突出的。

1.占用耕地，損害農(nóng)民利益。

如果任由小產(chǎn)權(quán)房以現(xiàn)在的狀態(tài)繼續(xù)發(fā)展，會使利益相關(guān)者在利益的驅(qū)使下大量建造小產(chǎn)權(quán)房，占用農(nóng)民土地，減少耕地面積，損害農(nóng)民的根本利益，也使國家的糧食安全受到威脅。

2.購房者權(quán)益無法保障

由于小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在還不受法律的認可和保護，購房者沒有國家統(tǒng)一發(fā)放的房產(chǎn)證，不能擁有房子的所有權(quán)，無法進行轉(zhuǎn)讓，在遇到拆遷補償?shù)葐栴}時利益難以得到保障。

3.擾亂房地產(chǎn)秩序

開發(fā)商通過以租代征的方式取得農(nóng)村集體土地建設(shè)房屋，可以極大地降低開發(fā)成本，使其有更大的定價空間，這無疑對現(xiàn)有的房地產(chǎn)價格體系形成猛烈的沖擊，擾亂房地產(chǎn)秩序，嚴重時可能危害到國家金融安全和社會穩(wěn)定。

4.影響城市總體規(guī)劃

城市的發(fā)展是需要統(tǒng)籌規(guī)劃的，城市規(guī)劃中的土地都有其功能定位并按照科學(xué)的方法加以開發(fā)利用，而小產(chǎn)權(quán)房的建造都是以短視的簡單開發(fā)收益為目的的行為，缺乏長遠的戰(zhàn)略性的指導(dǎo)和管理。這無疑對城市未來的發(fā)展形成了阻力，打亂了城市的空間布局和功能定位。

三、解決的措施

小產(chǎn)權(quán)房在發(fā)展過程中產(chǎn)生的問題不僅僅局限于上文提到的幾方面，其問題產(chǎn)生的影響也可能是非常深遠且無法預(yù)測的。為了從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，本文提出了以下幾條探討性的建議。

1.對于已經(jīng)建成并出售的小產(chǎn)權(quán)房給予轉(zhuǎn)正措施

對于已經(jīng)建成并出售的小產(chǎn)權(quán)房，為了維護社會的和諧與穩(wěn)定，避免激化社會矛盾，政府應(yīng)該積極推行措施將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變成大產(chǎn)權(quán)房。如果將小產(chǎn)權(quán)房一刀切，全部摧毀，必將會引起社會的不滿，政策繼續(xù)執(zhí)行的可行性無法預(yù)測。所以為了從根本上解決這部分小產(chǎn)權(quán)房，政府應(yīng)該及早出臺措施，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。

2.加快城鄉(xiāng)一體化，完善相關(guān)法律

城鄉(xiāng)二元制的社會結(jié)構(gòu)制度是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本原因。所謂治標先治本，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的關(guān)鍵，對于土地政策的“一國兩制”應(yīng)盡快解決。 盡快實現(xiàn)農(nóng)民宅基地市場化，為真正實現(xiàn)“同房同權(quán)”理順法律關(guān)系，這是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的法律基礎(chǔ)。完善現(xiàn)行的《土地管理法》、《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)法》等相關(guān)法律，加快解決小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)問題，確立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度，尊重農(nóng)村集體對土地的所有權(quán)，保障農(nóng)民的土地收益。加快相關(guān)法律法規(guī)的出臺，對正在建設(shè)的或者有趨向要建的小產(chǎn)權(quán)房做出明確的政策性約定。

3.遏制商品房價格上漲趨勢，將房地產(chǎn)價格控制在合理的范圍內(nèi)

房價問題已經(jīng)成為國家迫切需要解決的重點問題。住房是人民生活的基本保障，房價直接影響著人民的生活質(zhì)量。溫家寶總理在政府工作報告中明確指出，要積極遏制房價過快上漲的趨勢。所以將商品房的價格控制在合理范圍內(nèi)，使大多數(shù)居民有能力去購買商品房，這能夠在很大程度上降低小產(chǎn)權(quán)房的購買需求，解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

四、結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房存在的爭議已經(jīng)得到了社會各界的重視，其牽涉到買房人、開發(fā)商、農(nóng)村集體以及政府等多個主體的利益。小產(chǎn)權(quán)房問題的解決必須本著“以人為本”的精神出發(fā)，最大限度的保證人民的利益。而法律制度的初始設(shè)計也應(yīng)當是維持利益均衡的，國家應(yīng)該針對小產(chǎn)權(quán)房盡快制定或修改相關(guān)法律，在兼顧各方利益的基礎(chǔ)上，推行農(nóng)村集體土地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，從而促進城鄉(xiāng)一體化的盡快實現(xiàn)。將已經(jīng)建成并出售的小產(chǎn)權(quán)房盡快出臺措施給予轉(zhuǎn)正，并加大力度治理房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場能夠更健康的發(fā)展，從而消除小產(chǎn)權(quán)房問題。

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