[摘要] 本文利用中國1997-2009年的城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價格的年度數(shù)據(jù)，在考慮通貨膨脹的條件下，建立線性回歸模型，并對模型進行實證檢驗，結(jié)果表明:城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格有顯著的影響，并由此提出了相關(guān)的政策建議。

[關(guān)鍵詞] 城鎮(zhèn)化 房地產(chǎn)價格 線性回歸模型

一、引 言

城鎮(zhèn)化是農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，從而使城鎮(zhèn)數(shù)量不斷增加，城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴大的歷史過程。堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路是今年中國政府工作報告提出的2010年的主要任務(wù)之一。中國城鎮(zhèn)化水平已從1997年的31.91%提高到2009年的46.60%(見表)，擁有6.22億城鎮(zhèn)人口。中國城鎮(zhèn)化水平增長率每年保持在1.5%左右，預(yù)計到2020年，城鎮(zhèn)化水平將為60.57%，達到中等發(fā)達國家水平。伴隨著快速的城鎮(zhèn)化進程，影響中國千家萬戶安居樂業(yè)的房地產(chǎn)價格亦呈不斷上漲之勢，1997——2009的12年時間里，年均房地產(chǎn)價格增長率為8.19%(見表)，大大超過同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長率?？焖偕蠞q的房價導(dǎo)致部分城鎮(zhèn)家庭購房困難，這種現(xiàn)象引起了社會各界的普遍關(guān)注和憂慮。住房問題不僅是一個經(jīng)濟問題，而且是一個社會問題。有效控制房價，成為當(dāng)前政府和學(xué)者們關(guān)注的中心問題。引起房價上漲的原因很多，許多學(xué)者從各種角度進行了詳細的分析。本文將從城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)價格關(guān)系的角度，在考慮通貨膨脹的條件下分析房價上漲的原因。

表 中國城鎮(zhèn)化率(CSH)、房地產(chǎn)價格(HP)和居民消費價格指數(shù)(CPI)年度數(shù)據(jù)(1997年-2009年)

年份CSH(%)HP(元) CPI(上年100)年份CSH(%)HP(元) CPI(上年100)

199731.911790102.8200442.762608103.9

199833.35185499.2200542.992937101.8

199934.78185798.6200643.903119101.5

200036.221948100.4200744.903645104.8

200137.662017100.7200845.683576105.9

200239.09209299.2200946.604474105.2

200340.532197101.2

注:數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒》，城鎮(zhèn)化率為城鎮(zhèn)人口與人口總數(shù)量之比;房地產(chǎn)價格為居民住宅價格

二、實證分析

本文選取1997年—2009年的年度數(shù)據(jù)，在考慮通貨膨脹的條件下，建立中國房地產(chǎn)價格與城鎮(zhèn)化水平的線性回歸模型，并對模型進行檢驗。由于住宅是人們的基本生活需要，在這里對房地產(chǎn)價格的討論主要限于居民住宅價格。

以HP、CSH和CPI分別表示房地產(chǎn)價格、城鎮(zhèn)化水平(城鎮(zhèn)化率)和通貨膨脹率，以房地產(chǎn)價格為被解釋變量，城鎮(zhèn)化水平和通貨膨脹率為解釋變量，建立的線性回歸模型可表示如下:

β0、β1和β2為方程的系數(shù)。其中，β1為變量CSH前的系數(shù)，表示考慮通脹因素下，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響，μi是隨機誤差項。

根據(jù)各年的《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)，選取1997年至2009年的中國城鎮(zhèn)化水平和居民住宅價格分別作為城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)值和房地產(chǎn)價格指標(biāo)值，居民消費價格指數(shù)作為通貨膨脹指標(biāo)值，對其進行相關(guān)性分析、參數(shù)估計及模型檢驗。

1.相關(guān)性分析

根據(jù)表1提供的數(shù)據(jù)，應(yīng)用Eviews6. 0對房地產(chǎn)價格HP、城鎮(zhèn)化水平CSH和通貨膨脹率CPI之間進行相關(guān)性分析，得到的相關(guān)系數(shù)為:

r(CSH，HP) =0.89954，r(CSH，CPI) =0.70828，r(HP，CPI) =0.80070

由以上的相關(guān)系數(shù)可以得出CSH、HP和CPI之間存在較強的相關(guān)性，城鎮(zhèn)化水平對房地產(chǎn)價格可能起著一定的推動作用，或者說城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了一定的影響。為了明確通貨膨脹條件下，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的確切影響，下面對其進行參數(shù)估計及模型檢驗。

2.參數(shù)估計

利用統(tǒng)計軟件EViews6.0對HP、CSH和CPI作線性回歸分析，使用OLS法估計其參數(shù)，

參數(shù)估計的結(jié)果為:

(5262.573) (29.16496) (59.09296)

t=(-2.658568)(4.021031) (1.978626)

R2=0.862856F=31.45812DF=10

3.模型檢驗

所估計的參數(shù)，說明城鎮(zhèn)化水平每上升1%，可導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲117.27元?？蓻Q系數(shù)R2為0.86286，修正的可決系數(shù)為0.835428，說明所建模型整體上對樣本數(shù)據(jù)擬合較好，即解釋變量“城鎮(zhèn)化水平CSH、通貨膨脹率CPI”對被解釋變量“房地產(chǎn)價格HP”的絕大部分差異做出了解釋。

對回歸系數(shù)的t檢驗:針對 由表2可知，估計的回歸系數(shù)的標(biāo)準誤差和t值分別為: 的標(biāo)準誤差和t值分別為: ; 的標(biāo)準誤差和t值分別為: 。取α=0.05，查t分布表得自由度為n-3=13-3=10的臨界值。因為，所以不能拒絕 ;因為 ，所以應(yīng)拒絕;因為，所以不能拒絕。這表明，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格有顯著影響。

三、結(jié)論與政策建議

通過以上實證分析，本文得出以下結(jié)論:在考慮通貨膨脹的條件下，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格有顯著影響，城鎮(zhèn)化水平每上升1%可導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲117.27元。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，而城鎮(zhèn)化將帶來房地產(chǎn)價格的上升。為此，中國應(yīng)堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，正確認識城鎮(zhèn)化的重要意義，科學(xué)合理地對城鎮(zhèn)化進程進行規(guī)劃和布局。只有一個合理穩(wěn)定的城鎮(zhèn)化進程，才能夠帶來一個健康有序的房地產(chǎn)市場，才能夠保證居民的福利得到有效保證。同時積極采取有效措施，保證“居者有其屋”，如加大保障房、經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房的足量供給，以解決廣大居民的實際問題;促進二手房市場的建設(shè)和進步，擴大住房供給的數(shù)量的質(zhì)量，滿足居民居住需求。

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