[摘要]成本控制是現(xiàn)代企業(yè)管理中的關鍵環(huán)節(jié)，直接關系到企業(yè)經營管理的績效，以及企業(yè)戰(zhàn)略實現(xiàn)的可能性。對于日趨激烈的房地產市場，項目成本的控制同樣成為房地產企業(yè)成敗的關鍵。對于房地產企業(yè)而言，其成本控制主要體現(xiàn)在投資決策階段、工程設計階段和項目實施階段，在不同的階段對于項目成本控制的要求和關注點會有所不同，如何針對三個階段不同要求實施合理的成本控制方案，成為房地產企業(yè)關注的焦點。

[關鍵詞]房地產 企業(yè) 成本控制

所謂成本控制，是企業(yè)根據(jù)一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節(jié)措施，以保證成本管理目標實現(xiàn)的管理行為。成本控制的過程是運用系統(tǒng)工程的原理對企業(yè)在生產經營過程中發(fā)生的各種耗費進行計算、調節(jié)和監(jiān)督的過程，同時也是一個發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，挖掘內部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過程?？茖W地組織實施成本控制，可以促進企業(yè)改善經營管理，轉變經營機制，全面提高企業(yè)素質，使企業(yè)在市場競爭的環(huán)境下生存、發(fā)展和壯大。

隨著房地產市場的不斷規(guī)范，房地產企業(yè)間的競爭日益加劇，房地產項目開發(fā)成本核算與控制必將成為房地產企業(yè)面對競爭，提升自身核心競爭力的關鍵所在。合理有效地控制房地產項目開發(fā)成本，是一個系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。房地產企業(yè)應該根據(jù)房地產項目管理不同階段的特點對每個階段進行合理的成本控制。主要包括:投資決策階段、設計階段和施工階段。

一、項目投資決策階段

房地產項目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構想，結合土地、建筑、規(guī)劃、設計等相關的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎上，對擬建房地產項目進行技術分析、經濟分析、市場分析和多種角度的綜合分析評價，決定項目什么時間建，在什么地方興建，選擇并決定項目建設的最佳方案，即解決所謂的定項、定點、定方案的問題。項目投資決策階段的成本控制將決定開發(fā)項目建成后的經濟效益，為設計階段的成本控制建立目標，為施工階段的成本控制奠定基礎。在這一階段應特別加強以下幾方面的工作。

1.加強房地產市場調研分析

任何房地產項目的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風險，對于房地產開發(fā)項目來說更是如此，如果項目在前期決策階段不做好市場調查，了解政府、銀行對房地產業(yè)的相關政策。不認真分析項目的區(qū)域性特點和目標銷費群體的特點，以及項目的優(yōu)劣勢，可能會導致建設項目與市場需求不符，導致建設資金難以到位，施工管理、各專業(yè)技術跟不上，施工質量和施工進度達不到計劃要求，并最終影響房地產項目的銷售，對企業(yè)目標產生負面影響。

2.加強項目建設方案優(yōu)化

在房地產建設項目決策階段，項目的各項技術指標、經濟指標決策，對工程造價以及項目建成后的經濟效益，有著決定性的影響，是項目成本控制評估的重要指標。目前項目建設的設計方案通常由工程技術人員提出，而項目的投資預算則由財務人員編制，由于項目設計和財務管理都具有較強的專業(yè)性，兩者追求的目標也不完全一樣，因此往往會造成項目設計方案的技術指標和財務指標相互矛盾的現(xiàn)象，在項目投資決策階段必須明確企業(yè)目標，并對項目設計方案的技術指標與經濟指標進行優(yōu)化和調整，以求獲得最好效果。在項目建設方案的優(yōu)化過程中，應該加強工程技術人員和財務人員以及決策人員之間的相互溝通和團隊合作，結合項目的實際情況，將技術指標和經濟指標有機結合，進行設計多方案的篩選和優(yōu)化，把項目成本控制的理念滲透到方案設計的各個環(huán)節(jié)中去。

3.合理選擇建設標準

建設標準的合理選擇，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目成本的高低、建設工期的長短、建設質量的好壞，以及項目建成后的經營狀況。建設標準的確定對于房地產企業(yè)來說十分重要，但這并非意味著要求房地產企業(yè)一味的追求高標準，項目建設的標準應該和項目周邊的環(huán)境、配套措施等相匹配，要按照項目開發(fā)可行性報告中市場調查和預測的情況，以及房地長企業(yè)自己的特點來進行選擇，并符合目標銷費群體的銷費能力。

4.建立建全成本控制目標體系

房地產開發(fā)決策階段的是成本控制的起始階段，決策階段所產生的決策結果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響成本控制的各個環(huán)節(jié)。完善的項目成本控制是一個系統(tǒng)工程，必須建立合理的成本控制目標體系，并對后續(xù)的各個階段制定成本控制目標，以加強項目成本控制的管理。

二、 項目設計階段

項目設計階段是房地產項目進入實際實施的階段，是項目建設的靈魂。設計階段工作水平的高低，設計質量的好壞，不僅影響到施工階段的投資金額，還將直接影響項目建成投產以后的經濟收益。根據(jù)以往的經驗，項目設計階段對投資的影響程度可能高達 70%—90%。設計階段是房地產項目成本控制的關鍵，是實現(xiàn)經濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。

房地產項目設計階段一般可分為初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術指標和經濟指標，每一項指標都關系到項目成本。整個設計階段既是目標成本進一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段。在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，就是已經確定的目標成本只能優(yōu)化不能超標。在設計階段應具體抓好以下幾方面的工作:

1.項目設計委托時，要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡準確的相關設計資料及各種技術指標、經濟指標，明確項目開發(fā)的定位、工程建設成本范圍、質量及效果，特別要強調設計方案的“經濟合理性和技術先進性”間的關系。具體內容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結構設計等。在保證工程質量的前提下盡可能從源頭上作好成本控制。

2.開展限額設計控制造價。設計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素，由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計及概算控制施工圖設計及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術指標和經濟指標有機結合起來，并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。

3.初步設計完成后，房地產開發(fā)企業(yè)各技術專業(yè)部門要認真審查比對，不能過分依賴于設計部門。這一階段應著重注意的是設計方案是否達到所要求的各項技術指標和經濟指標，整個設計思路是否經濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要;再如環(huán)境配套設施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素。因為現(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關注。二是經濟性是否合理，根據(jù)現(xiàn)代人的生活習慣在建筑設計時將功能分區(qū)相對集中，建筑尺寸盡量采用經濟尺寸;另外在環(huán)境配套上要做到經濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術指標和經濟指標對設計方案提出合理化修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工;對修改后的設計方案要重新進行成本預算并再與目標成本進行對照，避免超預算設計。

4.施工圖設計階段。施工圖設計過程中，有些工程設計人員只注重設計“質量”及設計期限，而忽視項目設計的成本控制，認為這些應該由財務管理人員去管理而不是設計人員去控制，這樣往往會造成施工設計成本過高，影響企業(yè)收益的情況。在施工圖設計階段應該對工程造價影響較大的內容實施成本限額設計，以提醒施工圖設計人員成本控制的重要性。例如，在滿足設計質量要求的前提下，對每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預算指標、設計變更費用等實施成本限額等，可以有效的控制項目成本。

三、項目施工階段

建設項目的施工階段的成本控制是具體的、繁雜的，也是對項目成本控制目標管理的主要實施階段，根據(jù)施工階段的這一特點，在該階段的成本控制中除了要加強合同管理外，還應重點加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，尤其是對在設計階段制定的成本控制目標，進行間隔把關，落實成本控制的各項目標，主要包括以下幾個方面:

1.加強合同的管理和實施

建筑工程施工合同一經簽訂，是受到國家法律保護的。所以，首先必須增強合同的法律意識，把握合同條款的內涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行，有效預防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。在合同簽訂過程中，嚴格按照項目成本預算目標控制各項合同金額。在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，從而更有效地進行成本控制。

2.加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理

通過優(yōu)化施工組織設計，選擇技術先進、經濟合理的施工方案，盡可能減少由于設計可能對施工帶來的負面影響，同時還應該加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，尤其是對施工現(xiàn)場簽證應加強管理。現(xiàn)場簽證是施工過程中一項經常性的工作，許多項目由于現(xiàn)場簽證的不嚴肅，引起工程造價失控。據(jù)統(tǒng)計，由于工程量簽證問題所引起的工程結算價的上升幅度可達10%-20%，個別的甚至更高，必須嚴格現(xiàn)場簽證制度管理，加強預算成本目標控制。對于現(xiàn)場簽證應該注意以下幾個方面的工作:

(1)嚴格工程量簽證制度和程序，要求所有的現(xiàn)場簽證必須經項目經理、總監(jiān)理工程師和房地產開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。另外，開發(fā)商可以指派工程造價專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況，進行跟蹤控制。

(2)簽證內容必須與實際相符，要加強現(xiàn)場工程管理人員經濟觀念及職業(yè)道德素質教育，培養(yǎng)他們實事求是的工作作風，特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應慎重。在抓好工程質量、工期、安全監(jiān)督的同時，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。

(3)簽證的范圍應正確，現(xiàn)場工程管理人員必須認真熟悉招標文件、投標文件和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲目簽證。

3.加強設備、材料的采購管理

設備、材料的采購管理是項目成本控制的重點和難點。原材料是工程造價的主要組成部分之一，據(jù)測算材料費用一般占工程造價的65%以上，因此它對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎。為正確確定材料價格，除了把好進場材料的質量關外，還應建立設備、材料的質量和價格的認證制度。作為房地產開發(fā)商，要及時了解材料、設備的價格變化情況，通過采購管理的控制，控制材料、設備的質量和價格，以降低工程造價。

項目成本控制是的實施和管理是企業(yè)實現(xiàn)組織目標，提高競爭力的關鍵，但這并不意味著對于成本的控制和追求可以忽視項目質量和顧客的差異化需求，因此，在房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制管理中也應該正確處理成本、市場、工程質量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的開發(fā)成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率，降低企業(yè)財務成本。

參考文獻:

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