［摘要］ 物業(yè)稅并不是單純的稅種增加，而是對我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度各個稅種的簡并和完善，是一次廣泛涉及政府、企業(yè)和個人經(jīng)濟利益的財稅制度大變革，必須得到法律制度的有效支撐。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體制中正是因為相關(guān)配套措施的缺失，導致稅收體制不能適應(yīng)市場經(jīng)濟體制的需要。因此，要完善的物業(yè)稅相關(guān)法律制度。

［關(guān)鍵詞］ 物業(yè)稅 內(nèi)涵 立法配置

一、物業(yè)稅的內(nèi)涵

1．物業(yè)稅的概念界定

物業(yè)稅(Poperty Tax)稱謂沿自香港地區(qū)，也稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，一般以土地、房屋類不動產(chǎn)為課稅對象，在其保有階段課征的一種稅。它要求不動產(chǎn)所有者、使用人或承租人每年按一定標準繳付一定稅款，如果該不動產(chǎn)升值則所繳稅款也相應(yīng)提高。目前我們所討論物業(yè)稅的基本內(nèi)涵是：將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等主要在房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的多種稅費合并為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅。

（1） 物業(yè)的含義。物業(yè)一詞來自香港，是粵港方言。在我國香港、澳門地區(qū)是作為房地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)所有權(quán)的別稱或同義詞使用的。 香港《差餉條例》規(guī)定：“物業(yè)”指任何土地(包括水淹部分)、或任何樓宇、建筑物、或其中部分，作為獨立或個別租賃單位或擁有單位，或因獲得許可而擁有或使用者。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益。這一概念中的不可分離的部分，包括房地產(chǎn)使用功能要求必備的部分或為提高房地產(chǎn)的使用價值而設(shè)置的部分。前者如水、暖、電、衛(wèi)生、通訊等；后者如這宗房地產(chǎn)周圍的樹木、花草水池等。房地產(chǎn)附帶的各種權(quán)益同樣依附于房地產(chǎn)，與房地產(chǎn)物質(zhì)實體密不可分，包括房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：土地、建筑物和房地合一。房地產(chǎn)按用途可劃分為：住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)(如農(nóng)場、林場、牧場等)、公益性房地產(chǎn)(如政府辦公樓、學校、醫(yī)院1等)、特殊房地產(chǎn)(如教堂、寺廟等)、混合房地產(chǎn)(同時具備兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn))。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。90年代初物業(yè)以及物業(yè)管理的概念引入內(nèi)地，1997年制定的《上海市居住物業(yè)管理規(guī)定》對物業(yè)的定義是“住宅及其相關(guān)的公共設(shè)施”，1998年《廣東省物業(yè)管理條例》對物業(yè)的定義是“已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地”，2002年《天津市物業(yè)管理條例》對物業(yè)的定義是“指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場地”。

(2)物業(yè)稅的實質(zhì)。我國的物業(yè)稅是一種什么性質(zhì)的稅呢?是所得稅，還是財產(chǎn)稅？判斷一種稅是所得稅還是財產(chǎn)稅，依據(jù)是該稅的課稅對象。所得稅的課稅對象是所得，如個人所得稅的課稅對象是個人所取得的各項所得。財產(chǎn)稅的課稅對象是財產(chǎn)，是對納稅人所擁有或支配的財產(chǎn)征稅。財產(chǎn)分為不動產(chǎn)和動產(chǎn)，不動產(chǎn)包括土地和地上建筑物，動產(chǎn)是指人們所占有的除不動產(chǎn)之外的所有財產(chǎn)，包括有形動產(chǎn)和無形動產(chǎn)兩大類，如固定資產(chǎn)、存貨、股票、債券、銀行存款等。 按財產(chǎn)稅的征收范圍，財產(chǎn)稅分為一般財產(chǎn)稅和特種財產(chǎn)稅。一般財產(chǎn)稅是對財產(chǎn)所有者某一時點所擁有的全部財產(chǎn)進行課征。但實際上，由于許多動產(chǎn)無法征到稅，故各國對征收查實過于困難、征收費用過高或不宜作價的財產(chǎn)，一般不列入課稅范圍中，如家具、藝術(shù)收藏品、著作權(quán)等均不在應(yīng)稅范圍之列。特種財產(chǎn)稅是對納稅人所擁有的某一類或某幾類財產(chǎn)課征，如土地、房屋、不動產(chǎn)等。分析可得出對不動產(chǎn)開征的，由不動產(chǎn)的擁有者納稅，所以物業(yè)稅實質(zhì)上是一種特種財產(chǎn)稅。

2．物業(yè)稅的基本特征

物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，它是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一，通過比較我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀和西方物業(yè)稅制度，可以得出物業(yè)稅具有以下特點：

（1）從稅種地位來看，物業(yè)稅是地方主體稅種。以地方財政收入所占的比例來考察我國房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀，以2005年北京為例，具有財產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合計占政府收入的比例約為4.2%。與發(fā)達國家成熟的財產(chǎn)稅體制相比較， 美國的物業(yè)稅收入一直是各地方政府財政資金的支柱性來源，一般要占地方財政收入的50%~~80%之間。20世紀90年代后，美國州政府更是逐漸退出了房地產(chǎn)領(lǐng)域，將幾乎全部物業(yè)稅留給地方政府，地方政府財政收入中有近九成來自于物業(yè)稅，日本財產(chǎn)稅收入占地方政府財政收入的1/3以上。可見，我國的財產(chǎn)稅在地方財政收入中的比重要遠遠低于國外財產(chǎn)稅在地方政府財政收入的比重，因此把物業(yè)稅作為地方稅種是我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制狀況的要求，同時也是為了更好的與國際財稅體制接軌。

（2）從稅負水平來看，物業(yè)稅堅持“寬稅基，少稅種，低稅率”的原則。寬稅基是指除了對涉及公共利益和國家安全等機構(gòu)的不動產(chǎn)免征物業(yè)稅外，其余的均要征稅；少稅種是指設(shè)置的房地產(chǎn)稅收種類較少，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導致重復(fù)征稅等稅負不公平現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率；低稅率是指一般物業(yè)稅需要根據(jù)使用性質(zhì)的不同確定不同的稅率，總體上保持低稅率。而我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制狀況中存在著項目繁多、規(guī)范程度低的稅外收費，名目林林種種，數(shù)量因地而異，多的地方甚至可達數(shù)百種，征收范圍狹窄、稅基覆蓋不全，計稅依據(jù)和稅率設(shè)計不合理，稅率過高等情況。

(3)從征收環(huán)節(jié)來看，主要集中在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。這一點明顯區(qū)別于我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅收制度。目前，我國的房產(chǎn)稅收制度保有環(huán)節(jié)稅負偏輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負偏重。如針對城鎮(zhèn)土地保有環(huán)節(jié)征收的城鎮(zhèn)土地使用稅的最高稅額僅為每平方米10元，針對住房保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅對所有非營業(yè)用房的一律免稅。而在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的土地增值稅稅率高達30%~~60%，同時企業(yè)還必須另外繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，使企業(yè)的平均稅負達到40%以上，高于世界許多發(fā)達國家和地區(qū)水平。而美國的房地產(chǎn)，在開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負相對較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有稅收優(yōu)惠。 而購置物業(yè)后的所用者、占有者則必須每年繳納房地產(chǎn)稅，且一般實行統(tǒng)一的稅率和征管辦法。

二、如何構(gòu)建完善的物業(yè)稅法律制度

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體制中正是因為相關(guān)配套措施的缺失，導致稅收體制不能適應(yīng)市場經(jīng)濟體制的需要。因此，要構(gòu)建完善的物業(yè)稅法律制度還需要做好以下幾個方面：

1．健全房地產(chǎn)評估制度

按國際上通行的做法，財產(chǎn)稅一般是從價計征，即按市場價值計征。采取從價計征方法的關(guān)鍵是合理確定財產(chǎn)的計稅依據(jù)即稅基，所以評估機構(gòu)設(shè)立的依據(jù)、職權(quán)范圍的框定在物業(yè)稅征管中就顯得尤為重要。物業(yè)稅立法應(yīng)對房地產(chǎn)評估制度予以重視。具體而言，可以從組建評估機構(gòu)、明確評估機構(gòu)性質(zhì)、保障評估資金來源、加強評估人員資格認證及職業(yè)管理、完善評估技術(shù)以及增強評估工作透明度等幾方面入手。

(1)建立不動產(chǎn)評估機構(gòu)，明確稅基評估責任。由政府稅務(wù)部門牽頭組建專職的不動產(chǎn)評估機構(gòu)，也可整合現(xiàn)有的政府部門的評估機構(gòu)，并由財政預(yù)算獨立安排資金，以確保其組織和經(jīng)濟上的獨立性，有效地排除政府和其他部門對評估活動的干擾。評估機構(gòu)屬于非盈利性的政府機構(gòu)，不同于其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)，負責區(qū)域內(nèi)應(yīng)稅房產(chǎn)計稅價值的評估工作。 為提高評估效率，可以按照嚴格的篩選程序，聘請符合條件的社會評估機構(gòu)參與評估。物業(yè)稅屬于地方稅，地方政府應(yīng)承擔稅基評估責任，但具體到哪一級地方政府，如何落實責任主體，要取決于評估的效率性、公平性和經(jīng)濟性之間的比較。

(2)完善房地產(chǎn)評估技術(shù)體系。房地產(chǎn)評估具有多種價值類型：市場價值、租金價值、實際價值和重置價值等，而市場價值是最主要、最常見的一種。房地產(chǎn)的評估市場價值并不是納稅人各自擁有或承租不動產(chǎn)的個別評估價值，而是由專門評估機構(gòu)采用專業(yè)評估技術(shù)，根據(jù)預(yù)定評估周期，按稅收關(guān)系區(qū)域所評估確定的計稅評估價值。所以，應(yīng)從物業(yè)稅稅基評估的專業(yè)性、周期性、批量性等特點入手，完善我國不動產(chǎn)評估技術(shù)體系。 首先，選擇適合的專業(yè)評估方法。常見的方法有可比交易法，即尋找與待估房地產(chǎn)類似的實際交易，分析實際交易房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)的差異，進而調(diào)整實際交易價格來確定待估房地產(chǎn)的評估價值；收入現(xiàn)值法，即將實際或預(yù)期從待估房地產(chǎn)取得的收入(租金或其他形式)資本化為其在評估基準日的價值;重置成本法，即由重新取得土地使用權(quán)或建造房屋所需成本扣除各種貶值得出的待估房地產(chǎn)的評估價值。稅務(wù)部門在稅基評估時，可以根據(jù)不同應(yīng)稅房產(chǎn)選擇不同的評估方法。其次，規(guī)定合理的評估周期。由于不動產(chǎn)市場價值是一個動態(tài)的市場變量，因此，為提高稅基評估的準確性和保證物業(yè)稅稅負的公平性，評估應(yīng)當定期進行。決定評估周期的因素主要有兩個：一是房地產(chǎn)市場價值變化的幅度及頻繁程度;二是重新評估的成本。我國物業(yè)稅法應(yīng)當明確規(guī)定恰當?shù)脑u估周期，避免因周期過長或過短而發(fā)生評估失準、怠于評估或評估成本過高等現(xiàn)象。一般而言，以兩年為一周期比較合適。最后，運用批量評估方法控制評估成本。物業(yè)稅稅基評估是同時覆蓋管轄區(qū)域內(nèi)所有應(yīng)稅房產(chǎn)的價值評價，工作量巨大，所以，在充分利用計算機等輔助技術(shù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照批量評估步驟進行評估工作：首先是收集和整理基礎(chǔ)信息，將區(qū)域內(nèi)所有應(yīng)稅房產(chǎn)項目的位置、土地占用面積、建筑面積、建造時間、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、使用狀況以及產(chǎn)權(quán)歸屬等基本信息歸類整理并建立專門的數(shù)據(jù)檔案；其次是獲取和處理市場信息，及時收集、分析房地產(chǎn)市場的銷售價格、租金價格以及建筑成本價格變動等相關(guān)信息；再有是建立測試估價模型，研究各種可能影響房地產(chǎn)價值因素之間的變量關(guān)系，建立估價模型，并進行實驗性測試，調(diào)整誤差值;最后是一般性估價與特征性復(fù)查，將待估房地產(chǎn)的有關(guān)信息輸入估價模型，得到一般性評估價值，然后由評估人員根據(jù)待估房產(chǎn)的具體情況進行特征性復(fù)查，提高評估結(jié)論的準確性。

(3)增強評估工作透明度。為保護納稅人的知情權(quán)，及時將房地產(chǎn)價值評估工作涉及的評估機構(gòu)、計稅期限、評估方法以及評估結(jié)論等事項通過各種渠道告知納稅人。建立評估異議機制，設(shè)計簡便易行的異議程序，指定專門機構(gòu)負責受理納稅人對評估結(jié)論的異議申請。

2．建立財產(chǎn)登記信息制度

物業(yè)稅的征收管理是個系統(tǒng)工程。在這個系統(tǒng)中，各類信息的取得，傳遞以及反饋是形成稅收決策、履行征管職能的關(guān)鍵。世界各國的一個顯著特征是注重信息收集、整理和分析，也可以說信息的掌握和處理是稅務(wù)管理和控制偷稅漏稅的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。 正如馬其頓財產(chǎn)稅改革所反映的，“在整個過程中的所有夾斷，征納雙方關(guān)于稅制實施的信息溝通和共享都是很關(guān)鍵的”。而凡是物業(yè)稅成功實施的國家、稅務(wù)機關(guān)對于有關(guān)信息的收集、整理和分析又具有全面、多渠道、準確和信息處理手段現(xiàn)代化的特點，使得對納稅人的征管產(chǎn)生某種威懾力。綜觀世界各國，基本上都是通過建立完整的征稅目錄為信息收集提供依據(jù)的。

完整的征稅目錄應(yīng)該包括所有應(yīng)征稅的地塊、土地所有者及每塊地的納稅額等在內(nèi)的所有信息。從目前對于房地產(chǎn)管理的信息源分析，物業(yè)稅所需要的大量信息分散在政府各部門之中。我國目前多元化的不動產(chǎn)管理模式，最為薄弱的不是基本信息的收集，因為每個部門都存在一定范圍、角度的信息來源渠道，關(guān)鍵缺乏的是信息的交流與整合。我國要建立完善的物業(yè)稅法律制度，就必須借鑒其他國家的信息交流機制，著手對涉稅信息的收集制定一整套的實施辦法和操作流程，逐步取得基本稅源信息，建立地方物業(yè)稅源庫。

3．建立有效的公眾溝通機制

稅收實踐代表一種政治態(tài)度，成功實施物業(yè)稅的關(guān)鍵要素就是要取得納稅人的支持。如果納稅人既感到納稅后獲得了令人滿意的服務(wù)，又看到稅收的征收過程是公平而又可靠的，那么他們就更有可能支持改革。然而， 在許多國家，特別是國家主導性的稅收制度改革都忽略了這一點，從而導致改革的困難。在物業(yè)稅制中建立有效的公眾溝通機制，有以下通行做法：

(1)將評估和稅收信息告知納稅人。現(xiàn)今普遍流行的做法是將這些信息公布在政府的網(wǎng)站上，從一些財產(chǎn)稅協(xié)會的網(wǎng)站可以直接鏈接到政府官方網(wǎng)站。從這些網(wǎng)站上，納稅人至少可以了解到財產(chǎn)總額、評估價值以及稅收負擔這些基本信息。

(2)經(jīng)濟全球化要求相關(guān)信息的發(fā)布不允許是多語言的，財務(wù)信息在不同國家間的貨幣轉(zhuǎn)換也必須簡單快捷。在軟件上，已經(jīng)達到了語言和貨幣的同時轉(zhuǎn)換，溝通也要達到這樣的要求。這樣，即使房產(chǎn)的所有者和使用者與房產(chǎn)所在地使用的是不同的語言和貨幣，稅收管理部門也可以直接從他們身上獲取所需要的信息。

(3)可以通過電話或因特網(wǎng)找到納稅人的助手來獲取相關(guān)信息。納稅人或者納稅人代表（例如顧問、代表律師）應(yīng)該有權(quán)約見權(quán)威評估人員，商討評估價值或評估過程的相關(guān)問題。

物業(yè)稅應(yīng)當立足于現(xiàn)有法律框架，在符合財稅法律制度整體改革構(gòu)想的基礎(chǔ)之上，借鑒國際物業(yè)稅立法經(jīng)驗，以改革土地使用制度為突破口，采取統(tǒng)一立法、系統(tǒng)設(shè)計、分步實施的漸進模式。為保證稅制統(tǒng)一和稅負公正，體現(xiàn)稅收法定主義，采取最高權(quán)力機關(guān)制定全國性法律的立法模式，由我國全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定《物業(yè)稅法》及《實施細則》。并以“寬稅基、少稅種、低稅率”為指導原則，借鑒國際經(jīng)驗，擬訂物業(yè)稅的納稅人、征稅對象、稅率、計稅依據(jù)、減免稅條款等實體性內(nèi)容，并遵循簡便、明確和新舊稅制相銜接的原則設(shè)置物業(yè)稅的納稅時間、期限、地點、納稅申報、稽查及違法處理等程序性內(nèi)容。

物業(yè)稅法律制度從設(shè)計到實施，會經(jīng)歷一個復(fù)雜的過程，需要各個部門互相配合，制定相配套的制度，才能不斷完善。通過不斷探索和實踐，我們相信物業(yè)稅制度定能夠不負眾望，實現(xiàn)其應(yīng)有的功能和價值。

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