［摘要］本文就將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的核算內(nèi)容、會(huì)計(jì)核算中應(yīng)注意的問(wèn)題進(jìn)行探討.

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本開發(fā)成本核算

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)必需嚴(yán)格控制控制成本，又由于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是物質(zhì)形態(tài)不可移，開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模大，周期長(zhǎng)，所需資金多，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算具有獨(dú)特的性質(zhì)，因此處理好房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算是提高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的必經(jīng)之路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本內(nèi)容概述

要想做好房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算，必須先明確房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的定義和內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是指在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各耗費(fèi)，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和稅金三大部分組成。

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本。主要包括以下六方面的內(nèi)容：

(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要內(nèi)容，包括取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)、地上和地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出及安置動(dòng)遷用房支出等。

(2)前期工程費(fèi)。主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”發(fā)生的費(fèi)用。

(3)建筑安裝工程費(fèi)。是指建設(shè)單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

(5)公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

(6)開發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借款利息和周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)等。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。是指與項(xiàng)目建設(shè)無(wú)直接關(guān)系、不能計(jì)入某個(gè)特定開發(fā)項(xiàng)目成本的費(fèi)用。這些費(fèi)用在其發(fā)生的會(huì)計(jì)期間直接進(jìn)入當(dāng)期損益，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

(1)管理費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司的行政管理部門(總部)為組織、管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

(2)銷售費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銷售產(chǎn)品或在提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用。

(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息凈支出和金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等。但凡是與開發(fā)產(chǎn)品建造相關(guān)的利息支出等，在開發(fā)產(chǎn)品交付使用之前發(fā)生的，均應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本，而不作為財(cái)務(wù)費(fèi)用列支。

3.房地產(chǎn)開發(fā)稅金。是指房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售、出租開發(fā)產(chǎn)品，提供售后物業(yè)服務(wù)、銷售材料、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和出租固定資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。企業(yè)進(jìn)行開發(fā)成本核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度外，還應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題。

1. 開發(fā)成本會(huì)計(jì)科目及輔助項(xiàng)目的設(shè)計(jì)

正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，首先，把“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，其實(shí)，分別按照土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等六項(xiàng)明細(xì)設(shè)立二級(jí)科目明細(xì)，最后，按各二級(jí)明細(xì)科目以工程項(xiàng)目為單位的設(shè)立項(xiàng)目輔助帳，形成交叉定位，方便統(tǒng)計(jì)和查詢。清晰的成本項(xiàng)目有利于將來(lái)的項(xiàng)目土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算。

2. 公共成本費(fèi)用的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇

公共成本費(fèi)用分?jǐn)傔m用于“誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果不能分清成本對(duì)象的，可以通過(guò)設(shè)定的分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本對(duì)象。其中，土地價(jià)款可按占地面積比例分?jǐn)偅捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)可按可售面積比例分?jǐn)?，建筑安裝工程費(fèi)可按照建筑面積分?jǐn)?，開發(fā)間接費(fèi)用可按照受益對(duì)象的不同選擇不同的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3. 間接費(fèi)用的核算

企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。特別要注意的是，為項(xiàng)目貸款而支付的利息，如果將其直接列入損益類科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)損失開發(fā)成本加計(jì)扣除的稅盾收益。因此，對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算列入“開發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分。

4. 項(xiàng)目的竣工決算及合理稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決算。因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因變得遙遙無(wú)期，而要解決這個(gè)問(wèn)題，可以通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程支出，通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。 值得注意的是，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，在土地增值稅清算前未取得正式發(fā)票的成本最多按照合同總額的10%計(jì)提允許稅前列支，超過(guò)部分不得在當(dāng)期稅前列支。因此，作為財(cái)務(wù)人員，必須進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，在項(xiàng)目土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算前盡最大可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費(fèi)用的發(fā)票，哪怕是暫時(shí)沒(méi)法付款，也要和公司各業(yè)務(wù)部門一起跟供應(yīng)商進(jìn)行良好的溝通，爭(zhēng)取把發(fā)票取得后掛應(yīng)付帳款進(jìn)行處理，為公司項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算打下良好的基礎(chǔ)，盡最大可能降低公司稅負(fù)或遞延公司應(yīng)交稅款的時(shí)間。

四、結(jié)語(yǔ)

土地開發(fā)成本的核算關(guān)系著企業(yè)成本控制的好壞，因此我們企業(yè)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的核算制定一系列合理的核算方案和措施，從而達(dá)到降低開發(fā)成本，增加企業(yè)利潤(rùn)的目的。