近幾年經(jīng)常在媒體上看到中國即將進入后“人口紅利”期的文章，引起了很多經(jīng)濟學(xué)家的熱議?！叭丝诩t利”也叫人口窗口，是人口經(jīng)濟學(xué)中的概念，指的是一個國家青年人口在某一時間達到頂峰，隨后生育率的下降使這些人需要供養(yǎng)的子女和老人相對較少，對兒童與老年人撫養(yǎng)、贍養(yǎng)負擔(dān)均相對較輕，于是勞動力的擴張?zhí)峁┝艘粋€把錢花到其他方面的機會窗口。簡單的說就是人口中適齡勞動力比較多，有助于經(jīng)濟的增長?！叭丝诩t利”期就是指在一個時期內(nèi)生育率迅速下降，總?cè)丝谥袆趧舆m齡人口比重上升，從而在老年人口比例達到較高水平之前，形成一個勞動力資源相對比較豐富，對經(jīng)濟發(fā)展十分有利的黃金時期。

30年來，我國憑借廉價而充足的勞動力這一“比較優(yōu)勢”而成為世界工廠，跨國企業(yè)在中國主要投資加工制造業(yè)，就是利用中國的“人口紅利”期賺取“勞動力紅利”，所以在2008年實施新勞動法后，由于提高了用工成本，外資紛紛撤資。發(fā)達國家都是在“人口紅利”期結(jié)束前提前進入了富裕水平，而我國在經(jīng)濟總量靠前、人均財富落后的情況下，“人口紅利”期將接近尾聲，“未富先老”成為人們的擔(dān)心，隨著人口老齡化特征顯現(xiàn)，我國逐漸進入后“人口紅利”期。

實際上，拉動經(jīng)濟增長的除“人口紅利”外，還有“土地紅利”。由于房地產(chǎn)業(yè)對土地資源的完全依賴性，以及土地的稀缺性，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展歷程中經(jīng)歷了一個房價高漲的“土地紅利”階段。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控和土地監(jiān)管越來越嚴，房地產(chǎn)業(yè)依靠囤積土地資源賺取超額利潤的時代即將結(jié)束，如何應(yīng)對后“土地紅利”時代的激烈競爭成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當前亟需解決的問題。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程及趨勢

1.發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從上世紀八十年代開始大致經(jīng)歷了四個階段:

起步階段(1992年以前)，在九十年代初期才有了真正的房地產(chǎn)開發(fā)。

非理性炒作與調(diào)整推進階段（1992年至1998年），房地產(chǎn)業(yè)從最初的高速增長以至出現(xiàn)混亂（典型的現(xiàn)象是海南、廣西北海的房地產(chǎn)泡沫），到宏觀調(diào)控后回落、復(fù)蘇，經(jīng)歷了大起大落。

高速發(fā)展階段（1998年至2002年），經(jīng)過住房制度改革的不斷深化，受國家為應(yīng)對亞洲金融危機以固定資產(chǎn)投資拉動內(nèi)需政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，也同時帶動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

房價快速上漲與國家宏觀調(diào)控并舉的“土地紅利”階段（2002年至今），房地產(chǎn)市場異常活躍，價格快速上漲（見

圖1），2009年1-6月份全國商品房平均房價比2008年、2005年分別增長19.5%、46.2%，國家出臺了多項宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控。

該階段房地產(chǎn)市場持續(xù)走熱，帶動了房價高漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以輕松的賺取超額利潤。相當數(shù)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地資源為導(dǎo)向，占有大量土地資源，延長開發(fā)周期，以土地增值為主要獲利手段。尤其是部分房地產(chǎn)企業(yè)的大盤開發(fā)策略，也是依靠先進的資源優(yōu)先的超前戰(zhàn)略，低價獲取大宗的優(yōu)質(zhì)土地資源，以低土地成本確保項目盈利水平，享受“土地紅利”。

2.發(fā)展趨勢

隨著我國城市化進程的加快和人民生活水平的提高，將帶動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展已日益成熟，國家對土地及房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管日趨嚴、緊，伴隨著宏觀調(diào)控的不斷加強，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營模式將受到巨大的挑戰(zhàn)，靠囤積土地輕松掙錢的“土地紅利”時代逐漸結(jié)束，將進入到市場化競爭、規(guī)范化經(jīng)營的穩(wěn)定發(fā)展與微利時代，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都走向了跨區(qū)域發(fā)展、多項目運營的發(fā)展模式。企業(yè)的戰(zhàn)略布局、資源整合與分配、異地項目的高效運營與實時監(jiān)控、業(yè)務(wù)高效協(xié)同成為急需解決的問題。越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過進一步規(guī)范專業(yè)化管理體系、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、加強戰(zhàn)略合作、加大管控力度等舉措，提高管理效率，增強自身的綜合競爭力，積極應(yīng)對市場變化帶來的嚴峻挑戰(zhàn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)“土地紅利”時代分析

1. “土地紅利”的原因分析

政府因土地出讓金遠遠高于土地整理儲備的成本獲取“土地紅利”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借儲備的大量土地資源、延長開發(fā)周期賺取土地增值帶來的“土地紅利”。

（1）地方政府的土地財政政策成為土地出讓金高漲的推手。根據(jù)統(tǒng)計，2006年全國土地出讓金收入約7000億元，而2007年就達到13000億元，2008年受國際金融危機影響，土地出讓金收入大幅下降，但仍然達到9600億元，土地出讓金成為地方財政的主要來源，因此，各級政府都會積極創(chuàng)造條件，扶植房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，土地需求增加從而帶動土地出讓金不斷升高。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，上海市2007年每公頃土地出讓金平均為2560萬元，2009年每公頃土地出讓金躍升為4159萬元。

（2）土地的稀缺性和不可替代性決定了土地資源供給數(shù)量的有限，造成土地有限供給與相對無限需求之間的矛盾，根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律，需求大于供給的時候，土地的出讓金價格就會逐步攀升。同時，自2002年以來，由于房地產(chǎn)需求的增加，帶動房價高速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)儲備的土地資源大幅增值，輕松的賺取“土地紅利”。

時間差和房價高漲是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賺取“土地紅利”的重要原因。盡管相關(guān)法律規(guī)定了企業(yè)獲取房地產(chǎn)開發(fā)用地后的開工建設(shè)時間，由于沒有嚴格實施，從而致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都大量囤積土地、放緩開發(fā)速度、延長開發(fā)周期，隨著時間推移，賺取土地增值帶來的“土地紅利”。

根據(jù)克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司、中國房地產(chǎn)測評中心、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布的“2009年三季度末中國房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備TOP10榜單”，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達3.05億平方米（見表），僅憑借土地儲備資源的增值，上述企業(yè)每年都可以獲得巨額的經(jīng)濟效益。

2.中國房地產(chǎn)業(yè)逐步進入后“土地紅利”期

隨著房價高速上漲，社會各界對房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地的意見越來越大，政府部門不斷出臺政策加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管，加大力度清理閑置土地，嚴格控制每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間。《中國人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。國家調(diào)控、限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大規(guī)模囤積土地不按規(guī)定時間進行開發(fā)，將是今后一個時期的主調(diào)，囤積土地的風(fēng)險越來越大。隨著政府調(diào)控的不斷加強和市場變化，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將進一步加劇，宏觀調(diào)控和競爭的變化必將推動中國房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟，未來行業(yè)將進入結(jié)構(gòu)與戰(zhàn)略調(diào)整階段。房地產(chǎn)企業(yè)逐步進入后“土地紅利”時代，依靠土地增值賺取超額利潤的時代將一去不返，房地產(chǎn)企業(yè)只有主動提高自身綜合競爭力，才能應(yīng)對未來的市場變化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對未來市場變化的管理建議

面對未來房地產(chǎn)市場的變化和激烈競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要全面審視自身能力，通過管理轉(zhuǎn)型，從戰(zhàn)略、管控及執(zhí)行三個層面提高自身綜合競爭能力，積極應(yīng)對未來市場變化。

1.提高防范政策風(fēng)險的能力。目前，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地、調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的呼聲越來越強，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強風(fēng)險意識，提前預(yù)測、及時掌握國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，防范政策變化的風(fēng)險。尤其是目前擁有大量優(yōu)質(zhì)土地儲備資源的房地產(chǎn)企業(yè)，其他同行不僅羨慕，而且嫉妒，都千方百計的想分一杯羹，難免會利用國家調(diào)控政策大做文章。要針對風(fēng)險所在，未雨綢繆，提前制訂應(yīng)對措施，防范風(fēng)險。

2.提升戰(zhàn)略布局能力。戰(zhàn)略布局是依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標和方向進行戰(zhàn)略部署的行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略布局包括業(yè)務(wù)布局、區(qū)域布局及布局時機等方面的內(nèi)容。外部環(huán)境的客觀變化需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷地重新審視戰(zhàn)略布局。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標，結(jié)合未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化、目標區(qū)域、消費者需求等情況，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和全國視野綜合分析市場發(fā)展趨勢，研究戰(zhàn)略布局，解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模、分布區(qū)域等問題。

3.提升品牌運作能力。品牌是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平的綜合體現(xiàn)，公司要努力塑造品牌。首先，通過內(nèi)部管理大力提升產(chǎn)品質(zhì)量；其次，通過加強物業(yè)管理做好售后服務(wù)，良好的后續(xù)管理能夠維護企業(yè)品牌形象，提高客戶滿意度，實現(xiàn)口碑傳播和客帶客銷售。通過提升產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)真正使公司成為具有生命力和競爭力的房地產(chǎn)品牌。

4.提高產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力。要對房地產(chǎn)市場及客戶需求進行持續(xù)的深入分析，設(shè)計最大限度滿足消費者需求的產(chǎn)品，形成標準的產(chǎn)品體系，促進項目的快速開發(fā)，縮短開發(fā)周期。每一類標準產(chǎn)品要明確目標客戶群、目標區(qū)域、項目規(guī)模、建筑風(fēng)格、視覺識別和設(shè)計定型等關(guān)鍵內(nèi)容。

5.優(yōu)化并確定高效的管理和運營模式，充分發(fā)揮公司總部、項目公司的管理職能。進一步清晰地界定公司總部與項目公司之間的管理關(guān)系，包括管理內(nèi)容、管控手段和方式，明確職能部門之間的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系和各專業(yè)職能運作方式，提高公司進行資源整合的專業(yè)化管理能力。

6.通過規(guī)范業(yè)務(wù)流程，逐步實現(xiàn)精益化管理。通過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈的流程優(yōu)化，逐步實現(xiàn)規(guī)范化、標準化和體系化。整個流程體系由高到低逐步細化，形成一整套從規(guī)范化到精益化的流程管理體系，以保證業(yè)務(wù)流程真正能被有效準確的執(zhí)行。

7.通過科學(xué)的績效管理體系，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。績效管理的目的是通過調(diào)動組織和全員的積極性，發(fā)揮優(yōu)勢，提高公司績效，為公司實現(xiàn)并創(chuàng)造價值?？冃Ч芾硪w現(xiàn)量化評價、公正公平、重點突出、便于操作、考核結(jié)果與獎懲任用相結(jié)合等原則。

8.培養(yǎng)高水平的人才隊伍，確保戰(zhàn)略與管理的有效執(zhí)行。通過實施人才戰(zhàn)略、優(yōu)化企業(yè)人才環(huán)境、創(chuàng)新企業(yè)用人機制，建立職業(yè)化、專業(yè)化的員工隊伍。人才隊伍建設(shè)從依賴個別核心人才向增強企業(yè)團隊能力轉(zhuǎn)變，將個人能力沉淀到企業(yè)的知識體系中。

9.加強信息化建設(shè)，提高工作效率和管理水平。目前，大多房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)嚴重滯后，大量工作靠手工完成，缺乏有效的信息系統(tǒng)支持企業(yè)管理和業(yè)務(wù)運作，致使效率低下、成本增加等問題時有發(fā)生。通過持續(xù)加強信息化建設(shè)，逐步實現(xiàn)全面的一體化信息系統(tǒng)支撐業(yè)務(wù)運作和管理，以固化管理體系，提高管理和業(yè)務(wù)運作水平，在業(yè)務(wù)運營上，提高業(yè)務(wù)運營效率和服務(wù)水平，在管理上，提高管理和管控的有效性，在決策上，支持公司領(lǐng)導(dǎo)管控與決策，確保公司戰(zhàn)略與管理的高效執(zhí)行。

今日所為乃為未來之戰(zhàn)，通過有計劃、有步驟的加強管理，形成適應(yīng)市場未來發(fā)展的管理體系，提高企業(yè)綜合競爭能力，確保在未來激烈的市場競爭中，能夠持續(xù)的發(fā)展，獲得可觀的效益。