［摘 要］ 隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理進一步加強，特別是土地增值稅匯算清繳，將是最近一個時期每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對的一個客觀事實。

［關鍵詞］ 土地增值稅 清算 改進

隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理進一步加強，特別是土地增值稅匯算清繳，將是最近一個時期每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對的一個客觀事實。2009年、2010年，國家稅務總局相繼出臺了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）、《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號），對土地增值稅清算工作中涉及的一系列問題作出了明確的規(guī)定。一場土地增值稅清算風暴即將\"刮起\"。

如何開展土地增值稅清算工作，提高清算質量對房地產(chǎn)企業(yè)顯得猶為重要。針對土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的問題，筆者進行了思考和梳理，并就應注意的一些環(huán)節(jié)作如下探討：

一、關于土地增值稅清算的條件和范圍

符合下列情形之一的，應進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。

二、關于土地增值稅清算收入確認的問題

凡具備以上清算條件和范圍的，無論是主動清算還是被動清算，都要面臨一個問題，就是如何確定清算收入的總額。

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入若會計處理均通過“預收賬款”科目核算，則“預收賬款”各年度該項目累計發(fā)生額即為收入總額。

三、關于土地增值稅清算扣除項目確認的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的扣除項目是土地增值稅清算的核心和關鍵?？鄢椖拷痤~包括：

1.取得土地使用權所支付的金額，即為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

2.開發(fā)土地的成本、費用，指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

3. 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，即房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。這對于全部使用自由資金，或者是一些民間借貸資金不方便入賬的企業(yè)是個利好。這項規(guī)定對于某些省市強調的沒有利息支出，僅允許扣除開發(fā)費用5%的規(guī)定做了糾正。

4. 舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

5. 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

6. 財政部規(guī)定的其他扣除項目，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按1、2項規(guī)定計算的金額之和加計20％的扣除。

四、關于土地增值稅清算所需資料的問題

從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)在申請土地增值稅清算時請?zhí)峤灰韵沦Y料：營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、公司章程及企業(yè)變更批文；客戶聲明書及基本情況表；各稅種納稅申報表、各期完稅憑證；年度會計報表、憑證、賬本；稅務機關出具的各項納稅鑒定和批準文件、稅務檢查報告書；前期土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證；項目竣工決算報表；取得土地使用權所支付的地價款憑證；國有土地使用權出讓合同；銀行貸款合同及貸款利息結算單；項目工程合同結算單；商品房購銷合同及收入統(tǒng)計表；轉讓房地產(chǎn)項目成本費用分期開發(fā)分攤依據(jù)及轉讓房地產(chǎn)有關稅金的合法有效的憑證；稅務師事務所出具的土地增值稅清算鑒證報告；與土地增值稅清算有關的其他證明資料。

參考文獻：

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