［摘 要］ 本文通過對我國廉租房建設融資現(xiàn)狀的分析，闡述了我國廉租房建設所存在的問題，并提出了一種新型融資方式——PPP融資模式。利用博弈論模型論證了私營企業(yè)投資建設廉租房的可能性，同時通過SWOT分析法及財務方案分析，對PPP融資模式應用于廉租房建設的可行性進行分析論證。

［關鍵詞］ 廉租房 PPP模式 可行性研究

一、問題的提出

廉租房是政府在住房領域實施社會保障職能，向符合居民最低生活保障標準而且住房困難的家庭，提供租金補貼或以低廉租金進行實物配租的具有社會保障性質的普通住宅。目前我國廉租房建設的資金主要來源于政府財政撥款，但廉租房建設大量的資金需求給政府帶來了沉重的包袱，已經(jīng)出現(xiàn)巨大的資金缺口。因此，拓寬廉租房建設的融資途徑勢在必行。

在2010年的“全國人民代表大會”和“中國人民政治協(xié)商會議”上，政協(xié)委員何永智帶來了提案《關于保障性住房建設引入社會資金參與的建議》，提出社會保障性住房應該引入社會資金并且采取多元化融資的問題，引起了廣泛關注。早在兩年前就有一些學者提出將PPP融資模式應用于廉租房建設中，但是很多學者認為在公共住房領域應用PPP模式可行性不大。因此，本文通過博弈論原理、SWOT分析及財務方案分析對PPP融資模式應用于廉租房建設的可行性進行論證。

二、我國廉租房建設融資現(xiàn)狀

我國現(xiàn)有法規(guī)《廉租住房保障資金管理辦法》第六條中確定廉租住房保障資金來源于下列渠道：

1.住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額；

2.從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金；

3.市縣財政預算安排用于廉租住房保障的資金；

4.省級財政預算安排的廉租住房保障補助資金；

5.中央預算內投資中安排的補助資金；

6.中央財政安排的廉租住房保障專項補助資金；

7.社會捐贈的廉租住房保障資金；

8.其他資金。

全國人大常委會調研組去年10月提交的一份報告顯示，截至2009年8月底，保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心課題組也曾刊文透露，因一些地方財政狀況緊張，2009年全國實物廉租住房建設任務完成尚未過半。2010年國家向各省、自治區(qū)、直轄市分配了廉租住房建設保障任務，要求全面保證完成廉租房建設179.86萬套，共需資金約576億元，其中中央財政撥款167億元，其余資金由各級地方政府籌集，由此可見，地方政府面臨巨大的資金壓力，在廉租房建設領域拓寬融資渠道勢在必行。

三、引入PPP融資模式

1.PPP融資模式簡介

PPP(Public-Private Partnership)，即公共部門與私人企業(yè)合作模式，是公共工程項目融資的一種模式。在該模式下，政府、營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某個項目而形成相互合作關系。通過這種合作形式，合作各方可以達到與預期單獨行動相比更為有利的結果。合作各方參與某個項目時，政府并不是把項目責任全部轉移給私人企業(yè)，而是由參與合作的各方共同承擔責任和融資風險。PPP代表的是一個完整的項目融資的概念。

2.設計PPP的運作流程

廉租房建設的PPP模式運作流程如圖1所示：

四、應用PPP模式的可行性分析

1.博弈論模型證明私營投資的可能性

首先我們通過構建完全信息靜態(tài)模型來論證一下私營資本進入廉租房建設的可能性。

現(xiàn)假設社會上僅存在一個政府以及一個私營企業(yè)，并且他們所擁有的資金僅能投資廉租房建設以及工業(yè)農業(yè)的發(fā)展。我們假設政府財政預算資金為B，投資用于廉租房建設上的資金為B1，投資用于工農業(yè)發(fā)展上的資金為B2，B=B1+B2，社會對廉租房建設的投資需求為BE。

（1）當B1＞BE，即政府投入建設廉租房的資金大于廉租房的投資需求，此時說明政府應用于廉租住房建設的財政投資完全可以滿足社會對廉租住房的需求，不需要其他資金的注入。

（2）當B1＜BE，即政府投入建設廉租房的資金小于廉租房的投資需求，此時說明政府可用于廉租房建設的財政資金不能滿足社會對廉租房的需求，廉租房供給不足，建設上存在短缺，那么社會的住房福利就沒有得到保障。此時，政府必須考慮由私人資本來彌補（BE-B1）這一資金短缺的部分。

取柯布道格拉斯函數(shù)作為政府（G）及私營部門（P）投資的收益函數(shù)，并且由兩者作為博弈的參與者。則，

政府收益函數(shù)：RG=(MG+MP)r (EG+EP)b

私營部門收益函數(shù)：RP=(MG+MP)a EPb

其中：R—return，收益；M—廉租房投資水平；E—工農業(yè)的投資水平；

a+b≤1；0＜a，b，r＜1；r+b≤1

由于私營部門不考慮廉租房投資的外部效應，而政府則考慮，因此，假設a＜r。用BG

代表政府用于投資的總預算資金，BP代表私營部門用于投資的總預算資金。

政府的最大化收益函數(shù)：maxRG=(MG+MP)r(EG+EP)b，s.t.MG+EG≤BG ，MG ≥ 0，EG ≥ 0

私營部門最大化收益函數(shù)：maxRP=(MG+MP)a EPb，s.t.MP+EP≤BP ，MP ≥ 0，EP ≥ 0

解該最大化函數(shù)的一階條件，即可得出：

政府的反應函數(shù)為： ①

私營部門的反應函數(shù)為：②

①表明，私營部門在廉租房建設中每增加一個單位投資，政府就減少一個單位的最優(yōu)投資。②表明，政府在廉租房建設中每增加一個單位投資，私營部門就減少b/（a+b）個單位的最優(yōu)投資。但是，政府理想中的廉租房最優(yōu)投資規(guī)模是要大于私營部門理想中的最優(yōu)投資規(guī)模的，即：

當政府把全部預算資金投入到廉租房建設中，也不能滿足社會對廉租住房的需求時，就會刺激私營企業(yè)把資金投入到廉租房建設以彌補政府的資金缺口。

2.采用PPP融資模式的SWOT分析

SWOT分析又稱為態(tài)勢分析法，是一種能夠客觀準確的分析、研究一個單位現(xiàn)實情況的方法。SWOT為四個英文單詞Strength、Weakness、Opportunity、Threat的縮寫，分別代表優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅。通過SWOT分析法可以從項目中找出對自己有利的并且值得發(fā)揚的因素，發(fā)現(xiàn)不利的、要避免發(fā)生的因素，以便找出存在的問題，并思考積極的解決問題的方法，明確未來的發(fā)展方向。

（1）優(yōu)勢（Strength）分析

①吸收民間資本，彌補財政投資的不足

目前我國可用于廉租房建設中的財政資金嚴重短缺，而PPP模式則是有效吸收民間資金的手段。PPP融資模式根據(jù)項目的預期收益以及政府的扶持來安排融資，以民營企業(yè)的資產(chǎn)作為貸款保障，而廉租房經(jīng)營所產(chǎn)生的直接收益以及通過政府支持所轉化的效益即可作為還貸的資金來源，這樣充分利用民營資本來彌補政府財政資金的不足，增加項目的初始資本金，從而達到減輕政府初期投資負擔的目的。

②提高項目的建設效率，社會效益最大化

政府投資建設基礎設施的低效率是一直普遍的社會問題。PPP融資模式將市場中的競爭機制引入到廉租房建設中，使民營企業(yè)參與進來，不僅可以提高公共資源的配置效率，還能夠充分利用民營企業(yè)在知識、管理和技術等方面的優(yōu)勢，同時結合政府部門的協(xié)調能力，這樣既縮短了建設周期，同時也節(jié)約了不少建設成本，使社會效益達到最大化。即實現(xiàn)了經(jīng)濟學中所說的帕累托效應（如圖2）：MC為邊際成本曲線，MSR為邊際社會收益曲線，MPR為邊際私人收益曲線，從圖中我們可以看出，當私人收益小于私人成本時，私人資本無投資動力；當私人利潤達到最大化時，即邊際成本曲線與邊際私人收益曲線交點處，它的產(chǎn)量Q1小于社會效益最大化時的產(chǎn)量Q2，，均達不到社會效益最大化。當資源達到合理分配時，即陰影部分，雖然各方?jīng)]有實現(xiàn)各自利益的最大化，但社會效益卻達到了最大化，而且社會效益的背后往往可以衍生出巨大的經(jīng)濟效益。

③樹立企業(yè)形象，贏得社會聲譽

通過對廉租房建設項目的投資、運營和管理，既有助于鍛煉和提升企業(yè)管理水平，又能夠為城鎮(zhèn)低收入家庭做實事，體現(xiàn)企業(yè)的社會責任感，以贏得良好的社會聲譽，樹立企業(yè)的形象和品牌，為贏得更多有利的項目做鋪墊。

（2）劣勢（Weakness）分析

①投資面臨風險

從優(yōu)勢分析中我們可以看出，廉租房建設項目的社會效益遠遠高于它所帶來的經(jīng)濟效益，項目的合同期比較長，初始投資額巨大，僅僅依靠運營過程中所產(chǎn)生收益能否收回成本還不確定，因此項目投資面臨很大的風險。

②投資回收期長，運作復雜

廉租房建設周期較長，投資大而且投資回收期長，雖然我國的民間資本總量很大，但是單個資本雄厚的企業(yè)十分有限。因此需要聯(lián)合多家企業(yè)共同來運作，這樣就會涉及到多方利益而使得整個設計、建設及運作過程變得十分復雜。

（3）機會（Opportunity）分析

①有利的政策支持，市場準入機制

隨著1998年《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》中明確提出在全國建立廉租房制度以來，政府的投資力度不斷加大，有關廉租房的政策不斷深入。2010年5月13日，《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》出臺?！兑庖姟分赋觯M一步拓寬民間投資的領域和范圍，鼓勵民間資本進入政策性住房建設領域，支持和引導民間資本投資建設經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應的政策性住房建設政策。這一政策的出臺，為私人資本參與政策性住房建設打開了大門。

②巨大的資金需求

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部的統(tǒng)計測算，要想實現(xiàn)廉租房對象的全面覆蓋，政府每年財政投資用于廉租房建設的資金至少需要500億元。而事實上，在現(xiàn)有的廉租房政策基礎內，每年應用于廉租房的資金至多能夠落實200億元，資金缺口達到300多億元，由此可見，我國廉租房建設面臨著巨大的資金缺口。

③良好的運作基礎

二十世紀80年代，PPP模式在世界范圍內快速發(fā)展積累了相當多的經(jīng)驗。90年代至今為止，我國應用PPP模式的領域逐漸發(fā)展擴大，并且有很多成功的案例，如北京奧運主體育場鳥巢、很多地方的發(fā)電廠，人們已經(jīng)基本能從觀念上接受基礎設施在一定期限內由私人建造運營的做法。雖然目前我國還沒有在社會保障住房建設領域采用PPP模式的先例，但是北京、上海、昆明等地已經(jīng)有了公私或政企合作建設公共住房的政策構想或者是小范圍內的嘗試，并且之前的成功案例為PPP模式在廉租房建設領域順利實施提供了良好的運作基礎。

（4）威脅（Threat）分析

①相關法律法規(guī)保障不健全

大部分西方國家針對PPP模式建立了適合本國的國情的法律法規(guī)，從而促進了PPP融資模式在公共基礎設施建設中的迅猛發(fā)展。在我國，才引入不久的PPP模式在立法方面還存在著很多問題，國家還沒有制定適用于PPP模式的法律法規(guī)和針對民間投資的立法，只是出臺了一些意見，那么如果在運用PPP模式的過程中出現(xiàn)問題就沒有法律可循。

②缺乏人才

PPP對于我國是一種新型融資模式，目前我國學者對PPP模式的研究較少，相關的專業(yè)人員也相當缺乏，大部分管理人員對它缺乏全面的了解以及清晰地認識。然而在廉租房建設中引入PPP模式，一定要有專業(yè)的人才對項目決策、招投標、簽訂合同以及項目實施乃至運營的整個過程進行全方面的指導及管理，因此，能否擁有一個熟悉PPP模式的管理人才至關重要。

（5）問題的解決

在劣勢分析中曾提到，項目投資面臨很大的風險，因此，風險的識別和分配是成功運用PPP模式的關鍵。在簽訂特許權協(xié)議時，應當確定合理的貼現(xiàn)率，對融資的可行性進行評估、確認，并采取合理有效的風險分配方案，把不同的風險分配給最有能力承擔的參與方。

廉租房建設雖然投資回收期長，但能得到政府的貸款擔保、土地劃撥、稅收優(yōu)惠等一系列相關支持，并且投入使用后的租金可以按市場租金確定，廉租租金由承租人負擔，市場租金與廉租租金的缺口由政府財政補貼，租金的連續(xù)性和穩(wěn)定性是完全可以保障的。

在法律法規(guī)保障不健全這一問題上，當務之急就是政府建立適合PPP模式的法律法規(guī)，從而打破現(xiàn)有法律對于PPP模式在廉租房建設融資方面的約束。目前我國正在對這一方面進行研究，所以約束的解除只是時間問題。

針對于人才短缺問題，可加快有關PPP融資模式專業(yè)方面的人才培養(yǎng)，借鑒國外先進的管理經(jīng)驗，使PPP模式中國化，從而更好的為我國的廉租房建設乃至基礎設施建設提供服務。

3.財務方案的可行性分析

當前我國廉租房的主要來源是集中建設廉租房住宅小區(qū)，現(xiàn)擬定如下方案并舉例說明應用PPP融資模式的財務可行性。

（1）提出方案

由民營企業(yè)資本承擔廉租房建設的初始投資額V，政府給予其土地出讓優(yōu)惠及稅收優(yōu)惠。建成后的廉租房由項目公司經(jīng)營出租，根據(jù)合同約定當特許權協(xié)議期限界滿時，再一次性轉讓。在此期間，政府應按年給予民營企業(yè)租金補貼，該租金補貼金額為市場租金與廉租房租金標準的差額。

假設開發(fā)完成并投入使用后每年的凈收入保持不變，采用現(xiàn)值法，當現(xiàn)值P大于初始投資額V時，項目可行。收益期n年內的收入現(xiàn)值為：

其中：P—現(xiàn)值；A—年凈收入；i—貼現(xiàn)率；n—收益年限；F—轉讓收入。

理論上A為年租金收入扣除房屋折舊費、維修費、管理費，但在廉租房項目中，經(jīng)營租賃期間不考慮房屋折舊費，維修費及管理費包含在廉租房小區(qū)的物業(yè)管理費中，在這里也不考慮。因此，A即為年租金收入。

協(xié)議期滿后的轉讓收入F很難預測，在這里我們假設轉讓收入為初始投資加上其存入銀行所獲得機會成本。即：F=P（1+I）n，I為存款利率，假設年存款利率不變，為現(xiàn)在五年期存款利率3.6%。

根據(jù)安全利率加風險調整值法確定貼現(xiàn)率i，安全利率是指無風險的資本投資利潤率，市場風險主要有政策風險、經(jīng)濟風險、社會風險。

（2）實證分析

以昆明2010年首批建設的廉租房小區(qū)為例。昆明在建的1000套廉租房位于主城四區(qū)內，將于今年10月份完工。每套房屋面積為50—70m2，分為4—10人間，總建筑面積60000m2，主城四區(qū)房屋的市場平均租金為20元/m2.月。

現(xiàn)假設該項目采用PPP模式，民間資本初始投資額為1.2億元，貼現(xiàn)率為6%，1年建設期，特許權協(xié)議期限為20年。

A=20（元/m2.月）×12（月）×60000（m2）=1440萬元

F=120000000×（1+3.6%）20=2.23億元

P=14400000×(P/A，6%，20)+223000000×（P/F，6%，20）

=14400000×11.4700+223000000×0.3118=234699400元≈2.247億

P=2.247億元＞V=1.2億元

所以廉租房項目采用PPP模式在財務上是可行的。

五、結語

通過本文的論證分析可見，在廉租住房項目中引入PPP模式，能夠有效緩解政府部門廉租房項目建設融資的壓力，并增加廉租房的供給量，同時也能夠使私人部門獲得一定的利潤，在理論上是可行的。因此，PPP模式為突破廉租房建設的資金瓶頸、實現(xiàn)我國住房保障事業(yè)快速持續(xù)和健康發(fā)展提供了一條十分有效地途徑。

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