購(gòu)物中心是在二戰(zhàn)后隨著美國(guó)家庭數(shù)量增長(zhǎng)，汽車(chē)普及使用，及逆城市化等一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)變化的背景下發(fā)展起來(lái)的。根據(jù)資料顯示，截至2004 年，美國(guó)各類(lèi)購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)4.6萬(wàn)多家，其職能也從早期僅滿(mǎn)足零售消費(fèi)需求，向面向全面消費(fèi)、娛樂(lè)體驗(yàn)功能轉(zhuǎn)變。在設(shè)計(jì)上，也從以往單一強(qiáng)調(diào)可租賃面積最大化，演變?yōu)橹匾暪部臻g，強(qiáng)調(diào)環(huán)境打造及租賃面積和公共空間的均衡。而在當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)、廠家直銷(xiāo)等新的銷(xiāo)售方式的沖擊下，如何在新的市場(chǎng)環(huán)境下繼續(xù)發(fā)展和生存，也是當(dāng)前行業(yè)內(nèi)廣泛討論的問(wèn)題。

在國(guó)內(nèi)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，購(gòu)物娛樂(lè)消費(fèi)也越來(lái)越被社會(huì)價(jià)值所認(rèn)同，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的形式也呈現(xiàn)出購(gòu)物、娛樂(lè)、文化、旅游等不同主題的多元化發(fā)展格局。但從整體行業(yè)看，由于缺乏成熟的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，特別是對(duì)購(gòu)物中心這種零售形態(tài)的規(guī)律缺乏認(rèn)識(shí)以及跨行業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)管理能力的不足，許多購(gòu)物中心在選址定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、租戶(hù)選擇、運(yùn)營(yíng)管理等方面存在一系列的失誤和缺陷，給項(xiàng)目運(yùn)作帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如何提升購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)能力，成為當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)工作的難點(diǎn)。

美國(guó)的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)有以下幾大特點(diǎn)：

1.購(gòu)物中心在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，能否成功取決于8 個(gè)關(guān)鍵因素：位置、交通可達(dá)性、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)、租戶(hù)組合、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、形象、客戶(hù)服務(wù)。

2.建設(shè)前注重制定可行科學(xué)的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃和方案，詳細(xì)進(jìn)行市場(chǎng)研究，對(duì)選址高度重視，大部分選址在交通要道，注重建筑物可達(dá)性。

3.注重商戶(hù)要求，大部分租售工作完成在建設(shè)前，根據(jù)市場(chǎng)定位開(kāi)展內(nèi)部設(shè)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)劃，并盡量滿(mǎn)足商戶(hù)經(jīng)營(yíng)需要，其中面向中高端客戶(hù)的，大部分設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮。

4.內(nèi)部運(yùn)營(yíng)實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，重視商戶(hù)科學(xué)組合，實(shí)現(xiàn)有機(jī)統(tǒng)一，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

5.高度重視日常服務(wù)，具有成熟的服務(wù)規(guī)范，對(duì)消費(fèi)者要求及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)十分敏感。

根據(jù)上述特點(diǎn)，并結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，美國(guó)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理帶給了我們五個(gè)方面的啟示：

1.開(kāi)發(fā)前加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確合理選址。準(zhǔn)確合理選址是運(yùn)營(yíng)成功的第一步，選址工作要建立在對(duì)周邊環(huán)境的深入研究基礎(chǔ)上，要對(duì)各項(xiàng)因素，如人口構(gòu)成，家庭收入，消費(fèi)習(xí)慣，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等進(jìn)行全面系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)分析。此外，選址時(shí)要首選交通便利的地段，有較大客流容納力和商業(yè)輻射力，同時(shí)還要注意交通微循環(huán)的可達(dá)性。

2.找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，尋求經(jīng)營(yíng)特色，打造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，購(gòu)物已不再是購(gòu)物中心的唯一功能，而是強(qiáng)調(diào)其娛樂(lè)性、社交性等混合性功能。這種改變?cè)谑袌?chǎng)表現(xiàn)上，體現(xiàn)為針對(duì)自身的客戶(hù)定位，凸顯其自身的差異化特征。這就告訴我們，在開(kāi)發(fā)和管理購(gòu)物中心時(shí)，必須要在定位時(shí)著力強(qiáng)化其綜合性的整體優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的多元連續(xù)性活動(dòng)；立足于城市的某一區(qū)域或某一客戶(hù)群，力求內(nèi)部設(shè)計(jì)和管理主題化，構(gòu)建現(xiàn)場(chǎng)娛樂(lè)效應(yīng)，營(yíng)造極富魅力的社會(huì)場(chǎng)所。

3.做好商戶(hù)組合，發(fā)揮系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。在以往美國(guó)購(gòu)物中心的運(yùn)作中，經(jīng)常把主力店作為項(xiàng)目成功的重點(diǎn)，通過(guò)主力店吸引客戶(hù)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)次級(jí)店的支持。但由于近年來(lái)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及消費(fèi)者行為的變化，大批工廠直營(yíng)店、折扣店，網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)等新的零售方式對(duì)百貨商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)造成了很大沖擊，一部分新建的購(gòu)物中心也嘗試不再采用百貨店作為主力店的方式，而是采取娛樂(lè)性商戶(hù)組合作為主力店的方式，更強(qiáng)調(diào)商鋪優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和協(xié)同效應(yīng)，如通過(guò)影院、餐飲、書(shū)店等不同形式商業(yè)的組合，實(shí)現(xiàn)對(duì)客流的吸引，并取得很好的效益。

4.精心挑選租戶(hù)、加強(qiáng)租約管理。由于商戶(hù)租金是購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)來(lái)源，因此在購(gòu)物中心總體定位的前提下，選擇合適的商戶(hù)資源是購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)成功的保證。美國(guó)的購(gòu)物中心在設(shè)計(jì)商戶(hù)組合時(shí)，一般都要把行業(yè)利潤(rùn)率、租金、位置等各方面因素綜合起來(lái)考慮，并進(jìn)行權(quán)衡和取舍。同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的可塑性，美國(guó)的購(gòu)物中心一般都很重視租約管理。其對(duì)入駐商戶(hù)的資金、背景、業(yè)態(tài)以及履約能力等都要進(jìn)行全面考察，同時(shí)實(shí)行租約管理的動(dòng)態(tài)化、即時(shí)化、滾動(dòng)化。在租約執(zhí)行過(guò)程中，購(gòu)物中心還本著合作雙贏的態(tài)度，為商戶(hù)提供更多的延伸服務(wù)，如通過(guò)店鋪指導(dǎo)、咨詢(xún)分析等服務(wù)，以盡可能提升租戶(hù)經(jīng)營(yíng)績(jī)效，為購(gòu)物中心提供了穩(wěn)定的租金收入保障。

5.保持市場(chǎng)敏感性，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，確保為消費(fèi)者提供最佳服務(wù)。由于消費(fèi)者行為和需求的不斷變化，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)也處于不斷變化之中，只有能夠了解消費(fèi)者需求并不斷調(diào)整策略的商戶(hù)才能得到利潤(rùn)并實(shí)現(xiàn)生存發(fā)展。美國(guó)的購(gòu)物中心非常重視對(duì)消費(fèi)者行為習(xí)慣及商業(yè)零售業(yè)變化的監(jiān)控，發(fā)掘和引入明星商戶(hù)，淘汰落后，以確保購(gòu)物中心能夠不斷追隨市場(chǎng)要求；通過(guò)卓越的服務(wù)為購(gòu)物者打造良好的環(huán)境，是提升客戶(hù)吸引力的重要措施。美國(guó)大部分購(gòu)物中心都能提供免費(fèi)的購(gòu)物車(chē)、輪椅、打包、泊車(chē)、咨詢(xún)、充電、代叫出租車(chē)、郵寄、儲(chǔ)藏箱等服務(wù)?？梢哉f(shuō)，服務(wù)已經(jīng)成為美國(guó)當(dāng)前購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵一環(huán)，很大程度上決定了購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 同時(shí)對(duì)購(gòu)物中心的商業(yè)性質(zhì)和商業(yè)價(jià)值起到了非常關(guān)鍵的影響。