城市商品房價格上漲已經(jīng)成為現(xiàn)今我國社會普遍關(guān)注的焦點問題，中央頻頻推出調(diào)控政策，但始終未能使房價回落到群眾可以接受的水平。本文意在通過理論分析，說明我國高房價的根源有兩點：一、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)使城市商品房天然附有多種實物期權(quán)；二、各種國家政策嚴(yán)重偏向大城市使期權(quán)增值。

2010年8月30日，《新民周刊》刊登了國內(nèi)十名專家對房價的觀點，共有六名專家承認(rèn)房地產(chǎn)存在“泡沫”，八名專家認(rèn)為會出現(xiàn)拐點，其中六名認(rèn)為未來房價會暴跌。事實將會如此嗎？

一、房價影響因素綜述

造成高房價的原因有很多，筆者根據(jù)目前學(xué)者所做的相關(guān)研究及得出的結(jié)論，將房價上漲的原因分為三大類：成本推動說、供給需求說和投資資產(chǎn)說。

1.成本推動說

成本增加是解釋商品價格上漲最常用的原因之一，有些學(xué)者從這一角度切入，研究我國商品房價格上漲的原因。

姚先國和黃煒華（2001）研究發(fā)現(xiàn)，地價與房價有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系。只有其他成本都呈剛性再無下降空間， 而開發(fā)商已到了無利可圖的地步， 地價的上升才會全部反映到房價上， 成為房價上漲的直接原因。尚梅，張金鎖（2007）研究發(fā)現(xiàn)，代表商品房投入品的建筑材料出廠價格指數(shù)與商品房價格正相關(guān)。

地價上漲是房價上漲的結(jié)果，由拍賣的形式得出的，不能作為高房價的原因。建筑材料出廠價格指數(shù)對全國房屋價格普遍上漲具有一定的解釋力，但對大城市商品房價格上漲的解釋力相當(dāng)有限，顯然，大城市商品房價格上漲有其它更重要的驅(qū)動因素。

2.供給需求說

供給需求說是根據(jù)供給曲線和需求曲線的特征及交點來解釋商品房價格的形成。依此解釋商品房價格的學(xué)者包括：

張輝（2006）認(rèn)為，投資、投機和過度消費行為使商品房需求膨脹，推動需求曲線向右移動，引起商品房價格上漲。投資、投機行為的直接表現(xiàn)是購買第二套及第二套以上的商品房，過度消費行為主要表現(xiàn)在購買第2套及第2套以上的住房和購買大型住房。這兩種行為都會造成需求膨脹，從而提高了通過供應(yīng)調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系的難度，使商品房價格上漲。郎咸平（2008）從國內(nèi)中小企業(yè)經(jīng)營環(huán)境惡化角度分析，得出大量資金從制造業(yè)撤出，以投資、投機為目的購買商品房，引起商品房價格上漲。

供給和需求的變化是解釋商品價格變化的最基本的理論。但是，尋找房價上漲問題的根源，還需要尋找影響供給和需求變化的核心因素。

3.投資資產(chǎn)說

周洛華首次提出加息推高房價（2004），并在《上海證券報》連續(xù)發(fā)文五篇論證“油價決定房價”，受到了國內(nèi)多數(shù)學(xué)者的質(zhì)疑。

周洛華從金融學(xué)的角度切入解釋房價問題，他認(rèn)為，運用傳統(tǒng)的經(jīng)濟學(xué)供求理論來解釋房價無異于南轅北轍，商品房必須作為一種投資資產(chǎn)來解釋其價格變動。商品房附屬的實物期權(quán)才是房屋價格的決定性因素，而市場上現(xiàn)有的與房價波動有關(guān)的金融工具、投機資金的交易策略都會對房價產(chǎn)成影響。

4.小結(jié)

除以上觀點，還有一些學(xué)者將房價高的原因總結(jié)為稅收問題（2010，汪匯泉）、地產(chǎn)業(yè)的不當(dāng)定位與地產(chǎn)商社會責(zé)任的缺失、外資涌入與人民幣匯率過低（2009，谷聲然）、代表貨幣供給狀況的廣義貨幣供給量（2007，尚梅、張金鎖；郎咸平），這些因素都通過成本、供需或資本市場等途徑來影響商品房價格。

多數(shù)學(xué)者都是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)來分析房地產(chǎn)問題，少數(shù)學(xué)者會從宏觀經(jīng)濟政策的角度來分析房地產(chǎn)問題。本文意在從國家政策和社會資源分配的視角，通過分析我國房地產(chǎn)附屬的實物期權(quán)來解釋房地產(chǎn)價格高的根源。

二、我國高房價的根源

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限界滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

中國社會科學(xué)院今日發(fā)布住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2009-2010)》，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心的周江在發(fā)布會上指出，我國的住宅按照有關(guān)的規(guī)范，要求壽命不低于50年。但是現(xiàn)實生活中遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到，大約統(tǒng)計起來住宅使用起來有30年，就是30年就要拆掉重現(xiàn)建造。

由此可見，我國商品房本身僅包括30年的住房使用壽命和70年的土地使用權(quán)。筆者認(rèn)為，房價高的根源不在于房子和房地產(chǎn)行業(yè)，而是政府根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀制定的各項政策賦予了商品房各種實物期權(quán)，進(jìn)而抬高了房價。

1.城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)

我國經(jīng)濟發(fā)展過程中“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”的問題由來已久：城市的經(jīng)濟發(fā)展水平相對較高，交通、通信、衛(wèi)生和教育等基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，人均收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)村；而農(nóng)村各方面都比較落后。因此，與居住在我國農(nóng)村相比，只要居住在城市，特別是幾個主要大城市，人們自然可以獲得相對更高的收入、享受更好的公共基礎(chǔ)設(shè)施、使后代受到更好的教育。在市場經(jīng)濟條件下，這些權(quán)利推高了城市商品房的價格，人們愿意支付更高的房價以獲得享受城市良好基礎(chǔ)設(shè)施的機會。

2.政府有型的手

由于我國經(jīng)濟發(fā)展水平和社會可用資源的限制，良好的社會福利和受教育機會不足以滿足所有希望到城市里生活的人們。政府通過一系列的政策，使商品房成為享受這些社會資源的權(quán)力的重要載體，進(jìn)而推高了房價。

（1）社會保險政策對房價的影響

多數(shù)大城市的落戶政策將是否在本市購買具有合法產(chǎn)權(quán)的商品房作為非常重要的考量標(biāo)準(zhǔn)，而是否具有居住城市的戶口直接影響每一個人能否享受到居住城市的收入和教育、醫(yī)療、安全、娛樂等各項社會福利。以社會保險為例，絕大多數(shù)大城市在社會保險政策上對非本市戶口居民區(qū)別對待：北京不要求企業(yè)為非本市戶口職工繳納生育保險，上海和廣州對非本市戶口職工的繳費基數(shù)區(qū)別對待，武漢不要求企業(yè)為非本市戶口職工繳納失業(yè)保險，深圳的繳納比例區(qū)別對待……而對于多數(shù)人來講，在城市購買商品房是享受“本市戶口”待遇的重要途徑。因此，需要對商品房支付溢價。

（2）教育政策對房價的影響

商品房對后代受良好教育的機會影響很大。目前我國城市的中小學(xué)生入學(xué)一般根據(jù)居住區(qū)域分配到不同學(xué)校，很多城市采取就近免試入學(xué)政策。而不得不承認(rèn)，不同學(xué)校之間的教學(xué)水平還是有一定差距的。多數(shù)家庭為了讓孩子受到更好的教育，愿意出更高的價錢購買名校旁邊的住房，于是催生了“學(xué)區(qū)房”的概念。據(jù)《中國青年報》報道，2010年6月，深圳某名牌高中與鄰近某普通高中合并，引發(fā)了該名牌高中“學(xué)區(qū)房”里的千余名家長因擔(dān)心教學(xué)資源被稀釋，聯(lián)名討說法的維權(quán)行動。他們?yōu)椤皩W(xué)區(qū)房”支付了溢價，但買到的權(quán)益沒有得到保障。

高考政策對房價的影響更大。高考政策最大限度地實現(xiàn)人才科學(xué)公平的選拔，促進(jìn)了教育公平。但是，根據(jù)我國現(xiàn)行的高考政策，考生能否進(jìn)入一流大學(xué)取決于兩個因素，個人考試能力和在哪里參加考試。商品房通過就近入學(xué)政策直接影響學(xué)生的個人考試能力，并通過高考制度直接決定了學(xué)生在哪里參加考試。例如，2010年報考清華大學(xué)，在北京參加考試面臨的競爭是8.1萬人錄取430人，上海8.3萬人141人，而在甘肅29.1萬人參加考試錄取61；另外，由于高考制度，能否考上大學(xué)和進(jìn)入什么樣的大學(xué)對一個人的一生來講至關(guān)重要。從這個角度來看，教育因素中，高考政策對房價的影響更大。

在不同大城市能夠享受到的教育利益已是相差懸殊，如果能讓后代的學(xué)習(xí)環(huán)境由農(nóng)村或小城鎮(zhèn)的中學(xué)換成大城市的重點中學(xué)，并在大城市能加高考，家長會愿意支付多少溢價呢？根據(jù)以上分析，受國家教育政策影響，這些溢價多數(shù)體現(xiàn)在了商品房價格上。

（3）其他政府行為

我國是以公有制經(jīng)濟為主體，政府掌握大量的社會資源，除了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會福利支出以外，剩余的資源往往集中投放在大城市，包括各種科研項目、體育盛事、博覽會、慶?；顒拥鹊取＿@些投入對所在城市的下面影響往往是大于負(fù)面影響，極大地豐富了城市人口的物質(zhì)文化生活，并帶來投資機會。

國家政策賦予城市商品房的上述權(quán)利才是城市商品房價格居高不下的元兇。即使是一塊磚，如果法律賦予了它打人的權(quán)力，它的租用價格也會高過任何律師的收費。

三、房價調(diào)控的途徑

根據(jù)以上對商品房價格問題根源的分析，政府可以從以下兩個方面入手調(diào)控房價。

1.平衡城鄉(xiāng)資源分配

平衡社會資源在大城市、中小城市和農(nóng)村之間的分配，切實從經(jīng)濟利益層面引導(dǎo)教學(xué)資源和醫(yī)療資源流向中小城市和農(nóng)村，進(jìn)而改善其教育條件和醫(yī)療衛(wèi)生條件，激勵大城市人口向中小城市遷移。

2.營造公正公平的環(huán)境

營造公平公正的競爭環(huán)境，通過市場機制使各項資源發(fā)揮最大的效用。通過市場機制途徑解決房價問題，首先，需要政府減少社會資源分配中的政府行為，“收回有形的手”，將市場可以解決的問題交給市場。其次，通過改變社會福利政策和教育政策營造更加公正公平的環(huán)境，使中小城市和農(nóng)村居民能夠得到與大城市居民同樣的福利和平等的機會。

四、總結(jié)

根據(jù)以上分析，筆者認(rèn)為，城市商品房價格高的根源不在房地產(chǎn)行業(yè)，也不在城市；其根源在于城市商品房所附期權(quán)的價值。