［摘 要］ 住房公積金制度的根本作用體現(xiàn)在公積金貸款上，住房公積金貸款由于利率低、期限長，成為廣大中低收入家庭住房消費(fèi)的首選，且呈持續(xù)高速發(fā)展態(tài)勢。同時(shí)，伴隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展、相關(guān)法律法規(guī)變化等情況而來的風(fēng)險(xiǎn)也凸現(xiàn)出來，公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)更加復(fù)雜化，需加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

［關(guān)鍵詞］ 住房公積金 公積金貸款 風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避

一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

1.政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國家相關(guān)政策給公積金貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于國家相關(guān)政策調(diào)整使市場發(fā)生變化，影響某一行業(yè)的發(fā)展，從而使之與關(guān)聯(lián)的信貸產(chǎn)品出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)，如國家為了宏觀調(diào)控的需要，在某一時(shí)期對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行限制發(fā)展，導(dǎo)致按揭貸款項(xiàng)目停緩建，整體房價(jià)下跌，或放寬住房貸款的按揭成數(shù)和年限，都會給個(gè)人住房貸款帶來還款風(fēng)險(xiǎn)。由于我國實(shí)行土地國有化，因此政策的影響甚至超過市場和競爭的影響。

2.法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是指交易合同得不到到法律保護(hù)而導(dǎo)致?lián)p失的可能性。由于中國目前適用個(gè)人住房信貸專項(xiàng)法律和法規(guī)的缺失和執(zhí)行難，同時(shí)，由于《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》、《擔(dān)保法》和《民法通則》等對抵押物的設(shè)置、抵押權(quán)的履行、抵押物價(jià)值的評估、作價(jià)及處置的規(guī)定操作性不強(qiáng)，難以直接用于實(shí)踐。因此，法律風(fēng)險(xiǎn)是目前我國發(fā)放住房信貸的突出風(fēng)險(xiǎn)。

3.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹對投資的固定收益波及很大，使投資者所獲固定收入的實(shí)際購買力下降，同時(shí)投資者還要遭受資本價(jià)值降低的損失。目前我國的房價(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出世界銀行的限定指標(biāo)，許多大中城市的房價(jià)已超出居民的實(shí)際購買力。同時(shí)，由于我國社會保障制度尚不健全，進(jìn)一步降低了普通居民的預(yù)期凈收入，導(dǎo)致住房需求難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力。另一方面，由于住房抵押貸款期限較長，在貸款期間，一旦出現(xiàn)通貨膨脹，即使借款人按期還款金融機(jī)構(gòu)也會遭受損失。

4.房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)市場的不規(guī)范使房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)通過貸款轉(zhuǎn)移到公積金管理中心。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性的特點(diǎn)。近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成價(jià)格偏離其真實(shí)的價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低谷時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格將會下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅度縮水，這將會給公積金管理中心帶來損失，甚至可能出現(xiàn)嚴(yán)重的社會問題。

5.操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指公積金管理中心在處理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)操作失誤或決策不當(dāng)而造成貸款損失的可能性。操作風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理措施難以奏效的主要原因之一。從操作過程的各個(gè)環(huán)節(jié)上看，公積金管理中心在具體操作個(gè)人住房按揭貸款時(shí)，都不同程度地存在經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，如貸前調(diào)查不到位、貸時(shí)審查不嚴(yán)格以及貸后檢查不及時(shí)等。

6.公積金借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。由于公積金貸款的對象大部分為社會的中低收入職工，在社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，由于企業(yè)改制和社會勞動用工制度的改革，一部分職工會因失業(yè)、下崗或收入大幅減少而發(fā)生貸款違約；還有些借款人因疾病災(zāi)等意外事故導(dǎo)致喪失勞動能力，或因家庭成員患上重大疾病、子女入學(xué)等突發(fā)事件發(fā)生大額費(fèi)用支出，出現(xiàn)償債能力下降而發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)。目前由于多數(shù)地方公積金貸款沒有納入人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)管理，致使在審批時(shí)對個(gè)人信用記錄和負(fù)債情況無法準(zhǔn)確掌握。

二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法

1.制定高效的的公積金貸款管理制度。首先要嚴(yán)格貸款審核關(guān)。在辦理貸款過程中，應(yīng)對借款人、擔(dān)保人、抵押人的資格以及質(zhì)押物，抵押物的情況進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，嚴(yán)格審核，切實(shí)做好貸前調(diào)查工作。其次是實(shí)行“三級審批制度”。即“韌審、復(fù)審和簽批”。實(shí)行三級審批，一是可以細(xì)化審批過程，減少錯(cuò)誤率；最后是審批人之間可以明確責(zé)任，相互監(jiān)督，強(qiáng)化管理。

2.構(gòu)建貸款風(fēng)險(xiǎn)的政策化解機(jī)制。一是借鑒發(fā)達(dá)國家住房政策的經(jīng)驗(yàn)，建立以政府為主導(dǎo)的為中低收入職工住房貸款的貼息和擔(dān)保制度。。二是督促公積金管理機(jī)構(gòu)按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定和相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定，在增值收入中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，并要求它嚴(yán)格程序及時(shí)核銷壞死賬。三是進(jìn)一步完善住房保險(xiǎn)，在個(gè)人住房擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)尚未發(fā)育成長起來的情況下，由保險(xiǎn)公司把財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)結(jié)合起來，開拓住房保險(xiǎn)新業(yè)務(wù)，是一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)可行的方式。

3.豐富住房公積金貸款品種。住房公積金貸款應(yīng)該借鑒商業(yè)銀行的做法，適應(yīng)市場變化，豐富貸款品種，設(shè)計(jì)多種還款方式，提高服務(wù)質(zhì)量。特別是針對低收入家庭，在人民銀行規(guī)定的利率基礎(chǔ)上，可以推出住房公積金貼息貸款，從住房公積金增值收益中，拿出一部分資金補(bǔ)貼給職工。為降低住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)推出住房抵押貸款衍生業(yè)務(wù)，包括轉(zhuǎn)按揭等便捷靈活的住房抵押貸款還款方式。

4.評定公積金借款人信用等級。我國對于個(gè)人的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的開發(fā)與運(yùn)用尚處于起步階段。2006年中國人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫正式運(yùn)行后，在商業(yè)銀行已經(jīng)得到廣泛使用并取得顯著效果。從長遠(yuǎn)考慮，將公積金繳納、使用和貸款信息納入人民銀行征信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信用資源共享是大勢所趨。通過征信系統(tǒng)公積金中心可以及早發(fā)現(xiàn)信用不良和惡意貸款者，將其拒之門外，對化解住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)意義重大，事半而功倍。同時(shí)如發(fā)現(xiàn)借款人存在未償清債務(wù)，原則上也不應(yīng)再予貸款，信用管理制度對借款人按時(shí)歸還公積金貸款也有一定的促進(jìn)作用。

5.全面提高公積金貸款從業(yè)人員素質(zhì)。首先，建立良好的信貸激勵與約束機(jī)制，使權(quán)利義務(wù)能夠?qū)Φ?，從制度上約束信貸從業(yè)人員的經(jīng)營行為。在實(shí)踐中，有相當(dāng)部分的貸款信用風(fēng)險(xiǎn)可在其萌芽時(shí)予以控制，但往往是由于貸后管理松懈等原因使得這種風(fēng)險(xiǎn)未在第一時(shí)間得到控制，錯(cuò)過了控制風(fēng)險(xiǎn)的最好時(shí)機(jī)。其次，建立良好健康的信貸文化。對工作人員進(jìn)行深入細(xì)致的法制教育、思想教育和紀(jì)律教育，堅(jiān)持原則，抵制誘惑，廉潔從業(yè)，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格按規(guī)定程序辦事。

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