摘要:本文從我國(guó)商業(yè)銀行的角度出發(fā)，根據(jù)我國(guó)實(shí)際國(guó)情，分析了中國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀并分類討論了現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)類型。結(jié)合美國(guó)次貸危機(jī)給我國(guó)的啟示，提出了若干可行性措施，以完善我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理控制，協(xié)調(diào)金融監(jiān)管和金融創(chuàng)新，推動(dòng)我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管理

998年，隨著國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》的頒布，我國(guó)福利分房的時(shí)代走向了終結(jié)，從此住房分配走向了商品化的道路。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響迎來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，與此同時(shí)，中國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款也得了迅猛的發(fā)展，由國(guó)外銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，個(gè)人消費(fèi)信貸有穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭，特別是個(gè)人住房抵制貸款將成為銀行貸款發(fā)放的主要領(lǐng)域之一。但是在各大商業(yè)銀行獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也產(chǎn)生了許多的風(fēng)險(xiǎn)，比如借款人信用風(fēng)險(xiǎn)、銀行人員違規(guī)操作風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)商假按揭風(fēng)險(xiǎn)等等。2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，不僅僅對(duì)金融領(lǐng)域產(chǎn)生了巨大的危害，其危害性還漫延到了全球的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，究其根源可以發(fā)現(xiàn)，是由于美國(guó)對(duì)個(gè)貸的風(fēng)險(xiǎn)控制不嚴(yán)，尤其是低收入甚至是無(wú)收入人群的無(wú)控制放貸，最終導(dǎo)致了這一場(chǎng)全球范圍的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。從我國(guó)的情況來(lái)看，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有較好的發(fā)展前景但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)管理滯后的矛盾。因此，規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)控制的同時(shí)大力發(fā)展我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)成為了各大商業(yè)銀行的重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題，研究如何均衡風(fēng)險(xiǎn)和收益使銀行利潤(rùn)最大化將具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、中國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析

一中國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀

我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)有5年了，在這5年中，我國(guó)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)經(jīng)歷了緩慢發(fā)展、迅速增長(zhǎng)、平穩(wěn)增長(zhǎng)和規(guī)范發(fā)展這樣四個(gè)階段。2007年至今，我國(guó)已經(jīng)開始走向了規(guī)范發(fā)展的道路，采取了一系列地措施降低了個(gè)人住房貸款發(fā)展的速度，但是個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制管理仍然存在很大的困擾。

受2008年國(guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)各地區(qū)的房?jī)r(jià)普遍下跌，這給我國(guó)各商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款帶來(lái)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。其中，當(dāng)前國(guó)內(nèi)銀行體系面臨的較高一部分風(fēng)險(xiǎn)就是個(gè)人住房抵押貸款。根據(jù)《2009年中國(guó)人民銀行第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，至2009年底，人民幣貸款余額為40.4萬(wàn)億元，年末居民戶貸款同比增長(zhǎng)43.3%，其中主要是居民戶消費(fèi)性貸款，特別是個(gè)人住房貸款同比大幅多增。年末個(gè)人購(gòu)房貸款余額4.76萬(wàn)億元，由以上數(shù)據(jù)可知，處于高見的個(gè)人住房貸款占整個(gè)銀行貸款的比重已經(jīng)高達(dá).78%。

二中國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

.個(gè)人住房貸款的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析

由于制度建設(shè)、國(guó)家政策、制度政策的保障不利和銀行金融體方面的不健全所造成的風(fēng)險(xiǎn)稱之為環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)。抵押風(fēng)險(xiǎn)又包括對(duì)于抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)和抵押物的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。處置風(fēng)險(xiǎn)是指由于抵押物變現(xiàn)成本高、渠道窄，商業(yè)銀行無(wú)法順利變現(xiàn)，而價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)則包括抵押物價(jià)格下跌的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和人為原因造成的人為價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。由于金融市場(chǎng)存大的稅率波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)存款利率高于貸款利率從而導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)，這就稱之為利率風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)存在的原因是由于商業(yè)銀行和個(gè)人住房貸款的特征引起銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時(shí)的變現(xiàn)或足額變現(xiàn)而受到的利益損失。市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)可以從兩個(gè)方面進(jìn)行觀察，一是由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)造成的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)往往對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期有著非常高的敏感性，第二是由于政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策從而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整和收縮，就會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)?yè)p失，因此，商業(yè)銀行也同樣面臨著政策風(fēng)險(xiǎn)。

2.個(gè)人住房貸款的主體風(fēng)險(xiǎn)分析

主體風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于貸款人自身的各種原因造成的對(duì)于商業(yè)銀行的違約風(fēng)險(xiǎn)。主要包括道德風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)兩種。當(dāng)前銀行對(duì)于貸款人的審查往往無(wú)法出購(gòu)房人借款的真實(shí)目的和購(gòu)房人的真實(shí)信用狀況，因此貸款人不好的道德行為就會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，特別是有些借款人把個(gè)人住房貸款資金用于高風(fēng)險(xiǎn)的投資，從而會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)大幅上升。根據(jù)巴塞爾銀行監(jiān)管委員會(huì)對(duì)于信用風(fēng)險(xiǎn)的表達(dá):“在商業(yè)銀行面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中，信用風(fēng)險(xiǎn)是最主要、最直接、最難以控制的風(fēng)險(xiǎn)，與其它種類風(fēng)險(xiǎn)相比更具有不可控性。而這里的信用風(fēng)險(xiǎn)就是主體風(fēng)險(xiǎn)中的違約風(fēng)險(xiǎn)，而許多風(fēng)險(xiǎn)都通過(guò)違約風(fēng)險(xiǎn)得到最終體現(xiàn)，所以我國(guó)銀行目前所面臨的主體風(fēng)險(xiǎn)就是違約風(fēng)險(xiǎn)。

3.個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理控制問(wèn)題分析 

隨著我國(guó)個(gè)貸業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管控模式也取得了一定的進(jìn)展，但是隨著外部市場(chǎng)環(huán)境的變化，風(fēng)險(xiǎn)管理控制方面的缺陷也不斷突顯示。首先是管理理念的落后。由于個(gè)人住房貸款不良率普遍較低，從而導(dǎo)致銀行從業(yè)人員放松了對(duì)于個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究和控制，這在我國(guó)國(guó)有銀行表現(xiàn)得更為明顯。其次是風(fēng)險(xiǎn)管控技術(shù)的缺乏。當(dāng)前我國(guó)各商業(yè)銀行之間、甚至是一家銀行的不同分行之前在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的操作上都存在差異，因此會(huì)缺失可比的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)從而影響金融機(jī)制進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)特征量化。最后是控制流程的不規(guī)范。這表現(xiàn)在貸、審沒(méi)有真正分離、商業(yè)銀行分行的個(gè)人信貸部集業(yè)務(wù)操作與管理職能于一身和事后審計(jì)無(wú)法達(dá)到有效控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。

二、美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示

2007年，震驚全球的美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，并且次貸危機(jī)很快蔓延到全球的金融市場(chǎng)。這場(chǎng)危機(jī)表現(xiàn)抵押品贖回喪失率和債務(wù)拖欠比率不斷上升，還使美國(guó)第二大抵押貸款機(jī)構(gòu)瀕臨破產(chǎn)，并且使世界上許多投資銀行和對(duì)沖基金陷入了流動(dòng)性困境。美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的最直接和根本的原因就是次級(jí)抵押貸款方面的相關(guān)因素。因此，美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行進(jìn)行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制時(shí)提供了許多啟示。

一次級(jí)貸款占比過(guò)高

住房按揭貸款并非是最安全的資產(chǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣時(shí)，銀行會(huì)不斷擴(kuò)大信貸規(guī)模，但市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)時(shí)，銀行就會(huì)遭受到抵押風(fēng)險(xiǎn)。正是由于美聯(lián)儲(chǔ)的連續(xù)加息和房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走低而導(dǎo)到了美國(guó)的次貸危機(jī)。而當(dāng)前，我國(guó)次級(jí)貸款占到所有貸款的20%左右，而994年僅占3.5%。

二信用風(fēng)險(xiǎn)不可小覷

隨著泡沫經(jīng)濟(jì)的不斷擴(kuò)大，美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到了空間的高度，而許多借款人本身沒(méi)有穩(wěn)定來(lái)源，當(dāng)個(gè)人和家庭年收入無(wú)法支持房貸本金和利息時(shí)，就會(huì)首先違約行為。信用風(fēng)險(xiǎn)本身就是一種小概率大影響事件，而且難以對(duì)沖。陷入這一場(chǎng)美國(guó)次貸危機(jī)的就是貸款惡化的典型信用風(fēng)險(xiǎn)事件。因此，這從風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度對(duì)商業(yè)銀行提出了更高的要求。

三寬標(biāo)準(zhǔn)增加潛在風(fēng)險(xiǎn)

為了追求短期效益，美國(guó)的住房貸款機(jī)構(gòu)放松了對(duì)于貸款資格的審查，這使許多不符合標(biāo)準(zhǔn)的人獲得了貸款，這也是美國(guó)次貸危機(jī)的一個(gè)重要原因。這種情況在中國(guó)同樣存在，商業(yè)銀行對(duì)于住房按揭的盲目擴(kuò)張或是房地產(chǎn)的假按揭，都在很大程度上增加了貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)，如何在發(fā)展貸款業(yè)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)控制之間找到一條適度的標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)很值得中國(guó)商業(yè)銀行深思的問(wèn)題。

四)房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹后的持續(xù)降溫

布什政策的喜歡民眾購(gòu)房政策直接導(dǎo)到了美國(guó)房?jī)r(jià)的大幅上升。但是2006之后，房地產(chǎn)價(jià)格開始走低，許多資金困難的借款人很難通過(guò)房地產(chǎn)獲得資金增值，從而使住房貸款違約率急升。房?jī)r(jià)的上漲往往會(huì)掩蓋大量的操作風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)的衰退則會(huì)引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)也已經(jīng)出現(xiàn)了銷售額負(fù)增長(zhǎng)的情況，因此商業(yè)銀行也應(yīng)該更加關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

五)金融經(jīng)濟(jì)監(jiān)管的失控

美國(guó)將次級(jí)貸款變?yōu)榇渭?jí)抵押貸款是一種金融工具的創(chuàng)新，可以在減少流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)在短時(shí)間內(nèi)開始新一輪的放貸。但是，金融創(chuàng)新從來(lái)都是一把“雙刃劍，金融工具開發(fā)的過(guò)快過(guò)多將會(huì)使金融監(jiān)管出現(xiàn)真空，而引發(fā)金融危機(jī)。這會(huì)在某種程度上，加大了個(gè)人住房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

從我國(guó)目前情況來(lái)看，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一直保持了較高速度的增長(zhǎng)。但同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也日益擴(kuò)大。鑒于美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響，我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)該采取相應(yīng)的策略，把握好經(jīng)濟(jì)周期的發(fā)展變化，做到審慎創(chuàng)新，加快住房抵押貸款證券化并健全內(nèi)控機(jī)制。

三、中國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理措施

一加強(qiáng)對(duì)宏觀調(diào)控政策的研究與落實(shí)

由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的制約，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。因此防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是全面貫徹宏觀調(diào)控的政策措施，各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)宏觀形勢(shì)的研究，提高對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)性判斷。其次，商業(yè)銀行要對(duì)貸款投放進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)劃，控制個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的過(guò)快增長(zhǎng)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化在投放節(jié)奏和策略上不斷進(jìn)行調(diào)整。另外，由于各商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管控并不一樣，因此商業(yè)銀行要結(jié)合自身實(shí)際情況，針對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的各項(xiàng)措施及時(shí)部署落實(shí)。

二加快個(gè)人信用制度的建設(shè)

加快個(gè)人信用制度的建設(shè)首先要建立個(gè)人信用檔案制度。個(gè)人信用檔案制度主要利用銀行的計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，包括銀行、房地產(chǎn)、證券、保險(xiǎn)、商業(yè)、醫(yī)療、交通等方面的數(shù)據(jù)，并且分階段的把個(gè)人信用檔案匯集存檔。其次要建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男庞脭?shù)據(jù)評(píng)價(jià)體系。該信用數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)體系應(yīng)該是以政府部門為主、一個(gè)多層次的個(gè)人信用調(diào)查與評(píng)估制度，它將使政府、個(gè)人信用調(diào)查機(jī)構(gòu)與銀行實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)資源的共享。第三，需要建立個(gè)人信用監(jiān)督管理體系。通過(guò)對(duì)該體系的設(shè)置，在使居民的不良信用行為在銀行的監(jiān)控機(jī)制上表現(xiàn)外，這種負(fù)面信用記錄還會(huì)對(duì)個(gè)人求職、提薪和信用消費(fèi)等方面都首先不利的影響。最后，個(gè)人信用制度的建設(shè)需要有與之配套的懲戒措施。通過(guò)對(duì)不良信用行為的懲罰而在全社會(huì)范圍內(nèi)形成一定的震懾力，并且設(shè)定惡性信用記錄的保留時(shí)間，達(dá)到制約違約人以后經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目的。

三建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度

建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度主要從建立住房貸款政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)和健全完善商業(yè)保險(xiǎn)制度兩方面做起。與個(gè)人擔(dān)保和企業(yè)擔(dān)保相比，政府擔(dān)保信譽(yù)高、實(shí)力強(qiáng)。政府的高度參與可以降低貸款成本，通過(guò)完善貸款擔(dān)保辦法、加強(qiáng)擔(dān)保業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管來(lái)建立穩(wěn)固的業(yè)務(wù)交流機(jī)制，從而達(dá)到規(guī)避擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。從實(shí)際操作來(lái)看，因?yàn)樯虡I(yè)銀行對(duì)抵押房產(chǎn)并不擁有所有權(quán)，我國(guó)目前財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的部分條款是違反《保險(xiǎn)法》的規(guī)定的。而建立政府擔(dān)保制度將會(huì)增強(qiáng)商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心?？傮w來(lái)看，以政府的高信譽(yù)作為后盾的擔(dān)保制度會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展起到不可替代的作用。

四加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理

加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部管理，防范風(fēng)險(xiǎn)必須做到以下幾點(diǎn):第一，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)上的金融預(yù)警和監(jiān)控體系，從而提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。由于房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度敏感性，這種敏感性對(duì)商業(yè)銀行提出了很高的要求，需要各銀行根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)制定合理的個(gè)貸業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避可能導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第二，通過(guò)加強(qiáng)信貸管理來(lái)防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。信貸管理要求建立嚴(yán)密的貸款操作流程，在對(duì)貸款人的身份、還款能力、購(gòu)房目的以及收入證明的真實(shí)性進(jìn)行審查的同時(shí)堅(jiān)持貸前審查和貸時(shí)審批相分離的原則，最后還需完善貸款流程，簡(jiǎn)化相關(guān)繁冗程序，簡(jiǎn)明的同時(shí)加強(qiáng)貸款合同和檔案等基礎(chǔ)管理工作，使整貸款過(guò)程簡(jiǎn)明快速有效。第三，適度金融創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)控制相平衡。金融創(chuàng)新工作可以有效地促進(jìn)銀行經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)，但這把雙刃劍同時(shí)會(huì)在發(fā)展過(guò)程中埋下巨大的潛大風(fēng)險(xiǎn)。住房貸款證券化是一種重要的商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)的金融工具。資產(chǎn)證券化可以有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，但卻不會(huì)最終消滅風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)次貸危機(jī)就是一個(gè)最好的例子。因此，中國(guó)商業(yè)銀行更應(yīng)該注重金融監(jiān)管的重要性，防止對(duì)貸款申請(qǐng)人的過(guò)松的審查標(biāo)準(zhǔn)以及適度抑止抵押貸款規(guī)模的沖動(dòng)。 

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[5] 劉萍.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)探析[].金融研究，20028

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作者單位:湘潭大學(xué)商學(xué)院