摘要：本論文主要針對北京市居民關(guān)心的熱點問題——奧運會后北京市房屋銷售價格展開討論，在介紹了中國房地產(chǎn)發(fā)展大背景的情況下，從房地產(chǎn)的投資情況等方面對北京市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀作了深入細致的分析。在了解了北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀的前提下，論述了08年奧運會對于北京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所起到的不容忽視的作用，并利用時間序列的方法對2010的房屋銷售價格指數(shù)做出預(yù)測，從而得出奧運會后北京市房價將繼續(xù)穩(wěn)步上漲的結(jié)論。并通過與前幾屆奧運會作比較，再結(jié)合北京市自身的特點對這一結(jié)論做出了系統(tǒng)的論述。

本論文較全面的介紹了房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，將統(tǒng)計預(yù)測方法應(yīng)用到論證中，做出了合理的預(yù)測。

關(guān)鍵詞：房屋銷售價格指數(shù)；房地產(chǎn)；奧運會

一、 北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)來源：《2010年北京市統(tǒng)計年鑒》及年度數(shù)據(jù)。通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資數(shù)據(jù)計算得出。

由圖1、表1可以看出，除了2008年以外其他年份房地產(chǎn)投資總額都有較大幅度地增長，08年受金融危機影響，房地產(chǎn)投資有4個百分點的回落，但09年在政府政策刺激和國內(nèi)經(jīng)濟企穩(wěn)回升的態(tài)勢下，房地產(chǎn)投資又有了將近23個百分點的提升。預(yù)期北京市房地產(chǎn)投資仍可穩(wěn)定增長。

但值得注意的是，隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控政策日趨嚴(yán)格，2006——2009年房地產(chǎn)投資總額分別占當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資總額的51%、50%、49%和48%，呈現(xiàn)下降趨勢，可知房地產(chǎn)投資總額雖然在上漲，但漲幅卻低于北京市固定資產(chǎn)投資總額的增長幅度。并且隨著保障性住房日益占據(jù)政府投資預(yù)算比重的加大，可預(yù)見未來北京市房地產(chǎn)價格不會有較大幅度的增長。

二、奧運會對北京市房地產(chǎn)的影響

2001年7月13日，北京獲得第29屆2008年奧運會主辦權(quán)。這不僅對于北京是個歷史性的時刻，更給中國體育事業(yè)揭開新的一頁。

奧運會主辦權(quán)的取得，使北京更加朝著一個開放的，國際化的大都市發(fā)展。不僅源源不斷的外資流入這個潛力巨大的市場，更帶動了北京市很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中對于北京市房地產(chǎn)行業(yè)的促進作用更是不容忽視的。

北京奧運會將使用37座比賽場館。在北京地區(qū)的32座場館中，新建13座、改擴建12座、臨時性賽場7座，計劃總投資200億元人民幣。《長江商報》2008年1月30日統(tǒng)計31個比賽場館的投資控制在130億元人民幣之內(nèi)，其中，國家體育場的投資控制在35億元人民幣之內(nèi)。切實做到了“節(jié)約辦奧運”的承諾。

（一）奧運會對房屋銷售價格的影響

奧運會對北京市房地產(chǎn)的影響，直觀的反應(yīng)在奧運場館周邊房價增長十分驚人。從圖2可以看出，2007——2008年間，北京市房屋銷售均價在11000——14000元/平方米之間，只有08年2月達到了15000元/平方米。而奧運場館周邊的房屋遠遠不是這個價位可以買到的。

1、 工體在售項目均價27200元

位于東二環(huán)邊上的工人體育館與工人體育場將作為奧運會拳擊與足球的主賽場.一直以來承接重要足球比賽、重大娛樂活動等的工人體育場，是上世紀(jì)50年代北京著名的十大建筑之一。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2007年工體周邊在售的5個項目中，銷售均價為27200元。并且在短短的半個月時間里，銷售均價漲幅高達7%，由8月初25400元/平方米漲至目前27200元/平方米。

2、 石景山五棵松在售項目均價為13750元

石景山老山自行車館是2008年自行車項目的比賽場館，與五棵松籃球館一起構(gòu)成了京城西邊奧運場館陣地，也是位于奧林匹克公園之外最主要的比賽場館，2007年在售兩個項目銷售均價在13750元左右。目前紫金長安的第三期住宅均價達到22000元/平方米，與第一、二期的八、九千元相比，上漲了一倍多。

3、 大學(xué)區(qū)房價漲幅很大

分別承載了排球、舉重、跆拳道、柔道、摔跤、乒乓球六項奧運比賽項目的首都體育館、北京理工大學(xué)體育館、北京航天航空大學(xué)體育館、北京科技大學(xué)體育館、北京農(nóng)業(yè)大學(xué)體育館、北京大學(xué)體育館，周邊的房價也高出北京市房屋銷售均價很多。

2007年該區(qū)域在售僅3個項目，其中兩個是普通住宅項目褐石、橡樹灣，另外一個樓盤是酒店式公寓項目輝煌國際廣場。褐石銷售均價為19000元，與年初比漲幅達19％；而將學(xué)府氣息融入樓盤建設(shè)的橡樹灣更是由年初的9000元均價上漲到如今14500元的均價，漲幅達到61％，成為房價上漲尤為突出的樓盤之一。

（二）奧運會對租房價格的影響

除了對房屋銷售價格的影響外，奧運會對房屋租賃價格的影響也很大。從2007年初開始各奧體場館周邊的租賃房源非常緊俏，一居室都被熱租。據(jù)統(tǒng)計國體周邊一居室的成交速度最快，價格主要集中在1800-2000元之間，而去年12月份，此地段的一居室租賃價格為1500元，租賃價格上漲20%；工體周邊的一居室價格集中在1800-2000之間，去年12月份為1600元，上漲12.5%；老山自行車館周邊兩居成交最旺，價格在1500元左右，去年12月份為1200元，上漲25%。

三、利用統(tǒng)計方法預(yù)測2010年房價走勢

1、指標(biāo)介紹

反映商品住宅價格的核心指標(biāo)有兩個，一是房屋銷售價格指數(shù)；二是北京市期房預(yù)售平均價格及其漲幅。以下就用房屋銷售價格指數(shù)來預(yù)測北京市后幾年房價。

房屋銷售價格指數(shù)是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數(shù)，它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動情況。

房屋銷售價格指數(shù)的優(yōu)點是“同質(zhì)可比”，這種方法反映的是排除房屋質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、地理位置、銷售結(jié)構(gòu)因素影響之后，由于供求關(guān)系及成本波動等因素帶來的價格變動。因此，它更直觀的體現(xiàn)北京市房價變動的情況。

2、預(yù)測過程

明顯看出從1998年到2009年，北京市房屋銷售價格指數(shù)呈上升趨勢，特別是03年以后，上漲迅速，并且無季節(jié)趨勢。因此用時間序列的無季節(jié)模型（Holter-Winter）方法，預(yù)測2010年房價。

四、北京市房價上漲有其自身特點

1、生活水平提高

根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在30-40%為富裕，低于30%為最富裕。2006年北京市城市居民家庭恩格爾系數(shù)就已經(jīng)降到30.8%，距離最富裕只差分毫，而當(dāng)居民收入水平提高時，首先追求的就是住房條件的改善。這與中國人的傳統(tǒng)觀念及中國歷史上在城市化與住房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)上欠賬過多是分不開的，因此隨著人均可支配收入的不斷提高，人們對于房屋的需求將穩(wěn)步高漲。受北京市面積的制約，房地產(chǎn)開發(fā)有限，北京市房價不會有下降的機會。

2、居民購房需求與奧運會舉辦沒有必然聯(lián)系

08年奧運會的舉辦對北京市房地產(chǎn)行業(yè)的帶動作用是不容忽視的，但絕大多數(shù)居民并不是因為北京要舉辦奧運會才買房的。購房需求的上漲實屬生活需要，據(jù)2006年北京市統(tǒng)計局抽樣調(diào)查顯示，年齡組為20——24、25——29的男、女性人口所占比重高于其他年齡組人口所占比重，而這一年齡段人，正面臨著結(jié)婚生子、成家立業(yè)的問題，再加上各地優(yōu)秀人才的涌入，據(jù)分析很多人剛剛考進北京的大學(xué)就已經(jīng)在考慮在北京買房子了。因此房價高漲的基礎(chǔ)是供需之間的失衡，而2008年奧運會的召開只是在高漲的需求上多加一點，奧運會的結(jié)束并不會直接導(dǎo)致房價的下跌。

3、城鎮(zhèn)化擴大了對房屋的需求

為了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，北京市近些年加快了城鎮(zhèn)化進程，住房的城鎮(zhèn)化成為人們關(guān)注的焦點，與農(nóng)村拆遷相關(guān)的項目個數(shù)2008年為273個，2009年增長了16.5%，達到318個。與其直接相關(guān)的建筑面積分別為428萬平方米和416萬平方米。2009年拆遷戶數(shù)為32662戶，城鎮(zhèn)化使部分農(nóng)民脫離了中等收入群體，步入消費得起大面積住宅居民的行列，自然就成為北京市房屋的需求方，而且由于以前房屋的拆毀，還成為房屋的迫切需求者。需求的不斷增長與供應(yīng)量有限的矛盾，必然使北京市房價一漲再漲。

參考文獻：

[1]北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)公告說明全文.北京市規(guī)劃委員會

[2]馬磊.2008年后北京房價會不會降? http://house.sohu.com/news/2007-08-07/347230.html

[3]任志強.房價上漲證明了對樓市的宏觀調(diào)控很成功.

http://news.hz.soufun.com/2007-08-13/1176662.htm 2007年8月13日

[4]1-7月北京市房地產(chǎn)市場運行情況.

http://www.bjstats.gov.cn/sjjd/jjxs/200708/t20070823_93776.htm 來源：北京市統(tǒng)計局國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊 2007-08-23

[5]北京發(fā)改委：奧運后北京房價不會出現(xiàn)大的波動.

http://house.focus.cn/news/2007-05-17/312656.html 2007年5月17日