摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型的產(chǎn)業(yè)，資金成為企業(yè)的生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。但目前浙江房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要依靠銀行貸款，銀行系統(tǒng)承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)大量風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)將影響金融系統(tǒng)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。因此為了使我省房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展，從而推動我省經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的平穩(wěn)增長，本文借鑒西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我省實(shí)際情況，提出了相應(yīng)的發(fā)展策略。

關(guān)鍵詞：浙江??；房地產(chǎn)金融市場；發(fā)展策略

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型的產(chǎn)業(yè)，資金成為企業(yè)的生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。但目前浙江省房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要依靠銀行貸款，銀行系統(tǒng)承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)大量風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)將影響金融系統(tǒng)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行；而且銀行貸款的期限通常較短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期長的需要；另外一些宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺，明確提出縮緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力越來越大，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響較大。因此為了使我省房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展，從而推動我省經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的平穩(wěn)增長，本文借鑒西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我省實(shí)際情況，提出了相應(yīng)的發(fā)展策略。

一、浙江房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

總體來講，2010年上半年，受宏觀調(diào)控政策的影響我省房地產(chǎn)市場運(yùn)行呈現(xiàn)成交量萎縮，房價(jià)高位盤整的走勢。該運(yùn)行態(tài)勢充分說明了市場的觀望氣氛非常濃厚。

1、成交量回落明顯，購房者持幣觀望。

上半年，我省商品房累計(jì)成交金額為 1696 億元，同比增長6.6%，增速比一季度回落38.8個百分點(diǎn)，增速大幅回落。其中，住宅累計(jì)投資 1370 億元，同比下降2.6%，增速分別比一季度回落40.8個百分點(diǎn)，回落幅度大于商品房。

分月度來看， 1-2 月，全省商品房月均銷售額 250 億元，3 月份為279億元，環(huán)比增幅為11.41%，4月份為445億元，環(huán)比增幅為59.66%，漲幅較大，5月份，由于受中央政府出臺一系列宏觀調(diào)控政策影響，商品房銷售額下降到 228 億元，環(huán)比下降 51.17%，成交量明顯萎縮，6月份，由于開發(fā)商一些促銷措施，商品房銷售額穩(wěn)步上升，達(dá)到245億元，環(huán)比上升7.8%。年初和 5-6 月份成交量大幅萎縮，體現(xiàn)了購房者觀望情緒濃厚，購房意愿下降。

2、供應(yīng)量緩慢增加，開發(fā)商等待觀望。

今年上半年，國家出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，投資性和投機(jī)性需求受到政策遏制迅速退潮，商品房交易量萎縮。開發(fā)商在市場形勢不明確、成交狀況不理想的背景下，有意識地推遲開盤，導(dǎo)致了商品房市場可售房源增加緩慢。

從杭州市區(qū)商品住宅可售房源來看，2010 年5 月份，受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，杭州市區(qū)商品住宅銷售量環(huán)比下降 83.8%，而在同時段，杭州市區(qū)商品住宅可銷售套數(shù)從4323 套上升到 6149 套，增長幅度為42.2%，6 月份商品住宅可銷售套數(shù)為 7688 套，增長幅度為25%，遠(yuǎn)低于銷售量下降速度。另外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州5 月份只有 15 個樓盤開盤，比4 月份減少了 18 個，不少原定5 月份開盤的開發(fā)商將開盤計(jì)劃推遲到了6 月之后。

寧波市六區(qū)可售房源的變化情況也顯示出相似的態(tài)勢，4 月份，寧波六區(qū)商品住宅可銷售套數(shù)為 5484 套，5 月份為6010 套，增長幅度僅為9.59%。

從土地成交情況來看，也呈現(xiàn)出前熱后冷的特征。2010 年 1-6 月，全省共完成開發(fā)土地面積 576 萬平方米，同比增長 18.7%，增速比一季度增加40.1 個百分點(diǎn)。1-6 月，浙江省購置土地面積 671 萬平方米，同比增長 85.7%，增速比一季度下降 7.3 個百分點(diǎn)。1-6 月，浙江省土地成交額278 億元，同比增加 151.4%，增速比一季度下降 127.4%。以杭州市為例，2010 年 1-6 月，杭州市賣地收入250億元，其中，一季度賣地收入 159 億元，占上半年總賣地收入的63.6%，二季度賣地收入則為 91 億元，僅占上半年總賣地收入的36.4%。

二、浙江房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀及主要問題

1、貸款額大幅波動，商業(yè)銀行隨波逐流。

2010年 1-2 月，全省房地產(chǎn)國內(nèi)貸款平均達(dá)到94 億元，3 月份為70 億元， 4月份中央政府出臺宏觀調(diào)控政策后，我省金融機(jī)構(gòu)反映迅速，嚴(yán)格按照國家政策進(jìn)行貸款，4 月份全省房地產(chǎn)國內(nèi)貸款為 52 億元，環(huán)比減少 25.11%。5 月份，由于有些銀行對三套住房政策理解和執(zhí)行力度不一，房地產(chǎn)信貸額有所回升，全省達(dá)到了 104 億元，環(huán)比增加99.7%。到了6 月份，隨著中國人民銀行對第三套住房貸款政策的重申，全省金融機(jī)構(gòu)紛紛壓縮房地產(chǎn)貸款規(guī)模，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款額降到了 33 億元，環(huán)比下降了 84.74%。

從新政以后金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)國內(nèi)貸款的變化幅度來看，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)政策的執(zhí)行力度有差別和波動，對房地產(chǎn)政策變化及其效果也處在觀望狀態(tài)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)過多依賴于信貸資金。

2010年第二季度，浙江省房地產(chǎn)投資資金總額為1189.03億，同比增長24.26%。國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金及其他資金來源占比分別為18.68%、0.61%、22.69%及58.02%。而其他資金主要是來自購房者的預(yù)售款，包括購房者定金及預(yù)收款以及個人的按揭貸款。可見目前我省房地產(chǎn)開發(fā)資金來源直接或間接來自銀行貸款的比例至少占50%以上。但一方面隨著銀根緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過國內(nèi)貸款融資難度將加大，另一方面政府可能會對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)督管理，例如目前北京即將出臺相關(guān)政策，要求預(yù)售資金將由購房人直接存入監(jiān)管賬戶，房企不能直接收存。開發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請4個資金使用節(jié)點(diǎn)，每個節(jié)點(diǎn)用款額度作出明文規(guī)定。這勢必會使開發(fā)商利用購房者預(yù)售款比重下降?？梢娊窈蠓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行信貸資金來源將減少，迫切需要開拓其他開發(fā)資金來源。

3、房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕度下降。

2010年二季度，浙江省房地產(chǎn)到位資金1189億元，到位資金同比增長24.62%，環(huán)比增長2%，與一季度基本持平。全國房地產(chǎn)到位資金17468.48億元，是浙江省到位資金的15倍，同比增速為28.14%，高于浙江省4個百分點(diǎn)。浙江省作為全國經(jīng)濟(jì)大省，經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向與全國形勢有一定的依存關(guān)系，具有一定的代表性。

2010年第二季度，浙江省房地產(chǎn)到位資金1189.03億元，二季度浙江省到位資金與投資總額比為1.56，同比下降16.24，與第一季度相比下滑0.76，浙江省房地產(chǎn)開發(fā)資金充裕度降低，可見房地產(chǎn)市場調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，銀行貸款緊縮，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過國內(nèi)貸款融資難度加大。而開發(fā)資金充裕度降低勢必將影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

4、缺乏對中低收入家庭住房金融支持。

目前我省個人住房貸款方式主要是商業(yè)貸款和公積金貸款。但目前我國廣大中低收入階層能夠真正獲得商業(yè)貸款和公積金貸款機(jī)率很小。商業(yè)銀行作為追求利潤最大化的金融企業(yè)，其發(fā)放住房抵押貸款要求貸款者有可靠的收入來源作保證，同時要求較高的貸款利率，而中低收入階層一般很難達(dá)到這些條件，相應(yīng)地，也就無法獲得商業(yè)銀行住房抵押貸款的金融支持。而住房公積金貸款政策又存在某些缺陷，大多中低收入群體并沒有繳納公積金，也就無法享受公積金貸款優(yōu)惠政策?？梢?，我省為中低收入提供住房資金支持的渠道尚不健全。

綜上所述，目前我省房地產(chǎn)業(yè)主要的融資渠道是銀行信貸。銀行資金占總的開發(fā)資金的比例至少在50%以上。實(shí)踐中由于房地產(chǎn)開發(fā)商的“創(chuàng)新”該比例已達(dá)到80%甚至更高。銀行資金在房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中占據(jù)著重要的地位。從這一現(xiàn)狀可以看出，我省房地產(chǎn)金融尚未形成完備體系，單一銀行體系支撐著中國整個房地產(chǎn)市場。縱觀國際上發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程，完備的房地產(chǎn)金融體系應(yīng)該包括銀行間接和市場信用在內(nèi)的一級市場以及以證券化為主要手段的二級市場，一二級市場相輔相成，共同繁榮，最終達(dá)到優(yōu)化行業(yè)資源配置、發(fā)現(xiàn)價(jià)格和分散風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。此外我省也缺乏對中低收入家庭住房金融支持。

三、西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)對我們的啟示

通過對浙江省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀及問題的分析，發(fā)現(xiàn)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場對實(shí)現(xiàn)浙江經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)快速增長至關(guān)重要。因此，有必要借鑒國內(nèi)外成功城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，來培育和發(fā)展浙江的房地產(chǎn)金融市場。建立一個市場主體多元化、金融工具多樣化、金融服務(wù)系統(tǒng)化、市場結(jié)構(gòu)和運(yùn)行有序化、具有公平競爭環(huán)境并能與國際金融市場接軌的開放性的房地產(chǎn)金融市場。

1、建立和健全住房金融一二級市場。一級市場不僅能為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供充足的資金來源，還可以為建立和發(fā)展二級市場奠定基礎(chǔ)。同時，多元化的一級市場有利于形成競爭性的資金供給格局，提高資源配置效率。而二級市場的存在不僅使得一級市場有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強(qiáng)了房地產(chǎn)抵押貸款的安全性和流動性，能有效分散風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)一級市場發(fā)展。目前，我省一級市場不完備，抵押貸款機(jī)構(gòu)基本上是商業(yè)銀行，沒有形成多元化、競爭性的市場結(jié)構(gòu)。2005年12月中國建設(shè)銀行首先推出個人住房抵押貸款支持證券標(biāo)志著我國住房金融二級市場的建立。當(dāng)前，我們應(yīng)逐步引入各類新的機(jī)構(gòu)，不僅包括各類抵押貸款機(jī)構(gòu)，還包括一些資產(chǎn)評估、信用評估、風(fēng)險(xiǎn)評估、金融擔(dān)保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，積極推廣個人住房抵押貸款證券化，形成有規(guī)模、多元化、競爭性的住房金融一二級市場。

2、建立多層次的住房抵押貸款機(jī)構(gòu)體系。從國際上看，抵押貸款是購房者的主要資金來源，許多國家設(shè)立了數(shù)目眾多的各類住房抵押貸款機(jī)構(gòu)，以滿足多層次、多元化的購房需求。目前，我國個人住房抵押貸款由商業(yè)銀行貸款和公積金貸款組成，但商業(yè)銀行貸款對購房者貸款條件的要求相對較高，住房公積金制度具有存款強(qiáng)制被動、取款和貸款限制較多、運(yùn)作需要多部門共同協(xié)作、存貸利率隨市場利率、貸款期限變化、服務(wù)范圍局限于一定人員等特點(diǎn)，因此，不能滿足購房者多元化的需要。目前，住房儲蓄業(yè)務(wù)已經(jīng)在天津試點(diǎn)。從實(shí)際來看，沒有參加公積金制度的私營企業(yè)、三資企業(yè)和外商駐華投資機(jī)構(gòu)中的員工、個體工商業(yè)者、已購住房，不再享受公積金貸款，但希望進(jìn)一步改善住房條件的居民、為長遠(yuǎn)安排而參加住房儲蓄的年輕人及家長和需要多種渠道籌措購房資金的居民將是住房儲蓄的潛在客戶。因此，應(yīng)借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我省的實(shí)際，以推廣住房儲蓄為突破口，逐步建立多層次的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)體系，滿足市場多元化的需要。

3、建立多層次的產(chǎn)品體系，推動住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新。目前，我省的住房金融產(chǎn)品較少，特別是沒有專門面向低收入家庭、剛工作的青年等特定人群的住房金融產(chǎn)品，因此，應(yīng)借鑒美國等國際經(jīng)驗(yàn)，細(xì)分市場，根據(jù)不同年齡階段、收入水平、對風(fēng)險(xiǎn)的趨避程度和對未來預(yù)期等方面的不同需求，推動住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新，建立多層次的產(chǎn)品體系，使住房消費(fèi)者有適合自己的貸款品種。

4、積極發(fā)揮政府的調(diào)節(jié)作用。從國際上看，政府在支持中低收入家庭購房發(fā)揮了重要的調(diào)節(jié)作用。當(dāng)前，政府除通過減免稅、發(fā)放津貼、提供經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房等方式支持購房外，還可通過執(zhí)行不同的貸款利率、不同的首付比例、財(cái)政貼息等多種金融手段支持居民特別是中低收入家庭購房。

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本文為浙江金融職業(yè)學(xué)院2010年度院級課題部分成果，課題編號KY083

（作者單位：浙江金融職業(yè)學(xué)院）