摘要：今年4月以來頒布的房地產(chǎn)調(diào)控“國十條”，以及最新9月份實施的二次房地產(chǎn)調(diào)控政策對我市房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了深遠的影響。在實踐過程中房地產(chǎn)新政也遇到了一些問題，需要國家對此作出解釋和明確的規(guī)定，基于景德鎮(zhèn)在房地產(chǎn)新政施行中的實際，本文對國家9月份施行的房地產(chǎn)“二次新政”作了一個調(diào)查與分析，希望能夠引起相關(guān)部門的重視和起到拋磚引玉的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)新政；二次調(diào)控；實踐；景德鎮(zhèn)

今年4月份，為遏制部分城市房價的過快上漲，國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中規(guī)定了實行差別化的信貸政策，對購買首套房的首付比例，二套房的首付比例以及貸款利率，三套房的信貸政策，以及房價過高，上漲過快，供應(yīng)緊張的地區(qū)的三套房政策和暫停外地居民購房政策作了規(guī)定。今年9月30日頒布的房地產(chǎn)“二次調(diào)控”政策，名義上是還是落實“國十條”，但是實際上很多領(lǐng)域已經(jīng)超出了“國十條”的范疇，如貸款首付比例統(tǒng)一調(diào)整到30%；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。后面這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性的實行。

一、景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場與金融形勢總體情況

從房地產(chǎn)市場方面來看，1-9月份全市房地產(chǎn)投資達到20.6億，同比增長5.1%。房地產(chǎn)新開工面積為61萬平方米，同比增長10.8%，竣工面積為54萬平方米，與去年基本持平。銷售面積為48萬平方米，同比增長1.2%。截止今年9月份，我市居民人均居住面積為30.16平方米，初步達到國家居民居住小康水平標準。7-9月份房屋銷售價格同比指數(shù)分別為108%，107.4%，106.9%，價格相對去年仍有增長，但增長幅度在減小。

從房地產(chǎn)金融形勢來看，截止今年9月份房地產(chǎn)開發(fā)貸款為156503萬元，同比增加11.8%，相比于二季度末增加1233萬元。個人住房按揭貸款為298157萬元，同比增加66%，相對于二季度末增加20478萬元。個人住房公積金貸款余額為84699萬元，同比增加49.9%，比二季度末增加6121萬元。在不良貸款方面，本期房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款為118萬元，不良貸款率為0.075%，本期個人住房按揭不良貸款率為0.46%，其中個人商業(yè)性住房按揭不良貸款率為0.46%，個人住房公積金不良貸款率為0.30%。

二、房產(chǎn)“二次調(diào)控”所帶來的影響

從今年4月份以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括剛剛頒布的房地產(chǎn)二次調(diào)控政策，從各家房地產(chǎn)開發(fā)商了解的情況來看，所產(chǎn)生的效果是立竿見影的。

首先對于個人購房需求產(chǎn)生了影響。從原來的首付比例20%，到房屋面積90平方米以上且是首套住房的，首付比例不得低于30%，到現(xiàn)在的首付比例統(tǒng)一調(diào)整為30%。以及對于二套、三套房政策和外地居民購房的日趨嚴厲。使許多原本打算購房的購房者增加了不小的購房成本，無論對于首套房還是二、三套購房者，使其進入了觀望狀態(tài)，樓市銷售形勢也出現(xiàn)了下降的趨勢。

其次，房地產(chǎn)新政對于房地產(chǎn)開發(fā)商一個重新洗牌的機會。許多中小開發(fā)商，由于過度依賴銀行信貸資金的支持，在銀行信貸趨緊，銷售形勢不如人意的情況下，面臨著被淘汰的命運。而許多自身具有較強實力，資信情況良好，則能維持良好的勢頭，從而在這場危機中獲得更大的市場份額。

再次，房地產(chǎn)新政對各地的房價影響程度存在差異。對于房價過高，上漲過快的地區(qū)，在一系列房地產(chǎn)新政“組合拳”的攻擊下，如能夠有效貫徹，將能夠有效遏止房價的過快上漲并出現(xiàn)房價下跌的可能。而對于景德鎮(zhèn)市以及其他相似欠發(fā)達地區(qū)，房價始終處于一個比較穩(wěn)定理性的軌道，房屋價格和上漲速度都在合理和控制范圍之內(nèi)，筆者認為，房地產(chǎn)新政不可能造成我市房價的下降，應(yīng)當對我市的房價有一個穩(wěn)定作用。

三、房地產(chǎn)“二次調(diào)控”對房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的影響

雖然之前的“國十條，以及最近房地產(chǎn)政策的“二次調(diào)控”對房地產(chǎn)開發(fā)貸款都沒有對房地產(chǎn)開發(fā)貸款作出明確的限制.但在房地產(chǎn)新政實行過程中，人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會出臺了銀發(fā)[2010]275號文件，要求各家金融機構(gòu)加強對開發(fā)中低價位，中小套型和保障性住房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持.各家商業(yè)銀行紛紛出臺了內(nèi)部相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策，這對景德鎮(zhèn)市的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重要的影響。

今年以來，景德鎮(zhèn)市出現(xiàn)了多處別墅等豪宅房地產(chǎn)開發(fā)項目，有業(yè)內(nèi)人士形容我市從今年開始進入了豪宅開發(fā)的“元年”。從景德鎮(zhèn)的消費結(jié)構(gòu)來看，主要面向高收入人群的高檔樓盤銷售形勢良好，而主要定位于中低收入人群的中低檔樓盤，由于價格比較合理，銷售形勢也維持了一個比較好的態(tài)勢，而一些市場定位不清的高層樓盤，由于地理位置和配套實施的關(guān)系，從今年下半年以來，銷售開始呈現(xiàn)出下滑的趨勢。

從金融支持方面來看，國家和相關(guān)金融機構(gòu)并沒有出臺相關(guān)明確的政策限制金融機構(gòu)向豪宅項目發(fā)放貸款，并且豪宅項目的發(fā)售一般采取的是現(xiàn)房銷售和準現(xiàn)房銷售，相對于普通樓盤采取的期房銷售，更能保護消費者和金融機構(gòu)的利益，并且從以上分析來看，高檔樓盤在我市有一個比較固定的消費群體和良好的銷售市場，增強了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的還貸能力。但對于金融機構(gòu)來說，高檔樓盤存在著抵押變現(xiàn)的困難，高檔樓盤價格相對較高，能夠接手的消費者較少。且高檔樓盤的過度開發(fā)不符合國家“居者有其屋”和保持地方房價基本穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策，造成一個地方房地產(chǎn)均價的提高。因此，在國家不斷出臺房地產(chǎn)新政的情況下，景德鎮(zhèn)市金融機構(gòu)的對于高檔樓盤和豪宅項目貸款采取了一個比較謹慎的態(tài)度，如采取了減少貸款數(shù)額和提高貸款利率等措施。

四、房地產(chǎn)“二次調(diào)控”在施行過程各方所反饋的問題

繼今年4月份國家出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》后，9月30日，今年樓市迎來了第二次調(diào)控，在信貸政策方面，實行了更加嚴格的調(diào)控措施，主要包括：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；貸款購買商品住房，首付款比例30%及以上；購買第二套住房，首付款比例不低于50%，貸款利率不低于基準利率1.1倍。對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。根據(jù)本地金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)的反饋，房地產(chǎn)新政在施行的過程中面臨以下幾個方面的問題：

（一）如何界定二套房。按照國家相關(guān)規(guī)定，對二套房的認定實行了認房又認貸的政策，而在如何“認房”方面，一般有以下方法，一是了商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成員名下實際擁有的成套房數(shù)量進行認定。二是按當?shù)乇O(jiān)管機構(gòu)要求嚴格開展借款人家庭住房登記記錄查詢工作。三是如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供住房登記查詢結(jié)果的，應(yīng)要求借款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。在實踐中，認定二套房遇到了以下問題：有貸款記錄的，通過貸款記錄發(fā)現(xiàn)其已購住房；如無貸款記錄，則商業(yè)銀行可通過向當?shù)胤抗芫植樵円奄徸》刻讛?shù)。但如果購房者在外地已經(jīng)購買房屋的，又回到本地購買房屋；或者購房人在全國各地購房，如何查詢當事人的購房記錄成為一個現(xiàn)實難題？如考慮在全國間建立居民購房記錄的詳細記錄，則又必將對公民的隱私權(quán)造成侵害。

（二）對外地購房者能否實行更加靈活的政策。根據(jù)國家最新出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。以上政策對于一線大城市房價上漲過快地區(qū)抑制投機炒房行為具有積極的意義。但是景德鎮(zhèn)房價始終處于一個理性的狀態(tài)，且外地居民來此購房目的是城市化進程的結(jié)果，是一種購房的剛性需求，而非處于投機炒房的目的，在這種情況下，該規(guī)定的目的和意義就不能實現(xiàn)。另外，從金融機構(gòu)的角度出發(fā)，外地購房者計劃來本市定居，都是有備而來，具有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和還款能力，能夠最大限度的降低金融機構(gòu)的信貸風險，金融機構(gòu)是否在對外地居民購房問題上根據(jù)自身情況實行更加靈活的信貸政策值得審視。

（三）房產(chǎn)新政所帶來的金融風險。伴隨著今年一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各家商業(yè)銀行內(nèi)部也出臺了相關(guān)的房地產(chǎn)管理辦法，不僅對個人住房按揭貸款從首付比例、貸款利率方面施加了更加嚴格的限制，并通過規(guī)模限制的方法對房地產(chǎn)開發(fā)貸款。景德鎮(zhèn)市三季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款只增加1233萬元，各家商業(yè)銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款勢必造成房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力加大，甚至于尋求其他渠道獲取資金，如民間借貸，而民間借貸等融資方式融資成本遠遠高于銀行信貸。在國家整體打壓房價的情況下，如在房價未能如開發(fā)商所預期實現(xiàn)增長，甚至于出現(xiàn)下降的現(xiàn)象，從而可能造成房地產(chǎn)開發(fā)商無法償還所借民間資金和破產(chǎn)倒閉，以至于無法償還金融機構(gòu)已借貸資金，從而產(chǎn)生金融風險和損害廣大購房者利益。

五、對策建議

（一）建立全國間居民購房記錄查詢系統(tǒng)。系統(tǒng)應(yīng)當以尊重居民隱私權(quán)為基點，只有在居民授權(quán)商業(yè)銀行進行查詢的情況下，商業(yè)銀行方可查詢，其他單位和個人均無權(quán)查詢。

（二）實行差異化的外地居民購房信貸支持政策。對于房價合理、且未出現(xiàn)過快上漲的地區(qū)，對于外地居民購房實行審核，對非出于炒房投機目的而確實想到本地定居而購買商品房的，且自身資信情況良好的，可以實行靈活的信貸政策。

（三）嚴格監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，防范金融風險。對房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資渠道應(yīng)當進行嚴格監(jiān)控，引導企業(yè)依據(jù)自身實力和市場變化情況進行融資，形成有效市場退出機制。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新各種形式，如合伙等形式共同應(yīng)對資金壓力。

（作者單位：中國人民銀行景德鎮(zhèn)市中心支行）