摘要 房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展不僅關(guān)系到我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，而且關(guān)系到國家的長治久安和和諧社會的建設(shè)，關(guān)系到民生。因此，如何采取有效措施，對我國虛高的房價加以控制，并通過合理的政策調(diào)整來保障房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 價格虛高 危害 成因 解決 策略

房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有長遠的影響。房地產(chǎn)價格過虛高會帶動相關(guān)生產(chǎn)要素價格上漲，在與其它因素的共同作用下，可能會引發(fā)結(jié)構(gòu)性通貨膨脹。因此，采取有效措施，解決房地產(chǎn)價格虛高的問題，有利于宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。

1 房地產(chǎn)市場價格虛高的危害性

房地產(chǎn)業(yè)的非理性發(fā)展所產(chǎn)生的社會矛盾日益突出。過熱的房地產(chǎn)市場，以及過高的房地產(chǎn)價格，不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)大幅波動，不利于房地產(chǎn)業(yè)本身健康發(fā)展，同時也對擴大內(nèi)需、增加消費、推進城市化進程等都將產(chǎn)生不利的影響。

1.1過多資源投入房地產(chǎn)將阻礙經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)是拉動我國固定資產(chǎn)投資增長的主要因素。近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅一直高于全社會固定資產(chǎn)投資的增幅，同時房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重也是穩(wěn)步上升。

過多的資源投入房地產(chǎn)業(yè)，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)的投入規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式增長，從而占用了大量耕地，也帶動水泥、鋼材、電力等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能急劇膨脹。一旦其他原因?qū)е路康禺a(chǎn)投資規(guī)模下降，則相關(guān)產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大規(guī)模閑置產(chǎn)能，對經(jīng)濟發(fā)展將產(chǎn)生嚴重的危害。

1.2透支社會財富，抑制社會有效需求

消費需求不僅是經(jīng)濟增長的三大動力之一，而且可以在一定程度上平衡由投資波動所引起的震蕩。過高的房價使得普通市民需要10至20年，甚至更長的時間才能償付一套住房的按揭貸款，也就意味著在此期間的其他支出只能盡量壓縮，形成了明顯的消費擠出效應(yīng)。隨著房價的不斷上漲，購房支出的擠出效應(yīng)也越來越突出，這必將壓制未來若干年的居民消費能力。此外，對于國民生活水平的提高也形成了障礙。

1.3影響整個社會的風(fēng)險承受能力

過高的房價必將導(dǎo)致更多的購房者通過長期按揭方式來滿足自己的住房需求，購房者在辦理按揭的時候通常根據(jù)自己當(dāng)前的收人水平預(yù)期未來的債務(wù)償還能力，一旦將來實際收人達不到預(yù)期水平，就會出現(xiàn)相互拖欠、甚至不能償付的現(xiàn)象。如果經(jīng)濟出現(xiàn)整體不景氣，社會就會出現(xiàn)大批”負資產(chǎn)者”。信用渠道的中斷或阻滯，將會嚴重威脅國家金融安全和社會穩(wěn)定。

2 導(dǎo)致房地產(chǎn)價格虛高的成因分析

2.1過度投機

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產(chǎn)生大量投機性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當(dāng)大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產(chǎn)生地價泡沫，進而可能導(dǎo)致整個房地產(chǎn)業(yè)價格虛高的形成。

2.2消費者及投資者對未來價格的預(yù)期

隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產(chǎn)價格在人們未來的預(yù)期中也會不斷上升。對房地產(chǎn)未來價格的非理性預(yù)期造成投資者對未來房地產(chǎn)投資高回報的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價格不斷攀升。

2.3銀行信貸非理性擴張

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風(fēng)險不斷堆積，使房地產(chǎn)價格虛高的可能性進一步增加。

2.4不合時宜的土地政策進一步推升了虛高的房價

2002年開始實行的土地招拍掛制度，無意中起到了推高房價的作用。首先，土地的強制性招拍掛制度使地方政府及有了土地壟斷的強大工具，也有了低價征用土地、高價招拍掛土地獲取巨額土地差價的利益驅(qū)動，讓各級政府可以在土地交易過程中獲得巨額資本。在這一過程中，又創(chuàng)造了大量的強制性消費需求。其次，土地的強制招拍掛大大提高了土地的價格，不但使新推出的產(chǎn)品在這種高土地成本的基礎(chǔ)上，追求高價位產(chǎn)品的供給以保證開發(fā)商的利潤空間，并在市場中創(chuàng)造了一個高房價的預(yù)期，讓原本出讓的低成本土地上的產(chǎn)品也在設(shè)計高價位的產(chǎn)品，提高了產(chǎn)品銷售價格的預(yù)期。

3 穩(wěn)定我國房地產(chǎn)價格的具體策略

由于我國房地產(chǎn)價格的虛高可能會直接影響到經(jīng)濟發(fā)展是顯而易見的。因此，應(yīng)結(jié)合我國的實際情況，通過采取能對房地產(chǎn)需求與供應(yīng)產(chǎn)生影響的策略，有效減少房地產(chǎn)需求，增加房地產(chǎn)供給量，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。目前看來，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格應(yīng)采取下面的策略：

3.1促進保障房建設(shè)計劃的落實，并且保證分配的公平

具有保障性質(zhì)的房屋是解決民眾住房問題的重要途徑。政府應(yīng)該完善住房的保障機制，并制定相應(yīng)的鼓勵政策，尤其是對地方政府的優(yōu)惠政策一他們才是保障房建設(shè)計劃落實的真正關(guān)鍵所在，保證保障房構(gòu)建計劃的實施，服務(wù)于低收入人群。同時，這類房源要保證分配公平，不能出現(xiàn)尋租現(xiàn)象，避免成為某些人以權(quán)牟利的方式。

3.2盡快建立土地要素市場

通過土地的上市來發(fā)現(xiàn)土地的價值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價值低估，在我國各地競相建設(shè)的開發(fā)區(qū)里，地價驚人的低廉；另一方面，在城市開發(fā)中，土地價值則存在壟斷操作下的價值高估。因此，應(yīng)盡快改變土地所有者權(quán)屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產(chǎn)市場人為控制，保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

3.3在稅收環(huán)節(jié)進行調(diào)控稅收

調(diào)控政策，是指對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)實行累進課稅，從而抑制房地產(chǎn)投資性需求，平穩(wěn)或降低房價具體可進行如下操作：對只擁有一套房產(chǎn)的家庭，應(yīng)免征或象征性征收物業(yè)稅；對擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的家庭，應(yīng)視為該房地產(chǎn)投資行為，按遞增房產(chǎn)套數(shù)，較大幅度的提升物業(yè)稅率。以前政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策偏重交易環(huán)節(jié)的征稅變化，如增加交易時征收營業(yè)稅和個人所得稅等。但并沒有發(fā)揮預(yù)想效果，這是因為這樣不但不能減少房地產(chǎn)市場的需求，反而會使購房者的成本進一步上升，進而起到推高房價的作用。

有鑒于此，對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)實行課稅，這實際上對房地產(chǎn)投資者施加了一個”稅收成本”，當(dāng)房地產(chǎn)預(yù)期投資收益不足以支持這個“稅收成本”時，房地產(chǎn)投資者就會放棄投資，出售所投資的房產(chǎn)，這樣不但會使房地產(chǎn)市場上的投資性需求下降，也會使房地產(chǎn)供給增加，從而使房地產(chǎn)價格下降。

3.4徹底改變對住房的定位

不能把房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟發(fā)展的一個主要推動力，而應(yīng)該把住房政策明確定位于為民服務(wù)。這樣會使民眾在接近建筑成本、相關(guān)公共設(shè)施、合理稅收的基礎(chǔ)上得到住房，將大大刺激對住房的需求。建房用的鋼筋、水泥等等，需求量更大，可以更有效地拉動60余個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。更重要的是，由于房價回歸合理價位，民眾可以節(jié)省出更多的資金用于其它領(lǐng)域的消費，將徹底解決中國內(nèi)需不振，太過于倚靠投資拉動經(jīng)濟發(fā)展的問題。

結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)是為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供生活資料和生產(chǎn)資料，反映人民生活水平和社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顟B(tài)的一個重要標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)之一。如何在高速發(fā)展的過程中，有效解決房價虛高的問題值得深入的探討。

參考文獻：

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2 王志強《影響房地產(chǎn)價格的主導(dǎo)因素及調(diào)控策略分析》現(xiàn)代經(jīng)濟信息2010(10)