摘要 房?jī)r(jià)包括了土地成本、建設(shè)成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本、銷(xiāo)售成本以及合理的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。但是，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到影響房?jī)r(jià)的因素還包括利率、匯率、心理預(yù)期等等。因此，不能簡(jiǎn)單的把房?jī)r(jià)的上漲歸結(jié)于土地價(jià)格的快速上漲，也不能片面地認(rèn)為是開(kāi)發(fā)企業(yè)的暴利和瘋狂拿地行為助推了房?jī)r(jià)的上漲，而是要從研究影響房地產(chǎn)供求關(guān)系的因素入手。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場(chǎng) 供需因素 調(diào)控機(jī)制

1 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素

1.1居民人均收入對(duì)市場(chǎng)需求的影響

居民收入，特別是居民的可支配收入，是決定家庭消費(fèi)需求的最重要因素。居民人均收入的商低，決定了居民購(gòu)買(mǎi)力的大小，進(jìn)而決定了市場(chǎng)需求量的大小。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，收入對(duì)需求的影響可以用收入彈性來(lái)表示。在我國(guó)現(xiàn)階段，房屋的需求對(duì)收入是富有彈性的，這是收入增加和消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化的共同作用的結(jié)果。

1.2經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)市場(chǎng)需求的影響

GDP的增長(zhǎng)導(dǎo)致了CPI的上漲，而適度的CPI的上漲又能促進(jìn)GDP的增長(zhǎng)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以清楚地了解到CPI是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的直接的、主要的影響因素；而GDP和人均收入是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的間接原因。

1.3宏觀政策對(duì)市場(chǎng)需求的影響

影響市場(chǎng)需求的政策主要是財(cái)政政策(包括稅收政策)和貨幣政策。這些政策對(duì)房屋的自住性需求和投資性需求都有重要影響。首先稅收政策可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同環(huán)節(jié)設(shè)置不同的稅種，起到不同的調(diào)控作用。貨幣政策對(duì)房屋價(jià)格的波動(dòng)會(huì)產(chǎn)生顯著影響。根據(jù)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，政府為建立結(jié)構(gòu)合理的房屋供應(yīng)體系，可充分運(yùn)用貸款利率和貸款期限這兩種有效手段，針對(duì)不同的收入階層所需的房屋標(biāo)準(zhǔn)制定相關(guān)的政策，從而達(dá)到政府在一定程度上干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果。

1.4匯率對(duì)市場(chǎng)需求的影響

我國(guó)開(kāi)始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度后，人民幣匯率一直處于上升通道中，而且這種升值預(yù)期仍然在繼續(xù)。這就導(dǎo)致了國(guó)際資本源源不斷地進(jìn)入中國(guó)，投資股市和房地產(chǎn)等資本市場(chǎng)，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。

1.5城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)需求的影響

地區(qū)的城市化進(jìn)程、城市人口的數(shù)量和增長(zhǎng)速度，在客觀上決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)房屋需要的規(guī)模和增長(zhǎng)速度。家庭小型化、分散化越快，對(duì)房屋的需要量的增加也會(huì)越快。

1.6對(duì)未來(lái)的預(yù)期對(duì)市場(chǎng)需求的影響

對(duì)于以自住為主要目的的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，關(guān)心的是近期投入的最小化，而不是遠(yuǎn)期收益的最大化。因此，對(duì)房屋價(jià)格漲跌的預(yù)期，將直接影響房屋消費(fèi)的購(gòu)買(mǎi)行為。對(duì)于以投資為目的的房屋需求者來(lái)看，如果預(yù)期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，則大部分的潛在需求難以轉(zhuǎn)化為有效需求。反之，更多的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，刺激當(dāng)前的房屋需求。

2 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要因素

2.1土地供給因素對(duì)市場(chǎng)供給的影響

土地的供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給具有重大的影響。從社會(huì)的角度來(lái)看，土地的自然供給缺乏彈性，經(jīng)濟(jì)供給必然受到自然供給的制約。短期內(nèi)，城市的土地非常固定，所以土地的供給是非彈性的，實(shí)際上，在長(zhǎng)期來(lái)看，土地的供給又是可以增加的。

2.2土地成本對(duì)市場(chǎng)供給的影響

土地是一種不可再生的資源，但是除了土地資源的稀缺、土地供應(yīng)的有限性等因素之外，地價(jià)還有其特殊的決定因素。土地總是按競(jìng)爭(zhēng)為其提供的收益而發(fā)揮作用，土地價(jià)值隨產(chǎn)品的價(jià)值派生出來(lái)，所以地價(jià)一定程度會(huì)受到土地上產(chǎn)品的價(jià)格影響。

2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率對(duì)市場(chǎng)供給的影響

在住宅的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商在這一過(guò)程中投入大量的生產(chǎn)耍素，這些生產(chǎn)要素價(jià)格發(fā)生變化勢(shì)必影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的變化。但是，開(kāi)發(fā)成本的升降，并不一定能完全決定房屋供給總量的增加或減少。只有在房屋價(jià)格不變而成本上升，或開(kāi)發(fā)成本上升速度超過(guò)價(jià)格上漲速度，且房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率低于社會(huì)平均利潤(rùn)率與行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率之和時(shí)，開(kāi)發(fā)成本上升才會(huì)使房屋供給量呈減少的趨勢(shì)。

2.4宏觀政策對(duì)市場(chǎng)供給的影響

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，政府現(xiàn)在是通過(guò)房地產(chǎn)稅收、對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)政補(bǔ)貼和政府投資等財(cái)政政策對(duì)房屋的供給進(jìn)行調(diào)節(jié)。降低房地產(chǎn)業(yè)的稅率，可以起到促進(jìn)住宅投資、增加房屋供給量的作用；反之，起到減少房屋供應(yīng)量的作用。

2.5對(duì)未來(lái)的預(yù)期對(duì)市場(chǎng)供給的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)房屋價(jià)格的預(yù)期一般是根據(jù)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展周期來(lái)進(jìn)行的。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期之間存在著相關(guān)性，只是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期賂領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往以宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期為重要依據(jù)，做出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、銷(xiāo)售和竣工時(shí)間等的決策。

綜上所述，房?jī)r(jià)的波動(dòng)歸結(jié)于市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。研究影響房?jī)r(jià)的因素，就必須對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的因素由于深入研究，從中尋找出調(diào)控房?jī)r(jià)的有效方法。

3 調(diào)控房?jī)r(jià)的方法

3.1分流購(gòu)買(mǎi)需求

3.1.1大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。調(diào)節(jié)供求關(guān)系是遏制高房?jī)r(jià)的關(guān)鍵所在。因此，在我國(guó)能否建立完善的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，有效調(diào)節(jié)需求結(jié)構(gòu)就成為抑制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。而要完善房屋租賃市場(chǎng)，政府的作用十分關(guān)鍵，應(yīng)實(shí)現(xiàn)房管局、工商稅收、公安、計(jì)生等多部門(mén)聯(lián)動(dòng)，在明確各管理機(jī)構(gòu)職責(zé)的基礎(chǔ)上，制定規(guī)范租賃雙方和中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)行為的政策法規(guī)。為此建議：一是要規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。為解決當(dāng)前部分住房資源使用效率低下、出租人和承租人互相顧忌等方面的問(wèn)題，需成立存量房管理中心來(lái)規(guī)范租賃市場(chǎng)。存量房管理中心長(zhǎng)期回租空置的已售住房，對(duì)于毛坯房可進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的裝修，或要求業(yè)主按照標(biāo)準(zhǔn)裝修。政府此舉的主要目的不在于盈利，而是協(xié)調(diào)租賃雙方的關(guān)系，順利實(shí)現(xiàn)部分“購(gòu)房者”向“租房者”的轉(zhuǎn)變，從而間接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)購(gòu)房需求，抑制由需求過(guò)分低端租房需求的“水庫(kù)”。雖然法律規(guī)定宅基地不可流轉(zhuǎn)，但并不代表宅基地上的住房要被拒在租賃市場(chǎng)門(mén)外；而且城市近郊宅基地一般配套設(shè)施尚好，有潛力發(fā)展成為彌補(bǔ)城市租賃供給不足的后備房源。

3.1.2健全保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制，合理調(diào)整需求結(jié)構(gòu)。針對(duì)目前“夾心屋”大量存在的情況，可以考慮實(shí)行“分層優(yōu)惠制”，適當(dāng)擴(kuò)大政策的惠及范圍。要定期對(duì)入住經(jīng)適房和廉租房居民的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行復(fù)審，對(duì)于收入已提高，不再符合經(jīng)適房和廉租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的居民，應(yīng)由政府依照相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)市場(chǎng)情況評(píng)估確定住房?jī)r(jià)格，并由政府優(yōu)先回購(gòu)或收回。

3.2優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)

3.2.1新增商品房的戶(hù)型結(jié)構(gòu)。在我國(guó)一線(xiàn)城市，小戶(hù)型住宅市場(chǎng)需求大，但開(kāi)發(fā)量少，因此市場(chǎng)上出現(xiàn)了低收入群體為減少通勤成本購(gòu)買(mǎi)的市區(qū)小戶(hù)型住宅單價(jià)高，而高收入群體購(gòu)買(mǎi)的大戶(hù)型單價(jià)低的不合理現(xiàn)象。要解決這個(gè)問(wèn)題，一方面，可以考慮對(duì)部分舊城改選的項(xiàng)目實(shí)施“原拆原建安置房”，即在規(guī)劃許可的前提下，在拆遷原址建造一部分符合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的小戶(hù)型住房以滿(mǎn)足被拆遷人的購(gòu)房需求。另一方面，通過(guò)稅收、信貸等政策的引導(dǎo)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)中低價(jià)位、中小戶(hù)型的普通商品房，限制開(kāi)發(fā)大面積高檔住宅，以緩解存量房市場(chǎng)中高端住宅與中低端住宅比例失調(diào)的矛盾。

3.2.2新增住房的租售結(jié)構(gòu)。在住宅市場(chǎng)中，很少有開(kāi)發(fā)商采用“只租不售”的經(jīng)營(yíng)策略，這與住房擁有型的消費(fèi)觀念相關(guān)，更與開(kāi)發(fā)商資金有關(guān)。由于在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，較高的土地成本給開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)一定壓力，因此更多的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇出售住宅，次性回收成本的方式。如果能通過(guò)土地租賃等方式，適度減輕開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的壓力，引導(dǎo)其進(jìn)行租賃房的開(kāi)發(fā)，不但能有效分流購(gòu)房需求，還有助于房屋租賃市場(chǎng)的管理與發(fā)展。

3.3增強(qiáng)信息透明度

消費(fèi)者心理預(yù)期的變化是造成住宅資產(chǎn)價(jià)格劇烈震蕩的重要因素之一，因此，增強(qiáng)信息的透明度，積極引導(dǎo)居民購(gòu)房的心理預(yù)期顯得尤為重要。首先，要建立房?jī)r(jià)信息定期發(fā)布制度，定期公開(kāi)典型板塊的地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅和建安成本等信息，讓消費(fèi)者充分了解市場(chǎng)狀況，根據(jù)準(zhǔn)確的作息判斷分析房地產(chǎn)的走勢(shì)，避免盲目跟風(fēng)。其次，要改進(jìn)房?jī)r(jià)指數(shù)的統(tǒng)計(jì)方法。由于住宅價(jià)格受地段、建安成本等多種因素的綜合影響，若計(jì)算期內(nèi)成交量集中在中心城區(qū)者或者高檔房占比大，必然會(huì)導(dǎo)致住宅總指數(shù)上長(zhǎng)升，但這并不能客觀地反映市場(chǎng)情況。建議淡化全市房?jī)r(jià)漲幅指標(biāo)，更多關(guān)注板塊房?jī)r(jià)的漲幅，即不單純用全市平均價(jià)格來(lái)反映房?jī)r(jià)走勢(shì)，而需要細(xì)化房?jī)r(jià)指數(shù)體系，按照板塊內(nèi)選擇的固定監(jiān)測(cè)樓盤(pán)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算，最好以充分反映市場(chǎng)供需狀況的二手房交易價(jià)格計(jì)算，提高其科學(xué)性和權(quán)威性。此外，還要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機(jī)制，做好正面宣傳和引導(dǎo)，規(guī)范媒體行為，營(yíng)造有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的輿論環(huán)境。